我国2002年至今房地产市场宏观调控政策效应分析我国2002年至今房地产市场宏观调控政策效应分析一、我国房地产业发展历程计划经济年代,城市土地由国家所有,而农村土地由集体所有, 因此房屋并未具有市场价值。
而1979 年的改革开放则为房地产市场的改革铺平了道路。
1979 年至1983 年间, 政府出台了一系列关于房地产的政策, 主要内容为允许私人建房,城市居民可以自购自建, 开始住房制度改革与调整产业结构,下放管理权。
1988 年政府为房地产市场确定了扩大房地产产业发展, 进行住房制度改革的目标。
同年还修改《宪法》, 允许土地批租;在全国城镇分期分批推行住房制度改革与开放房地产市场。
到了1990 年, 政府为了进一步治理整顿市场并大规模清理在建项目, 颁布了《深化企业经营机制改革的通知》, 同时为了推进土地使用制度改革, 发布了《土地管理法实施条例》。
为了规范房地产发展, 深化住房制度改革, 房地产市场建设在1991 年中全面起步。
房改也开始在全国范围内全面推行。
1992 年政府出台引进外资,开放房地产价格, 扩大市场调整范围与发放开发消费贷款等政策。
此时, 房地产便成为新的投资热点。
为了防止房地产过热而危及整个国民经济, 1994 年国务院发布了《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》, 并对房地产开发经营机构开展全面检查以此整顿金融秩序。
1996 年政府全面推行住公积金制度和租金改革, 并开始建立政策性抵押贷款制度, 商品房价格在这一年里上涨幅度有所回落,个人购买商品住宅比例有所加大。
1998 年-1999年, 政府启动住房消费和深化落实住房分配货币化改革, 但房地产开发投资规模并没有大幅上升, 商品房平均销售价格比上年出现小幅度回落。
2000 年, 政府启动住房消费促进房地产发展。
房地产开发投资增长幅度为21 %, 商品房销售增长32 %, 商品房每平方米平均售价为2112 元人民币,同比增长2 %。
2004 年, 国家开始从土地、信贷等各个方面出台许多政策来调控房地产市场以防其发展过热。
到2005 年第一季度, 房地产市场的投资额同比增长26.7 %, 同时35 个大中城市房价同比升幅26.7 %。
但是这种上涨在地区间是不均衡的。
2005年6 月起, 政府开始对在买后两年内销售房屋征收总收益5 %的税。
对于两年以后出售的房屋按照买卖价差, 也就是资本利得的5 %征税。
在此之前, 4月末的时候, 政府下达了“新八条”措施, 主要是为了限制房地产市场的投机行为。
尽管在2005 年的前5 个月, 中国的房地产市场的平均价格还是在增长,但是增长的比率已经有所下降了, 这意味着中国的房地产市场在降温。
图1 为近十年来我国房地产宏观调控政策大事记。
二、我国房地产宏观调控政策的具体分析第一阶段：1998-2002：住房制度改革■背景：1997年亚洲金融危机爆发，我国经济出现通货紧缩■意图：刺激消费，拉动内需，摆脱经济低潮■手段：“房改”，住房分配货币化■效果：激活了房地产市场，推动了房地产产业进入新的市场化发展时期第二阶段：2003-2005：确立房地产为国民经济支出产业■背景：房地产投资快速增长，房地产信贷制度不完善的潜在风险■意图：促进房地产市场持续健康发展，拉动国民经济增长■手段：确立土地“招拍挂”；对房地产企业加大信贷力度（拉动增长）；调整个人住房贷款政策，二套房提高首付比例（抑制过热）（土地、货币）■效果：引发地方政府“圈地热”，房价加速上涨。
第三阶段：2005-2007：稳定房价■背景：全国性房价快速上涨成为社会关注焦点■意图：抑制投资过热、调整住房结构、稳定房价■手段：05年国八条、新国八条；06年国六条、九部委十五条；07年进一步深化（货币、税收、土地）■效果：开发投资开始平稳增长，住宅开发结构部分改善，但房价仍持续上涨，到07年下半年涨势有所放缓。
第四阶段：2008-2010：从抑房价到保增长再到抑房价■背景：前一轮调控初现成效时，08年世界金融危机扩大■意图：确保GDP高于一切，政策救市■手段：货币政策由从紧转为宽松（08年上半年五次上调准备金率并增加房企税收，下半年对个人购房降税、降贷款利率、降首付比例）；09年底开始再度增加房价调控力度，10年新国十条起开始以各种手段进行限购，房产税登场■效果：上一阶段房价调控前功尽弃，09年放量大涨，10年房价“再创辉煌”。
三、对宏观调控政策效应的分析自2001年以来，房地产价格的不断攀升和投资规模的快速增长成为倍受政府和消费者关心的一个问题。
为了防止房地产泡沫出现，政府出台了一系列的宏观调控政策。
从目前政策实施情况来看，大部分政策成效显著，但部分政策还存在着一些偏差。
及时调整偏差，发挥政策的正面效应，抑制其负面的或是不良的效应已是当务之急。
（一）、金融政策自2003年开始，央行陆续颁布了一系列政策，其核心是提高商业银行和开发企业自有资本金率、严控信贷规模、加息、取消个贷优惠等，旨在抑制房价的快速上涨和房地产投资过热的现象。
这些政策的实施，对调整房地产市场起到了积极的作用，但由于政策的不够细化，也带来了一定的负面效果。
如2005年3月17日央行颁布《调整商业银行自营性个人住房贷款的政策》，一是取消了个贷优惠，二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%。
