房产销售中常见的问题及解决方法

・２９４・　２０１５年４月　理论前沿　工程技术　

农村房产测量中的几个问题及解决方法　

鼋松　

（浙江省地质调查院，浙江杭州　３１１２０３）　

摘要：Ａｋ．２０１５年３月１日起，《不动产登记暂行条例》正式实施，不动产登记终于进入实际操作阶段。农村房产（屋）作　为不动产权利之一，也将依照本条例的规定全面办理登记；作为农村房产登记发证工作的前提农村房产测量即将在全国先后全　面启动。因此，对农村房产测量工作中的几个问题进行了分析，并提出了解决方法。　关键词：农村房产测量；技术问题；解决方法　中图分类号：ＴＵ９８　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７１．５５８６（２０１５）１１－０２９４．０１　

虽然《房产测量规范》、《关于房屋建筑面积计算与房屋　权属登记有关问题的通知》（２００２年３月２７日建设部建住房　【２００２］７４号发布）和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试　行）》（２００７年７月１日试行）对房产测绘中的具体问题作了较　为详细的规定，但在具体操作中仍然存在一些问题未明确规定。　在农村房产测绘试点项目实施过程中发现的相关问题进行了技　术探讨，并提出了解决方法，现将有关问题及解决方法说明如　下：　１“一户多宅”问题　在农村房产测量过程中我们发现一户人家一般只有一处宅　基地和房产（屋），但一户人家在本村拥有两处及以上宅基地　和房产（屋）也较为普遍，特别是在工业经济相对发达的农村　情况更为突出。对“一户多宅”问题分以下三种情况进行分户　认定：　１．１对一个房屋所有人的多幢相邻房屋，各房屋间没有隔　离设施的认定为一户，以主房、附房予以区分，主房幢号编为　“（１）”，附房幢号从“（２）”开始往后按次序编排；　１．２对一个房屋所有人的多幢相邻房屋，各房屋间被道路、　围墙等自然隔离开的以隔离设施为界分别认定为一户；　１－３对一个房屋所有人的多处不相邻房屋，按以上原则分　别认定为一户。　２房屋边长测量困难问题　２．１房屋应逐户逐幢测量，测量时一般使用手持式激光测　距仪对不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，　独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面　墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体　所有权范围为界测量。　２．２在房屋边长测量过程中，经常会碰到用手持式激光测　距仪测量有困难或形状特殊（不规则、有曲线）的房屋，可以　使用免棱镜全站仪对该房屋或房屋部分进行极坐标测量；在外　业测量后将测量数据输入电脑并用ＣＡＤ进行展点连图，这样　就间接测量出房角点的位置和边长了。测量时仪器设站点距　离测量目标点直线距离以小于２０米为宜，仪器对中和定向误　差均应控制在２ｍｍ以内。按以上方法和要求，分别使用ＤＪ２、　ＤＪ６型免棱镜全站仪进行极坐标测量，经反复检核合格率分别　为１００％、６５％；因此应使用ＤＪ２型免棱镜全站仪进行房角点　测量。　３房屋对称边长度实地丈量不一致问题　３．１房产测量的精度指标与限差　房产测量以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作　为限差，具体见表１－１。　表１—１房产测量的精度指标与限差　精度类别　等级　限差　中误差　界址点精度　±０．１０ｍ　±０．０５ｍ　房屋边长精度　±（０．０２＋ｏ．０００４Ｄ）ｉ１１　｜　房产建筑面积　±（０．０４￣＋０．００２Ｓ）ｒｎ　±（０．０２　精度　＋Ｏ．００１Ｓ）ｍ　在表１．１中：Ｓ为房屋建筑面积，单位ｍ　：Ｄ为实测房屋　边长值，以米（ｍ）为单位；当Ｄ小于１０ｍ时，以１０ｍ计；　边长超过５０ｍ，以总长限差控制，限差为±Ｏ．０４ｍ。　３．２在进行房屋边长测量时，一般以房屋外墙勒脚以上　（１００±２０）ｃｍ处墙角为测点，对房屋的每一条边至少实测２　次以上，若多次测量值中最大值与最小值的较差在测距限差以　内时，取多次测量值的算术平均值为该条边的边长；否则应重　新进行测量，直至多次测量值中最大值与最小值的较差在测距　限差以内时为止。　３．３有可能由于房屋边长测量误差的原因，或者是由于房　屋建设过程中的施工工艺等问题使得前后墙、左右山墙中本应　对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的　房屋变成了不规则的多边形，不符合人们的传统意识习惯。这　时就需要对房屋边长测量数据进行处理后再进行绘图和房屋面　积测算，具体规定如下：　３．３．１当应对称相等的２条边长测量值较差小于测距限差　时，将这２条边的边长值均配赋为其边长测量值的平均值；　３．３．２当应对称相等的２条边长测量值较差超过测距限差　时，先应检查是不是测量不准确的原因造成的，如果确系不相　等的，则根据实际测量结果进行房产图绘制和房产面积测算。　４关于阁楼问题　阁楼位于建筑物屋顶部分，建造成坡屋顶形式，除了开设　采光窗以外，一般全部封闭。《房产测量规范》规定“房屋屋　顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高２．２０米以上的部位计算建筑　面积”，而在实际操作中，因斜面结构的厚度难以采集，造成　高度等于２．２０米的部位很难精确量取。因此，对类似斜面结构　根据实际可利用情况，暂规定按房屋净高２．０５米（含）以上起　计算建筑面积（净高指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面　或构件底面之间的垂直距离）；当斜面结构屋的坡形屋层高达　到２．２０米以上的部分占整个顶层中层面建筑面积的２／３以上时，　该层计入房屋自然层数；对于房屋套内具有使用功能，但层高　低于２．２Ｏ米的部分，房产测量草图应记录净空尺寸，在绘制房　产分层图时以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记　“ｈ＜２．２０ｍ”；这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是　合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房　屋的利用价值。　５室内部分“跃层”问题　随着农村生活水平和经济收入的提高，农村新建房屋少数　类似豪华别墅，“跃层”户型越来越多，其室内部分楼梯间为　连接上下两层的通道，在楼梯间顶部形成“空”位，此楼梯间　的房产建筑面积应计算在低层次分层房产建筑面积内，而在此　楼梯间所在的高层次分层房产建筑面积中应予以扣除。　６结束语　农村房屋的测量工作与房屋所有人利益息息相关，具有较　高的复杂性。在房产测绘中的会碰到各式各样的房屋和具体问　题，测量人员要根据现有的规范等作出合理的判断和技术设计，　抓住工作重点，具体分布落实，反复检查复核，确保数据准确　和测量成果格式统一。　参考文献　［１】房产测量规范［Ｍ】．中国标准出版社，２０００（４）：１２．　［２】浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）［Ｍ】．２００７（５）：　７８．　【３］房产图图式【Ｍ】．中国标准出版社，２０００（５）：７８．

