商业项目建筑设计顾问

商业综合体建筑的设计管理探讨发布时间：2022-09-06T03:42:05.014Z 来源：《中国科技信息》2021年24期作者：夏文[导读] 随着城市化进程的加快，城市商业综合体的设计和建设日益增多。

夏文南京苏宁仙林置业有限公司，江苏省南京市，210000摘要：随着城市化进程的加快，城市商业综合体的设计和建设日益增多。

同时，商业综合体项目也是商业地产的核心，好的商业综合体项目会给城市和地区带来巨大的经济价值与社会价值。

以商业地产开发为主的地产公司，有一个共识，即商业项目的策划、设计和设计管理是项目极为重要的部分，也可以认为是整个商业项目开发的基础。

本文从建设条线的角度，以南京仙林苏宁广场项目为例，结合项目策划和设计，总结了商业综合体项目设计管理的主要内容，分析了相关设计管理问题的解决思路及处理方法。

关键词：商业综合体建筑设计；设计管理；设计变更管理商业综合体是指是将城市中商业、酒店、办公、展览、文娱等城市生活空间的若干项功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

商业综合体的设计不同于传统的住宅和办公项目，其设计的过程需要许多专项设计团队的参与，例如环境影响评价分析、交通影响评价分析、幕墙、泛光照明、BIM、车库动线专项设计等，而且，涉及星级品牌酒店的各项设计还需要聘请品牌酒店设计单位供应商库内的设计单位，例如标识设计、泳池SPA设计、艺术品设计等等。

项目设计水平关系到项目的成败，设计管理水平已成为房地产项目管理的关键要素，科学的设计管理可以有效的缩短整个项目的工期，提高企业的经济效益。

1项目策划以及设计专题研究工作——以南京仙林苏宁广场项目为例1.1南京仙林苏宁广场项目简介南京仙林苏宁广场商业综合体项目位于南京仙林中心地铁站西侧，总建筑面积约52万㎡，分为A、B、C三个地块，包含综合商业中心及文化设施、高端酒店、甲级办公楼。

浅谈商业综合体项目设计管理控制要点摘要：商业综合体是近年来发展起来的一种新型建筑，我们觉得它涵盖了城市中所有形式的公共生活，如住房、办公室、酒店、商店、娱乐、休闲等。

因此，他们创造了多样、高效、复杂的建筑或大型综合体，其特点是互动、空间紧凑、抗风险性强，高可持续性和增长潜力。

因此，建筑综合体的设计也将会是是一个复杂而漫长的设计过程。

通过对复杂设计过程的总结和分析，本论文提出了合理可行的项目管理和关键管理的思路。

其目的是寻找合适的管理方法和手段，缩短设计周期，提高设计质量，降低成本，提高设计效率。

关键词：建筑设计及理论：商业综合体；设计管理引言商业综合体的出现是城市发展一定阶段的结果。

地产商以开发项目为主，商业综合体属于当前地产模式主要形式，随着城市件数功能的不断完善、规模加大，逐渐形成了复合地产，比如：酒店、写字楼，以及公园、购物中心和公寓等。

因商业综合体项目比较复杂，因而需实行施工图设计管理工作，正确梳理商业综合体项目施工图设计的思路、设计管理方法，从而为提升商业综合体项目施工图设计管理水平奠定基础。

一、商业综合体的概念及产生背景1、总体经营理念商业综合体是一个新的综合体，由城市功能综合体、空间综合体和流线组织的广泛重组组成。

酒店、办公楼、公园、购物中心、会议中心和公寓的三个或三个以上功能的组合将在不同部分之间创造相互依存、有益的动态互动，创造一个高效、多功能、复杂和统一的综合体。

2、商业综合体诞生的大环境随着国民经济的快速发展，土地城市化进程包括交通问题和城市人口对优质商业综合体的需求。

这就需要一个高效、多功能的商业建筑群。

在此背景下，开发单一的购物和酒店综合体使之成为携带写字楼、公寓和娱乐区早已成为必然趋势。

这为不同行业和类别创造丰富的现代城市环境，满足城市人口的日常需求。

二、商业综合体在城市发展中的作用随着土地综合用地的增加，出现了许多城市商业综合体。

此外，它确保了不同类别建筑之间的相互依存和相互支持，但同时具有独立的动态空间关联，并创造了一个多功能、高效的综合体，它在“城市”模式下成功运作，创造了城市的共同影响力。

