物业管理的十大误区

物业管理需澄清的十大问题中国物业管理行业的兴起，虽然经历了20多个春夏秋冬，而且涌现出了200多个国家一级物业管理企业，营造出一个又一个让广大业主安居乐业的生活环境，但是，由于多方面因素的制约，物业管理发展的当务之急，需要从以下10个方面给物业管理行业正本清源：一、业主与物业管理企业不是“主仆”关系不少人对物业管理存在认识上的误区：有的认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系；有的则认为业主与物业管理企业之间是“主人”与“仆人”之间的关系。

这些误解导致物业管理工作难于开展。

其实，在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理；给业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一签订，双方就是平等的合同约定关系，没有主次之分。

二、业主委员会与物业管理公司不是“冤家”当前一些现象，使人产生业主委员会与物业管理公司是一对“冤家”的错觉。

其实，业主委员会与物业管理公司应是良友，在日常工作中出现矛盾，应本着互谅互助，双方受益的原则进行解决。

业主委员会不要轻易炒物业管理公司，物业管理公司也应更好地改进服务。

三、物业管理企业不能“包打天下”物业管理企业为最大程度地方便广大业主和使用人的生活，把牵涉到居家生活的多项工作统一管理。

如此做法使业主和使用人产生错觉，以为交纳了物业管理服务费，不论家庭、邻里、周边的关系等，都是物业管理企业的职责，要物业管理企业“包打天下”。

实际上，物业管理企业终归是企业，职责是以合同的形式约定的。

物业管理公司与业主务必明确这一点。

四、对物业管理的咨询不是对物业管理的投诉有关部门把消费者对物业管理的咨询也当作“投诉”，导致物业管理误被列为当前消费投诉的热点之一。

从我市物业管理协会接受有关咨询投诉的情况来看，仅2010年，接受信（电）访逾千起，其中配套不齐全、规划不到位、质量问题等所占比例较大，实属对物业管理企业不作为的有效投诉寥寥无几。

不少信访、来访者由于对物业管理工作的不了解，怒气冲冲地“投诉”，经工作人员解释物业管理的法律法规和有关政策，信访者是愤怒而来，高兴而归。

关于物业管理的五大误区及解决策略物业管理是社区生活中不可或缺的一环，然而在实践中常常存在一些误区，影响了物业管理的效果。

本文将探讨关于物业管理的五大误区，并提出相应的解决策略，帮助提升物业管理的质量与效率。

误区一：忽视居民需求物业管理中常见的一个误区是忽视了居民的实际需求，导致服务不到位。

解决这一问题的关键在于加强与居民的沟通与互动，建立健全的反馈机制，及时了解居民的意见和建议，从而调整管理策略，提升服务质量。

误区二：管理流程繁琐部分物业管理存在管理流程繁琐的情况，导致效率低下。

解决这一问题可以通过优化管理流程，简化冗长的审批程序，引入信息化管理系统，提高工作效率，减少不必要的繁琐环节。

误区三：缺乏专业人才物业管理中缺乏专业人才也是一个常见误区，影响了管理水平。

解决这一问题需要加强人才培养与引进工作，提升物业管理人员的专业素养和服务意识，确保管理团队的整体素质。

误区四：维护保养不及时经常出现的误区是维护保养工作不及时，导致设施设备损坏加重，影响使用体验。

解决这一问题需要建立健全的设备维护保养计划，定期检查设施设备的运行状况，及时进行维修和保养，确保设施设备的正常运转。

误区五：缺乏创新意识物业管理中缺乏创新意识也是一个常见问题，导致管理方式陈旧，无法适应时代发展的需求。

解决这一问题需要注重创新思维的培养，鼓励管理团队不断探索新的管理模式和服务方式，提升管理水平与竞争力。

解决物业管理中的误区需要全面审视管理实践中存在的问题，并采取相应的解决策略。

通过加强与居民的沟通、优化管理流程、加强人才培养、及时维护保养设施以及注重创新意识的培养，可以提升物业管理的水平，为社区居民提供更优质的生活环境与服务。

有效解决物业管理中的五大误区是提升物业管理质量的关键。

通过加强沟通互动、优化流程、提升人才素养、及时维护设施和设备、培养创新意识等策略的实施，可以有效提升物业管理水平，为社区居民创造更加舒适便捷的生活环境。

Out Of The Misunderstanding Of The Property Management走出对物业管理认识的误区误区一：因房屋质量问题拒交物管费业主在收房时发现一些工程质量问题，因而拒交物管费。

