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工业用地价格市场化评价研究——以江苏省县市为例摘要：研究目的：当前，工业用地市场流于“有形”，出让价格偏低，以江苏省各县市（2007—2009年）公开出让情况为研究对象，结合市场机制评价，分析有效市场环境下的正常工业用地价格水平。
研究方法：数据统计分析法，主成分分析法，多元线性回归法。
研究结果：近3年来，工业用地平均市场化程度苏中最高，苏南次之，苏北最低，但整体偏低；地价与土地利用现状关联最大，与土地利用潜力关联次之，与土地利用趋势（GDP增长率）不显著关联。
研究结论：交易均价和最低保护价高度相关，表明工业用地市场受到最低保护价政策影响较大，且低于测算地价，可适当提高最低保护价格，体现土地真正资产效益，发挥价格在土地资源配置中的作用。
关键词：工业用地；市场化程度；地价；江苏省1 引言随着我国土地市场的不断发育，土地利用与配置在市场机制下逐步走向集约与高效利用，工业用地市场也在不断规范，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]）31号文）中明确规定：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
”由于完全市场环境下，土地价格是市场的指示器，围绕土地价值上下波动，调节供需关系，随时间、地点而变化，具有多变性特点。
然而，现实操作过程中，考虑不同土地用途空间竞争对经济增长贡献以及经济发展与区域平衡[1]等因素，地方政府为了招商引资，拉动地方GDP增长等原因而实行低价政策（交易价格几近等于最低保护价），在同一地区出现“多地一价”现象（例如，南京市溧水县近3年来所出让80余宗工业用地，价格均为144元/平方米1），可见工业用地市场流于“有形”，并未体现其真正出让价格水平，势必影响整体市场经济发展。
因此，本文根据江苏省县市工业用地公开出让市场情况，通过了解每一宗土地交易过程，以交易结果（价格机制）及交易过程（竞争机制）为评价依据，并作为市场化评价的微观研究视角，研究有效市场环境下正常的地价水平，发挥价格机制在土地资源配置中的作用，为土地市场建设提供参考。
工业用地效益评价机制工业用地是现代城市经济发展中不可或缺的重要组成部分。
因此，工业用地的效益评价机制对于城市经济的健康发展至关重要。
在此背景下，我们有必要深入研究工业用地效益评价机制，以便更好地推动城市经济的发展。
一、工业用地效益评价机制的现状目前，我国工业用地效益评价机制存在的主要问题是：评价方法不够科学；评价指标单一，不够全面；评价结果过于简单直接，不能深入分析。
这些问题导致工业用地效益评价的可靠性降低，甚至存在误导性。
二、构建科学合理的工业用地效益评价机制为了解决上述问题，应构建科学合理的工业用地效益评价机制。
具体而言，应该按照以下几点来进行：1.合理选择评价方法要进行科学有效的工业用地效益评价，首先应该选择合适的评价方法。
目前，主要有定性和定量两种方法。
定性方法以经验为主，可行性较高，但评价结果容易主观化；定量方法则更为科学，但难度更大，需要进行大量数据分析，评价效率较低。
2.评价指标应全面客观在确定评价方法后，接下来应该制定全面客观的评价指标。
通常情况下，工业用地的效益可以从以下几个方面来评价：经济效益、社会效益、环境效益。
其中，经济效益主要包括工业品产值、税收贡献等；社会效益主要包括就业机会、劳动力培训等；环境效益主要包括生态保护、资源利用等。
3.评价结果应深入分析评价结果不仅应该客观准确，还应该能够深入分析评价结果背后的原因和问题。
只有这样，才能让工业用地效益评价真正帮助城市经济的发展。
三、结论工业用地效益评价机制的建立，对于城市经济的健康发展非常重要。
为此，我们应该遵循科学有效、全面客观、深入分析的原则，构建合理的工业用地效益评价机制。
相信通过这样的机制，我们可以更好地促进城市经济的发展，打造出更加繁荣的城市新景象。
工业用地环境评价与选择工业用地的环境评价与选择是一个关键性的环节，直接关系到工业发展的可持续性和环境保护的效果。
本文将从环境评价的过程和标准、评价方法的选择以及合适的用地选择等方面进行探讨。
一、环境评价的过程和标准环境评价是对土地使用前、中、后不同阶段进行的环境影响评估，具体流程分为预评价、详细评价和验收评价。
预评价主要是对工业用地进行初步的环境影响评估，确定潜在的环境问题和风险；详细评价则是对潜在问题进行深入调查和分析，并提出具体的环境保护措施；验收评价则是对工业用地的环境保护措施的实施情况进行监测与检查。
环境评价的标准是评价工作的依据，具体包括国家和地方制定的环境保护法规、土地利用政策和规划等。
在环境评价过程中，需要参考和遵守相关的环境标准，以保证评价结果的科学性和公正性。
二、评价方法的选择在进行工业用地环境评价时，应根据实际情况选择合适的评价方法。
主要包括定性评价和定量评价两种方法。
定性评价是基于专家判断和经验进行的评价方法，主要通过实地考察、采样分析、检测数据等手段对工业用地的环境质量进行评估。
