浅议住宅专项维修资金的缴存

建筑论坛　ＪｌａｎＺｈｕ　ＬｕｎＴａｎ　建筑与发展　Ｊｉａｎ　ＺｈｕＹｕ　Ｆａ　Ｚｈａｎ　・１５５・　

浅议住宅专项维修资金的缴存　

梅春荣　

青铜峡市房屋产权产籍管理所　宁夏青铜峡７５１６００　

【摘要】住宅专项维修资金俗称住宅建筑物的“保命钱”，它关系到建筑物以及社区共用部分设施设备在若干年后的维修，是牵涉到社稷民生　的大事。本文论述了住宅专项维修资金的管理存在哪些问题，对住宅专项维修资金的管理制度如何建金提出一些简单看法，并对我市当前所实施的　管理办法进行简单论述。　【关键词】住宅专项维修资金管理办法　

一、问题的提出　

为规范房地产开发商的行为、维护房屋买受人的权益，我国政府　

根据房地产发展过程中存在的问题就此单独立法，由财政部建设部　

ｉ９９　７年联合制定、ｌｇ９８年颁布实施了《住宅共用部分共用设备设施　维修基金管理办法》，历时九年之余，该办法对住宅专项维修资金的　

交存、管理和使用虽起到了一定的规范作用，但也存在着制度上的不　完善和不健全的地方。为此，２　０　０　８年２月１日《住宅专项维修资金　

管理办法》在旧办法的基础上进行了大幅度的修正与完善，并公布实　

施，新办法并没有从根本上排除旧办法中关于开发商可以从房屋买受　

人处代收住宅维修资金的规定。如：我市恒通房地产开发公司开发的　

利民小区在２００４年竣工后陆续开始办理产权证书，当时我市住宅专项　维修资金已经开始收缴，该公司将业主缴纳的维修资金都以收据的形　

式收存在单位账户上，没有缴存到专户帐上。在２　００９年因业主上访　

产权证办理不及时的问题时，通过房管部门的协助，收回了４栋楼９ｌ　

户业主的维修资金９０３ｉ６元，在这９０３ｌ６元维修资金中有３００００元钱是　

另外３栋楼上被挪用过来的，历时７年时间该公司收取业主的维修资金　

还有８２　１　００元没有缴纳到专户账上。使业主的房屋需要维修资金进行　

修缮时，由于栋楼没有缴清不能动用，致使房屋保值增值变成虚谈。　当法律赋予了房地产开发商有从房屋买受人手中代收代交的权利时，　

将会造成大笔的维修资金长期滞留在开发商手中，以至于酿成开发商　

挪用住宅维修资金的事例。　二、制度上的不健全和缺失造成的结果　

我国财政部、建设部在对历经九年多的《住宅共用部位共用设施　

设各维修基金管理办法》进行了大幅度修改后，于２００８年２月１日颁　

布了新的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称维修资金管理办　

法），就住宅维修资金作出了如下界定：“本办法所称住宅专项维修　

资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修　

和更新、改造的资金。”就住宅维修资金的缴纳，新办法仍未跳出　

旧办法的圈子，规定“代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由　财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专　项维修费金专用票据。”也就是说，房地产开发销售商利用买受人怕　

麻烦，不想花时间和精力的心理，在与房屋买受人之间签立房屋买卖　

的同时，打着帮助业主办理房屋权属证书的理由，代收买受人的住宅　

维修资金。如此，开发销售商即成为合法的代收主体。从房屋销售　

到房屋产权证书交付到买受人手中为止，在办理相关手续上确需花费　

一定的时间，也因此房屋开发销售商在办理售房手续时一般都和买受　人约定在半年或一年之内交付房屋产权证，而实际上根本用不着这么　

长的时间（办理房产证，三个月的时间己经足够）。在这段时间里，　

住宅维修资金存于开发商之手，对于本来资金就不充裕的开发商来　

说，无疑极富诱惑。所谓新办法终究没有跳出旧办法的阴影，仍给　

房屋开发销售商提供了利用该制度的可能，即无形中给开发商挪用维　修资金提供了一个天然良港，以致引发像迄今为止发生的维修资金被　挪用的事例　造成现有局面的，除了开发商必须对此负责以外，法律制度上的　不健全和缺失也是滋生这一社会问题的根源。　ｉ、新制定的《住宅维修资金管理办法》中仍然规定住宅销售单　