我们完全相信拒交物管费的业主的动机是自己的正当权益受到侵犯时被迫做的。

但究竟是谁侵犯了你们的权益呢？谁侵权就应该由谁来承担责任。

我们分析了你们拒交物管费的原因和理由后发现，那些理由大多数不能构成拒交物管费的合法理由，很多问题恰恰是应该由开发商来承担责任的。

物管公司应承担的义务主要是：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；二、共用设施设备的维修、养护、运行和管理；三、公共绿地的养护与管理；四、附属配套建筑设施的养护和管理；五、公共环境卫生；六、交通与车辆停放秩序的管理；七、安全保卫；八、消防管理等。

也就是说，当物管公司不能很好地完成上述某项义务时，业主有权（通过业委会）终止与物管公司的服务合同，但无权拒交物管费，更何况现在你们拒交的理由与物管公司应承担的八项义务基本是不相干的，或者说是超出了《合同》约定范围的！我们必须理清事物的法律关系，开发商与物管公司是两个不同的法律主体。

是独立的经济实体。

诸如墙体裂缝、烟道渗水、厨卫渗水、库房渗水、烟道倒灌、物业维修基金问题、周界报警系统没设、房屋边上有安全隐患、门窗的开启问题、阳台排水不畅等等这些问题，都是开发商遗漏的问题，是牵涉到设计质量、施工质量的问题，它与物管公司是没有任何关系的；其实已经超出了服务合同所约定的业务范围。

我们不能让物管公司代人受过，不能让它来承担本该由开发商承担的责任。

我们也愿意积极配合业主向开发商反映业主的心声，将问题解决，作为物业肯定维护业主的一切合法权益。

我们认为，业主在维护自己的合法权益的过程中，一定要依照法律法规的规定、一定要弄清对象，否则可能事与愿违，吃亏的还是自己。

用拒交物管费的方式来“维权”是不明智、不合法的。

物业管理十个问题十种意识问题一：缺乏规范管理意识物业管理中，缺乏规范管理意识是一个普遍存在的问题。

许多物业管理人员缺乏对管理流程、制度和规范的了解和重视，导致工作效率低下、管理混乱。

因此，建立和强化规范管理意识是提升物业管理质量的首要任务。

解决办法：建立管理制度和流程为了改善物业管理中的规范意识不足问题，管理人员应当加强自身的学习和培训，掌握相关的管理知识，制定并推行细化详尽的管理制度和流程。

通过制度的落实和流程的标准化，提高管理效率、规范管理行为，避免盲目行动和随意决策。

问题二：缺乏服务意识物业管理的核心是为业主和居民提供优质的服务，然而，许多物业管理人员缺乏服务意识，对居民的需求漠不关心，导致居民对物业管理工作不满意。

解决办法：培养服务意识要解决物业管理中缺乏服务意识的问题，物业管理人员应当加强自身的服务技能培训，提高服务意识和服务水平。

重视居民的需求和反馈，主动与居民沟通，及时解决问题，为居民提供优质、高效的服务。

问题三：缺乏危机意识物业管理涉及到许多安全风险和危机事件，例如火灾、漏水、事故等。

许多物业管理人员缺乏对危机的预判和防范意识，一旦发生危机，往往无法及时应对和处理。

解决办法：加强危机管理培训物业管理人员应该接受专业的危机管理培训，了解各类危机事件的处理方法和应急措施。

建立健全的危机管理预案，培养对危机的敏感性和反应能力，提高对危机的预警和处置能力。

问题四：缺乏财务管理意识物业管理涉及到大量的财务活动，包括物业费的收支管理、财务分析和预算编制等。

然而，许多物业管理人员缺乏财务管理意识，对财务数据和财务管理流程了解不足，导致财务管理混乱、资金不到位。

解决办法：加强财务管理培训要解决物业管理中的财务管理意识问题，物业管理人员应当加强财务管理培训，提高对财务管理流程和财务数据的理解和掌握。

建立健全的财务管理制度和流程，加强财务数据的分析和评估，确保财务管理工作的规范和准确。

问题五：缺乏沟通意识良好的沟通是物业管理工作顺利进行的基础。

物业管理十大问题剖析由于我们城市化进程步伐相对较快部分业主对物业服务的认识还极为有限部分物业公司也缺乏足够的经验和配置相关政策法规也存在一定的空白和遗漏因此，不少小区的业主与物业公司之间纠纷频发，疑难问题、遗留问题堆积如山。