该政策在一定程度打击了炒房者的投机行为，但由于个贷利率和首付比例的提高，增加了消费者的购房成本，因此在一定程度上也遏制了广大自住消费者的需求。
其中，影响最大的就是中低收入的消费者，每个月虽然只需多支付几十元，但对其微薄的收入而言，相对提升的幅度还是较大的；在房价上涨过快的地区，提高住房贷款首付比例，更是将普通消费者拒之购房的门外。
这与政府保障中低收入群体的住房需求政策是相违背的。
我国房地产市场的起步与发展依赖于住房制度改革中个人消费信贷的支持，目前在个人住房消费中，绝大多数家庭仍然对银行信贷有较大的依赖性，可以说银行的信贷支持是帮助中低收入阶层实现住房梦想的一个不可缺少的条件。
然而，在对房地产市场宏观调控中，取消个人贷款优惠会对这部分人购房造成影响。
因此，央行颁布政策打击房地产市场的投机行为时，要注重区分自住性需求、长期投资需求和短期投机需求，体现“鼓励消费、规范投资、抑制投机”的调控方向。
中央银行颁布政策要求各商业银行提高对第二套和高档住宅的贷款利率和首付比例，但在执行过程中却受到了重重阻力。
由于目前，我国对高档住宅的界定标准还有很大争议，单纯以面积和容积率来界定并不能体现出住房的真正质量，很难让消费者信服；各商业银行没有联网，无法信息共享，对其是否是第二套住房也很难界定。
该政策在实行中受到了限制，调控的效力被削弱。
新信贷政策规定了房地产开发的自由资金比例不低于投资项目的30％，但由于我国现行的房地产项目多采用分期开发，项目的资本金没有明确的规定和标准去计算分期的规模。
如一个100万平方米的小区，开发商一个楼一个楼去建，项目资本金是按一个楼还是几个楼计算，无法分清，项目资本金在分开发中形同虚设。
从另外一个角度来看，国家对银行的金融管制已超过了商业银行自主经营的范围，宏观调控的手段限制了银行作为自营性企业的发展，当国内银行被调控与限制而放弃对个人和企业的贷款支持时，就等于将市场拱手让给了外资银行。
据戴德梁行最新研究表明，有62％的机构投资者希望在2006年和2007年投资中国市场。
并且，今年年底就要对部分境外银行开展人民币业务，简单的用限制信贷规模进行宏观调控将对市场无能为力。
因此，国家在制定金融政策时，一定要慎重。
（二）、土地政策从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，从土地的“招拍挂”，整理开发园区到三个暂停、8.31 大限等。
政府期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长,从而来给房地产市场降温。
但在政府的土地供给政策变化之前，开发商就有了大量的土地储备，国家对用地规模的限制，并不能有效限制当前房地产的生产和投资规模，只能对几年以后的房地产市场产生影响。
国家发改委发布的数据显示，2005年房地产投资的增长率依然是牛气冲天,1月份～2月份投资增长率高达27.1％，在全部4222 亿元的城镇固定资产投资中，房地产占了28.4％，达1200 亿元。
这说明政府要想通过控制土地供应量来给房地产投资降温的做法在当前收效是不会大的。
另外，由于市场信息不对称，消费者对我国现有城市的土地供给情况和房地产产品供给情况不明晰，在国家严格控制土地一级市场的源头时，会使消费者认为土地和房屋的供给减少，地价和房价必然上升，加上部分经营者的炒作，更刺激了消费者的购房欲望，使本来就不成熟和理性的房地产投资和消费行为更加盲目，从而造成房价持续上涨。
据国家发改委发布的数据显示，2005年第1季度，全国35个大中城市房地产价格快速上涨，房屋销售价格同比增长9.8%，土地交易价格上涨7.8%，住宅用地价格上涨9.6％。
目前国家对房地产市场进行宏观调控的目标是既想降低房价又要降低投资规模，而从经济学的角度来说，要降低房价，必然要增加投资规模，加大房地产市场供应，要降低投资规模，必然导致房地产价格的升高因此这次调控政策错综复杂，政策之间也有打架的问题，要达到调控目标必须根据各地区的具体情况政策有主有次，处理好降低房价和降低投资规模二者的关系，避免政策的相互干扰。
（三）、税收政策2005年5月国家颁布了《关于加强房地产税收管理的通知》，对个人购买住房不足两年进行交易的，销售时按其所得的收入全额收取营业税，个人购买普通住房超过两年进行交易的免征营业税。
对个人购买非普通住房超过两年进行交易的收取差额营业税。
该政策给了投机者一个明确的信号，政府在打击炒房行为，政策效应使部分投机者已退出房地产市场，市场交易量明显减少。
但同时也有一些具体的问题，个人购买住房的时间界定问题，是从签订购房合同开始算，还是从取得房地产产权证时间开始算。
在实际中从签订购房合同到取得房地产产权证，少则一年半载，多则几年时间，还有根本拿不到产权证的情况，对此问题不做明确的规定，政策将难以落实，也容易被投机者钻空子。
另外这次对个人销售住宅的政策调整只涉及到营业税，而契税、土地增值税、个人所得税的政策仍按以前优惠政策执行，政策缺少合力效应，削弱了其打击投机的力度。
四、当前房地产市场状况尽管“泡沫论”、“过热论”不绝于耳，到2008年人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至2008年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。
2008年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3 771万一，同比增长43．7％。
