下载文档原格式
广州南沙新区发展规划二○一二年九月目录前言 (1)一、发展基础和战略意义 (2)（一）发展基础 (2)（二）战略意义 (3)二、总体要求和发展目标 (5)（一）指导思想 (5)（二）发展原则 (5)（三）战略定位 (6)（四）发展目标 (8)三、共建粤港澳优质生活圈 (9)（一）强化与港澳基础设施对接 (9)（二）建设生态宜居环境 (9)（三）推进公共服务合作共享 (10)四、开拓新型城市化发展道路 (12)（一）科学布局城市功能 (12)（二）高标准建设城市基础设施 (13)（三）加强生态建设与环境保护 (14)（四）统筹城乡协调发展 (16)（五）彰显岭南人文特色 (18)五、打造以生产性服务业为主导的现代产业新高地 (18)（一）建设科技创新中心 (19)（二）建设商业服务中心 (20)（三）打造教育培训基地 (22)（四）打造先进制造业基地 (22)六、建设具有世界先进水平的综合服务枢纽 (24)（一）构建区域交通枢纽 (24)（二）建设航运物流枢纽 (26)（三）增强信息服务能力 (26)（四）加快形成国际化营商环境 (27)（五）强化开放门户功能 (28)七、构建社会管理服务创新试验区 (28)（一）创新社会治理结构 (28)（二）优化社区服务 (29)（三）强化社会管理保障 (30)八、强化区域联动发展 (31)（一）拓展国家中心城市战略空间 (31)（二）促进大珠江三角洲一体化发展 (32)（三）带动内地更广大区域参与全球竞争合作 (32)九、保障措施 (33)（一）保障机制 (33)（二）加强政策支持 (36)（三）加强组织实施 (40)前言广州南沙新区（以下简称“南沙新区”）位于广东省广州市南端，区位条件优越，生态环境良好，产业基础坚实，发展潜力巨大，辐射带动范围广阔，与港澳合作紧密，战略地位十分重要。
为贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》提出建设南沙新区等合作区域，作为加强与港澳服务业、高新技术产业等方面合作载体的要求，以及《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》关于将南沙新区打造成为“服务内地、连接港澳的商业服务中心、科技创新中心和教育培训基地，建设临港产业配套服务合作区”的精神，进一步深化粤港澳合作，引领珠三角转型发展，探索科学发展新模式，促进港澳地区长期繁荣稳定，特制定本规划。
城市更新改造引言随着城市化进程的不断深入，城市更新改造成为推动城市可持续发展的重要手段。
它不仅关系到城市的面貌和功能优化，还涉及到经济结构转型、社会文化传承以及居民生活质量的提升。
本文旨在探讨城市更新改造的重要性、原则与实践案例，为读者提供关于这一主题的综合信息。
城市更新改造的意义城市更新改造是针对城市旧区、工业遗产、历史建筑等进行的系统性重建或修缮活动。
通过这些活动，可以有效提升城市空间的使用效率，改善城市环境质量，促进历史文化的保护与传承，同时为城市经济发展注入新动力。
城市更新改造的原则可持续性城市更新改造应遵循可持续发展的原则，注重生态保护和资源节约，确保改造活动对环境的影响最小化。
人本关怀改造过程中应充分考虑到居民的需求和利益，保障居民的生活质量，提供更加完善的社会服务设施。
历史文脉保护尊重并保护城市的历史文化遗产，使城市更新改造成为文化传承的载体。
经济效益与社会效益并重在追求经济效益的同时，应关注社会效益，实现经济与社会的和谐发展。
城市更新改造的实践案例上海新天地上海新天地是一个著名的城市更新项目，它将旧有的石库门建筑群转变为集购物、餐饮、文化于一体的时尚休闲区域，成功地将历史保护与商业开发相结合。