这种方法适用于对工业用地环境问题的初步判断和风险分析。
定量评价则是基于数学和统计学方法的评价方法，具体包括环境指标评价、环境风险评价等。
通过数据分析和模型建立，对工业用地环境问题进行量化评估，能够提供更为准确和科学的评价结果。
三、合适的用地选择在工业用地选择过程中，需要考虑土地的地理位置、土壤质量、水资源、环境规划等因素。
首先，地理位置应该便于工业企业的生产运营，并且交通便利，有利于资源的运输和交流。
其次，土壤质量是影响工业用地选择的重要指标，需要评估土壤的营养、有机质含量以及是否受到污染等。
水资源也是工业用地选择的重要考虑因素，需要评估该地区的水文情况和水源保护情况。
最后，要符合相关的环境规划和政策，确保工业用地的周边环境和生态系统的保护。
综上所述，工业用地环境评价与选择是一个复杂的过程，需要综合考虑环境评价的过程和标准、评价方法的选择以及合适的用地选择等因素。
无锡市人民政府办公室关于印发市区工业布局调整中对国有土地使用权处置的补充意见的通知文章属性•【制定机关】无锡市人民政府•【公布日期】2006.04.24•【字号】锡政办发[2006]72号•【施行日期】2006.04.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】国有资产监管正文无锡市人民政府办公室关于印发市区工业布局调整中对国有土地使用权处置的补充意见的通知(锡政办发〔2006〕72号)各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：市区工业布局调整工作领导小组制定的《关于市区工业布局调整中对国有土地使用权处置的补充意见》已经市政府同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。
二○○六年四月二十四日关于市区工业布局调整中对国有土地使用权处置的补充意见(市区工业布局调整工作领导小组)为加快推进市区工业布局调整，进一步规范市区工业布局调整中对国有土地使用权的处置，特制定本意见。
一、以出让方式取得土地使用权（含改制时以土地资产弥补企业负资产并取得出让土地证）的企业，其土地使用权的补偿，全部用于企业搬迁。
二、以划拨方式（含优化配置）取得土地使用权的企业，其土地使用权的补偿，经评估和确认后，应先划入市财政国有资本收益户。
其中，10%用于国有企业改革发展，90%转入市区工业布局调整工作领导小组办公室（以下简称“市调整办”）专用账户，用于企业搬迁。
三、租赁国有划拨土地的企业，其土地使用权经评估和确认后，应先划入市财政国有资本收益户。
其中，20%用于国有企业改革发展，80%转入市调整办专用账户，并根据企业租赁期限的长短和搬迁难度大小等因素，由市区工业布局调整工作联席会议讨论，并经市区工业布局调整工作领导小组同意，将其中的10%－50% 作为政府鼓励和扶持企业进行技改和产品结构调整的奖励等，其余由市调整办统筹用于工业布局调整工作。
四、经市区工业布局调整工作领导小组批准，列入市区工业布局调整计划的搬迁企业，适用本意见。
无锡市人民政府办公室转发市国土资源局等部门关于开展无锡市耕地质量地球化学等级评价工作意见的通知
【法规类别】土地复垦与耕地保护
【发文字号】锡政办发[2009]282号
【发布部门】无锡市政府
【发布日期】2009.09.29
【实施日期】2009.09.29
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
无锡市人民政府办公室转发市国土资源局等部门关于开展无锡市耕地质量地球化学等级
评价工作意见的通知
（锡政办发〔2009〕282号）
各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
市国土资源局等部门《关于开展无锡市耕地质量地球化学等级评价工作的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
二○○九年九月二十九日关于开展无锡市耕地质量地球化学等级评价工作的意见
（市财政局、市国土资源局）
为查明全市现有耕地资源的质量现状，制定合理保护利用方案，提高土地管理的科学决策水平，根据国家下达我省土壤污染现状调查及污染防治项目的要求，经研究，决定在全市开展耕地质量地球化学等级评价工作，现提出如下工作意见：
一、开展此项工作的必要性
无锡人多地少，近几年来，随着经济社会快速发展，耕地面积锐减，且质量下降较快。
开展耕地质量地球化学等级评价是一项意义重大，非常紧迫的重要工作。
（一）开展耕地质量地球化学等级评价是确保土地资源科学保护与合理利用的基础。
低效工业用地内涵界定及评判方法探究摘要：本文旨在对低效工业用地的内涵进行界定，并对其评判方法进行探究。
起首，确定了低效工业用地的观点和特征；其次，探讨了低效工业用地的内涵包括的方面，如土地利用效率、资源利用效率、环境污染程度等；最后，提出了一套综合评判方法，以评估低效工业用地的程度和影响。
