房地产企业合作开发模式项目风险管理研究

２０１８年８月　第２１卷第ｌ６期　中国管理信息化　Ｃｈｉｎａ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎｉｚａｔｉｏｎ　Ａｕｇ．，２０１８　Ｖｏ１．２１，Ｎｏ．１６　房地产合作开发项目风险管理研究　马雪妍　（沈阳建筑大学　管理学院，沈阳　１　１０１６８）　［摘要］随着经济全球化和文化多元化的发展，地产行业市场作为新时代的产物，已成为带动整个市场经济的主导力量。　在如今的市场形势下，我国更加鼓励ＰＰＰ项目研发，鼓励政府和私营企业共同发展，实现双方共赢，促进社会不断进步。　本文从政府政策、地产项目开发选择、投资风险、进度评估风险和回款情况风险多个角度进行分析，旨在为公私合营企业　更好、更快地发展奠定基础。　［关键词］房地产；合作开发项目；风险管理　ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６７３—０１９４．２０１８．１６．０２１　［中图分类号］Ｆ２９３．３：Ｆ２３９．４　［文献标识码］Ａ　［文章编号］１６７３．０１９４（２０１８）１６．００４４．０２　房地产合作开发项目作为经济发展的重要分支，其稳定性　对于国家稳定和社会发展而言至关重要。在这样的市场背景　下，房地产项目开发风险评估就变得不容小觑。房地产合作开　发项目的风险预估，主要包括土地资源风险、施工技术风险、资　金资源风险和售后反馈风险。完备的风险预估可以保证地产项　目顺利开发，提升人们的生活品质，满足人们１３益增长的文化　需求和精神需求，打造高端地产项目品牌，为多种所有制经济　共同发展奠定基础。　１　相关理论概述　１．１房地产合作开发　房地产合作开发是由前期规划设计、未来估计、未来分析、　前景考察、当地消费水平和风俗习惯等多方面，共同决定的一　项综合性极强的社会活动。我国地产行业自兴起至今，已经有　近３０年的历史，在进行地产发展设计时，已经从简单的住房需　求发展为生活品质、环境提升等多个方面，住房也从简单的家　庭式承包公寓过渡到别墅、公寓、精装房等多元化的经营模式。　１．２项目管理　项目管理是企业发展过程中十分常见的一种管理模式，房　地产项目开发多涉及甲方开发单位与乙方承包单位，对整个地　产项目按照区域、模块进行划分。例如，整个房地产开发是一　个全方位、多角度的过程，需要各个环节在时间、施工进度方面　进行协调，避免项目之间由于交叉作业影响整体效果。　项目管理是专门的项目部门，通过招投标的方式择优而　定，匹配专门的项目经理、设计经理、生产经理、安装经理、售后　经理和合同专员等人员，提供工程师、助理工程师、安全员等职　称人员，做到持证上岗，保证项目施工队伍的专业性和施工过　程的安全性，保证产品质量和项目品牌的品质。　［收稿日期］２０１８—０７—１０　４４，ＣＨＩＮＡ　ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮＩＺＡＴＩＯＮ　１．３　ＰＰＰ项目　ＰＰＰ项目涉及私营企业和政府部门，是指通过采取一些政　策支持，对一些社会公共设施建设进行系统承包，一方面能够　缓解政府建设压力，另一方面能够响应国家政策，大力鼓励私　营企业快速发展，这是一项双赢政策。　但是由于ＰＰＰ项目由国外引进，在国内仍处于前期成型阶　段，还有很多缺陷，在体系建设、制度制定、人员素质、管理技　能、资金风险、融资能力和偿还资本等方面都不成熟，还有很大　的提升空间。　２　地产合作开发风险管理中存在的问题　２．１前期投资较大　土地属于公有财产，为了保障人民的生活和治理环境，用　于企业发展和工厂化生产加工的土地少之又少，在土地买卖等　地产项目前期投资方面，资金投入成本较大。所谓“好的开始　是成功的一半”，在进行房地产开发之前，选址十分重要，需要　充分考虑当地政策、人们的风俗习惯、物质消费水平等硬性标　准，也要通过走访调查、市场调研、网络咨询、电话访谈等方式，　进行市场考察，了解人们的需求和消费意向等软性指标要求。　在房地产合作开发项目前期，由于需要投入设计、物业、原材　料、人工成本，从而需要大量的资金，造成前期投资较大。　２．２地产合作项目施工期较长　房地产项目的整个施工过程是一个长期的过程，一般包括　土地拍卖、地产设计、户型优化、招标工程、工程加工、工程施工　和项目验收等环节，一般需要２－３年。由于施工时间较长，容　易受人员变动、资金供给等因素的影响，从而出现推诿、后期责　任不清、资金供给不到位等问题，导致施工方或者地产项目方　经营运营资金运转不灵通，最终会面临资金风险。　２．３缺少复合型人才　由于ＰＰＰ项目管理模式在国内发展处于初级阶段，市场对　