北京798艺术区北京798艺术区原为老工业基地，经过改造后成为了国内外知名的文化艺术中心，展示了工业遗产与现代艺术的完美结合。
广州琶洲互联网创新集聚区广州琶洲互联网创新集聚区通过对旧工业区的改造，吸引了众多互联网企业入驻，成为推动地方经济发展的新引擎。
结语城市更新改造是一项复杂的系统工程，它要求规划者、建设者和管理者共同努力，兼顾经济效益与社会效益，保护历史文化遗产，提升城市品质。
通过不断的探索与实践，城市更新改造将为城市的可持续发展贡献重要力量。
广州城市更新项目案例广州作为中国重要的城市之一，城市更新项目在近年来得到了极大的重视和推动。
下面将列举广州市的一些城市更新项目案例。
1. 佛山西站片区城市更新项目：佛山西站片区城市更新项目位于广州市佛山市禅城区，该项目旨在利用佛山西站的交通便利性，打造现代化的商务中心和城市综合体。
项目包括商业街区、写字楼、公寓、酒店等多功能建筑，以及公园绿地和步行街等配套设施。
通过城市更新，该片区将焕发新的活力，提升城市形象。
2. 越秀区东山湖城市更新项目：越秀区东山湖城市更新项目位于广州市越秀区，该项目旨在改造现有的老旧住宅区，提升居民的生活品质。
项目包括拆除老旧住宅、修建高层住宅、建设公园绿地等。
通过城市更新，该区域将焕发新的活力，提供更好的居住环境。
3. 天河区体育中心城市更新项目：天河区体育中心城市更新项目位于广州市天河区，该项目旨在提升体育中心周边的城市形象和功能。
项目包括修建新的体育设施、商业街区、文化场馆等。
通过城市更新，该区域将成为一个集体育、商业、文化等多功能于一体的现代化区域。
4. 白云区石井城市更新项目：白云区石井城市更新项目位于广州市白云区，该项目旨在改造现有的老旧工业区，提升区域的发展潜力。
项目包括拆除老旧厂房、建设新的工业园区、绿化等。
通过城市更新，该区域将焕发新的活力，成为白云区的新的经济增长点。
5. 荔湾区西城都荟城市更新项目：荔湾区西城都荟城市更新项目位于广州市荔湾区，该项目旨在提升荔湾区的商业和旅游功能。
项目包括修建高层写字楼、商业中心、酒店等。
通过城市更新，该区域将成为荔湾区的新的地标和商业中心。
6. 海珠区琶洲城市更新项目：海珠区琶洲城市更新项目位于广州市海珠区，该项目旨在提升琶洲区域的产业和旅游价值。
项目包括修建新的展览中心、商业街区、文化艺术中心等。
通过城市更新，该区域将成为广州市重要的会展和旅游区域。
7. 黄埔区滨江新城城市更新项目：黄埔区滨江新城城市更新项目位于广州市黄埔区，该项目旨在打造一个现代化的滨江生活区。
广州城更新片区策划随着中国城市化进程的加速，城市更新已成为推动城市发展的重要手段。
广州，作为中国南方的大都市，也正在积极推进城市更新工作。
本文将以广州城更新片区策划为主题，探讨其背景、意义、目标、策略及实施方案。
一、背景广州城作为中国南方的经济中心，拥有丰富的历史文化遗产和独特的城市风貌。
然而，随着城市的发展，一些老旧城区面临着设施老化、环境恶化、人口流失等问题，严重影响了城市的可持续发展。
因此，广州城更新片区策划的实施显得尤为重要。
二、意义广州城更新片区策划的实施，具有以下意义：1、提升城市品质：通过改造老旧城区，完善基础设施，提升城市环境质量，提高市民的生活品质。
2、保护历史文化遗产：在改造过程中，注重保护历史文化遗产，传承城市的历史和文化。
3、推动经济发展：通过改造老旧城区，吸引投资，发展现代服务业和新兴产业，推动经济的发展。
4、提高城市竞争力：通过城市更新，提升城市的形象和品质，增强城市的吸引力和竞争力。
三、目标广州城更新片区策划的目标是：通过城市更新，打造宜居、宜业、宜游的城市环境，实现城市的可持续发展。