遗留问题如果不能得到及时解决，久而久之就变成无法解决。

一个小区是否和谐，是牵涉社会稳定的大事。

如果生活在一个闹心的小区，估计谁也不能保持一个乐观阳光的心态，微笑面对家人、工作和社会。

此剖析和建言，希望能够对小区业主、物业公司、社区以及行政主管部门有所帮助和提示。

当前，物业管理存在的十大问题分别是：一、业委会问题；二、开发商遗留问题；三、维修基金问题；四、物业费、停车费等收费标准问题；五、私搭乱建和公共道德问题；六、门禁制度问题；七、偷盗或损坏赔偿问题；八、快递包裹保管问题；九、小区共同财产收入分配问题；十、安置、商住混合小区问题。

遇到以上问题，一旦得不到妥善和满意的答复和解决，不少业主通常的泄愤办法就是：拖欠物业费（心里想：总有你找到我的时候）！而性格略微偏激，脾气略微火爆的个别业主的处理办法就是：堵门。

殊不知，这样的解决方式即使偶尔让诉求得到了满足（部分反而是矛盾激化），但是长远的来看，不仅不利于小区的和谐稳定、有序运营，而且树立了一个非常反面的形象，让小区素质高的鄙视你，让小区素质低者效仿你。

久而久之、恶性循环。

一、业委会问题1、业委会的成立是否依法（物业管理条例）按照基本条件和程序进行的？2、多数小区基本都是在部分业主刚刚入住，很多业主还在装修更未入住，在社区指导下成立的，业主之间根本不熟悉不了解，仓促选举产生，是否能够代表大多数业主的意志？3、业委会的工作是否公开透明？业委会应该怎样听取业主们的诉求？4、业委会的成员的工作态度是否能保持刚加入时那样积极？有没有存在消极和不作为情况？5、眉山不少安置小区（经典案例：碧华林小区）是由安置户率先入住，商品房住户后期入住，那么业委会是否也一样代表了大多数业主的意志？6、业委会成员是否该领取补助？补助金额为多少恰当？7、业委会代表全体业主与物业公司之间签订合同，是否做到了公正公开、合理合法？8、业委会成员是否应该在小区内公布头像及简单个人资料，便于业主们认识和交流？9、业委会成员的辞职、辞退、更换、换届等信息是否合法且公开？10、业委会的工作该怎样形成业主监督机制？二、开发商遗留问题由于很多小区的物业公司都是由开发公司旗下的物业公司服务，其它的绝大多数小区的“前期物业”，也是依法由开发公司选聘或者指定的。

物业管理观念八大误区物业管理观念的八大误区误区一：物业管理就是打扫卫生和保安。

物业管理是一个专有名词，国务院《物业管理条例》第二条明确规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

”从中我们可以看出，物业管理的内容包括“维修”、“养护”、“管理”，环境卫生只是其中很小的一项；另外，从严格意义上说，物业服务企业在小区只能提供相关秩序的维护活动，保安则属于公安部门的业务范围了。

物业服务最重要的职责应是按照物业服务合同约定，为业主提供对房屋及配套的设施设备和相关场地的“维修”、“养护”和“管理”，使业主的物业能够保值、增值，这才是考察一个物业服务企业服务水平高低的尺子，而至于环境卫生和秩序维护，专业的保洁公司和保安公司更有竞争优势，业主完全可以聘请他们来服务，根本无需多出物业公司这个中间层次。

误区二：住宅小区的设施设备要由物业公司投资修建。

小区的物业设施设备如道路、花坛、围栏等，属于开发建设单位的配套工作职责，应由开发商承担责任。

《朝阳市房地产开发建设项目环境配套验收管理办法》（朝阳市人民政府令2007年第8号）第六条第（二）款规定：“住宅、公共服务设施、市政公用设施、道路、绿地等建设已全部完成。

市政公用设施已按规划纳入城市基础设施网络。

”第九条：“……（三）道路、绿地、园艺、楼间软硬覆盖全部竣工，并符合规划设计要求。

（四）施工机具、临时建筑、建筑渣土、垃圾、剩余构（部）件全部拆除清运完毕，达到场清地平。

（五）物业管理用房、物业管理企业、安全防范设施及其它内容得到落实。

”由此可见，小区物业设施设备的建设是开发商必须完成的工作。

如果要求物业公司完成这个任务，费用也应另外计算，要么开发商委托支付，要么业主另外支付。

误区三：楼房渗漏、上下水管道维修要由物业公司免费解决。

物业管理的十大误区随着房屋建成和买房人入住的增加，物业管理的纠纷将逐渐代替交房纠纷而成为社会关注的焦点，要从根本上解决物业管理问题，首先要澄清思想认识上的十大误区。