关键词：低效工业用地；内涵界定；评判方法引言我国经济进步迅速，工业用地的需求也日益增长。
然而，由于历史原因和进步模式的限制，我国存在大量低效工业用地，严峻影响了土地资源的有效利用、环境保卫和经济可持续进步。
因此，对低效工业用地进行内涵界定及评判方法的探究具有重要意义。
一、低效工业用地的观点与特征低效工业用地是指利用效率低下且对环境造成不良影响的工业用地。
其特征主要包括：起首，土地利用率较低，即土地面积与工业产值之间的比值低于行业平均水平；其次，资源利用效率低，包括原材料、水、能源等资源的浪费状况；再次，环境污染程度较高，如大气污染、水污染和土壤污染等。
二、低效工业用地的内涵界定低效工业用地的内涵包括土地利用效率、资源利用效率和环境污染程度等方面。
土地利用效率是指工业用地面积与产值之间的干系，反映出土地的利用效果。
资源利用效率主要关注工业用地中各种资源的利用状况，如水资源的利用率、能源利用率、原材料利用率等。
环境污染程度是指工业用地对周边环境造成的污染程度，包括大气污染、水污染和土壤污染等。
三、低效工业用地评判方法的探究1. 综合评判方法综合评判方法是通过对低效工业用地的各个方面进行定量分析，计算出评判指标的得分，并通过权重分配达到综合评判的目标。
该方法可以将低效工业用地的各个内涵方面合理地思量进去，使评判结果更为客观和全面。
常用的综合评判方法包括主成分分析法、模糊综合评判法等。
2. 熵值权重法熵值权重法是一种常用的权重计算方法，可以利用熵值原理依据各个指标的重要性得到相应的权重。
该方法适用于评判指标互相独立的状况下，可以缩减主观因素的影响，提高评判结果的可信度。
For personal use only in study and research; not for commercial use工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
工业用地效率评价及影响因素研究综述作者：单嘉铭来源：《经营管理者·中旬刊》2016年第08期摘要：总结与归纳工业用地效率概念、测度方法、影响因素、工业用地效率提升对策建议，指出应从加强工业规划、政策、制度管控和提升产业层次、创新水平等方面入手，进一步优化工业用地利用效率。
关键词：工业用地效率测度方法影响因素一、工业用地效率的概念目前，国内学术界对于工业用地利用效率的内涵界定和描述尚无统一的共识。
有的学者侧重土地的生产要素属性，如王国强、王慧娜（2009）认为土地利用效率是土地作为生产用地在生产过程中的经济效率，主要有三个指标反映工业用地的经济效益：地均工业总产值、地均利税、地均职工工资。
有的学者对工业用地效率的内涵有更系统的理解，考虑了城市土地布局与用地结构的合理性及可持续发展性，如陈伟、彭建超、吴群（2014）认为工业用地利用效率就是指城市工业用地在区域或工业行业间配置和使用时，其获得经济产出的实现能力，或者说在一定经济产出约束下，工业用地开发利用的充分程度。
也有学者利用DEA方法，基于投入产出的相对效率，对工业用地利用效率进行综合评价，如夏佩佩（2014）认为工业用地利用效率是指在当前经济和技术水平下且在产出既定条件下，如何让土地、劳动力和资本的合理投入，实现要素投入最小化。
二、工业用地效率的测度方法1.投入产出角度。
龙开胜、陈利根、占小林（2008）运用C-D生产函数测算了工业用地的投入产出效率。
施秧秧（2009）和熊强、郭贯成（2013）尽管利用DEA方法从县域和省域角度对工业用地利用效率进行了研究，但本质上仍然分析的是整个区域工业生产系统的效率，未能针对性反映工业用地的利用程度。
2.建设控制指标角度。
黄大全、林坚、毛娟等（2005）针对开发区土地利用特点，从工业用地指标控制的角度出发，以北京经济技术开发区为例，采用统计分析和比较的方法，以工业用地控制指标值来研究工业用地效率，对分行业类型和规模工业用地的投资强度、产出强度、绿地率、容积率、建筑系数提出控制标准，以提高土地使用效率。
无锡土地利用变化及生态系统服务价值研究韩炜【摘要】Based on the changes of land use and the value of ecosystem services, in this study we selecte Wuxi City, Jiangsu Province as the research area, and explore the change of land use status and ecosystem service value in Wuxi from 2000 to 2014. The assessment of the development for Wuxi City and the analysis of future development are carried out. The actual results show that most of the land in Wuxi is transformed from other land types to construction land. In