第七章 贷款项目评估-盈亏平衡分析

房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析引言概述：房地产项目是一个复杂的投资领域，盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是评估项目可行性和风险的重要工具。

盈亏平衡点分析可以帮助投资者确定项目的收入和成本之间的平衡点，从而判断项目的盈利能力。

项目敏感性分析则可以帮助投资者了解项目对市场变化的敏感程度，以及项目在不同情况下的风险和回报。

一、盈亏平衡点分析1.1 收入分析在盈亏平衡点分析中，首先需要对项目的收入进行分析。

收入来源可以包括销售房产、租金收入、物业管理费等。

具体分析包括：1.1.1 销售房产收入：分析项目的销售价格、销售周期和销售量，计算出销售房产的总收入。

1.1.2 租金收入：分析项目的出租价格、出租周期和出租率，计算出租金收入的总额。

1.1.3 其他收入：分析项目的其他收入来源，如物业管理费、停车费等。

1.2 成本分析盈亏平衡点分析中的成本分析非常重要，可以帮助投资者了解项目所需的投资和运营成本。

具体分析包括：1.2.1 建设成本：分析项目的建设成本，包括土地购置费、建筑材料费、劳动力成本等。

1.2.2 运营成本：分析项目的运营成本，包括物业管理费、维修费用、人力成本等。

1.2.3 财务成本：分析项目的财务成本，包括贷款利息、债务偿还等。

1.3 盈亏平衡点计算在收入和成本分析的基础上，可以计算出项目的盈亏平衡点。

盈亏平衡点是指项目的收入和成本相等的点，即项目开始盈利的点。

通过计算盈亏平衡点，投资者可以判断项目的可行性和盈利能力。

二、项目敏感性分析2.1 市场需求敏感性分析项目的市场需求敏感性分析可以帮助投资者了解项目对市场需求的敏感程度。

具体分析包括：2.1.1 市场规模：分析项目所在市场的规模和增长趋势，判断市场需求的潜力。

2.1.2 竞争情况：分析项目所在市场的竞争情况，了解市场需求的竞争压力。

2.1.3 项目定位：分析项目的定位和目标客户群体，判断项目对市场需求的适应性。

2.2 经济环境敏感性分析项目的经济环境敏感性分析可以帮助投资者了解项目对经济环境变化的敏感程度。

(1)盈亏平衡分析的作⽤
盈亏平衡分析是在⼀定的⽣产能⼒条件下，研究分析项⽬成本费⽤与收益平衡关系的⼀种⽅法。

随着某些因素的变化，企业的盈利与亏损会有个转折点，称为盈亏平衡点(BEP)。

在这⼀点上，营业收⼊减去营业税⾦及附加等于总成本费⽤。

盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，考察项⽬对市场的适应能⼒和抗风险能⼒。

盈亏平衡点的表达形式有多种，项⽬评价中最常⽤的是以产量和⽣产能⼒利⽤率表⽰的盈亏平衡点。

盈亏平衡点越低，表⽰项⽬适应市场变化的能⼒越强，抗风险能⼒也越强。

(2)线性盈亏平衡分析的前提条件进⾏线性盈亏平衡分析有以下四个前提条件：
1)当年产量等于当年销售量；
2)产量变化，单位可变成本不变；
3)产量变化，产品售价不变；
4)只⽣产单⼀产品，或者⽣产多种产品但可以换算为单⼀产品计算。

(3)盈亏平衡点的计算
注：如营业收⼊采⽤含增值税价格，应再减去增值税。

两者之间的换算关系为：
BEP产量＝BEP⽣产能⼒利率×设计⽣产能⼒
(4)进⾏盈亏平衡点计算要注意以下两点：
1)盈亏平衡点应按项⽬达产年份的数据计算，不能按计算期内的平均值计算；
2)⼀般⽽⾔，选择还款期间的第⼀个达产年和还清借款以后的年份分别计算，以便分别得出的盈亏平衡点和最低的盈亏平衡点。