这种误解与物业管理公司的名字有关，忽略了法律赋予物业主人的物权中所包涵的对物业管理的决定权，混淆了物业管理的主体。

根据我国法律赋予公民对私人财产的权力，物业管理的正确定义应该是：物业管理是物业管理区域内的业主通过业主大会或者业主代表大会对物业的共用部位、设施、设备和共同事务进行管理的活动，该活动可通过委托依法设立的物业管理服务企业实施。

换句话说：物业管理是业主们为维护共同利益所发生的一种行为，物业公司是为完成这种行为应运而生的衍生物，通过物业公司对物业进行管理是业主进行管理活动所采取的一种手段。

我们惟独首先对物业管理做出明确定义，清晰认识物业管理权是业主对其房屋物业所有权派生出的一种权力，物业公司才干摆正自己的位置，业主才干正确认识缴纳物业管理费的真正意义和目的，目前物业管理的各种纠纷才干找到彻底解决的出口。

“上帝”并不存在，商家把顾客称为“上帝”，是商家对顾客地位的一种恭敬，他们理解自己的生存彻底依赖顾客的认可。

但是，目前非常奇怪的现象是作为商家之一的物业公司却不肯承认自己的顾客或者曰服务对象——业主为“上帝”，不肯承认自己在当今商业社会中扮演的真正角色。

笔者长期呼叫政府支持业主和物业公司之间的关系是“主人”和“仆人”关系的论点，希翼借此改变物业公司工作人员的传统观念，解决物业管理工作谁为谁服务的问题。

但遗憾地是有不少人却采用了错位思维方式，用物业公司是“法人”，与业主合同确立的关系是“平等”关系来否定“主人”和“仆人”关系的论点，其实这些人的结论已经改变了论题。

在法律上并不仅仅是“法人”具有平等地位，“自然人”同样有平等地位，“法人”和“自然人”之间也一样是平等的，我们常说的“法律面前人人平等”，这个“人”即包括“自然人”，也包括“法人”。