精品文档

2016

1 / 6 房产销售中的12种常见问题及解决方法

房产销售中的12种常见问题及解决方法提要：客户间折让不同。原因：1、客户是亲朋好友或关系客户。2、不同的销售阶段，有不同的折让策略。解决：1、内部协调统一折扣给予的原则

自

房产销售中的12种常见问题及解决方法

房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司‘双赢策略’，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们将其中最常见的十二种情况罗列出来，以避免销售中更多的失误。

一、产品介绍不详实

原因：1、对产品不熟悉。2、对竞争楼盘不了解。3、迷信自己的个人魅力，特别是年轻女性员工。解决：1、楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。2、进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详细了解。3、多讲多练，不断修正自己的促词。4、随时请教老员工和部门主管。5、端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。

二、任意答应客户要求

原因：1、急于成交。2、为个别别有用心的客户所诱导。精品文档

2016

2 / 6 解决：1、相信自己的产品，相信自己的能力。2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。4、所有载以文字，并列入合同的内容应认真审核。5、应明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。

三、未做客户追踪

原因：1、现场繁忙，没有空闲。2、自以为客户追踪效果不大。3、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪。解决：1、每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。2、依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。4、每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。

房产销售中的常见问题及解决方法

房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一

次交锋的失败。在坚持客户公司‘双赢策略’，努力提高成交率的同时，

销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们

将其中最常见的十二种情况罗列出来，以避免销售中更多的失误。

一、 产品介绍不详实

原因：1、对产品不熟悉。2、对竞争楼盘不了解。3、迷信自己的个

人魅力，特别是年轻女性员工。

解决：1、楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟

读所有资料。2、进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详

细了解。3、多讲多练，不断修正自己的措词。4、随时请教老员工和部

门主管。5、端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖

才是最终目的。

二、 任意答应客户要求

原因：1、急于成交。2、为个别别有用心的客户所诱导。

解决：1、相信自己的产品，相信自己的能力。2、确实了解公司的各

项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。3、注意辨别客户的谈

话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。4、所有载以文字，并列

入合同的内容应认真审核。5、应明确规定，若逾越个人权责而造成损

失的，由个人负全责。

三、 未做客户追踪

原因：1、现场繁忙，没有空闲。2、自以为客户追踪效果不大。3、

销售员之间协调不够，同一客户害怕重复追踪。

解决：1、每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门

别类。2、依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。3、电话追踪或人

员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。4、每日追踪记

录在案，分析客户考虑的因素并且及时回报现场经理，相互研讨说服的

办法。5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种

道具，以提高成交概率。

四、 不善于运用现场道具

原因：1、不明白，不善于运用各种现场销售道具的促销功能。2、迷

信个人的说服能力。

解决：1、了解现场销售道具对说明楼的各自辅助功能。2、多问多练，正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等销售道具。3、营造

房产销售中的常见问题及解决方法 房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司‘双赢策略’，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们将其中最常见的几种情况罗列出来，以避免销售中更多的失误。

一、产品介绍不详实

原因：1、对产品不熟悉。2、对竞争楼盘不了解。3、迷信自己的个人魅力，特别是年轻女性员工。

解决：1、楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。2、进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详细了解。3、多讲多练，不断修正自己的措词。4、随时请教老员工和部门主管。5、端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。

二、任意答应客户要求

原因：1、急于成交。2、为个别别有用心的客户所诱导。

解决：1、相信自己的产品，相信自己的能力。2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。4、所有载以文字，并列入合同的内容应认真审核。5、应明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。、

三、未做客户追踪

原因：1、现场繁忙，没有空闲。2、自以为客户追踪效果不大。3、销售员之间协调不够，同一客户害怕重复追踪。

解决：1、每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。2、依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。4、每日追踪记录在案，分析客户考虑的因素并且及时汇报现场经理，相互研讨说服的办法。5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。

四、不善于运用现场道具

原因：1、不明白，不善于运用各种现场销售道具的促销功能。2、迷信个人的说服能力。

解决：1、了解现场销售道具对说明楼的各自辅助功能。2、多问多练，正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等销售道具。3、营造现场气氛，注意团队配合。