the three types of land use types, such as waters, cultivated land and forest land, there is only a slight increase in forest land. Construction land is the largest change and the fastest type in the type of land use. it reverls the process of urbanization in Wuxi in the 14 years of rapid development. In terms of the value of ecosystem services, the value of ecosystem services in Wuxi increases year by year, but the overall change is not signifi cant.%选取江苏省无锡市作为研究区域,探索从2000年到2014年,无锡土地利用状况及生态系统服务价值的变化.对无锡市的发展状况进行评估并对未来的城市发展做出相应的分析.结果表明,无锡市土地大多数是从其他土地类型转变为建设用地;在水域、耕地、林地这3种土地利用类型中,仅有林地有少幅增加;建设用地是变化量最大的土地利用类型,也是最快的类型,可见无锡的城市化进程在这14年中迅猛发展;而在生态系统服务价值方面,无锡的生态系统服务价值也是逐年递增的,但总体变化幅度不大.【期刊名称】《河北工程大学学报（自然科学版）》【年(卷),期】2017(034)003【总页数】5页(P88-92)【关键词】土地利用;遥感影像;生态系统服务评价;城市化进程【作者】韩炜【作者单位】河海大学地理信息科学与工程研究所,江苏南京 211100【正文语种】中文【中图分类】F301;P237土地利用/覆被变化(LUCC)是全球环境变化的重要组成部分，其不仅带来了地表结构的巨大变化，而且对生态服务造成重要的影响。
第31卷第4期2009年4月2009，31（4）：612-618Resources Science Vol.31，No.4Apr.，2009文章编号：1007-7588（2009）04-0612-07工业用地集约利用评价与产业结构调整——以江苏省为例顾湘1，2，姜海1，王铁成1，曲福田1（1南京农业大学中国土地问题研究中心，南京210095；2上海海洋大学人文学院，上海201300）摘要:经济发达地区土地供需矛盾突出，如何突破资源瓶颈，为经济持续发展提供空间支撑，已成为急待解决的重大问题。
本文回顾了江苏省产业发展轨迹，分析结构变化，指出江苏省产业结构实现了由“二、一、三”到“二、三、一”的历史性转变。
在问卷调查的基础上，选取5个指标，对江苏省工业行业用地集约程度进行定量化的评价，分析行业差异和区域差异。
根据评价结果，结合江苏省实际情况和产业发展规划，提出政策建议：苏南应重点发展土地集约利用程度高的电子信息、精细化工等高新技术密集型产业，适度发展食品、纺织等传统优势产业;苏中应大力发展建材、电力、冶金、化工、纺织等用地优势明显的行业，适度发展电子等高科技产业;苏北应承接苏南产业大转移，重点发展食品、化工、医药、机械等用地潜力大的行业等。
关键词:工业用地；土地集约利用；产业结构调整；江苏省1引言随着中国大陆经济建设和工业化步伐的持续加快，农地非农化成为必然趋势。
中国大陆人均土地面积只有世界平均水平的43%左右[1]。
粮食和生态安全等问题又要求最大限度的保护农地，土地资源稀缺已经成为当前许多地区，尤其是发达地区经济发展的主要瓶颈。
据2004年《浙苏沪中小企业发展优势比较》报告指出，目前工业用地短缺已经成为制约浙江中小企业发展的首要障碍[2]。
2008年，地处中国西部的西宁工业园区建设用地紧缺已经成为制约园区可持续发展的瓶颈[3]。
但是土地资源的稀缺性并没有在利用过程中显现出来，由于巨额土地资源开发成本在经济决策中被低估，导致产业进入门槛过低，出现产业结构低水平雷同[4]，土地利用由于缺乏适当的产业规划和政策导向，不同程度的存在着闲置、生态环境质量下降等问题[5]。
无锡市人民政府办公室关于优化市区工业用地出让机制助推产业高质量发展的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------无锡市人民政府办公室关于优化市区工业用地出让机制助推产业高质量发展的通知锡政办发〔2020〕26号各区人民政府，市各委办局，市各直属单位：为进一步强化工业用地全链闭合管理，优化土地资源要素配置模式，推动工业用地提质增效，经研究决定，在《市政府办公室关于进一步加强市区工业用地供应管理的实施意见》（锡政办发〔2018〕62号）基础上，进一步优化工业用地出让机制。