物业管理合同常见误区随着城市化进程的不断加快，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色。

物业管理合同作为规范业主和物业管理公司权利义务关系的重要法律文件，其签订和履行对于维护小区的正常秩序和业主的合法权益至关重要。

然而，在实际操作中，人们对物业管理合同常常存在一些误区，这些误区可能导致业主和物业管理公司之间的纠纷和矛盾。

下面，我们就来详细探讨一下物业管理合同常见的误区。

误区一：物业管理合同是格式合同，业主只能被动接受很多业主认为物业管理合同是由物业公司事先拟定好的格式合同，自己没有修改和协商的余地，只能被动接受。

其实，这种观点是不正确的。

根据我国相关法律规定，物业管理合同虽然通常是由物业公司提供的格式文本，但业主在签订合同前有权对合同条款进行审查和提出修改意见。

如果物业公司拒绝协商或修改不合理条款，业主有权拒绝签订合同。

此外，即使业主在签订合同时没有提出修改意见，也不意味着合同中的所有条款都对业主具有约束力。

对于一些免除物业公司责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款，在法律上是无效的。

因此，业主在签订物业管理合同前，一定要认真阅读合同条款，对于不合理的条款要及时提出异议，维护自己的合法权益。

误区二：物业管理费的价格是固定不变的有些业主认为，一旦签订了物业管理合同，物业管理费的价格就固定不变了。

其实，物业管理费的价格并不是一成不变的。

物业管理合同中通常会约定物业管理费的调整机制，例如根据物价水平、小区规模的变化、服务内容的增减等因素进行调整。

如果物业公司要调整物业管理费，应当提前向业主公示，并说明调整的原因和依据。

同时，物业公司还应当按照合同约定的程序，征求业主的意见。

如果多数业主不同意调整，物业公司不能擅自提高物业管理费的价格。

业主在签订物业管理合同时，要注意合同中关于物业管理费调整的条款，明确调整的条件和程序，以免在物业管理费调整时产生纠纷。

误区三：物业公司对小区内的一切事务都负责不少业主认为，只要交了物业管理费，物业公司就应该对小区内的一切事务负责，包括业主的人身和财产安全。

物业管理观念八大误区引言物业管理是指对住宅、商业、工业等不动产进行管理和维护的一项重要工作。

然而，在物业管理过程中，很容易出现观念上的误区，影响了物业管理的效果和质量。

本文将介绍物业管理中常见的八大观念误区，并提供针对这些误区的改进建议。

误区一：重视维护而忽略服务许多物业管理者在面对维护工作时，过于关注维修和保养，而忽略了提供良好的服务。

这种观念误区导致住户对物业管理服务的满意度下降，甚至出现住户对物业管理公司的不满情绪。

改进建议：物业管理者应意识到服务的重要性，注重提高服务水平。

可以通过提供及时、有效的沟通渠道，增加居民参与物业管理的机会，加强培训服务人员的技能等方式来改进。

误区二：以成本为中心，忽视效益有些物业管理者过于注重降低成本，并忽视了提高物业管理效益的重要性。

他们往往在物业管理的各个方面缩减开支，从而牺牲了服务质量和管理效果。

改进建议：物业管理者应树立效益导向的观念，合理配置资源，平衡成本和效益。

可以通过制定科学合理的预算，优化管理流程，提高资源利用效率等方式来提高效益。

误区三：重视物质设施而忽略社区文化在物业管理过程中，有些物业管理者过于注重物质设施的建设和维护，而忽视了社区文化的培育。

社区文化的缺失会导致社区凝聚力的下降，住户的归属感和满意度也会降低。

改进建议：物业管理者应注重社区文化的建设，积极开展各类社区活动，营造和谐稳定的社区氛围。

可以通过举办文化交流活动、倡导公益行动等方式来培育社区文化。

误区四：重视短期利益而忽视长远发展一些物业管理者过于关注短期利益，追求眼前效果，而忽视了长远发展的重要性。

他们往往不重视物业管理的规划和战略，导致物业管理在长期发展中面临困难和挑战。

改进建议：物业管理者应树立长远发展的观念，制定合理的发展规划和战略。

可以通过建立长效机制，加强与业主的沟通和合作，引入专业的物业管理团队等方式来实现长远发展目标。

误区五：只注重规模而忽视管理品质有些物业管理者将物业管理的成功视为规模的扩大，而忽视了管理品质的重要性。

物业管理的几个误区随着城市化的进程不断加快，物业管理作为一项重要的服务行业，也越来越重要。

物业管理涉及到的范围非常广泛，包括住宅小区、商业物业、工业园区等等。

但是，由于缺乏专业的管理和人员，物业管理存在着几个误区。

下面，我们来探讨一下物业管理存在的几个误区和解决方法。

误区一：把物业管理当成纯粹的“管理”工作有些物业管理企业过于注重“管理”工作，而忽略了“服务”工作。

这样会导致物业管理的质量下降，甚至产生一些不愉快的事情。

事实上，物业管理首要的是服务，好的服务才能促进业主的满意度。

解决方法：强化服务理念，注重物业服务，提高服务质量，及时解决业主的疑惑和问题，使他们感到温暖和安心。

误区二：人员不专业化物业管理需要涉及技术、管理、法律等多方面的知识。

然而，许多物业管理企业聘用的是一些没有经过专业培训的人员，他们没有掌握必要的技术和知识，并且没有全面的了解管理规范。

解决方法：加强物业管理人员的培训，引进专业管理人员，提供必要的相关培训，提高他们的综合业务素质，使他们更加专业化。