例题4 某项⽬盈亏平衡点计算
某项⽬达产第⼀年的营业收⼊为19658万元，营业税⾦及附加为235万元，固定成本为
6746万元，可变成本为7108万元，营业收⼊和成本费⽤均采⽤不含增值税价格表⽰，该项⽬设计⽣产能⼒为10000吨，其盈亏平衡点为：。

贷款项目评估内容及方法目录一、贷款项目评估概述 (2)1. 贷款项目评估的重要性 (3)2. 贷款项目评估的目的与任务 (4)3. 贷款项目评估的范围和对象 (5)二、贷款项目评估内容 (6)1. 项目基本情况评估 (7)1.1 项目背景分析 (8)1.2 项目建设必要性评估 (9)1.3 项目可行性研究报告评估 (10)2. 项目财务效益评估 (11)2.1 项目投资估算与资金筹措评估 (13)2.2 项目经济效益预测分析 (14)2.3 项目盈亏平衡分析与敏感性分析 (15)3. 项目风险评估 (16)3.1 项目市场风险评估 (17)3.2 项目技术风险评估 (18)3.3 项目财务风险评估 (20)3.4 其他相关风险评估 (21)三、贷款项目评估方法 (23)1. 资料分析法 (24)1.1 资料收集与整理 (25)1.2 资料真实性与可靠性分析 (27)1.3 资料运用策略 (28)2. 现场调研法 (29)2.1 现场考察内容 (30)2.2 访谈与问卷调查 (31)2.3 现场考察注意事项 (32)3. 定量分析法 (33)3.1 财务指标分析法 (34)3.2 敏感性分析法 (35)3.3 概率分析法等 (36)四、贷款项目评估流程与步骤 (38)1. 前期准备阶段 (38)1.1 了解项目背景及基本情况 (39)1.2 组建评估小组并确定评估方案 (40)2. 现场调研阶段 (41)一、贷款项目评估概述贷款项目评估是指对贷款项目的可行性、风险和收益进行全面、系统的分析和评价，以便银行或金融机构能够准确判断项目的还款能力和盈利潜力，从而为贷款决策提供依据。

贷款项目评估的主要目的是确保贷款资金的安全性和有效性，降低信贷风险，提高信贷资产的质量。

项目背景和基本情况：包括项目的名称、性质、规模、投资总额、建设周期、市场前景等基本信息，以及项目的发起人、投资者、管理团队等相关情况。

项目的技术可行性：分析项目所涉及的技术是否成熟、可靠，是否符合行业发展趋势和市场需求，以及项目的技术难度、技术创新点等。

一、单选题1. 通过购置生产资料的活动增加经济生产能力，实现经济增长的投资方式是（）。

A. 直接投资2. 通过货币所有权的转移取得投资回报的投资方式是（）。

C. 金融投资3. 项目评估的主体是（）。

A. 贷款银行或金融机构4. 可行性研究的主体是（）。

C. 项目业主或项目发起人二、多选题1. 投资具有以下特征（）。

A. 投入资金多B. 占用时间长C. 实施风险高D. 影响不可逆2. 项目评估的内容包括（）。

A. 项目建设必要性评估B. 项目生产建设条件评估C. 项目财务效益评估D. 项目国民经济效益评估E. 项目社会效益评估3. 项目评估应遵循的原则有（）。

A. 科学性和客观性原则B. 公正性原则C. 面向需求的原则D. 投入与产出相匹配的原则E. 资金时间价值的原则4. 项目评估与可行性研究的区别在于（）。

A. 服务的主体不同B. 研究的侧重点不同C. 所起的作用不同D. 工作的时间不同5. 项目评估与可行性研究的共同点是（）。

A. 处于项目管理周期的同一时期B. 目的一致C. 基本原理、方法和内容相同四、名词解释1. 投资：投资是经济主体（法人和自然人）为获得未来预期收益而在现时投入生产要素，以形成资产并实现其增值的经济活动；或是指经济主体（法人和自然人）为未来获得收益而现时投入的资金或资本。