具体目标包括：1、优化城市空间布局：通过调整城市空间布局，优化城市功能分区，提高城市的整体效能。
2、完善基础设施：加大投入，完善老旧城区的基础设施，提高市民的生活质量。
3、保护历史文化遗产：在改造过程中，保护历史文化遗产，传承城市的历史和文化。
4、推动经济发展：通过改造老旧城区，吸引投资，发展现代服务业和新兴产业，推动经济的发展。
5、提高城市的吸引力和竞争力：通过城市更新，提升城市的形象和品质，增强城市的吸引力和竞争力。
四、策略及实施方案为了实现上述目标，广州城更新片区策划的实施将采取以下策略和实施方案：1、制定详细的更新计划：根据老旧城区的实际情况，制定详细的更新计划，包括改造范围、改造方式、资金来源等。
2、加强政府引导和支持：政府应加大对城市更新的投入，制定优惠政策，引导社会资本参与城市更新。
重磅！《广州市城市总体规划（2017千呼万唤始出来！昨日，《广州市城市总体规划（2017-2035年）》草案正式公布，未来近20年，羊城如何发展，有了清晰脉络。
整个草案亮点颇多，赶紧来看看。
城市使命：“一带一路”重要枢纽城市、粤港澳大湾区核心增长极、独具特色，文化鲜明的国际一流城市；城市目标：至2020年：高质量、高水平全面建成小康社会，成为兼具实力、活力、魅力的美丽宜居花城；至2035年：建成社会主义现代化先行区，成为经济实力、科技实力、宜居水平达到世界一流城市水平的活力全球城市；至2050年：全面建成中国特色社会主义引领型全球城市，实现高水平社会主义现代化。
成为向世界展示中国特色社会主义制度巨大优越性，富裕文明、安定和谐、令人向往的美丽宜居花城、活力全球城市。
人口规模：2035年，常住人口规模控制在2000万人左右，同时按照2500万管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。
区域协同：加强与香港、澳门全面深度合作；推进广佛同城、广清一体化、优化广佛肇清云韶经济圈发展布局、强化与深圳、东莞的科技合作等。
城市结构：以山水城田海为基地、以珠江水系为发展脉络、以生态廊道下相隔离、以交通骨架为支撑、聚焦航空、航运和科技创新三大国际战略枢纽、强化多点支撑、构建枢纽型网络空间结构。
城乡空间网络体系：主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村主城区：荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。
是承担科技创新、文化交往和综合服务职能的核心区域。
副中心：南沙区全域。
是广州副中心与功能完整的滨海新城，也是广州面向粤港澳大湾区重要的门户。
外围城区：花都城区、空港经济区、知识城、番禺南部城区、从化城区和增城城区，是承接主城区人口、功能疏解的主要区域和外围综合性服务地区。
四级公共服务中心体系：第一层级：城市级主公共服务中心，共2处。
第二层级：城市级次公共服务中心，共12处，分别是白云新城、白鹅潭、天河北部、广州第二中央商务区、广州南站、市桥、蕉门河、新华、空港、知识城、荔城、街口。
国土空间规划体系下的城市更新思路探讨目录一、内容综述 (2)1.1 背景与意义 (3)1.2 国土空间规划体系概述 (4)二、城市更新的内涵与目标 (5)2.1 城市更新的定义 (6)2.2 城市更新的目标与任务 (7)三、国土空间规划体系下的城市更新思路 (8)3.1 规划引领，统筹发展 (9)3.2 绿色生态，可持续发展 (10)3.3 多元参与，共建共享 (12)3.4 创新驱动，智慧城市建设 (13)四、城市更新的实施策略 (14)4.1 立法保障，政策支持 (16)4.2 资金筹措，市场运作 (17)4.3 技术支撑，智慧管理 (18)4.4 社区参与，共建共治 (20)五、城市更新的挑战与对策 (21)5.1 公众参与度不足 (23)5.2 政策执行力度不够 (24)5.3 技术水平参差不齐 (25)5.4 生态环境保护压力大 (26)六、结论与展望 (27)6.1 结论总结 (29)6.2 发展前景展望 (29)一、内容综述城市更新的最终目标是提升城市的综合竞争力、居住环境和生活品质，实现经济、社会、文化和生态的可持续发展。