误区三：缺乏科学的管理手段现在物业管理企业普遍还没有掌握现代化管理方法，仍然采用传统的管理方式。

这种方法无法适应复杂多变的物业管理工作，管理效率低下，管理成本高昂。

解决方法：加强内部管理，采用科学的、现代化的管理方法，减少管理成本，并提高管理效率。

误区四：忽视安全问题物业环境的安全问题是物业管理工作非常重要的一个方面。

但是，一些企业却忽视了这一点，只注重利润和经济效益，形成了管理漏洞和隐患。

解决方法：制定详细的安全管理制度，加强对安全相关人员的培训，检测和消除安全隐患。

同时，加强对设备和设施的检查和维护，确保其运行稳定，保障业主生命财产安全。

误区五：缺乏对环境的关注无论是住宅小区还是商业物业，环境都会影响到居住者和工作人员的身心健康，同时影响企业形象。

解决方法：加强环境保护意识，制定相关的环境保护制度，定期开展环保专项检查，及时发现和解决环保问题，提高物业环境质量。

探析物业管理十大问题引言物业管理是一个涵盖多个方面的综合性工作，包括房屋维修、基础设施管理、社区服务等。

然而，在实际操作中，物业管理常常面临一些问题和挑战，这些问题可能影响到业主的居住体验和社区的发展。

本文将探析物业管理中存在的十大问题，并提出相应的解决方案。

问题一：沟通不畅在物业管理中，沟通是关键。

然而，由于信息传递不及时、沟通渠道不畅等问题，常常出现业主与物业管理方之间的沟通不畅，导致问题得不到及时解决。

解决方案：建立高效的沟通渠道，例如设立物业管理专用微信群或公众号，定期发布物业管理信息和通知，同时设置专门的投诉建议箱，以便居民随时提出问题和建议。

问题二：维修保养不到位物业管理的一项重要任务是房屋维修和设施保养。

然而，一些物业管理公司可能忽视维修和保养工作，导致社区环境脏乱差，影响居民的居住体验。

解决方案：建立健全的维修保养制度，定期进行房屋和设施的检查和维修，确保社区环境整洁有序。

与专业的维修公司建立合作关系，提供高质量的维修服务。

问题三：安全隐患存在社区安全是物业管理的重要组成部分。

然而，一些社区存在安全隐患，例如破旧电线、不安全的门锁等，给居民的生活带来一定的风险。

解决方案：加强社区安全巡查，定期检查电线、门锁等设施，并及时修复和更新。

安装视频监控系统，加强安全防范意识，提高社区的整体安全水平。

问题四：缺乏公共设施一些社区在建设阶段缺乏规划，导致公共设施匮乏，例如儿童游乐设备、健身器材等，限制了业主的居住体验和社区的发展。

解决方案：积极争取政府支持，增加社区公共设施的投入，建设儿童游乐设备区、休闲健身区等，提供更多便利和福利。

问题五：缺少参与度一些居民对物业管理事务缺乏兴趣和参与度，导致物业管理工作难以顺利进行，无法满足居民的需求。

解决方案：定期组织居民会议和活动，邀请居民参与物业管理的决策和规划。

加强居民教育，提高他们对物业管理的认识和重视程度。

问题六：费用管理不透明物业管理费是业主每月必须支付的费用，然而，一些物业管理公司在费用管理方面不够透明，缺乏公开和监督机制。

物业公司服务管理中容易出现的错误一、限水限电1、现象：不交物业服务费就停水、限电，对外则解释为设备故障。

而且不交费，设备就老出故障，特别是炎热的仲夏，寒冷的三九，直至交费为止，以此起到警示作用（或者说是要挟更准确一些）。

2、结果：与业主的服务供求关系日益恶化，导致长期恶性循环。

3、正确处理方法：动情、说理，讲求交流技巧，如果实在无法沟通，可以合法运用法律手段。

二、以恶治恶1、现象：不交车辆占道费就安排工作人员（通常是保安员）对车辆动些小手脚，如：拌断倒车镜、划伤车体，甚至放车胎的气、往车上丢垃圾等，要么干脆将车辆锁住，扣留。

对外还宣称，我们会加强巡视，尽量杜绝这种恶意破坏的现象。

2、结果：欲盖弥彰的手法会进一步加剧矛盾，促使矛盾升级。

3、正确处理方法：以说理为主，辅之以情，可依靠业主委员会协助进行说服工作。

三、能拖则拖1、现象：对于房屋质量问题物业公司无法解决，而开发商又是母公司，这种情形下只有一个办法：拖。

当面承诺，转身就忘；满口答应，就是不修。

希望能既不得罪房产开发公司，也不得罪业主。

2、结果：两方都变相得罪了，两头不讨好。

同时对业主失去信誉，业主也不会再把物业公司作为可以依赖、依靠的朋友。

3、正确处理方法：积极沟通房产开发商，不逃避现实，从根本上解决问题。

四、虚情假意1、现象：对业主哭穷是常用的收费手段，正所谓“会哭的孩子有奶吃。

”但现实中未必会如愿。

要不就虚情假意地每逢不交费的业主就套近乎，说好话，最后实在没辙了，就只能耍横。

2、结果：形成了一种畸形的服务供求关系。

3、正确处理方法：宣导市场规则，服务也是一种商品，需要付费购买，对于市场化的行为用市场化的手段解决。

五、得过且过1、现象：每逢消防、安全检查就尽量糊弄过去，得过且过。

2、结果：埋下危险的隐患，一旦出现险情可能导致无法承担的后果。

3、正确处理方法：从人员、意识、设备、制度、组织五方面落实安全措施。

六、妄自菲薄1、现象：物业公司经理对提意见、不满的业主总是为自己找托辞，推托责任，或者干脆避而不见。

物业管理十个问题十种意识经历了多次的体制变革和理念革新,物业管理无论是在沿海还是在内地都已经取得了很大的发展。

肯定了成绩以后,也应看到,除了一些硬件的法律条例上的欠缺以外,在物业管理的定位和意识上仍然存在一些不和谐的声音,记者在此略作汇集,希望有助于物业管理双方找准定位。