现将有关要求通知如下：一、总体目标按照高质量发展要求，深入推进产业强市战略，以供给侧结构性改革为主线，以提升工业用地产出效益为导向，强化各区政府（管委会）的工业用地出让监管主体责任，优化工业用地出让评审制度，完善工业用地弹性出让机制，调整产出绩效评价指标体系，形成从准入、出让、建设、投产到监管的全链闭合管理体系，进一步提高工业用地质量和效益，加快推动产业转型升级。
二、主要任务（一）优化工业用地准入门槛。
由各区政府（管委会）梳理现行工业用地评审制度，重新制订工业用地出让前的决策评审制度，细化项目准入标准，并将安全生产、环境影响等要求纳入工业项目产出监管协议中予以监管。
（牵头单位：各区政府〔管委会〕；配合单位：市发展改革委、市工业和信息化局、市生态环境局、市市场监管局、市自然资源规划局、市财政局、市科技局、市应急局、市商务局、市卫生健康委）1．完善评审准入机制。
完善工业用地出让区级联合评审机制，由区政府（管委会）分管领导召集，发展改革、工业和信息化、生态环境、应急管理、市场监管、自然资源规划、财政、科技、商务（招商）、卫生健康等部门共同参与，集体评审工业项目准入条件。
江苏省开发区工业用地集约利用评价的开题报告一、课题背景和研究意义工业用地是支撑现代化工业的重要基础，具有宝贵的生产要素和经济价值。
然而，由于土地资源的有限性和城市化进程的推进，各地工业用地供给人口和产业需求之间的矛盾越来越突出。
江苏省开发区作为担负着重大责任的经济增长极，工业用地的集约利用显得十分重要。
然而，当前江苏省开发区工业用地集约利用评价的研究还比较匮乏，需要有系统的评价方法和评价体系。
本次研究旨在通过对江苏省开发区工业用地的特点、当前政策法规和实际情况进行深入调研和分析，构建一个科学、合理的评价体系来评估江苏省开发区工业用地的集约利用水平，为江苏省开发区工业用地的科学规划、合理利用和高效管理提供决策支持，具有重要的现实意义和应用价值。
二、研究目标和内容本次研究旨在评价江苏省开发区工业用地的集约利用水平，具体目标和内容如下：1. 探究江苏省开发区工业用地的特点，包括用地规模、用地结构、产业类型等。
2. 分析江苏省工业用地管理体制和政策法规的演变，并评估对工业用地集约利用的影响。
3. 基于江苏省开发区工业用地的现状和发展趋势，构建评价指标体系。
4. 采用专家问卷调查和数据分析等方法进行江苏省开发区工业用地集约利用水平的评价。
5. 提出经济、政策和管理等方面的建议，以提高江苏省开发区工业用地的集约利用水平。
三、研究方法本研究主要采用多种研究方法，包括理论研究、问卷调查、统计分析和案例分析等，以此完善江苏省开发区工业用地集约利用评价体系和方法。
具体步骤如下：1. 理论研究：通过深入阅读文献和调研，获取江苏省开发区工业用地相关的理论知识和方法。
2. 问卷调查：采用专家问卷调查的方法，收集江苏省开发区工业用地相关方面的数据和信息，以加深对开发区工业用地的认识，更加准确地构建评价指标体系。
问卷调查会囊括江苏省工业企业、土地管理机关、开发区相关部门、学术界及专家学者等，以全面反映集约利用情况。
3. 统计分析：在对问卷调查数据收集到的数据进行分析的基础上，采用统计学工具对分析结果进行定量分析，确立江苏省开发区工业用地集约利用的评价指标体系。
集体建设用地基准地价评估方法探讨——以江苏省无锡市为例作者：巫红霞来源：《中国房地产业》 2019年第13期【摘要】随着我国工业化、城市化的推进,城市建设用地数量日益减少,集体建设用地流转日趋频繁,集体建设用地基准地价评估工作亟需开展。
通过分析集体建设用地的特征,探讨集体建设用地基准地价评估的技术方法,并以无锡市为例开展评估实践,旨在为城乡一体化土地基准地价体系研究提供参考,推动城乡一体化土地市场的建立。
【关键词】集体建设用地;土地定级;基准地价;评估方法随着我国工业化、城市化的推进,城市建设用地数量日益减少,集体建设用地流转日趋频繁。
但由于城市土地市场与农村土地市场被人为分割,农村集体土地一直处于隐形交易,使得交易双方权益难以保障,限制了价格机制在集体建设用地流转中发挥作用。
规范集体土地流转行为、建立城乡统一的建设用地市场已成为必然。
开展集体建设用地基准地价评估工作是推进农村产权制度改革,加强农村集体土地管理,维护土地所有者和土地使用者合法权益的重要基础工作,为深入贯彻落实十九大精神,不断完善土地要素市场化配置和资产管理体制,显现自然资源资产价值,进一步促进城乡融合发展,具有重大而深远的意义。
对集体建设用地基准地价的评估,一是可全面掌握土地质量及利用状况,为科学管理和合理利用集体土地提供依据;二是为集体建设用地使用权流转与国家征收集体土地提供可靠依据;三是为政府制定切实可行的集体建设用地流转办法提供保障;四是为集体建设用地出让、转让、租赁、抵押等流转行为中的价格水平提供指导;五是为科学合理征收土地增值收益及相关税费提供价格参考标准;六是为保护集体建设用地交易双方的权益提供保障,规范交易秩序,使交易信息公开化、透明化。
按照国土资源“十三五”规划纲要重大工程项目实施安排,自然资源部在部署开展2018 年城乡地价调查与监测工作的通知(自然资办发[2018]10 号)中,明确提出,推进城乡地价一体化建设,其中一项重要工作,即为开展集体建设用地的基准地价制订试点工作。