位只要出具住宅维修资金专用收据就可代收住宅维修资金，其制度上　

的不周延带来的是在“不经意”中给房地产开发商提供了挪用或侵吞　

该维修资金的平台。　

２、现行的《住宅专项维修资金管理办法》规定可由开发商代收　

住宅维修资金，在建筑物区分所有人取得房屋产权证书之前，大笔维　

修资金被搁置于房屋开发商手中，该现况反映出的是住宅维修资金在　

第一层面上的无人监管：　其次，在业主委员会成立之前，整个社区的住宅维修资金全都存　

放于政府行政主管部门指定的银行专项帐户内。在业主委员会成立以　

前，为了保证该资金的安全，这种做法有一定的积极性，但是作为　

行政主管部门怎样管理上千万的维修资金，其自身监管机制的建立应　

是一个刻不容缓的社会问题。于此意义，住宅维修资金的监管在第二　

层面上仍属空白。　３、当住宅维修资金被挪用与侵吞，建筑物区分所有人的共同权　利遭受侵害时，作为住宅维修资金拥有人的社区业主委员会，由于其　

诉讼地位的不明确，司法机构采取的方法也不统一，直接影响了建筑　

物区分所有人的权利维护。也就是说，作为住宅维修资金所有人的代　

表一社区的业主委员会（即由建筑物区分所有权者选举产生的自治组　织）究竟能否提起法律诉讼，或接受诉讼，即是否具各法律诉讼的　

资格，在司法实践中仍是一个未有明定的问题。　’　

４、新办法规定，当业主委员会成立后，“政府行政主管部门必　

须将住宅维修资金转移到业主大会名下，由业主委员会按照业主大会　

的决议进行管理和使用该资金。”在住宅维修资金暂时闲置时，新办　

法明确规定可以购买国债。但是，购买国债等行为是托管银行主动性　

权利，还是来自于业主委员会的被动性权利？维修资金动辄几百万甚至　

上千万，怎样保障业主委员会能有效地管理好这样一笔庞大的资金，　其监督机制在新办法中并未予以明确。　

５、《住宅专项维修资金管理办法》在住宅维修资金使用上划分　

成了两个模块，第一模块：是业主大会未成立时，住宅专项维修资金　

的使用需经过行政建设主管部门审核同意。由于种种原因，房屋虽基　

本上己出售完毕，但很多社区过了若干年都未能成立业主大会。　我国　

宪法赋予了私权的不可侵性，《住宅专项维修资金管理办法》规定维　

修资金的所有权为建筑物区分所有人所有，仍应在超过三分之二的业　

主身上，于此情形下，住宅专项维修资金使用上的决定权，不应该　

在行政主管部门。即使在新近通过的《物权法》中也未对此间接作　

出明确的规定。行政主管部门拥有的这种权利源之何处是一个值得深　

思的间题。　

６、对开发商和施工建筑方怎样才能令其强制性地履行建筑物于保　・１５６－　建筑与发展　ＪｉａｎＺｈｕＹｕ　Ｆａ　Ｚｂａｎ　建筑论坛　Ｊｉａｎ　Ｚｈｕ　ＬｕｎＴｏｎ　

修期间的保修义务，《住宅专项维修资金管理办法》没有作出明确的　规定。现有的大量事实表明建筑物虽在质量保修期内，但建筑物区分　所有人所交存的维修资金却屡有被早期使用的事例。还有，当开发商　