2. 项目：项目指在规定的时间和预算范围内，按照一定的质量要求实现预定目标的一项一次性任务。

3. 投资项目：投资项目（简称项目）是指在规定的期限内，为完成某项开发目标而规划的投资、政策、机构以及其他方面的综合体。

4. 项目周期：项目周期是指项目从提议、论证、决策，到建设运营，直到报废为止的全过程。

5. 项目评估:项目评估是在可行性研究的基础上，根据有关政策、法律法规、方法与参数，从项目（或企业）及国家的角度出发，由贷款银行或有关机构对拟建投资项目的规划方案进行全面的技术经济论证和再评价，以判断项目方案的优劣和可行与否。

房地产项⽬的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。

临界点分析，是分析计算⼀个或多个风险因素变化⽽使房地产项⽬达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显⽰房地产项⽬的风险程度。

保本点分析，是分析计算⼀个或多个风险因素变化⽽使房地产项⽬达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显⽰房地产项⽬的风险程度。

单个风险因素临界值的分析计算可以采⽤列表法和图解法进⾏，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采⽤列表法进⾏。

（⼀）最低租售价格分析
租⾦和售价，是房地产项⽬最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项⽬成败的关键。

最低售价是指开发项⽬的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这⼀价格时，开发项⽬的盈利将不能满⾜预定的要求。

最低租⾦是指开发投资项⽬的房屋租⾦下降到预定可接受最低盈利时的⽔平，房屋租⾦低于这⼀⽔平时，开发投资项⽬的盈利将不能满⾜预定的要求。

最低租售价格与预测租售价格之间差距越⼤，说明房地产项⽬抗市场风险的能⼒越强。

（⼆）最低租售数量分析
最低销售量和最低出租率，也是房地产项⽬最主要的不确定性因素，能否在预定售价下销售出理想的数量，或在⼀定的租⾦⽔平下达到理想的出租率，通常是开发投资项⽬成败的关键。

最低销售量是指在预定的房屋售价条件下，要达到预定的最低盈利，所必须达到的销售量。

最低出租率，是指在预定的房屋租⾦⽔平下，要达到预期的最低盈利，所必须达到的出租率⽔平。

最低销售量与可供销售数量之间的差距越⼤，最低出租率的值越低，说明房地产项⽬抗市场风险的能⼒越强。

贷款项目评估7.1概述7.1.1基本概念贷款项目评估是以银行的立场为出发点，以提高银行的信贷经营效益为目的，根据项目的具体情况，剔除项目可行性研究报告中可能存在的将影响评估结果的各种非客观因素，重新对项目的可行性进行分析和判断，为银行贷款决策提供依据。

贷款项目评估一般基于项目业主所提供的项目可行性研究报告而进行。

项目的可行性研究和贷款项目评估既相互联系，又有所区别。

就涉及领域而言，两者是相同的，它们的区别主要表现在以下几个方面：1.发起的主体不同两者虽均可委托具有相应资格的中介咨询机构进行，但前者一般由发起人或项目业主发起，而后者一般由贷款银行发起。

2.发生的时间不同前者一般先发生；而后者是基于前者进行的，处于比前者更高级的阶段，更具权威性。

3.研究的范围与侧重点不同前者侧重于分析项目实施后可能遇到的问题，研究范围全面，涉及项目相关的技术和财务等多方面的可行性；而后者侧重于评估贷款资金的安全性和效益，其范围仅为前者的一部分。

4.进行可行性研究和项目评估的目的不同前者主要用于项目业主判断项目的可行性，及项目的报批和贷款的申请，一般由项目业主委托有资格的机构承担；而后者主要服务于银行贷款决策的相关部门，评估工作一般由决策部门承担，也可由决策部门委托有资格的机构承担。