工业厂房及土地评估案例工业厂房及土地评估是一项重要的工作，它对于工业企业的发展和土地资源的合理利用具有重要意义。
本文将以一个实际案例为例，详细介绍工业厂房及土地评估的过程和方法。
案例背景某地区一家工业企业拥有一座占地面积为5000平方米的厂房和相应的土地。
该企业希望对其厂房及土地进行评估，以确定其市场价值和潜在利用价值，为企业的发展决策提供依据。
评估目的1. 确定工业厂房及土地的市场价值，为企业的资产评估提供依据。
2. 评估工业厂房及土地的潜在利用价值，为企业的发展规划提供参考。
评估过程1. 收集基础信息评估师首先与企业进行沟通，了解厂房的基本情况，包括建筑结构、设备设施、使用年限等。
同时，获取土地的相关信息，包括土地面积、土地性质、土地用途等。
2. 进行现场勘察评估师对厂房进行实地勘察，详细了解其建筑结构和设备设施的状况。
同时，对土地进行测量，确认土地面积和边界。
3. 进行市场调研评估师通过调研市场上类似工业厂房及土地的交易情况，了解当前市场价格和潜在利用价值。
同时，考虑到地理位置、交通便利性、周边配套设施等因素，综合分析市场需求和供应情况。
4. 进行资产评估评估师根据收集到的信息和市场调研结果，运用相关的评估方法和模型，对厂房及土地的市场价值和潜在利用价值进行估算。
评估方法可以包括比较法、收益法和成本法等。
- 比较法：通过比较类似工业厂房及土地的交易价格，确定参考价值。
- 收益法：根据厂房及土地的潜在利润和收益能力，进行现金流量估算，推算出其价值。
- 成本法：根据厂房及土地的重建成本和折旧情况，计算其价值。
评估师可以根据实际情况选择合适的评估方法，并结合多种方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性和可靠性。
5. 编写评估报告评估师将评估结果整理成评估报告，包括评估目的、评估方法、评估结果和评估师的意见等内容。
评估报告应该清晰、准确地描述厂房及土地的市场价值和潜在利用价值，为企业的决策提供科学依据。
无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范(技术规范.doc)无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范第一章总则第二章术语一、市场比较法二、收益法三、成本法四、假设开发法五、样本房屋六、基准价格七、房屋基本重置价格八、综合费用第三章评估技术路线一、市场比较法二、收益法三、成本法第四章评估方法的应用一、住宅房屋评估二、非住宅营业用房评估三、非住宅非营业用房评估四、工交仓储用房评估五、在建工程评估六、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估七、附属物价格评估第五章征收评估报告一、评估结果报告二、评估技术报告第六章附件附件一可比案例选取要求附件二样本房屋选取要求附件三房屋实体因素修正附件四房屋区域因素修正系数附件五租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率附件六土地综合修正系数附件七综合费用附件八无锡市房屋结构等级评定标准附件九无锡市房屋基本重置价格标准及修正附件十无锡市房屋成新评定标准附件十一房屋用途分类附件十二附属物及室内装饰重置价格标准第一章总则一、根据住建部、省、市有关国有土地上房屋征收评估的规定，为维护房屋征收当事人的合法权益，规范国有土地上房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，结合本市实际情况，制定本规范。
二、在本市市区内国有土地上，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定(以下统称征收评估)，应遵守本技术规范。
三、本技术规范所指的被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
四、征收评估人员应对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄房屋外观及内部影像资料，如因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘的，可以依据被征收房屋的相关权属资料参照同类房屋进行评估，并由房屋征收部门、估价人员和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
工业用地效能评估和分类处理方法研究——以无锡市洛社镇为例华晶晶，陶来利摘要:在土地资源紧约束条件下，存量用地规划已日趋常态化。
作为主要研究对象之一，工业用地已成为当下城镇再开发的热点与难点。
不同于其他类别的存量用地（如商业用地、居住用地等），它具有独特的产权属性与运营特点，很难套用惯有的土地开发策略进行更新和改造。
本文主要从行业数据入手，希望通过对无锡市洛社镇工业用地的效能评估和绩效研究，寻找一套活化与再生城市低效工业用地的方法和途径。