在实施城市更新过程中，应遵循以下原则：生态优先、文化传承、公平公正、因地制宜和可操作性。
国土空间规划体系将城市空间划分为生态空间、农业空间、城镇空间和战略预留空间四大类，城市更新应在这些空间内进行。
在具体实施中，应充分考虑各类空间的特点和功能需求，优化城市空间结构，实现生产、生活、生态空间的有机融合。
存量土地是指已经建设的土地，其开发利用率低，浪费严重。
通过城市更新，可以挖掘现有土地资源的潜力，提高土地利用效率，实现土地资源的可持续利用。
城市更新还有助于缓解城市用地紧张、促进产业结构升级和经济转型。
城市更新不仅仅是物质空间的改造，更是社区功能的完善和社区文化的传承。
通过城市更新，可以改善居民的居住环境，提高公共服务水平，增强社区的凝聚力和向心力。
为推进城市更新工作，国家和地方政府应制定相应的政策和法规，明确城市更新的定位、目标、范围和实施程序。
广州南沙新区发展规划广州南沙新区是广州市的重要发展区域，位于广州市南部，与珠江口相邻，总面积约600平方公里。
南沙新区具备优越的地理位置和丰富的自然资源，是广州市的重要增长极和现代化综合性新区。
为了更好地推动南沙新区的可持续发展，我们制定了以下发展规划。
一、基础设施建设1.交通基础设施：加快轨道交通和高速公路的建设，打造南沙新区的交通枢纽。
完善南沙新区内部的交通网络，提供便捷的交通服务。
2.水利设施：加强南沙新区的防洪措施，改善排水系统，确保南沙新区的水利安全。
3.教育设施：加大对教育设施的投入，建设更多的学校和教育机构，提高南沙新区的教育水平。
4.医疗设施：完善南沙新区的医疗体系，增加医疗机构和医护人员，提高居民的医疗服务水平。
二、产业布局1.高端制造业：发展南沙新区的高端制造业，重点打造装备制造、新材料和新能源等领域的产业集群，提升南沙新区的产业竞争力。
2.现代服务业：发展南沙新区的现代服务业，重点发展金融、文化、旅游和物流等服务业，提供多样化的服务。
3.科技创新：加强南沙新区的科技创新能力，建设科研机构和孵化基地，吸引优秀的科研人才和创业团队，推动科技创新。
三、生态环境保护1.加强土地利用和规划管理，合理利用土地资源，保护南沙新区的生态环境。
2.推行节能减排和资源循环利用，建设绿色建筑和循环经济系统，减少对环境的污染。
3.加强环境监测和治理，保障南沙新区的环境质量。
四、城市建设1.优化南沙新区的城市规划，建设美丽的城市景观和宜居的城市环境。
2.加强城市管理和公共服务，提高南沙新区的治理水平和公共服务水平。
3.保护和弘扬南沙新区的历史文化遗产，提高南沙新区的文化内涵和城市品质。
五、人才引进和培养1.加大对人才引进的力度，吸引优秀的人才来到南沙新区工作和生活。
2.加强人才培养和教育，提供高质量的培训和教育机会。
3.建设人才住房和人才公寓，提供良好的住房条件，吸引和留住优秀人才。
六、文化交流和合作1.加强与周边城市的文化交流和合作，促进南沙新区与其他地区的文化融合。
广州未来的发展趋势
作为中国南方重要的经济中心之一，广州在未来的发展中将继续保持其优越的地位。
以下是广州未来的发展趋势：
1. 产业升级：广州将加强新兴产业的发展，推动高端制造业、科技创新等行业的发展，以实现产业的升级、转型和升级。