7.1.2项目评估的内容(一)项目建设的必要性评估①项目所属行业当前整体状况分析，国内外情况对比，发展趋势预测，项目所生产产品的生命周期分析。

②贷款项目是否符合国家产业政策，项目建设和运营是否符合相关法律法规要求，是否经过必要的报批程序，是否符合国家总体布局和地区经济结构的需要。

③项目产品市场情况分析和项目产品的竞争力分析，包括：国内外市场的供求现状及未来情况预测，生产同类产品的厂家竞争情况及项目的竞争能力分析，项目产品销售渠道分析。

(二)项目建设配套条件评估项目建设配套条件评估要考虑：厂址选择是否合理，所需土地征用落实情况；资源条件能否满足项目需要，原辅材料、燃料供应是否有保障，是否经济合理；配套水、电、气、交通、运输条件能否满足项目需要；相关及配套项目是否同步建设；环保指标是否达到有关部门的要求，环境影响报告书是否已经由权威部门批准；项目所需资金的落实情况。

一、基本概念盈亏平衡分析就是分析研究投资项目成本与收益之间平衡关系的方法。

又称之为够本分析、收支平衡分析、损益临界分析等。

盈亏平衡分析是通过寻找项目的盈亏平衡点来确定项目承担风险的能力，所谓盈亏平衡点是指某一参数值(在坐标图中为一点),经常选用的项目参数有正常生产年份的产量(销售量）、生产能力、利用率、销售收入、销售价格、销售税金、可变成本、固定成本等。

它表明项目参数达到这一点时，可使项目不盈利也不亏损，恰好处于收支平衡状态，因而也叫盈亏保本点。

不同参数表示的盈亏平衡点具有不同的经济含义，盈亏平衡点越低，企业经营越安全,经受不确定性因素恶劣冲击的能力越强。

盈亏平衡分析可根据变量间的关系分为线性与非线性盈亏平衡分析。

二、线性盈亏平衡分析若项目的总销售收入和总成本均是产量的线性函数，那么所进行的平衡点分析称为线性盈亏平衡分析。

为了进行线性盈亏平衡分析,必须进行如下假设.生产成本与生产量或销售量成线性关系生产量等于销售量固定成本总是保持不变变动成本与产量的变化成正比例关系在项目计算期内各种产品的销售单价都保持不变销售收入与产品销售量或销售单价成线性关系各种数据取正常生产年份的数据线性盈亏平衡分析分为数学求解法和图解法两种（一）数学求解法数学求解法是将盈亏各因素之间的关系用数学模型表示，然后据此模型确定盈亏平衡点的一种分析方法。

在数学求解法分析中假设S为年销售收入c为年总成本p为产品单价F为年总固定成本Q为年产量v为单位产品变动成本T为单位产品销售税金R为生产能力利用率BEP表示盈亏平衡点1.以实际产量表示的盈亏平衡点因：S＝P×QC＝F＋V×Q据盈亏平衡点的基本涵义则有:S＝C即:P×Q＝F＋V×Q得：Q＝F÷(P－V）则以实际产量表示的盈亏平衡点公式为上式的实际经济意义当年生产量为年总固定成本除以产品销售单价与单位产品变动成本之差时，项目的收入与支出相等，整个项目不盈不亏,即表明项目不发生亏损时所必须达到的最低限度的产品产销量。

可研报告中的盈亏平衡分析盈亏平衡分析（Breakeven Analysis）是可研报告中一种用于评估企业盈利能力的工具。

它主要通过计算企业所需的销售额或销售数量来实现收支平衡，即盈亏分界点。

以下是一份关于盈亏平衡分析的1200字以上的报告。

一、引言盈亏平衡分析是企业经营管理的重要工具，能够帮助企业评估其盈利能力以及对决策的影响。

通过盈亏平衡分析，企业可以准确地了解在何种情况下能够达到收支平衡，并为制定决策提供参考。

二、盈亏平衡分析的概念及计算方法盈亏平衡分析是指企业在实现收支平衡的情况下，所需的销售额或销售数量。

在盈亏平衡下，企业的总收入等于总成本，即没有利润和亏损。

盈亏平衡可以通过以下两种方法进行计算：1.盈亏平衡销售额计算盈亏平衡销售额可以通过以下公式计算：盈亏平衡销售额=(固定成本+可变成本)÷(1-可变成本比例)其中，固定成本是与生产或销售规模无关的成本，如租金、工资等；可变成本是与生产或销售规模相关的成本，如原材料、直接劳动力等；可变成本比例是可变成本占总成本的比例。