关键词：工业用地，效能评估，分类更新Research on Efficacy Evaluation and Classification Methods of IndustrialLand-useStudy Case in Luoshe,WuxiAbstract：Under the severe restriction in land consuming,the planning of stock land-use has become gradually normalized.As one of the main projects in this field,industrial land has become a hot spot and difficult question for urban redevelopment.Unlike the other stock of land-use(such as commercial land-use or residential land-use, etc.),it has its own property and operational features,applying the normal land-use strategy for its renewal and transformation can be obviously difficult.Through the professional data,this paper is devoted to study the efficacy and property of industrial land-use of Luoshe town in Wuxi,making it possible to find an inefficient way to activate and regenerate urban industrial land-use.Keywords：Industrial Land,Efficiency Evaluation,Classification and Updating1工业用地“存量”问题的由来1）产权意识在我国土地实行公有制，所有用地（包括工业用地）的所有权归全体国民，作为工业用地上的企业只享其用地的使用权和部分出让权1。
在“退二进三”、“产业外迁”及“产业入园”的过程中，城镇低效工业用地频现，这些空间不仅环境问题突出，而且大大影响了城镇空间的发展效率。
要提升这些工业用地的使用效率，无论是企业自行提升还是转让给其他企业进行改造提升，都会涉及对工业用地原有使用条件（如容积率、建筑密度、建筑高度等）的改变或调整；而我国现行制度明文规定企业不得改变规划用地条件（李铣2014）；因此，在工业用地提升与改造的过程中，一旦涉及地块规划用地条件改变的，一般都需政府1《中华人民共和国土地管理法》规定我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权归国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地所有权。
所以，工业企业获得的工业用地产权为部分土地产权，即只享有工业用地的使用权及其附属的占有权、使用权、部分收益权和部分处分权。
先收回工业用地再以出让的方式进行开发和建设，其用地自主更新的过程往往要比一般城镇建设用地困难得多。
图1工业用地更新示意图2工业用地回收政策（资料来源：《基于产权理论的工业用地提升规划方法与实证研究》李铣）2）规划立场土地是市场经济的一大生产要素，土地价值必然也跟着市场供求上下浮动。
工业用地作为城市用地的特殊一类，企业以其低廉的使用成本2，换取了生产过程中的利润和市场份额。
由于市场利益最大化的驱使，土地使用者往往会在用地指标上追求最大的利润空间，在无视外部空间的基本权利和利益共享的情况下而盲目扩容。
然而，代表公众利益的政府规划必须根据城市的发展规律及社会各方面的利益诉求来平衡用地开发和空间布局。
它需要考虑包括生态容量、廊道控制、土地集聚效益、城市景观风貌、历史人文保护、绿色节能与环保、开发时序与远期储备等在内的诸多因素，需要统筹安排，不能仅仅的跟随市场经济布局，追求单纯的利益最大化。
因此，企业主的利益追逐行为往往会触碰地块控制规划底线，导致土地开发在规划调控与市场发展需求之间的矛盾与博弈。
3）企业抉择纵观苏南地区，过去的传统产业已跟不上时代发展的步伐，大片旧工业用地亟待更新，这些工业用地部分企业清退、已经闲置；部分已经转租或者转产；部分则还在生产零利润的边缘挣扎；一些企业主已经根据市场需求先行自我改造与提升；一些企业主因为资金和劳动力的短缺，或者土地抛荒，或者待业整顿；这种自发的积极与消极的调整多半只着眼于眼前的利益和自身的发展，很难融入具有远见的空间规划和弹性控制中去。
“自下而上”的个体改造与“自上而下”的政府决策之间往往会出现相冲突的地方，需要通过规划的视角，重新审视和研究这样一个问题，这也是开展工业用地效能评估的一大前提。