现代酒店建筑设计优化顾问合同本合同目录一览1. 合同主体及定义1.1 甲方名称及定义1.2 乙方名称及定义1.3 丙方名称及定义2. 顾问服务内容2.1 乙方提供的服务内容2.2 服务范围和时间2.3 服务地点3. 合同价格与支付方式3.1 合同金额3.2 支付方式3.3 支付时间表4. 合同履行与验收4.1 乙方工作进度安排4.2 甲方验收标准4.3 乙方提交成果的方式和时间5. 保密条款5.1 保密信息的定义5.2 保密期限5.3 保密义务的解除6. 违约责任6.1 乙方违约情形6.2 甲方违约情形6.3 违约责任的具体处理方式7. 争议解决7.1 争议解决方式7.2 争议解决地点7.3 适用法律8. 合同的变更和解除8.1 合同变更条件8.2 合同解除条件8.3 变更和解除的程序9. 附则9.1 合同的生效9.2 合同的终止9.3 合同附件10. 其他约定10.1 双方的其他权利和义务10.2 丙方的权利和义务10.3 甲方对乙方的授权11. 甲方代表及联系方式12. 乙方代表及联系方式13. 丙方代表及联系方式14. 合同签署日期及地点第一部分：合同如下：1. 合同主体及定义2. 顾问服务内容a. 酒店建筑设计方案的优化建议b. 酒店建筑施工图的设计调整c. 酒店室内设计方案的优化建议d. 酒店景观设计方案的优化建议e. 酒店建筑材料供应方案的优化建议2.2 服务范围和时间：乙方服务的范围为甲方所委托的现代酒店建筑设计优化顾问工作，服务时间为自合同签订之日起至甲方通知工作完成之日止。

2.3 服务地点：乙方服务的地点为甲方指定的项目现场。

3. 合同价格与支付方式3.1 合同金额：本合同的金额为人民币【】元整（大写：【】元整），根据双方协商确定的服务内容和范围确定。

3.2 支付方式：甲方支付乙方的款项采用分期支付的方式，具体分期支付的时间和比例按照双方协商确定的支付时间表执行。

3.3 支付时间表：甲方应在合同签订后的【】个工作日内支付乙方合同总金额的【】%；在乙方完成合同约定的服务内容后的【】个工作日内支付乙方剩余的【】%。

马太福星（北京）商业管理有限公司简介十年来，公司凭借资深的团队、丰富的商业地产操盘经历、全面的商业知识，在商业地产领域主题定位、规划、招商、销售等方面取得了辉煌的业绩；截止2009年初，团队成员足迹踏遍国内23个城市与地区，楼盘累计销售额100多亿元，与合作方合同签约和续签率达90%以上，其中先后协助上海协和城二期商业步行街、南通东方明珠广场、上海开元地中海MALL、天津新南马路五金城、东莞南峰国际皮料鞋材交易中心专业市场、汽车城、动漫城、鄂尔多斯农副产品批发市场、赤峰和美建材城（红星美凯龙第一家居品牌进驻）、家居生活广场、金桥商业广场等37个商业项目以及12个住宅项目进行了成功的运作。