2.盈亏平衡销售数量计算盈亏平衡销售数量可以通过以下公式计算：盈亏平衡销售数量=固定成本÷(每单位销售价格-可变成本)三、盈亏平衡分析的意义和作用盈亏平衡分析可以帮助企业了解其销售额或销售数量必须达到的最低水平，以实现收支平衡。

它具有以下几点意义和作用：1.评估企业盈利能力通过盈亏平衡分析，企业可以了解其在无利润和亏损的情况下所需的销售额或销售数量，从而评估企业的盈利能力。

企业可以通过盈亏平衡分析确定目标销售额，并制定相应的策略实现利润最大化。

2.辅助决策制定盈亏平衡分析可以为企业的决策制定提供参考。

例如，企业可以通过分析不同销售额或销售数量下的收支平衡点，评估项决策对企业盈利能力的影响，从而做出更明智的决策。

3.销售策略调整盈亏平衡分析可以帮助企业调整其销售策略。

通过分析不同销售额或销售数量下的收支平衡点，企业可以确定销售目标和定价策略，确保企业能够实现盈利，并在市场竞争中保持竞争力。

村镇银行固定资产贷款管理办法？?村镇银行固定资产贷款管理办法第一章总则第一条为规范我行固定资产贷款业务,促进业务健康发展，防范和控制信贷业务风险，根据中国银行业监督管理委员会《固定资产贷款管理暂行办法》、相关法律法规和行内规章制度，制定本管理办法。

第二条本管理办法所称固定资产贷款是指我行为满足借款人新建、扩建、改造、开发和购置固定资产等特定目的投资活动产生的资金需求而发放的本外币贷款.第三条我行固定资产贷款业务的调查、风险评价和审批、合同签订、发放和支付、贷后管理、监督检查等适用本办法.本办法未规定的,适用我行相关规定。

第四条固定资产贷款业务遵循以下原则。

（一）固定资产投资符合产业政策，符合法律法规规定;(二)资本金投入比例符合规定和风险控制的要求；（三）固定资产投资具有可行性；（四）具有可执行的严格管控措施;（五）纳入对借款人及借款人所在集团客户的统一授信额度管理.第二章受理与调查第五条办理固定资产贷款业务的借款人（包括新设项目法人借款人）和固定资产贷款项目（以下简称项目）应同时具备以下基本条件：(一)借款人依法经工商行政管理机关或主管机关核准登记;（二)借款人在我行开立基本存款账户或一般存款账户；(三）借款人信用状况良好，无不良信用记录；（四）借款人运转正常，财务状况良好；（五)国家对拟投资项目有投资主体资格和经营资质要求的，符合其要求；（六)项目符合国家的产业、土地、环保等相关政策，并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序；(七）符合国家有关投资项目资本金制度的规定;(八）借款用途明确、合法；固定资产投资预期有合法稳定的收入来源，或借款人具有其他还款来源,具备按期还本付息能力；（九）我行要求的其他条件。

第六条借款人申请固定资产贷款应提交经签字或签章证明真实有效的以下资料：（一）借款申请；(二)借款人有效的公司章程、营业执照、组织机构代码证书、税务登记证明、贷款卡、验资报告、法定代表人身份证明等；(三）借款人近三年的年度财务报表和最近一期财务报表；（四）反映借款人该项固定资产投资决策情况的材料（项目可行性研究报告、项目建议书等）；（五)政府投资主管部门对项目的审批、核准或备案文件；（六）政府有权部门对项目在土地、环保等方面的批文或核准文件;(七)项目资本金和其他建设资金筹措方案及其落实情况证明资料;（八）贷款担保或其他保障措施证明资料;(九）我行要求的其他资料.第七条办理固定资产贷款业务,客户经理（或调查人员）应按照我行有关规定进行调查，并形成贷前调查报告。

