楼市双轨格局正凸现房价平抑效应

轨道交通可达性对房价影响的差异性分析——以上海市中心城区为例□ 潘海啸，魏川登，施 澄[摘 要]轨道交通通过改变周边土地的空间可达性对房价产生影响。

文章以上海市中心城区为研究对象，采用时间距离度量的方法，分别以第六次人口普查的常住人口及利用手机信令数据识别出的岗位数为权重，建立基于轨道交通的空间可达性指标，并在微观和宏观两个层面上分析空间可达性与房价的关系，得出结论：在微观层面上，较高的空间可达性是地区产生房价多样性的基本条件；在宏观层面上，空间可达性对房价的影响起决定性作用，并且通过对回归模型进行残差分析，建立判断空间可达性是否为区域发展瓶颈的方法，以此预判新增轨道交通引导区域串珠式发展的效果，避免在边际增值效应小的地区进行大规模轨道交通建设。

[关键词]轨道交通；房价；空间可达性[文章编号]1006-0022(2016)S1-0203-06 [中图分类号]TU984.191 [文献标识码]BDifference Analysis Of Rail Traffic Accessibility Effect Housing price: Shanghai Center City Example/pan Haixiao, Wei Chuandeng, Shi Cheng[Abstract]Rail traffic effects the housing price by chancing the accessibility of spaces. In Shanghai center city, uses the time-distancemeasure, and the date of sixth population census and jobs got from mobile phone date, constructs the accessibility indexes. Then,in the microcosmic and macroscopic level, analyzes the relation between spatial accessibility and housing price, and know that, inthe microcosmic level, the accessibility is the basis which effect the housing price; in the macroscopic level, it plays a decisive role.By analyzing the regression model, finds the judge method, and pre-judge the development result, avoids the big project in theseunsuitable zones.[Key words] Rail traffic, Housing price, Spatial accessibility近年来，中国的大城市以迅猛的速度发展轨道交通。

轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析以北京地铁5号线为例一、本文概述随着城市化进程的加速和交通拥堵问题的日益严重，轨道交通在城市交通中扮演着越来越重要的角色。

作为城市基础设施的重要组成部分，轨道交通不仅能够有效缓解交通压力，提高城市交通效率，而且其沿线区域的经济社会发展也受到了广泛关注。

特别是轨道交通对沿线商品住宅价格的影响，已成为当前城市经济研究的热点之一。

本文旨在以北京地铁5号线为例，深入探究轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响。

通过收集相关数据，运用经济学原理和统计分析方法，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响机制和影响程度，以期能够为城市轨道交通规划和沿线房地产开发提供有益参考。

具体来说，本文将首先介绍北京地铁5号线的基本情况，包括线路走向、站点设置、客流量等。

然后，通过收集沿线商品住宅价格的相关数据，运用计量经济学模型，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响。

在此基础上，进一步探讨轨道交通对沿线区域经济社会发展的影响，以及轨道交通建设和运营中可能存在的问题和挑战。

提出针对性的政策建议，以期能够促进轨道交通和沿线区域经济社会发展的良性循环。

通过本文的研究，不仅有助于深入理解轨道交通对沿线商品住宅价格的影响机制，而且能够为城市轨道交通规划和沿线房地产开发提供有益参考，推动城市交通和经济社会的协调发展。

二、轨道交通对沿线商品住宅价格的理论分析轨道交通作为城市公共交通的重要组成部分，其建设和发展对城市空间结构、人口分布以及房地产市场的格局产生深远影响。

特别是轨道交通沿线的商品住宅价格，往往因轨道交通的开通和运营而发生变化。

本部分将从理论层面对轨道交通对沿线商品住宅价格的影响进行分析。

轨道交通通过提高沿线区域的可达性，降低了居民通勤的时间和成本，从而增加了该区域的吸引力。

根据交通可达性理论，可达性的提升会增强区域的竞争力，进而推动沿线房地产价值的提升。

特别是在城市中心区域，轨道交通的开通能够缓解交通拥堵，提高出行效率，从而增强沿线住宅的吸引力，推高房价。

DOI：10.3963/j.issn.1006-8864.2011.9.024进入“十二五”后，我国城市轨道交通事业面临前所未有的发展机遇。

作为一种先进的城市交通方式，它将从根本上解决长期以来制约城市经济发展的交通“瓶颈”问题，从而发挥其在促进城市社会经济发展方面的重要作用。

轨道交通经济带来的是一种前所未有的经济形态，其包含城市铁路、地铁和轻轨等形式，规模空前的轨道交通综合运输体系将随之出现在我国各主要大中城市中。

轨道交通在城市发展中具有基础性交通工具功能和引领城市发展功能，对基础建设和经济发展民发挥着极大的促进作用。

一、城市轨道交通具有明显的经济特征1.城市轨道交通是准公共产品从经济学角度看，轨道交通项目兼具公共产品和私人产品的特性，即轨道交通运输服务具有消费的非竞争性和有一定排他性的基本特征，属于准公共产品。