2. 城市建设：广州将持续提升城市建设水平，加快城市公共设施建设，提高城市品质，在开展“美丽广州”建设中打造更宜居、宜业、宜游环境。
3. 交通网络：广州将大力发展公共交通，完善城市交通网络，加强城市交通运输的国际化和智能化建设，提高交通便捷性。
4. 文化旅游：广州将进一步挖掘文化旅游市场潜力，加快推进“文化+旅游”融合发展，开发文化旅游资源，促进旅游产业发展。
5. 创新创业：广州将加强创新、创业的环境和支持，促进科技企业、孵化器等相关服务机构的建设，为新型创新型经济发展提供更好的环境和支持。
总之，广州未来的发展趋势是在不断进步和创新的基础上，积极推动产业升级、城市建设、交通网络、文化旅游和创新创业等领域的发展，打造具有现代化、国际化、智能化特色的现代化国际大都市。
广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。
第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。
第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。
第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。
第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。
第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。
跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。
(一)基本原则。
老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。
粤港澳大湾区的区域规划与发展战略粤港澳大湾区是中国国家发改委于2019年2月发布的国家战略，涵盖了东莞、佛山、广州、惠州、江门、珠海、汕头、深圳、中山、澳门和香港等11个城市，总面积超过5万平方千米，总人口约7000万人，是中国境内目前规模最大的城市群。
区域规划大湾区的区域规划主要包括以下几个方面：一、空间布局：主要分为城市轴线和城市群。
城市轴线是以深圳为中心向周边推进的纵向城市发展带，包括了深圳、惠州、东莞三个城市。
城市轴线充分发挥了深圳的引领作用，同时又和周边城市形成了紧密的联系。
城市群则是以珠江口东岸城市为核心，通过陆海联通的方式向外扩展，包括了珠海、佛山、广州、韶关、湛江、中山、江门、肇庆等城市，依托广泛的人文、文化、旅游等资源，形成了一个内部有机联系、外向开放的现代化城市群。
二、发展方向：深入推进“四潮流”战略。
“四潮流”战略是广东省和深圳市提出的一项发展战略，包括了先进制造、自主创新、派遣人才和法治建设四个方面。
这四个方面的深入实施将促进大湾区经济的发展，提升大湾区的竞争力。
三、支持政策：以扩大开放为主要举措。
粤港澳大湾区的建设需要充分利用国际化、高科技化、创新化等优势，因此，扩大开放是必不可少的举措。
为了促进大湾区的发展，政府提供了一系列的支持政策，包括减税降费、简政放权、扩大服务贸易、支持教育创新等。
发展战略粤港澳大湾区的发展战略主要包括以下几个方面：一、打造国际创新中心和高端制造业基地。
随着中国经济的转型升级，高端制造业和创新业成为了经济发展的新动力。
在粤港澳大湾区，建设国际创新中心和高端制造业基地已成为了一项战略重点。
未来，大湾区将重点发展新能源汽车、新能源、智能机器人等相关产业，提升整个区域的科技含量和竞争力。
二、深入推进基础设施建设和生态文明建设。