或销售商破产时，对还处于质量保修期内的缺陷住宅己丧失了赔偿能　力（如恒通公司在２００９年因资质被注销而破产，业主产权证和维修　

资金没有着落的事实），法律没有相应的制度设计或救济措施。　三、我市现在采取的方法　

１、在申请住宅销售许可时，要求开发商将经过建设规划部门签　

署意见的小区总体规划平面图上的建筑物面积进行登记备案，在缴纳　

维修资金时予以核对，避免少交或漏缴。　

２、在办理商品房合同备案时，将缴纳进入专户账上后开具的维　修资金票据作为档案资料进行收件，没有财政统一印制的维修资金票　

据的不予备案。将维修资金缴纳工作前置，杜绝开发商收缴维修资金　

后挪用或不按时缴纳的弊端。这样，一是确保交纳的维修资金的安　

ｄｉ　ｕ　ｄ　

（上接第１６３页）　全，二是还可以多孳生利息。　

一套住宅，价钱不菲，可能是一个人为之一生奋斗的目标，对　

这样昂贯的、属于自己的私有财产没有理由不让其保值升值。所以在　

购房时、或办理房产权属证书前，以制度的形式强制交存住宅专项维　修资金，是国家对社会公众负责的政策性宏观控制，是防忠于未然的　

善良之举，同时也是在社会缺乏信任的一种无奈之途。因此，对采　

取首期交存住宅专项维修资金持赞同意见。　

参考文献　

［１］《住宅专项维修资金管理办法》财政部、建设部２Ｏ０８年２月　

１日颁布　［２］张军建　中南大学博士学位论文（住宅专项维修资金信托法　

律制度研究）２００８０６０１　

为有效控制设计变更，要认真落实施工前的设计交底和图纸会审　

工作，尤其是组织施工人员认真阅图和审查，及时发现设计图纸与相　

关专业及现场施工的矛盾以及设计中存在的错误，尽量减少在施工过　

程中的变更。此外，要严格设计变更的会签及审批顺序，以达到设　

计变更的合理性。工程变更的依据是经现场专业监理人员审查同意，　

并有工程建设单位签发的有效书面文件。对工程变更的审查处理必须　

遵循其基本原则。当认为原设计文件、技术条件或旋工状况已不适应　工程现场条件与施工进展时，可按照工程施工合同有关规定发出工程　

变更指令。施工过程中，除由于实施工程量本身超过或小于合同工程　

量清单中的数量增减外，不经建设单位发出变更指令，施工单位不得　

进行任何工程变更。　

工程项目相同的变更通常按合同报价单中已有单价或价格执行。　

合同报价单中没有适用单价或价格的，引用合同报价中类似的单价或　

价格修正调整后执行。合同报价单中的单位或价格明显不合理或不适　

用的，一般经协商确定，或承建单位依照合同报价的原则重新编制　

后，报送建设单位审核与批准。　

现场签证就是对设计图纸以外的工程量或工作量进行验收确认。　由于设计工作受诸多条件的限制，加上现场施工条件的经常变化，现　场签证是经常发生的。现场签证主要在两个方面进行控制：１、正确　判别签证范围。依据合同以及有关的管理文件确认所签证工程量是否　

属签证范围。对于不属合同范围内的工程或因施工单位管理不善而日Ｉ　

起的额外工程量则不予签证。２、查验、计算实际工程量，防止精估　

冒算、多算的签证。对于签证量大的额外工程量，必须先拟定施工　方案，经现场管理人员和建设单位认可后方可确认，以避免盲目的签　

证行为。　ｊｉ　一　

４全面加大工程造价管理与审核力度　

工程造价管理与审核是造价控制的重点和难点，要加大力度，切　

实抓好以下两个方面的工作：　

４．１依法施管，狠抓造价管理制度落实：　

４．２多管齐下，把住“预算、结算、决算”审核关（以下简　

称“三算”）。搞好“三算”审核，必须努力做到：“一个提高、　两个结合、三个坚决、四个准确、五个调整”。“一个提高”是　

要提高工程造价审核人员业务素质和审查水平。“两个结合”是把生　

产厂家主要建材报价单、当地建筑安装工程定额管理站发布的材料价　

格信息与市场调查的实际价格相结合，以及把工程建设单位预审与工　

程造价咨询单位终审相结合。“三个坚决”是不该算的坚决不算，不　

该给的坚决不给，不该取费的项目坚决不取。“四个准确”是图纸　

与变更工程量计算要准确，使用定额与套用定额项次要准确，工程取　费类别、标准与项数要准确，计算取费基础、各种调价系数要准确。　

“五个调整”是当设计图纸选用材料与定额计价材料规格、大小不相　

同时；设计图纸选用材料与定额计价材料数量不相同时；施工实际使　用材料与设计图纸选用材料、定额计价材料不相同时；“三算”中，　

计算工程量与设计图纸工程量或实际发生工程量不相同时；以及已列