理论上纯公共产品由政府提供，纯私人产品应由民间部门通过市场提供。

准公共产品既可以由政府直接提供，也可以在政府给予补助的条件下，由私人部门通过市场提供，即政府和民间合伙投资经营的方式。

轨道交通属于准公共产品，其投资大、周期长，具有很强的公益性。

2.城市轨道交通的外部效应主要是正效应城市轨道交通建设能诱发沿线土地升值，促进沿线房地产、商业等行业的加速发展。

从这一意义上讲，城市轨道交通能增加城市的社会经济福利，带来巨大的正效应。

3.规模经济特征明显城市轨道交通发挥作用是以网络规模为前提的，覆盖面越大，城市轨道交通效率越高。

从一方面看，由于城市轨道交通项目正外部性特征的存在，其社会效益大于经济效益，项目盈利较差。

城市轨道交通项目带来的总收益不可能全部量化为项目投资者的账面收益，如城市轨道交通到达地区房地产的升值、城市轨道交通畅通给人民群众带来的时间成本的节约、城市轨道交通对城市交通及环保的贡献等。

而从另一方面看，城市轨道交通项目的经营还具有时空局限性，盈利空间有限。

随着社会发展、人口流动增大、路网增加以及服务水平的提高，城市轨道交通将吸引更多的客流，票款收人中长期发展具有一定的增长趋势。

轨道交通对房地产价格的影响房地产价格受供求关系、地理区位、交通通达度以及国家政策制度多方因素的影响。

随着时代的发展，为了缓解城市交通压力，轨道交通成为解决交通问题的主要手段之一，轨道交通对房地产价格的影响也逐渐加大。

本文通过论述城市轨道交通对房地产价格的影响过程进行分析，从而提出相应的对策建议，希望能为读者提供帮助。

标签：房地产价格;轨道交通;影响;对策一、研究背景我国改革开放进程取得巨大成就，许多大中城市的社会资源、教育资源、保障资源的优势明显，这就促使大批人流涌入各大城市，造成严重的交通矛盾。

所以，为了缓解交通压力，轨道交通也就进入了人们的视野。

根据中国城市轨道交通网数据显示，截止2018年，中国已经有35座城市建成并且已经投入运营的城市轨道线路共计5027.36公里。

这表明在城市交通需求也在剧烈增长的同时，我国也在积极建设新的交通模式，扩展交通线路蓝图。

轨道交通一方面给人们的出行带来了便利，一定程度上缓解了城市的交通压力。

另一方面而言，轨道交通也给房地产价格带来了机遇，人们会越来越倾向于选择沿轨道交通一线而建立的住宅项目。

轨道交通是通过怎样的机制影响房地产价格，这就成为我们研究的方向。

二、城市轨道交通的发展（一）城市轨道交通的含义城市轨道交通是指以电力或内燃机驱动，必须具有一定线路方向且处于轨道上运行的服务于城市大众的运输系统。

（二）发展状况在轨道交通发展的初期，我国面临着帝国主义的经济封锁和前苏联的技术封锁的处境，在没有过多参考文件下，中国学者仍然兢兢业业，终于迎来轨道交通发展前景的光芒。