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NO.188|世界建筑导报107 Exhibition Center of Shimao Shenzhe Hong Kong International Center深圳世茂深港国际中心展示馆设计单位：水石设计设计顾问：沈禾建筑设计团队：水石商业公建设计部（孙乐、姚中、潘鑫源、刘龄书、李玉英、刘铁柱）;水石再生中心（王伟实、陈鑫）施工图设计团队：水石工程（李斌、金江成、朱华军、杜侠伟、余钢、李玉卿、李晖、刘潇、王克斌、殷金）项目地址：深圳市龙岗区设计时间：2018-2019年建成时间：2019年项目规模：22.8万平方米（大区一期），6,000平方米（展示馆）照片摄影：林绿业主单位：世茂集团景观设计：贝尔高林国际（香港）有限公司室内设计：孙文设计事务所幕墙顾问：弗思特工程咨询有限公司灯光顾问：谱迪设计标识设计：本质设计Design Firm:SHUISHIDesign Consultant:Shen HeArchitectural Design:SHUISHI Commercial Design Department(Sun Le, Yao Zhong,Pan Xinyuan,Liu Lingshu,Li Yuying,Liu Tiezhu,SHUISHI Urban Regenera-tion centre：Wang Weishi,Chen Xin)Construction design:SHUISHI Engineer!ng(Li Bin,Jin Jiangcheng,Zhu Huajun,Du Xiawei,Yu Gang,Li Yuqing,Li Hui,Liu Xiao,Wang Kebin,Yin Jin) Project location:Longgang District,Shenzhen,ChinaDesign Year:2018-2019Completion Year:2019Project scale:228000m2(first phase of the region),6,000m2(display hall) Photo credits:Lin LuClient:SHIMAO GroupLandscape Desig n:Belt Collins In t ernational(HK)LimitedInterior Design：S.U.N Design Inc.Curtain Wall Consultant:Forster Engineering Consultants Co.,Ltd. Lighting Consultant:Pudi DesignIdentification Design:Benzhi Design引言建筑设计结合现代科技与传统文化，以"螺旋卷轴（Spiral Scroll）"+"立体园林（Layered Gardens）"作为核lL'概念规划与概述一面向公众的第一张名片世茂深港国际中心坐落于深圳龙岗的东部CBD,规划有超高层办公，商业综合体，高端公寓，顶奢酒店，文化展览等业态，将助力深圳吸纳来自香港的科技研发、总部经济、现代服务业等髙端产业资源，推动深圳和香港深度合作，打造大湾区东部核心，其中心主塔将成为中国标志性超高层，旨在打造深圳天际线的一个崭新地标。

商业综合体建筑设计方案优化对策及项目管理难点解析摘要：随着我国经济发展和社会进步，人们的物质生活水平不断提高，生活配套设施的建设规模和种类不断增加。

为了缓解城市发展与土地资源之间的矛盾，越来越多的商业综合体建筑投入施工建设，商业综合体建筑也逐渐成为现代城市的新地标。

商业综合体建筑具有多元价值，既能够彰显城市建设水平，同时又能够带动地区消费，拉动城市经济发展。

本文围绕现代城市商业综合体建筑设计，阐述设计要点，并结合项目设计时间进行探讨。

关键词：城市商业综合体建筑；项目管理；优化设计引言城市商业综合体建筑自身具有建设规模大、多方面功能及多种需求等特点，因此，对城市商业综合体建筑的设计比普通建筑设计要求更高。

为更好地提升城市商业综合体设计的科学性和合理性，加强对城市商业综合体特征及相关内容的分析与研究，多方面探析城市商业综合体建筑设计要求和策略，对提升我国城市建设和发展水平具有重要意义。

1 商业综合体建筑功能特征随着人们社交生活方式的改变和经济条件的改善，商业综合体建筑的占地面积在逐渐增加，建筑体量不断增大，可容纳的人数更多，具有公共建筑的一般特征。

商业综合体建筑融合了娱乐、购物、餐饮等多个方面的日常要求，成为人们工作和生活的重要场所。

这种泛娱乐形式的商业综合建筑是目前商业建筑的首选方式，并在一定的时间阶段内成为主流。

商业综合体建筑的经营时间一般较长，这取决于所在城市人们的生活习惯和成本核算要求。

商业综合体建筑的功能涉及实体购物，所以，需要对客流和物流等方面的需求进行综合性的考虑并进行合理区隔。

对商业综合体建筑的运行方式进行准确的把握，是商业综合体建筑设计全生命周管理非常重要的环节。

2商业综合体建筑设计优化措施2.1 平面形态设计在平面形态上一般以方形、点状、圆形等平面形式为主，该类型的平面设计通常运用于较小面积建筑的设计中。

线状平面设计也是城市商业综合体常用的设计方法之一，主要用于裙房形态的设计，需要以线状形式展开，使其形成长街形式，而上部建筑一般设计于线状的末端，还可设计于转角位置等，使上下建筑部位产生少量重叠。

1、世界十大建筑设计之：Foster and Partners英国Foster and Partners(诺曼?福斯特事务所，2003年全球排名第13位）创立于1967年，设计范围包括城市规划、建筑物、产品和展览等，其作品以善于“将高科技、生态学与本土文化相结合”而著称，迄今为止已荣获280多项奖励，赢得50多次国内和国际设计竞赛。