贷款项目评估内容及方法20083项目按性质划分为：以新增生产能力为目的的新建项目和以恢复或者改善生产能力为目的的更新改造项目。

（也就是技改或开、扩建项目）无论是新建项目或是改、扩建项目，对于企业首先是提出项目建议书或编制可行性研究报告（代项目建议书）。

然后选址及落实资金来源？。

第三是立项或报备。

（立项一般指有财政参股资金，报备一般是指总投资全部有企业自筹，无论是立项或报备，其作用都是对可研报告的否定或批复）。

对于重污染项目还要做专题的环评报告。

第四是办理各项证照，如：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。

（一）符合国家产业、产品及布局政策和投资项目审批程序。

（二）可行性研究经权威部门论证。

（三）借款人主要财务指标、项目资本金来源及比例符合国家和我行规定。

（四）项目总投资及投资构成明确、拟采用工艺技术基本定型、拟购进设备已完成询价。

（五）借款人前两年财务报告及生产经营资料（既有法人）、项目立项批准文件、可行性研究报告等基础资料齐全。

企业除提供一些象流动资金所需的基本要件外，申报项目贷款1还需提供以下主要要件１．项目建议书或可研报告。

２．有权部门对可研报告的批复文件。

３．项目概算材料。

４．项目融资意向及贷款意向书。

５．借款人出具的用综合效益偿还贷款的函。

６．资本金已经到位或能按期到位的证明文件。

７．项目其他资金证明。

８．土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。

９．水电气落实证明。

１０．环保批复。

１１．消防批复。

１２．证明担保有效性的相关材料。

另外，我们总行〔2006〕114号文件规定，对技术改造贷款不涉及新增土地或土木工程施工的，可不提供土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。

也不需要编制可行性研究报告和环境保护评价文件。

项目评估主要包括以下几个方面的内容：1项目概述；2．借款人评估；3．项目建设条件评估；4．项目产品市场评估；5．项目投资估算与资金来源评估；6．项目财务效益评估；7．不确定性分析；8．贷款风硷与效益评估；9．总评估与决策建议。

盈亏平衡分析方法和作用一、盈亏平衡分析的定义盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。

各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。

盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点（BEP），判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。

盈亏平衡分析又称保本点分析或本量利分析法，是根据产品的业务量（产量或销量）、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来预测利润，控制成本，判断经营状况的一种数学分析方法。

一般说来，企业收入=成本+利润，如果利润为零，所有收入=成本=固定成本+变动成本，而收入=销售量×价格，变动成本=单位变动成本×销售量，这样由销售量×价格=固定成本+单位变动成本×销售量，可以推导出盈亏平衡点的计算公式为：盈亏平衡点（销售量）=固定成本÷每计量单位的贡献差数企业利润是销售收入扣除成本后的余额；销售收入是产品销售量与销售单价的乘积；产品成本包括工厂成本和销售费用在内的总成本，分为固定成本和变动成本。

二、分析方法1.按采用的分析方法的不同分为：图解法和方程式法；2.按分析要素间的函数关系不同分为：线性和非线性盈亏平衡分析；3.按分析的产品品种数目多少，可以分为单一产品和多产品盈亏平衡分析；4.按是否考虑货币的时间价值分为：静态和动态的盈亏平衡分析。

三、分析作用即本量利分析法，它是一种通过分析产品成本、销售量、和销售利润这三个变量之间的关系，掌握盈亏变化的临界点（保本点）而进行选择的方法。

盈亏平衡分析可以对项目的风险情况及项目对各个因素不确定性的承受能力进行科学地判断，为投资决策提供依据。

传统盈亏平衡分析以盈利为零作为盈亏平衡点，没有考虑资金的时间价值，是一种静态分析，盈利为零的盈亏平衡实际上意味着项目已经损失了基准收益水平的收益，项目存在着潜在的亏损。