大湾区的发展需要充分利用现代化的基础设施和友好的生态环境。
因此，基础设施建设和生态文明建设成为了重要的发展方向。
大湾区将加快交通基础设施建设，建设世界级的机场、港口等设施，同时，与此同时，积极加强生态文明建设，保护生态环境，建设宜居、安全、和谐的城市环境。
空间转换:广州城市建设以新区为重点的新设想蔡穗声城市基础设施对于城市的运转与发展来说，起基础作用，基础设施建设必须先行，其发展规模、速度与经济社会发展相比必须超前，否则会制约经济社会的发展。
然而，多年来，广州城市基础设施滞后发展，困难重重，积欠颇多。
究其原因，除了投资比例偏低等原因外，基础设施建设主要放在旧城区进行也是一个主要原因。
旧城区的改造与新区开发孰先孰后，一直是城市建设中的难题之一。
本文筑此提出一些设想。
一、变原地追赶为易地超前毋出路在于把城建重点从旧城区转向新区翻新区开发资金来源是土地，有偿使用土地须从实物交换形态向货币交易过渡.用i~2个五年计划时间建成容纳百万人口的新区完全可能，然后再回头改造旧城多年来，广州市的基础设施建设主要放在旧城区进行，这对缓解旧城区所面临的种种问题起了积极作用，也是长期欠账后采取的不得已的应急措施。
但是，旧城区人口密度高、建筑密度高、交通密度高，原有的各种关系错综复杂，不易理顺，因此把基础设施投资主要放在旧城区有许多不利因素。
(一)、投资效益差。
扩路建桥要搬迁大量住户，扯皮、纠纷、拆迁等耗时费钱。
建设人民路高架路和六二三路高架路迁走30多个单位、270多个住户，搬迁费耗资一千万元。
各类基础设施的更新增容是条条拨款，拨款时间不可能一致，难以统一建设，结果路面重复开挖，浪费很大，事信功半。
(二)、难以预留储备容量。
旧城区道路普遍超负荷，局部扩建必然吸弓{周围的交通流，把储备容量都占满。
东风路从1974年开始分段扩宽，历经8年完工，有快慢车道，刚一建成便塞满车辆。
(三)、不利于缓解旧城区人口密度与交通密度。
现时旧城改造要回迁原住户，开发公司要保本有利经营，又必须出售商品房安排新住户，结果是改造后人口密度更大了。
把基础设施投资放在}日城区，增大了旧城区的人口、交通的吸引力，反过来使基础设施负荷更大。
(四)、现代化程度不高。
在原有的旧摊子上改造，不允许大拆大建，往往妥迁就原有道路走向、建筑分布等，造成新的不合理布局。
而且这种建设更多的是扩建增容，在数量上满足急需，而不是质量上翻新，向现代化水平发展。
因此，要扭转基础设施建设滞后的被动局面，卸下越来越沉重的欠账包袱，必须开拓视野，突破旧城区的落篱，把城市建设的重点尽快从旧城区转移到新区。
开发新区首先遇到灼问段是资金问题。
基础设施澳设的投资额是巨大的，不可能依赖原有投资渠道给予满足。
但它可以通过有偿转让开发的土地来获得。
天河体育中心建设近期开发土地2.6平方公里，国家不拨款，土选交由广州市城市建设开发总公司统一开发，费用包千，结果三年完成全部工程，并通过有偿转让已开发的土地回笼了资金，投资市政设施约2.5亿元。
经营土地开发可回收大于基础设施投资的资金，用这些资金开发新的土地，再通过经营取得更大收益，就基本可解决城市基础设施建设中最大的难题—资金不足问题。
实际上广州近年来已逐步改革以往无偿划拨土地给建设单位盖房的做法，由政府指令性或招标方式划拨土地给开发公司开发。
开发公司通过卖熟地或出售自营的商品房收回土地综合开发投资，并取得利润。
开发公司从政府手里取得地产经营权是有偿的，即国家不投资的前提下建设相应的基础设施，有时还要上缴一定数量的房屋给市政府。
这是土地有偿使用的初级阶段。
这种方式的不足是，土地使用权的商品化取实物交换形态，政府还未完全用价值的尺度衡量土地，对不同的土地也未能做到同一价值尺度，因而只能算是粗放型的土地经营。