2洛社镇工业用地发展的现状与矛盾洛社镇是无锡市的工业强镇，具有坚实的工业基础，境内主要工业载体包括洛社工业园区、西站物流园区、石塘湾物流园区、杨市工业组团以及一些零散分布在张镇、雅西和桥头2我国20世纪80年才开启的国有用地出让制度,至今只有30多年，但我国工业用地出让年限实行批租制度，一次性获取50年的使用年限,因此,即使是最早取得国有土地使用权的主体，仍有10多年的工业用地使用年限。
的工业企业（图1、图2）。
2014年底，洛社镇二产生产总值达3470248万元，地均产出达4.44亿元/平方公里，排名常年居地区之首，并在全市外围乡镇中也名列前茅。
目前，洛社镇镇域范围内工业用地总量为1275.1公顷，占全镇建设用地总量的50.1%，三产用地比例达到了1:45:9，人均工业用地占有量达到了103平方米/人。
虽然，在苏南模式的影响下，洛社镇的产业发展搭乘了中国市场经济改革的发展快车，但是，这种飞速发展带来的粗放型生产模式却是隐忧重重，它不但制约着产业的可持续发展，也影响了城镇空间的总体布局。
同时，随着全国范围内GDP增速的逐渐放缓，这种隐忧也正在逐步显现。
图3洛社镇区位图图4洛社镇现状工业用地分布图（资料来源：《无锡市惠山区洛社镇总体规划(2014-2030)》在编）1）工业增速放缓，工业能耗逐渐攀升根据2006-2014年的统计数据，洛社镇GDP总量逐年增长，但GDP增速逐渐放缓（表1）；单位能耗产出调整中有所波动，近年来有逐渐下降的趋势，但总体低于无锡市区水平（表2）。
全镇工业企业门类主要涉及石油化工、汽车零部件、冶金（新材料）、装备制造、纺织印染等多个行业发展，其中石油化工与冶金属于高耗能行业，工业总产值分别占总产值的17%和22%，占据了洛社镇龙头产业中的第二、第三位（表3）。
表1洛社镇历年GDP增长速度统计表2洛社镇历年单位能耗产出统计（资料来源：《无锡市惠山区统计年鉴（2007—2015）》）表32013年1-6月份洛社镇规模以上企业主要行业结构情况统计表2）空间布局零散，用地开发模式粗放洛社工业园区、石塘湾物流园区和西站物流园区在多年的建设发展下已颇具规模（图5），但是，仍有相当部分的实体产业广泛遗存在园区以外的城镇空间中，包括老镇区、洛南新城、雅西片区和杨市社区等生活组团，外围零散企业用地在洛社镇工业仓储用地总量中的占比达到了61%，大大超过了园区企业用地占比，资源利用严重不集约。
在仓储工业用地总量中，仓储物流用地占比12%，三类工业用地占比14%，两者占比达到了总量的将近1/3，用地模式粗放，生产结构单一，地均产出效率受到较大影响（图6）。
同时，部分堆场用地和多数三类工业用地分布在外围，部分邻近生活区和滨河景观地带，污染严重，导致环境成本逐渐上升。
图5园区、零散工业用地占比饼图图6工业、物流用地占比饼图（作者自绘）（作者自绘）3）过度承担（关注）现状，忽视企业集群效益洛社镇的企业布局各自为政，见缝插针的特点为主：企业扩容仅以解决当前问题为目标，随意圈地，忽视规划控制要求，导致多数企业出现飞地现象，生产活动难以集聚，影响整体企业运营。
此外，产业空间过于关注现状需求，欠缺长远考虑和全局观念：部分老牌企业虽然目前发展趋势良好，但与同类企业之间存在一定的竞争与排挤现象，企业生产只是单纯的满足市场供求，承揽各自业务，抢占市场，缺乏战略性合作和错位发展的意识，造成企业平均规模停滞不前（表4），投资效益却不见显现（表5），这对洛社镇工业的长远发展将产生负面影响。
表4洛社镇企业平均规模统计表表5洛社镇工业投资效益统计表（资料来源：《无锡市惠山区统计年鉴（2007—2015）》）4）规模企业后劲乏力，民营企业进退两难目前，洛社镇的生命力企业还是集中在地方中小企业所从事的传统产业中，部分政府引进企业，虽然规模较大，有优势政策支撑，但仍然处于起步阶段，产出成效难以显现。
然而，存在一定生命力的企业虽然自发性良好，却面临规划的诸多管制，包括存在的环境污染、生产组织不规范、选址与规划冲突、土地使用浪费等问题。
由于生产企业受到用地权限的限制，已失去了自主改造的积极性3，只有政府通过土地资源的整理与再利用才能解决这些矛盾与问题。
这种解决方式会直接影响到企业的良性生产和运作，对那些运营效益良好的中小企业而言无疑是一个沉重的打击（如表6表7所示，企业负债率近年居高不下，劳动生产率有所下滑。
）。
表6洛社镇企业负债率统计表表7洛社镇劳动生产率统计表（资料来源：《无锡市惠山区统计年鉴（2007—2015）》）如何在合理利用存量工业用地，为城镇地区的集约发展腾挪空间的同时，能够规避上述所遇到的矛盾，是洛社镇进行工业现状效能评估和策略研究的主要动因，也是目前亟待解决3企业以出让方式取得的工业用地的，政府一般以回购或置换两种方式收回。
前者，购买价格主要是通过比照基准地价进行修正后得出，而政府在“土地财政”的激励下，工业用地的购买价格未能体现工业用地的市场交易价，企业只能较少的取得土地的增值收益。
以置换方式回收的工业用地使用权，在工业用地向城市外围迁移的整体趋势下，企业置换到的地块在区位条件上与原地块相去较远，但企业因区位变更产生的各种损失却未能得到有效补偿（李铣2014）。
