别墅市场分析

中国别墅市场分析 

作者：对外经济贸易大学教授孔淑红、硕士研究生刘彦铭

随着生活水平的提高，普通商品房已不能满足社会金字塔尖的成功阶层的置

业需要，远离城市喧嚣，回归纯朴自然，追求尊贵品质的别墅生活已成为广大城

市精英的共识。别墅的价值体现在讲究家居的独特品位，在意建筑的外观设计，

注重产品的文化内涵，对人文环境和物业配套服务等有着更高的要求。别墅生活

是一个社会的少数富裕阶层的生活状态。

一、中国别墅市场的发展历程

中国别墅市场的发展可追溯到20世纪90年代。1991年—1993年，中国

诞生了一批外销花园式别墅，其目的主要是为了满足久居国内的外籍人士对居住

生活的需求。它们的出现揭开了中国别墅市场发展的序幕，带动了整个国内别墅

市场的发展。

正当别墅市场快速发展时，1993年下半年国务院下发了有关限制高档住宅

建设用地审批的文件，1995年又颁发了别墅等高档住宅及度假村原则上不再批

准立项的文件，同时受宏观经济政策的影响，国内别墅市场直到1997年仍在低

谷徘徊。

1998年，由于国家在土地政策等方面开始松动，而且国内各大城市经济开

始回暖，一批以经济型别墅为主的内销别墅项目逐渐兴起，从而推动了国内别墅

市场的发展。

2000年以后，我国的别墅市场开始蓬勃发展，而经过十几年沉淀的别墅消

费层在这一时期的购买热情也表现得极其高涨。

2003年，当开发商们都看好别墅市场发展前景时，国土资源部下发了《关

于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，通知第四条明确规定“停

止别墅类用地”，这一政策的颁布和实施严重限制了中国别墅市场的发展。

2004年9月，以上海为代表的房地产价格突然上涨，又一次带动了别墅市

场的发展。紧接着，2005年和2006年国家分别出台了“国八条”和“国六条”，

目的是调整住房供应结构和地产消费模式。“国八条”和“国六条”的出台对别墅市场等高档房地产市场的发展起到了一定的限制作用。

二、北京、上海、广东别墅市场现状

一． 成都别墅市场宏观发展环境

1． 历史回顾

第一阶段：城市别墅领风骚

1992年，锦绣花园第一个在成都推出别墅项目，它的出现结束了成都人有钱就买大公寓房子的历史。价格虽然一开始就拉到七八千元、一万多元的高位，却因为市场无同类产品供应，先富起来的人们又期待住进别墅的大好环境下而迅速卖光。天府花园随之出击，六七千元一平方米的别墅销售也还不错。城市别墅一开始就价格不菲，满足着社会暴富群体的炫耀心态。锦绣花园等城市别墅项目的成功，让成都开发商也从此认识到别墅市场的巨大潜力。“锦绣花园所处的社区并不成熟（当时桐梓林小区还是一片荒芜），它主要是靠近机场，来去方便。”一位开发商这样揣摩它成功的原因。正是为此，跟风者们在机场路两旁刮起了别墅旋风，南洋花园、巴黎花园、顺风苑……机场路高架桥迎头破灭了他们的梦想，城市别墅初遇盛世的无限喜悦，却立刻变成机场路旁的空楼余恨。这一阶段的别墅是高贵的象征，以独栋别墅为主，多为纯别墅社区，户型和物管、环境均说不上尽善尽美，价格却与现在的顶级豪宅不相上下。

第二阶段：低价别墅崛起成都

与 1992年出现的“豪宅”相比，低价别墅的出现走向了市场的另一端。 1994年，中央花园划出一块土地，规划了 20多栋别墅，让购房者自己设计修建，这种自建房形式的别墅一抢而空，令开发商看到了低价别墅的曙光。尝到甜头的中央花园一马当先，其临河别墅连续开发了六期。武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园也随之增开别墅项目，城郊低价别墅成为亮点。价格从 1288元/㎡到 1888元/ ㎡，户型从 170㎡到 200多㎡的低总价别墅，虽然外环境十分糟糕，混杂于低价房小区中，却满足了不够钱买锦绣等高价别墅，又看不上公寓房的中产阶级的梦想，所以五大花园类型的别墅走势仍然不错，而同样的区位， 1995年开发的杜甫花园，价格定在 6000元／ m 2左右，市场拒绝响应，令它不得不在数年后低价抛售。同样区位、不同遭遇，既说明低总价别墅确实定位正确，也表明别墅的购买群体对不成熟区位的不认可。