Ｅｃｏｎｏｍｉｃ＆ＴｒａｄｅＵｐｄａｔｅＳｕｍ．ＮＯ．２３８Ａｐｒｉｌ．２０１２　

房地产合作开发项目风险管理与控制研究　

孙玉祥　

（中国海洋大学。山东青岛２６６０７１）　

【摘要】企业投资必须确保回避风险，采取风险控制措施可以降低预期损失，或使损失更具有可测性，从而降低风险。本文对房地产项目常见的风险及风险　

控制和处理方法进行７探讨。　

【关键词】项目管理；风险控制；方法　

在经济活动中，存在确定性现象和不确定性现象。确定性现　

象的前提出现时，可以准确预测它的结果。而不确定性现象是指　

在某种条件下存在多种结果，但究竟发生哪种结果事先并不能完　

全肯定。根据风险理论的研究，风险是人们对未来行为的不确定　

性而可能引起的后果与预定目标发生的负偏离。在房地产投资的　

范畴内，风险专指投资主体在项目开发的整个过程中将遭受损失　

的可能性和遭受损失的严重程度。正确的认识风险，对于投资者　

建立和完善风险机制，加强风险管理，减少风险损失，提高经济　

效益，具有重要的意义。　

一、房地产合作开发项目的风险因素　

房地产开发的程序一般分为投资决策阶段、设计阶段、建造　

阶段、销售阶段和物业管理等过程，在每一阶段几乎都存在着风　

险因素。　

（一）房地产项目开发的一般风险因素　

Ｌ＿投资决策风险。主要是对投资地点的选择和投资机会的把　

握。　

２．融资风险。开发商总是利用金融杠杆原理，来实现用尽可　

能少的自有资金获取最大投资利润。但是，杠杆原理对自有资金　

的收益和亏损同样起着放大作用，当投资收益低于贷款利率时，　

开发商所亏损的资金也一样会因贷款规模的增大而增大。　

３．市场风险。一般而言，房地产市场是地区性的市场，当地　

市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要　

大得多。　

４．经营风险。包括土地费用、建造费用、租金售价水平、开　

发租售期限长短、短期和长期信贷的筹措及其成本，在开发商首　

次开发一个项目时往往是未知的，直到项目施工后有些因素才能　

房地产开发项目的风险管理研究

【摘 要】随着我国住房制度的不断改革，房地产业在我国的发展壮大，出现蓬勃发展的态势，房地产业是我国国民经济的支柱产业。但是，房地产开发项目的风险也日益增大，随之相继出现了房地产价格增长过快和部分地区投资过热等问题。所以，对房地产开发项目的全过程进行风险管理研究具有十分重要的现实意义。笔者阐述了房地产开发项目面临的政策风险、市场供求、变现能力、利率水平、周期风险、决策风险、营销风险等，并提出相关的风险管理策略，不断完善房地产开发项目的风险管理。

【关键词】房地产开发项目；风险管理研究

1. 引言

房地产业在我国国民经济中处于主导产业地位，其关联度强且带动系数大，属于先导性、基础性的产业，作为促进我国国民经济增长的支柱产业。随着我国改革开放的不断推进和经济体制改革的不断深化，房地产开发呈现新高潮。房地产项目的实现是一个复杂系统，涉及到许多关系与变数。该系统受到众多风险因素的影响，并且其关系错综复杂，不同的风险因素造成的后果严重程度也不同，因此，能否达到项目的预期结果，具有很大程度的不确定性。所以，风险的管理是房地产项目管理的核心部分，房地产项目风险管理中应进行风险分析、风险预防和风险抑制是至关重要的。房地产开发项目决策阶段是风险最大的阶段，其不确定性在全过程占有最大比例。通过科学地运用决策方法与工具，确保房地产开发项目

取得良好的经济和社会效益。

2. 房地产业的发展现状

我国房地产开发投资呈现逐年递增的趋势，由国家统计局对房地产开发企业的统计数据显示：从2007年到2010年，企业个数分别为62518、87562、80407和85218；平均从业人数（万人）分别为171.97、210.04、194.93和209.11；本年度完成投资额（亿元）分别为25288.8、31203.2、36241.8和48259.4；商品房销售面积（万平方米）分别为77354.7、65969.8、94755.0和104764.6；商品房平均销售价格（元/平方米）分别为3864、3800、4681和5032；实收资本合计（亿元）分别为19438、27561.9、28966和36767.4；2012年1～7月份，房地产开发投资为36774亿元，同比增长15.4%。从数据可以看出，由于房地产业的利润丰厚，众多企业开始转变投资的方向，进入房地产开发项目的领域，导致近些年来房地产业投资速度增长过快，部分城市的房地产业发展过热，由此带来了诸如房价非理性上涨和房屋空置率上升等一系列问题。

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本 科 生 毕 业 论 文（设 计）

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题 目： 房地产开发项目风险管理研究

房地产开发项目风险管理研究

I 内容摘要

房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，作为一种高附加值的综合性产业，其对经济的发展具有高度敏感性，同时它又是一种高风险、高效益的产业，具有许多不确定性。而正是这些不确定性却又对房地产项目开发的成败起着决定性的作用，因此要避免房地产开发风险，就需要在投资决策以前科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素、变化趋势做出预测，预先采取相关有效的措施，将风险控制在最低限度，提高开发经济效益。本文在对风险管理基本理论进行分析综述的基础上，研究开发风险管理的有关问题，并利用常用的风险识别方法，对开发运作过程的四个阶段，投资决策、前期准备、项目建设、租售管理进行系统的识别。正确的对待、分析、评价、处理开发过程中的风险，并结合房地产开发项目案例，从项目取得与地块研究、产品设计与规划、工程管理、与租售四个环节进行了风险管理，加强对开发风险的防范和意识，提高企业运营效率，避免风险损失。

关键词：项目管理；房地产开发项目；风险管理 房地产开发项目风险管理研究

II 目 录

内容摘要............................................................ I

引 言............................................................. 1

1 房地产开发项目的风险识别及分析................................... 2

1.1 决策风险 ................................................... 2