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浅谈REITs在我国公租房发展中的应用

摘要：本文首先介绍了我国当前公租房的现状及其存在的问题，进而对公租房利用reits进行融资问题的可行性提出了个人的看法，探讨了引入reits这一新型金融工具促进我国公租房建设时可采用的运作模式以及如何保证并提高公租房reits的收益。

关键词：公租房；融资困境；公租房reits；可行性；解决对策

一、引言

自2007年国务院的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布之后，部分城市便开始了廉租房的升级版——公共租赁住房建设。公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群（城市中等偏下收入住房困难家庭）的一种保障性住房。公共租赁住房的面世，对切实解决好中低收入群体的住房需求问题具有重大意义，有利于维护社会稳定。

但是公租房在我国刚刚起步，在不断完善的过程中也突显了一些问题。由于其建设存在的投资规模大、收益水平低、资金沉淀周期长等特点，使得其在吸引融资问题上比较困难。一方面，低回报率使得市场化的企业难以从经营租赁房的业务中获利；另一方面单纯依靠政府筹集资金进行公租房建设限制了公租房的建设规模。因此积极寻找公租房建设融资困境的出路，是当前公租房建设亟待解决的问题。本文就其中的一种方案，即利用reits进行公租房融资

的方案进行可行性分析，为公租房融资问题的解决提供建议。

二、公租房reits的可行性分析

所谓reits（real estate investment trusts），是房地产投资信托基金的简称，是一种资产证券化的产业投资基金，通过发行基金单位（股票或受益凭证），向不特定多数投资者募集资金，然后由专门投资机构进行房地产投资经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时将所获得的收益以派息或分红的方式按比例分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

《中国REITs操作手册》连载-LXX

第二节、机构投资者对REITs的投资动机及需求特征分析

上一节我们分析了REITs投资特征，本章节从资金端，也就是从金融市场主要投资者的投资动机及需求特征的角度来进行分析。

如上文所言，在现有类REITs的监管模式下，目前国内个人投资者（无论高净值个人还是普通个人）暂时无法购买。国内投资REITs的主力机构，均为投资资产证券化产品的专业机构。根据中国国债登记结算公司2017年1月发布的《2016年债券市场统计分析报告》，商业银行自有资金、理财资金、基金的ABS托管量接近95%。从国内目前持有可投资金规模和监管分类来看，国内市场的主要投资者包括保险公司、银行和基金公司三大类机构。由于商业模式的不同，募集资金来源不同，受到的监管也不相同，这些机构对REITs的投资动机和需求特征也不同。

一、保险公司的投资动机及需求特征

（一）保险资金投资特点

保险公司可以用于投资的资金包括作为开业资金的资本金和根据精算原理按一定比例从投保人缴纳的保费中提留的保险合同准备金。保险资金投资特点如下：

首先，保险资金投资要考虑资金的安全性，以确保不会出现投资本金大额亏损无法对投保人进行赔付的情况。在保险公司资产负债表上，人寿保险和财产保险等传统险种的保险合同准备金记为未到期责任准备金、未决赔款准备金、寿险责任准备金和长期健康保险责任准备金等，列入普通账户管理，由保险公司部分或全部承担投资风险，故该部分资金倾向于投向高评级的债券、银行存款等风险较低的固定收益产品，对股票、信托计划等高风险资产较为谨慎。而对于设置独立账户的寿险投资连结保险产品和设立万能账户的万能险产品，投资属性较强，由“投保人或者受益人直接享有全部投资收益并承担相应风险”，客户倾向于追求较高的投资收益，故而高风险高收益的股票等资产配置较多。 其次，基于保险资金的负债性质，在发生保险合同约定的特定风险事件时需要能够及时对投保人赔偿和给付，故投资保险资金必须保持足够的流动性，以满足保险赔偿和给付的需要。一般而言，寿险资金的负债期限较长，通常可以长达数十年，故而这部分资金对投资流动性的要求较低，通常会配置一些期限长、收益率稳定的债券或贷款等固定收益产品。寿险之外的其他险种负债期限一般较短（多是1-2年），需要赔付的事件发生频率高，这部分资金对投资流动性要求较高，故现金资产和股票等流动性较高的资产在其投资中占有较高比例。