苏州工业园区别墅市场分析报告

一、 宏观环境

(一)、苏州房地产市场相关政策分析

 政策调控执行力度逐渐加大

国务院、建设部等多部委在2006年5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求后，并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关的政策，表明政府对房地产行业调控的力度明显加大。当年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的70/90标准，对于90 平米以下住房作出的比例硬性规定，使得开发商不得不作出被动的适应。在开发商迎合市场作出的主动调整和响应政策作出的被动适应两相作用下，小户型成为未来市场主流已经是板上钉钉的事实。以2006年全年的楼市销售形势为依据，同样也说明了这一点。这一年当中，小户型频频亮相、屡屡热销。国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。

2006年5月30日国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急知”，规定从5月31日起，各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也要进一步控制。自从别墅禁令被国土部门三令五申后，对别墅市场的未来走势的讨论就从未停息过。别墅用地首次进入禁止用地项目目录，市场一度预计别墅会因奇货可居而进一步激发增值潜力。在市场供应量不再增加的情况下，别墅价格有所上涨，而此时市民“买涨不买跌”的心理表现得尤为明显。

2007年1月16日，国家税务总局又发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，宣布全国各地从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。这个条例的颁布旨在规范房地产行业利润，而非单纯的打压调控，但无疑是给房地产开发商“沉重的一击”，从总体来看，土地增值税的征收对利润率较高的项目，如别墅、公寓等高档房的影响比较大。谈“税”色变的不仅是开发商，同时，别墅炒家也开始遭受冲击。

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文／张悦倩　自住的经；ｉ｝型　

别墅市场浅析　

去年３月份始，中央和上海陆续出台了一系列对房地　产市场宏观调控政策，上海别墅市场在宏观调控的影响　下，也逐渐转向以自住型消费为主．由此带动了经济型别　墅的供求市场　１　需求分析　近两年来　别墅物业的本地需求者大幅增多，表明上　海别墅市场不再主要依靠外来购买力　但对高档别墅的购　买能力仍然有限．经济型别墅正好能填补这个空缺　与市　区一套公寓总价相当的．且能拥有别墅生活品质的经济型　别墅，被不少市民作为第一居所。由市房产经济学会课题　组完成的（上海房地产业　十一五”发展规划前瞻性研究》　２２　Ｍａｒｃｈ　２００５　也表明．由于经济增长．居民改善住宅条件、扩大住宅面　积而引起的住宅需求量将处于第一位　并在未来几年有逐　年增长的趋势。因此　上海本地购房群体将是支撑经济型　别墅市场的主要力量之一。　外地在沪就业者是经济型别墅的另一需求主体。这类　人群一般在中青年年龄阶段．对自住房需求最大　且有较　高而稳定的收入．具备一定的经济实力　对经济型别墅、　中高档住宅的需求比例较大。这类人群的区域性消费特征　不明显．也没有特定的区位偏好　而对于别墅的通勤范　围．社区环境．会所　学校．运动场所等配套设施，以及　产品设计比较重视。　２区域分析　经济型别墅多位于市郊交通便捷的地区　集中分布在　上海近郊的浦东新区和闰行区．远郊的松江区也有大规模　的集中开发　青浦　南汇等区的成熟别墅板块内也有分　布。　浦东新区的房地产开发较其他区域早．交通等城市生　活和生产性设施．商业　生活配套服务设施完善。天然景　观稀缺．但凭借其区位优势　适宜居住的社区环境．良好　的经济环境和就业环境．已形成了多个别墅板块。虽经济　型别墅供应量占总供应量比重不是很大．但板块开发的集　聚效应和规模效应为经济型别墅取得了一定的市场。以其　合理的通勤距离．独特的品位．齐全的功能．不大而私密　的空间结构，吸引了在浦东就业创业的．富有理想的人　士　以近郊的区位．优良的品质．‘成熟的社区环境吸引当　地及本地居民。　闵行区是上海住宅开发较早的近郊区之一　也是上海　最早作为安置动迁人口的地区之一，因此　普通住宅开发　早于别墅开发。这几年来，闳行区的别墅供应量一直处于　领先地位。别墅开发成片集中，依托主要道路交通而形成　的板块优势明显。受土地供应限制．带状成片开发环境的　约束．别墅开发以联体．叠加或独立．联体．叠加混合形　态居多。区域内经济型别墅同样是以交通便利的区位优　势、成熟的生活环境．完善的商业配套．较合理的总价，　吸引本地居民和外地就业人士购房者。目前．该区内几个　成熟别墅板块已趋向饱和，而且在别墅用地供应限制．用　地存量减少．地价上涨的趋势下，别墅开发多以公寓．别　墅混合的形式出现。　松江区的别墅开发较前两个区域晚，近几年凭借其得　天独厚的自然环境，在郊区城镇化发展．轨道交通规划．　松江大学城及松江开发区建设的引导下．已发展成为别墅