主要作品包括：成为统一象征的德国新议会大厦、世界著名高层建筑香港汇丰银行、世纪之交里程碑的东京千年塔、世界最大机场建设项目香港新机场等等，最近的项目是耗资20亿美元的北京机场新航站楼设计，它将成为21世纪中国的门户！毋庸置疑，70年代以来，福斯特事务所改变了当今建筑设计和建造的方向！2、世界十大建筑设计之：GMP德国GMP建筑事务所(2003年全球排名第24位)成立于1965年，是德国最大也最多产的建筑师事务所。

四十年来，GMP在欧洲和世界各地的各项设计和竞赛中共获得超过330项国家和世界竞赛奖项，超过150个一等奖。

主要作品包括：德国的汉诺威贸易广场大厅、德累司顿银行、莱比锡新贸易广场及会议中心，约旦安曼国际贸易商务中心，中国的北京德国学校、中关村文化广场、上海浦东贸易广场、南宁国际会展中心、飞利浦会议中心等等。

GMP的设计思想是：最简洁的解决方式通常是最好的方式！3、世界十大建筑设计之：柏涛建筑设计集团成立于1890年，是澳大利亚乃至世界最大的建筑设计公司之一，杰出的设计、实用和经济是柏涛公司设计的原则；设计上的创新和技术上的更新是柏涛公司的宗旨；技术上的可靠和设计的独特更是柏涛公司长期的声誉之所系。

庞大的技术资源，先进的电脑技术和广泛、丰富的经验，使柏涛公司能够承接各种规模、各种类型的区域规划、设计和各类建筑的设计。

主要作品包括:澳大利亚墨尔本奥林匹克公园、澳大利亚国家网球中心、墨尔本水上运动中心、墨尔本"水底世界"、ESSO公司总部、马来西亚运动中心、等;在华项目主要有:深圳万科城市花园、深圳蔚蓝海岸、金地翠园、深圳国际网球中心、百合山庄、天然居、蛇口招商海月花园、中航兰庭苑、龙岗工业品展销中心等。

商业综合体项目的规划设计管理商业综合体为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产，本文探求商业综合体项目设计管理的合理思路。

标签：商业综合体项目；规划设计；管理一般的项目，开发商会在规划概念设计到扩初设计阶段选用一个设计机构，在施工图设计机构另选一个设计机构。

如果能和多次成功合作的设计机构合作，就更能保证项目高效地进行和开发商意愿的达成。

一、设计过程概述每个项目的设计都包括以下四个主要的阶段：规划概念设计阶段、建筑方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段。

（1）在规划概念设计阶段，项目的基本形状和体量将被决定，从而确定了项目的整体定位和设计目标；（2）建筑方案和扩初设计阶段是在概念设计提供的合理概念基础上，深入设计包含了对各个组成部分更详细的设计和发展；（3）施工图设计阶段是更深入更精细化的设计，是结构造价计算、签订合同以及实际施工的基础。

二、案例分析某项目位于苏州工业园区的CBD内，由三座塔楼和商业裙房组成。

建筑功能主要包括：酒店式公寓、五星级酒店、高档办公、大型购物中心。

总建筑面积约为250000m2。

三座塔楼高度均为140m。

基地交通便利，地上交通，位于三条主干道中间；地下交通，未来将与地铁的两个站点相连。

本项目遵循高品质购物中心的功能布局原则，通过“一站式”娱乐购物场所和休闲空间，围绕以超五星级酒店，精品酒店式公寓，甲级办公楼，营造一个豪华舒适，令人愉悦的综合性都市综合体。

1、设计管理过程在这个项目的设计管理过程中，是按纵向分阶段管理。

各阶段的设计管理重点和内容总结如下：1.1项目的可行性研究阶段这个阶段主要的工作包括项目市场定位（包括酒店和酒店式公寓定位、档次、规模、类型等，商业模式和主题的定位）；业态规划和之间比例及技术参数和要求；公共区和营业区的面积配比要求；主力商业面积规模和配置要求等。

并在这个阶段编制方案设计任务书、编制设计总进度计划；选择和确定设计机构、顾问公司、管理公司，包括建筑方案设计公司、酒店顾问、营销顾问、商业顾问公司、消防、室内、景观、物业、交通、结构、机电、幕墙、擦窗机、预算、标识、绿色建筑、等技术顾问公司、地方甲级设计院、标识设计公司。