144摘要：受中美贸易的影响，我国出口额急剧下滑，短期国内消费乏力，经济增长下滑，在坚持房住不炒的政策背景下，基础设施建设的重要性凸显。公募REITs的推广对于盘活基础设施存量带动增量、提高资金使用效率，拓宽政企融资渠道、降低资产负债率，增加资本市场投资产品、拓宽社会资本投资渠道等方面都将具有重要的实践意义，同时面临后续经营管理难度大、原始权益人是否能能够顺利出表、税务负担较重税后收益率下降等一系列难题。公募REITs在我国的发展不是一蹴而就的，不能毕其功于一役需要不断发展完善。关键词：基础设施；公募REITs；机遇与挑战

一、公募REITs概述

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，

通过发行收益凭证汇集投资者的资金，投资机构运用此部分资金

专门进行房地产业务的投资经营管理，投资者最终获取按比例分

配的投资综合收益。REITs通过集中投资于商业写字楼、购物中心、

酒店及服务式住宅等，以租金收入及房地产升值为投资者提供定

期投资综合收益。

中国市场各方一直积极推动着国内REITs产品的实践。越

秀REITs于2005年在我国香港上市，是全球第一只投资于中国房

地产的基金。中信启航于2014年上市，作为我国首只私募“类

REITs”，中信启航的流通性较低。第一只公募“类REITs”鹏华

前海万科于2015年上市，由于不动产投资金额低于基础资金的50%，同时并不持有商业物业的产权而是收益权，本质仍是债权

类产品而不是权益类产品。2020年4月我国证监会、发改委发布

的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点

相关工作的通知》，以及证监会发布的《公开募集基础设施证券

投资基金指引（试行）》（征求意见稿），正式拉开了我国公募

REITs发展的序幕。

二、我国基础设施公募REITs的出台背景

（一）短期经济增长承压，需逆周期发力拉动

受中美贸易的影响，我国的出口量急剧下滑，2020年1-4月

1 . 以下哪些属于REITs运营的特点（ B）。

• A.持有资产必须全部为不动产

• B.对负债比例有严格的限制

• C.REITs的收入必须全部来自于物业租金

• D.严格限制物业买卖频率

2 . 根据香港法规，REITs的有息负债上限为资产总值的（D ）。

• A.60%

• B.50%

• C.40%

• D.45%

1 . 以下哪些属于REITs与房地产上市公司的差异（ ABCD）。

• A.收益来源

• B.税收优惠

• C.风险因素

• D.分红政策

2 . REITs上市对于物业原持有人的意义可能包括（ ABC）。

• A.降低资产负债率

• B.未新物业的退出提供便利的渠道

• C.为股东创造更高的回报

• D.获得更高的租金收入

3 . 抵押型REITs和CMBS的差异主要体现在（ ABCD）。

• A.发起机构类型

• B.基础资产类型

• C.收入来源

• D.交易及组织结构

4 . 以下哪些因素可能限制了国内REITs的发展（ ABC）。

• A.税收政策不够完善

• B.缺乏立法层面的支持

• C.投资者群体不够成熟

• D.资产收益率过低

5 . 开展REITs的积极作用可能包括（ ABD）。

• A.盘活存量物业

• B.提供新的投资标的，分散投资风险

• C.增加来自于地产行业的税收收入

• D.吸引资本流入

6 . 从国外的经验看，REITs具备以下哪些特性（ABC ）。 • A.收益固定

• B.永续性

• C.流通性

• D.只可投资于地产

7 . 通过适当的税收筹划，国内的类REITs交易，在发起和存续环节，可能被规避或减免的税收包括（ ACD）。

• A.物业转让的土增税

• B.物业租赁的房产税

• C.物业租金收入所产生的企业所得税

• D.物业租金收入的增值税

8 . 以下哪些手段可能被用作类REITs交易的增信措施（ABCD ）。