澄清十个问题1、业主与物管不是“主仆”关系业主与物管之间是一种平等的契约关系。

在民法中,他们是经济民事关系;在合同法中,他们是委托与被委托关系;在劳动法中,他们是等价交换关系,他们之间的一切行为均以合同契约中明确的双方权利义务为法律依据,是平等的,没有主次之分。

2、业主与物管不是“冤家对头”业主不是花钱买“冤家”、买“对头”,如果业主与物管之间没有一种平和的心态,没有一种合作过“日子”的心理,结果只能是此也难娶,彼也难嫁。

因此,双方既以合同为依据,就应以诚相待,以信相诺,以友相伴,以心相处,以和为贵,共同管好居住区。

3、业主与物管没有保镖关系根据目前国家有关法律法规,物管企业的职责只是按照合同约定的内容,对居住区域内的共有财产进行保养、维修和公共秩序的维护、交通车辆的停放管理等。

因为物业公司是企业,不具有任何执法职能,所以相关法律法规中都排除物管对业主的人身和私有财产保镖、保管和保险的职责,当然另有特殊约定除外。

4、物管公司无权“包打天下”物管公司是企业,不是职能部门,更不是政府。

企业的任务一是生产产品,二是服务客户,三是创造效益。

就物管企业而言,它的产品就是劳务,它的客户就是业主,它的服务项目、范围、标准等都由对双方同样具有约束力的合同来明确。

在实施合同中,既不能缺位,也不能越位,必须按照“受委托、按合同、有偿服务”的原则去履行合同。

合同以外的一切,业主享有自治权,物业公司无权过问。

5.没有“免费的午餐”尽管物业管理已经发展成为普遍的消费现象,但是很多人仍然习惯于已成为历史的房屋管理福利政策,对物业管理中“谁受益,谁付款”的原则不予接受,甚至抵触,拒交管理服务费,这是错误的,违法的。

物业管理的陷阱与注意事项物业管理是指对房地产项目及其配套设施的管理和维护工作，涉及到各种方面，包括设备维护、服务提供、安全管理等。

对于物业管理来说，存在一些陷阱和需要注意的问题，下面将详细介绍。

一、陷阱1. 资金管理陷阱物业管理需要对资金进行细致的管理和规划，但很多物业管理公司存在资金管理不规范的问题。

一方面，有些公司会将业主交纳的物业费用用于其他用途，导致维修资金不足；另一方面，一些物业管理公司没有建立完善的资金监管制度，容易出现挪用资金等行为。

2. 服务质量陷阱物业管理公司应为业主提供优质的服务，但有些管理公司存在服务质量不达标的问题。

这包括服务态度差、服务效率低、响应问题不及时等情况。

这会给业主带来不便和不满，甚至引发纠纷。

3. 设备管理陷阱物业管理涉及到对房地产项目中的各种设备的维护和管理，包括电梯、供水设备、空调设备等。

一些物业管理公司没有建立健全的设备管理制度，导致设备维护不及时、维修不到位，给业主的生活带来困扰。

4. 安全管理陷阱物业管理应做好安全管理工作，确保业主的人身和财产安全。

然而，一些物业管理公司在安全管理上存在疏漏，缺乏有效的安全措施和应急预案。

这给业主的生活带来了风险和隐患。

二、注意事项1. 选择合适的物业管理公司在选择物业管理公司时，要综合考虑其经验、口碑、服务质量等因素。

可以通过调查了解该公司的信誉度和客户满意度，选择一个值得信赖的物业管理公司。

2. 严格监督资金使用情况业主要关注物业费的使用情况，确保管理公司依法合规使用业主交纳的物业费用。

可以要求管理公司主动公开相关资金信息并进行监督。

3. 强化服务意识物业管理公司应加强员工的服务培训，提高服务质量。

同时，业主也应积极与管理公司沟通，及时反馈问题和意见，促使其改进服务。

4. 建立健全的设备管理制度物业管理公司应建立健全设备管理制度，确保设备的正常维护和维修，并制定设备作业标准和周期性检查计划。

5. 加强安全管理物业管理公司应配备专业的安全管理人员，建立完善的安全管理制度和应急预案，定期组织安全演练，加强对安全隐患的排查和整改。

物业管理的十大问题物业管理的十大问题作者：佚名时间：2008-8-18浏览量：今年10月22日,国务院法制办公室公布《物业管理条例》,向各界征求意见。

这部条例草案共分6章72条,内容涉及业主、业主委员会和业主大会的职责、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及相应的罚则等多方面。