它不能保证政府取得土地级差收益，难以避免开发公司转让土地时哄抬价格、从而萎缩房地产市场的短期经济行为。
因此，下一步应从实物交换的半商品化走向较为完全的商品化，即走向货币交易，用同一价值尺度衡量不同地段的土地，切实把级差收益收回政府手里，尽可能使各开发公司在同等条件下竞争，通过提高经营管理水平取得企业利润。
这就要求市政府经营地产。
具体做法是:市政府出面向农民征地，通过招标投标方式由地产开发公司进行土地开发(建设基础设施等)投资总承包，然后由政府有偿出让已开发土地一定年限的使用权，回收资金支付地产开发公司。
出让熟地的方式可以有定向协商招标、公开书面招标和公开竟投(拍卖)等。
政府经营地产的好处是取得土地级差收益，合理平衡地价，根据需要有计划地吸引开发资金，防止农民、地产开发公司哄抬地价，便于按城市规划控制建设的规模、布局与时序。
土地有偿使用从实物交换的半商品化走向货币交易的商品化，实际上也是把土地逐步推进市场、建立地产业的过程。
在土地有偿使用实物交换阶段，政府与开发公司尚未完全分家;在货币交易阶段，政企完全分家，政府间接管理企业，通过开放土地市场，运用价值规律，以及法律手段和必要的行政手段，调节供求关系，引导开发公司的经营，从而在房地产开发领域建立起“国家调节市场，市场引导企业”的经济运行机制。
通过经营地产，政府不但可收回投资，还可取得土地级差收益与投资利润作为扩大地产经营的资金，建设资金就不愁枯竭无来源。
广州市近年来平均每年房屋建筑竣工面积约400万平方米，其中住宅占了半数以上，年均递增率为13。
7多。
从1982年到1986年的5年时间，广州市房屋竣工面积与住宅竣工面积就超过1965年末实有房屋建筑面积1958万平方米和实有住宅建筑面积993万平方米。
可见，只要相对地集中力量开发新区，用1至2个五年计划的时间建成的新城区容纳百万人口是完全有可能的。
这样，新区便可分担旧城区约部分功能，使旧城区的人口密度、建筑密度、交通密度有所下降，基础设施超负荷的情况也会缓解。
改造旧城就容易多了，其基础设施建设的重点就会转向更新换代，从数量与质量上实现超前发展。
新区与旧城相比，没有很多束缚和复杂关系，有可能按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设原则，各类基础设施建设按一定比例同步进行，容量一次建够，并留有一定储备量。
因此，基础设施建设在新区实现超前是完全可能的。
新设想实际上是变原地追赶时间差距(滞后)为易地实现超前发展，而且这种超前发展是采取先新区后旧城的方式来实现的。
之所以能采取这种不平衡发展的方式，是因为在新区可以实施某些在旧城难以实施的政策，如出售土地使用权，从而大大加快城市改建步伐。
二、实施新设想的若干策略@往房制度改革为土地商品化准备市场，从而成为新区开发的经济动力匆新区开发的八项技术政策.旧城改造取调整降压、填平补齐策略住房制度改革。
现行低房租制度不可能形成足够规摸的商品房市场，必须尽早开始住房制度改革的前期准备工作，认真测算，草拟若干方案选用，尽快推动改革起步。
住房制度改革要能刺激群众买房，从而为新区建设准备群众基础与市场动力。
制订地方性土地管理法规。
新设想实施的关键是土地管理，变行政无偿无限期七‘划拨土地为有偿有期限出让土地使用权。
要通过立法形式严格旧城区与新区的土地管理，为政府经营地产提供法律依据，为顺利开发新区土地提供法律保障。
集中力量统一开发。
开发新区必须集中各开发公司的力量统一进行，这样才能分担新建基础设施的巨额费用，使其容量一次建够，并尽快发挥效益，实现资金回笼。
集中力量统一开发，能尽快形成城区规模，增大对旧城区的吸引力。
新区开发技术政策。