1965年，我国在北京建设第一条城市轨道交通系统。

2017年，“复兴号”称号问世，前身是中国标准动车组，该动车是具有完全自主知识产权、达到世界先进水平的动车组列车。

至今，中国已经形成了强大的城市轨道交通体系，城市轨道还在不断创新的路上。

三、房地产价格的主要影响因素（一）供求关系供求关系是影响房地产价格的根本因素，其他因素也是通过改变供求关系而影响房地产价格的。

房地产市场调控政策效果评估近年来，中国的房地产市场一直备受关注，由于价格波动、投资炒房等问题，政府采取了一系列的调控政策。

本文将评估这些政策对房地产市场的影响和效果。

一、政策背景过去几年，中国房地产市场出现了投机泡沫、高房价等问题，引发了社会的不满。

为了防止房地产市场的过热发展，中国政府相继出台了一系列调控政策。

主要包括限购政策、限贷政策、调整商业贷款利率等。

这些政策旨在引导房地产市场平稳发展，保护消费者的权益，维护社会的稳定。

二、调控政策的效果评估1. 限购政策的效果评估限购政策是政府通过限制购房人的购房数量和条件，来抑制投资投机炒房现象。

限购政策的主要效果是控制住房需求，稳定房价。

根据相关数据分析，限购政策在一定程度上有效抑制了投资购房需求，使房价得到了调控。

同时，限购政策也打击了投机炒房现象，保护了消费者的权益。

但是也需要注意，限购政策并非长久之计，需要配合其他措施来维护市场的平稳发展。

2. 限贷政策的效果评估限贷政策主要是通过提高购房者的首付比例和利率等方式，来降低购房贷款的规模和比例，遏制杠杆化购房行为。

限贷政策的效果在初期表现明显，购房者的贷款压力增加，野蛮生长的房贷规模得到了控制。

然而，限贷政策也带来了一定的副作用，比如刚需购房者受到了一定的影响，购房门槛提高，导致部分人群无法购买合适的住房。

3. 调整商业贷款利率的效果评估调整商业贷款利率是通过提高房贷利率，来抑制购房需求，控制房价上涨。

根据数据显示，改变商业贷款利率对房地产市场的影响效果有一定的延迟性，短期内不会立即见效。

然而，随着时间的推移，调整商业贷款利率对购房者的影响逐渐显现，购房者的购买力受到了一定的压制，对市场供需形成一定的调节作用。

三、调控政策的不足之处尽管调控政策在一定程度上对房地产市场进行了有效的调整，但也面临一些不足之处。

首先，调控政策的效果过于依赖于市场预期，一旦市场预期失衡，政策的执行效果就会打折扣。

其次，调控政策的执行需要考虑地区差异性，不同地区的经济发展水平和房地产市场状况不同，因此需要有针对性的政策。

供需错配解开中国房价分化之谜一、本文概述本文旨在探讨中国房价分化的现象，并从供需错配的角度分析其背后的原因。

近年来，中国房地产市场呈现出明显的分化趋势，不同城市、不同地区的房价走势差异显著。

本文将通过深入分析供需错配现象，揭示其对中国房价分化的重要影响，以期为读者提供一个全新的视角来理解和解析中国房地产市场的运行规律。

文章将从供需错配的定义出发，阐述其在中国房地产市场中的具体表现，进而分析其对房价分化的推动作用，最后提出相关政策建议，以期为中国房地产市场的健康发展提供有益参考。

二、供需错配的理论框架供需错配，作为经济学中的一个核心概念，通常指的是市场上供给和需求之间的不匹配状态。

在中国房地产市场中，供需错配的现象尤为突出，这不仅是房价分化的重要推手，也是房地产市场调控的难点之一。

供需错配的理论框架主要包括供给侧和需求侧两个方面。

在供给侧，房地产市场的供给受到土地供应、开发商投资意愿、政策调控等多重因素的影响。

土地供应的稀缺性、开发商对利润的追求以及政府对房地产市场的调控政策，共同决定了房地产市场的供给规模和结构。

然而，由于中国土地市场的特殊性质和政府对土地供应的严格控制，使得房地产市场的供给弹性相对较小，难以快速适应需求的变化。

在需求侧，房地产市场的需求受到人口增长、城市化进程、居民收入水平、购房政策等多种因素的影响。

随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，居民对住房的需求日益旺盛。

然而，由于居民收入水平的不均衡、购房政策的限制以及投资渠道的有限性，使得房地产市场的需求结构呈现出多样性和复杂性的特点。

当供给和需求在数量、结构或时间上出现不匹配时，就会产生供需错配的现象。

在中国房地产市场中，这种错配表现为不同城市、不同区域、不同类型房产之间的房价分化。

一些城市或区域的房地产供给过剩，房价低迷；而另一些城市或区域的房地产供给不足，房价高涨。

这种分化不仅加剧了房地产市场的风险，也影响了房地产市场的健康发展。

西安市房地产市场现状及未来趋势一、房地产市场运行环境简述随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。