规划设计咨询岗位职责规划设计咨询是一个综合性的岗位，需要具备广泛的知识和技能，同时也需要高度的专业性和创造力。

在这个岗位上，主要的职责包括：1. 提供规划和设计方案咨询：规划设计咨询顾问需要向客户提供高质量的咨询服务。

他们需要针对客户的需求和目标，提供详细的规划和设计方案，包括建筑物的布局、设计、材料和装修等。

2. 分析市场需求和趋势：规划设计咨询顾问需要了解市场需求和趋势，掌握行业的最新发展动态，预测市场变化趋势，为客户提供参考意见和建议。

3. 协调多个项目参与者：规划设计咨询顾问需要协调和管理多个项目参与者，包括建筑师、工程师、商业顾问和客户等。

他们需要建立和维护各个参与方之间的合作关系，确保项目顺利进行。

4. 提供建议和支持：规划设计咨询顾问需要为客户提供建议和支持，协助他们在决策过程中做出最佳选择。

他们需要了解客户的需求和限制，提供能够满足客户需求的可行性建议。

5. 编制预算和时间表：规划设计咨询顾问需要制定项目预算和时间表，以确保项目完成时间和成本符合预期。

他们需要了解项目的复杂性和风险，并做出相应的预算和时间安排。

6. 与客户沟通：规划设计咨询顾问需要与客户进行频繁的沟通，以确保项目目标和需求得到充分的理解和满足。

他们需要倾听客户的反馈和意见，并及时作出调整和改进。

7. 管理项目进展和质量：规划设计咨询顾问需要管理项目进展和质量，确保项目按时完成并符合高质量标准。

他们需要监督工作流程，协调相关方面，保证项目的顺利进行。

总的来说，规划设计咨询顾问是一个高度专业化的职业，需要掌握多种技能和知识，同时也需要有强烈清晰的沟通和管理能力，才能够有效地满足客户需求，管理好一个复杂的项目。

成都《人南国际广场》综合体项目建筑设计咨询顾问服务任务书二〇一二年三月成都“人南国际广场”作为成都市的重要地标建筑，是四川省，成都市两级政府督办的重点项目之一，位于成都市人民南路与一环路南三段交汇处（人民南路33号）西北一侧。

一、项目背景成都市人民政府为了提高成都在国际上的影响力，将成都市建设成为国际大都会，2008年成都市人民政府以“成办函（2008）131号文件”明确将人民南路作为成都市中轴线的重点进行全面改造建设，在双流国际机场进入市中心中轴线的重要节点上，建设具有标志性的城市特大型综合体，对推动和发展成都市与世界接轨，具有十分重大的意义。

为了积极配合成都市人民政府改造扩建人民南路，以项目的特殊地理位置，结合项目地块周边的实际情况，拟计划整合省体育馆、休闲体育广场、机场快线（地铁3号线）等区位优势；结合地下地铁1号线、3号线在此交汇的优势；以及地面人民南路与一环路交汇形成的十字路口优势；将项目周边地块整合连接形成一体，统一开发，形成功能齐全、完全与国际接轨的特大型城市综合体。

人民南路是成都的门户大道，素有“天府第一大道”之称，具有战略意义的区位和强劲的竞争力。

这个片区，目前已经汇集了中国人民银行成都分行、国家外汇管理局四川省分局、汇丰银行、新加坡华侨银行、法国安盟等金融机构和美国宝洁、英美烟草公司、日本东芝等世界500强企业，现代服务业聚集已经高度集中。

下一步，整个片区将加速国际化，提升实力，真正可与香港的铜锣湾媲美。

为此，依据最新出台的产业规划，这个片区将新开设10家五星级酒店，为全球高端商务人士提供一流的服务。

将在现有一家高档商业卖场的基础上，引入5家高档商业卖场，加速提升片区的商气。

人民南路商务区国际化要素十分丰富，已经成为成都乃至中国西部的外事活动中心。

人南商务区已经有美国、德国、巴基斯坦、泰国等国领事馆，是成都市领事馆最集中的区域；大量的外资企业、外事机构集中在人民南路及其延伸线的各大甲级写字楼。