初步提出以下八项:1.认真做好规划并严格实施，把新区建成生产与生活兼顾、劳动力与就业大体就地平衡、各类基础设施与文教娱乐等公共服务设施配套齐全、具有综合功能的区域。
基础设施容量要建够，并预留一定的储备量，杜绝日后挖路不止之弊。
2。
规划要兼顾近期、中期、远期，近期规划用地不宜排得太满，应留有发展余地。
有些项目如立体交叉、重要桥梁、大型公共建筑等在近期内不能实现，但从长远来看又是必须的，应预留用地，加以严格控制，以免将来被动。
3.新区内各小区之间宜保留菜田等绿地分隔，避免连成片。
4.要合理规划新区建筑密度、容积率与人口密度，创造优于旧城区的生活居住环境，创造新区对旧城居民的吸引力。
5.工业生产要按专业化生产分工协作原则，集中布点，成片配置，减少重复布点与不合理的交通运输。
区街工业要突破小生产的传统格局，向社会化大生产和商品经济要求的方面发展。
厂房布局变占地多、松散的平面为主体式、多层次的工业大厦。
6.丰富民居设计手法，改变方盒子、行列式的单调、呆板状况，采取灵活多变的空间组合形式，在经济、适用的前提下尽量做到美观。
7.在商品住宅建设中试行“骨”“肉”分离制，即由开发公司建造房屋的‘骨架(由柱子、墙壁、楼板、管道等组成的房屋结构)，购房者根据自己的经济条件，生活方式、人口结构等情况安排房子的内隔墙、装修材料、各种设备等，以适应人们不同的消费需要。
8.充分发挥土地的经济效益，不建“独宅大院”式围墙，提倡新建楼宇首层开放，即首层只建支柱、楼梯(电梯)，其余门窗、墙壁等一律不建，还地于民，由市政府统一安排作停车场、小公园、绿化地、交通通道等，避免房子盖得越多，公众活动场所越少的情况，也由此创造富有岭南新特色的通透明快街景。
旧城改造的主要方针则是调整降压，填平补齐。
在当前旧城区人口密度高，建筑密度高，交通密度高的情况下，改造旧城弊多利少，不宜花大力气。
这不但是集中力量开发新区的需要，也是疏散旧城区高密度以降低其对基础设施压力所必需。
如果旧城改造与新区开发同步进行，必然抵销新区对人口、交通的吸引力，削弱开发新区的动力，使居民滞留于旧城中，最终使新区开发失败。
因此，大规模改造旧城应在新区形成规模并“吸”走相当一部分人口之后。
在现阶段，l日城改造应积极调整，降低密度，加强维护，合理利用。
结合工业企业的技术改造，逐步把工艺落后、污染环境、厂房陈旧的工厂迁出旧城区，逐步把不是非留在城区不可的工厂迁出旧城区，迁出工厂区的旧址由市政府统一安排，主要用作道路交通、农贸市场、园林绿化等。
对于民居，要加强维护，严格保护富有地方风格和时代特点的建筑、文化古迹、书院私园等。
】日城区要杜绝见缝插屋现象。
成片改建必须降低人口密度，把人口疏导向新区，取消回迁政策。
旧城区在调整降压的同时，还须根据需要与可能，对原有基础设施适当地填平补齐，加快交通外环线建设，增加静态交通场所，增加公共绿地、环卫设施，整治像涌、地下排水、排污系统等，对托儿所、幼儿园、室内农贸工业品市场等市民急需的公共服务设施，也应本着填平补齐精神做好规划，尽快建设。
(作者单位:广州市社会科学研究所责任编样:黄超美)(上接第51页)而推动了政治民主;(2)开放改革促进了商品经济的繁荣和市场机制的建立，从而扫除了小生产者的许多传统观念和腐朽的封建意识，动摇了专制集权政治的基础，它培育了人们的民主意识、奠定了民主政治的基础;(3)开放改革促使广州人抛弃了旧的落后的生活方式，逐步形成了新的现代化国民的生活方式，民主成为人们的生活习惯和传统。
可以这样说，改革开放如同新鲜的清洁空气，社会主义社会的机体只有在这种清新的空气中才能有新的生机和活力，没有这种清新的空气，社会主义经济建设将死气沉沉，社会主义民主建设也将窒息和死亡。