国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。

饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。

二、西安房地产市场运行现状及特点进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。

2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。

从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。

2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。

其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。

从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。

基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。

”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。

首先，从经济上说，房地产业产生了泡沫。

房地产在我过经济发展中的比重很大，如果房地产业处理不好，会影响到我国整个的经济发展。

高房价不是因为供求不平衡产生的，而是过度的投资（尤其是炒房）、地方政府盲目开发，追求GDP以满足自己对政绩要求而出现的。

其次，也就是因为高房价不是正常的经济供求关系产生的，所以持久的高房价肯定会影响社会的稳定。

中央政府不会坐视不管，维护社会的稳定是党中央工作的重中之重。

温家宝总理在整改工作报告中就提到要降低房价，转变经济发展模式。

最后，高房价是因为有巨大的个人利益在里面。

表面上的如炒房子投资客，房地产商等。

私下里的就是当地的某些政府官员，通过卖地给房地产商，不仅可以提高当地的GDP，而且顺便还可以把自己的腰包鼓起来。

这个就直接导致了腐败，反腐倡廉是党一直的口号，不会任由其发展。

还有一个就是央企和国企对房地产的盲目投资，使得地价不断上涨，直接导致了房地产的成本，也是高房价的原因。

最近好像国企要退出房地产业，这个会使竞争减小，成本客观上降低。

房价也会逐步的降下来。

综上所述，房价肯定会降……这就是所谓的泡沫经济的一种表现形式。

在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过需求的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。

按照通用的国际经验数据，商品房空置率在10%以内是正常的。

如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

比如日本80年代泡沫经济的破灭就与这个有关。

日本从上世纪80年代中期开始到90年代初破灭的泡沫经济是人类历史上最著名的泡沫事件，既便是一贯爱吵架的经济学界对当时日本泡沫经济的实质的认识也达到了空前的一致，国内的学者在讨论泡沫问题时也通常是言必称日本泡沫经济。

那么我们看看在这个最著名泡沫事件中房地产价格究竟表现如何。

按一般的看法，日本的泡沫经济自1985年的“广场协议”开始，到1990年泡沫开始破灭结束，泡沫膨胀阶段用了5年的时间，1990年泡沫破灭以后，日本经济陷入衰退，直到现在14年过去，经济衰退仍然没有过去。

2022年房地产新常态下凸显三大变化分析我国经济已进入“新常态”，在“新常态”下房地产民营企业要将绿色低碳建筑作为一项基本战略来执行，对于房地产业自身的转型和市场的健康进展特别重要，同时也是将房地产资金引向产业结构调整，防止进一步推升资产泡沫和平抑房价的良性平衡策略。

市场的“脸”在变：行业增速创下10年最低数据显示，2022年下半年起，尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能，但行业整体高速增长的时期已经“告一段落”。

2022年，全国房地产开发投资完成额为95036亿元，同比增长10.5％，同比增速创过去十年最低水平；商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7％，降幅同样创过去十年最低水平。

此外，去年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比下降7.6％。

据房地产行业分析及市场讨论报告显示，自2022年以来，全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势，仅2022年和2022年消失下降。

据中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶、易居中国执行总裁丁祖昱等分析人士推断，房地产行业增速趋于平缓，且这一趋势不行逆转。

甚至有业内人士猜测，“就算全面取消限购，房地产也难像5年前那样疯狂。

”这个结论主要是基于两点缘由：一是国内需求结构发生变化。

据民生证券讨论院宏观经济讨论员朱振鑫测算，目前中国20－29岁人口占比约为17％，而将来十年这个数字可能降至10％左右，适婚人口比例的下降，将导致住房需求的削减。

此外，目前中国的人均住宅面积在33平方米左右，虽然明显低于美国的67平方米，但已接近大部分发达国家，远高于一些新兴市场。

比如，英国是35.4平方米，日本是36.6平方米，韩国是26平方米。

香港地区则仅为15平方米；二是市场供求关系发生变化。

北京市房地产业协会秘书长陈志说，许多房地产商乐于将市场需求定义为“刚性需求”，这在当前房价水平下已经发生了变化。

以北京等一线城市为例，的确有许多需要改善居住条件的家庭，但没有支付力量的居多；还有许多年轻人选择了租房来代替买房。

我国房价的平抑1.房价上涨的原因1.1住房供应结构不合理抬高了房价楼盘“豪华化”、“贵族化”、“大型化”，全國16个城市120平方米以上大户型住房超过50%，结构不合理是普遍问题。