由于这是国家出台的第一部关于物业管理的行政法规,引起了社会各方面的强烈反响和关注。

11月26日,本报房地产周刊将联合北京房地产开发促进会等单位就该条例草案举办专项研讨会。

作为一家之言,我们特在此刊发新华远董事长任志强的。

众多的物业管理纠纷引起了国务院的重视,准备以全国统一的《物业管理条例》来规范已经成为市场化了的商品房和建筑物的管理方式与行为,并将这可能对全社会、对城镇居民生活产生重大影响的法规公开征求全社会的意见。

这不但是公众共同参与物业管理的行为,也是中国立法工作的进步。

现依照《物业管理条例》的顺序提出一些我个人的看法,希望能对《条例》的完善有所帮助,希望全社会共同讨论,以促进立法工作,并建议将《条例》上升为法律,将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。

一、业主大会的成立问题、不应以法规强制性地要求单一业主成立业主大会;2、不应在房改的新旧体制过渡期间对只有一至几个少数业主共有产权的建筑物管理强制性要求成立业主大会,可用成立管理委员会的方式减少层次;3、只有无法用协商方式成立管理委员会的情况下才应由多个业主成立业主大会并选举业主委员会;在不同层次中应允许多种方式行使管理或管理委托权而防止“一刀切”的办法;4、新建建筑物则应在多个业主共有一个物业时成立业主大会;5、当有事先的公约时应按公约的约定行事?公约应成为政府文件认同的管理规定,并有一定的法律约束性。

业主大会的召开首先要确定由谁做召集人的法定地位。

目前许多小区中已出现的问题是或者开发商组织了业主大会,或者业主自动组织了业主大会,或者居委会组织了业主大会。

对物业管理的认识误区有哪些?()物业管理纠纷物业管理维权物业管理费物业管理员物业管理条例物业管理职责物业管理服务导读：现在仍然有不少人对物业管理存在一些不当的认识误区，认为物业是开发商提供的售后服务，如果不满意物业管理的服务可以拒交服务费等，这样的认识是不正确的，具体不正确的原因是什么呢?导读：现在仍然有不少人对物业管理存在一些不当的认识误区，认为物业是开发商提供的售后服务，如果不满意物业管理的服务可以拒交服务费等，这样的认识是不正确的，具体不正确的原因是什么呢?误区一：物业管理是开发商提供的售后服务由于现在很多物业管理公司是开发商派生出来的，管理上听命于开发商，经济上靠开发商输血，加之售房广告的宣传误导，致使很多市民认为物业管理是开发商提供的售后服务。

另外，开发商重视建房销售，轻视物业管理的现象比较严重，质量不高的服务引起了业主的不满。

事实上，物业管理并不是开发商提供的售后服务。

大家知道，园区物业中存在着一部分不能由个别业主单独管理、使用的共有物业。

而这部分物业也需要进行经常的管理、维护，从而确保其正常使用。

对这部分物业，由全体业主共同进行管理和使用，物业管理就是适应这个需求而产生的。

从楼盘交付到业主委员会成立之前，考虑到业主还未全部入住并组成有效自治组织，国家有关法规要求由开发商按规定程序选聘物业管理公司对园区实施前期物业管理。

业主委员会成立后，则由全体业主通过业主(代表)大会的形式选聘物业管理公司对园区实施物业管理。

物业管理公司向业主提供的各项物业管理服务，与开发商提供的诸如房屋质量保修等售后服务，有着本质的区别。

误区二：不满意物业管理服务可拒交服务费近年来，因业主拒交物业管理费引起的矛盾纠纷逐年增多。

有些业主不满意物业管理服务就拒交服务费，认为这是维护自身合法权益的正当手段，致使物管公司收费率低，出现经营困难甚至亏损。

物管公司为了改善生产经营状况，只好减少工作人员，降低服务标准，从而踏入恶性循环的怪圈。