1.2城市化进程加快和政府对土地供应的收紧，推动了房价上扬当前我国正处在城市化快速发展时期。

随着城市的快速发展，城市已成为中国农村剩余劳动力转移的主要目的地。

城市化进程加快增加了对城市房屋的需求量，从而刺激了房价的上涨。

政府土地供应政策的收紧，估计土地收紧后,地价还将上升。

上升的地价必将转嫁到房屋上去，最终导致房价上增。

1.3产业政策不合理带来房价畸高我国房价尤其是部分大中城市房价畸高，根子在房地产政策不合理。

住宅商品化，倡导大家买房子，这违背了劳动力规律和住宅的经济利用规律。

“居者有其屋”，实际只是一种幻想。

直到今天，发达的资本主义国家，平均也只有44%的人有住宅，大多数人还是租房子住，这是经济规律决定的。

1.4扭曲的消费观念使房价飚升房价上涨过快与老百姓在对住房消费观念上存在误区是分不开的。

1.一些购房者非理性消费,盲目攀比,贪大求洋, 炫耀摆阔,2.我国居民住房消费观念存在偏差，比如认为“居者有其屋”，即人人都买房。

3.多元住房梯度消费理念淡薄。

4.强调房屋投资、增值的附加功能，因发展、增值、遗产等原因做出力所不能及的购买行为。

1.5商业贿赂助推房价虚高1. 当前房地产开发领域存在着大量腐败现象.2.重要原因是与制度缺陷有关，还有惩罚机制缺位。

3.在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”，这在一些权力部门间暗自潜行。

1.6不合理收费导致房价上浮政府有关部门不合理的涉房收费项目以及自立项目的行政事业性收费、经营性服务收费，开发商把它摊入建房成本，最终通过上调价格转嫁给了购房者。

1.7低资本金和预售制度使我国房地产业出现了房价与空置一并高且而持久的现象------所謂的房地產市場的泡沫2.房价平抑的对策2.1强化政府宏观调控职能,依法平抑房价1.依法控制价格上涨实行政府指导价或者政府定价;限定差价率或者利润率、规定限价;实行提价申报制度和调价备案制度；北京、南京、青岛等房价收入比超过10倍城市，限价商品房比例应达到30％至40％。

作者： 尹焕三
作者机构： 青岛行政学院,山东青岛266071
出版物刊名： 北京行政学院学报
页码： 78-82页
年卷期： 2012年 第5期
主题词： 房价“双轨制”;不完备市场体系;“渐进式”改革;多元化社会结构;保障性住房
摘要：房价＂双轨制＂是指目前我国住房市场并存的两种价格制度体系,房价＂双轨制＂具有利弊双重效应：适应＂渐进式＂改革和不完备市场体系的需要,符合现阶段多元化社会结构解决和改善住房条件的需求,有利于调动房地产商的积极性,明确政府的责任,促进社会的和谐稳定。

但房价＂双轨制＂与商品的本质和市场经济原则相矛盾,在运行操作上有很大的难度,容易造成社会福利的流失和形成新的社会不公平。

房价＂双轨制＂的政策取向是：在供需矛盾突出的体制过渡时期不能取消而且要继续强化房价＂双轨制＂,促进住房公平,加大保障性住房建设力度,增加住房的有效供给。

平抑房价，促进房地产市场平稳发展
林阿其
【期刊名称】《开放潮》
【年(卷),期】2006(000)007
【摘要】2004年以来，我国住房价格不断攀升，为了平抑房价促进房地产市场平稳发展，国家虽然出台了一系列的宏观调控政策，但收效甚微，房价仍然不断飙升，今年5月29日，建设部等九部委继房产新政“国六条”后，又联合公布了十五条“实施细则”，试图稳定当前的房地产市场，但人们普遍当心出现“硬政策，软着陆”的尴尬，期待当下“调而未控”的房地产局面早日打破，旨在平抑房价的政策能一一落实。

近几年来，我国经济的高速增长是住房价格不断攀升的最重要原因，但短期内如果房价涨幅过快，
【总页数】2页(P56-57)
【作者】林阿其
【作者单位】漳州市芗城区城市建设开发总公司
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康
发展的实施意见 [J],
2.省人民政府关于进一步稳定住房价格促进房地产市场平稳健康发展的通知 [J], ;
3.自治区人民政府关于稳定住房价格促进房地产市场平稳健康发展的意见 [J], ;
4.自治区人民政府关于稳定住房价格促进房地产市场平稳健康发展的意见 [J], ;
5.韩正:落实城市主体责任稳地价稳房价稳预期促进房地产市场平稳健康发展 [J],因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。