2017房屋买卖合同协议书 2017房屋买卖合同范本

农村房屋买卖合同效力问题研究

摘要：本文基于现有法律框架，从合理探求立法本意、恰当解释法律的角度出发，首先从城市居民与农村居民、农村居民与农村居民两方面对不同农村房屋买卖类型下的合同效力进行了分析，之后以实际案例为依托，具体探讨了农村房屋买卖合同效力问题，意在兼顾国家政策与当事人的正当利益，稳定既存的农村房屋买卖秩序。

关键词：农村房屋买卖；合同效力；同一集体经济组织

前言：农村房屋买卖合同的效力认定一直是困扰司法界多时而又历久弥新的课题。究其主要原因，农村房屋买卖分为两大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖；一类是农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖。基于不同农村房屋买卖类型所签订的农村房屋买卖合同存在无效和有效之分。下面将立足于此观点，对农村房屋买卖合同效力问题展开相关讨论。

一、不同农村房屋买卖类型下的合同效力分析

（一）城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力

《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，即农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

（二）农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力

1.非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力

《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：农村土地属于农民集体经济组织所有，但也仅限于“本集体”经济组织，即只有本集体经济组织成员才具有本集体土地的土地使用权[1]。同时，《中华人民共和国民法典》也提出：宅基地使用权的取得、行使和转让需要适用《中华人民共和国土地管理法》，这进一步说明了非同一集体经济组织成员购买外地农村房屋的合同不具有法律效力[2]。

2.同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力

规 则 要 述

01 . 同村村民之间买卖宅基地及房屋，合同应认定有效

同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。

02 . 《物权法》生效前善意取得农村房屋，买卖应有效

农村房屋买卖发生在《物权法》生效前，不违反其他法律禁止性规定，满足善意取得制度构成要件的，应为有效。

03 . 虽未办过户登记，农村房屋买卖亦可成立善意取得

农村房屋满足善意取得制度构成要件可产生物权变动后果，审查要件事实上应充分考虑农村不动产登记制度现状。

04 . 农村房买卖无效，并不导致拆迁利益分配方案无效

农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，不必然导致双方事后达成的拆迁利益分配方案无效。

05 . 名为大棚租赁、实为房屋买卖，属违法用地而无效

购房者与农业庄园签订名为土地租赁、实为房屋买卖合同，因影响该土地农业用途，属违法用地行为，应为无效。

规 则 详 解

01 . 同村村民之间买卖宅基地及房屋，合同应认定有效

同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。

标签： 房屋买卖｜农村房屋｜同村村民｜一户一宅

案情简介： 2010年，许某将宅基地及未建成房屋作价9万元转让给同村村民杨某，村委会在协议尾部加盖了印章。2016年，许某认为该转让行为其未征得妻子同意，且协 议违反国家土地政策及法律法规中宅基地禁止转让和一户一宅的规定，诉请确认协议无效。

法院认为： ①宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。依《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在保证农民集体土地不得用于非农业建设的框架下，限制农民转让宅基地或地上房屋，势必影响农村财产效益发挥和农村经济发展。依《土地管理法》第62条第4款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”规定，可看出该法并不禁止农民宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。《物权法》确立宅基地使用权的用益物权地位，如宅基地使用权人为取得其他财产权利而自愿放弃宅基地使用权，当然应被法律允许。《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”此规定实际上示明农村宅基地使用权可转让。②从案涉协议订立阶段看，许某与杨某均为同一集体经济组织成员，杨某系可受让许某宅基地适格主体，且经过宅基地所有权人即本村村委会盖章认可。法律、行政法规亦未规定此类合同应办理批准、登记等手续后生效；从协议履行阶段来看，现双方钱款已结清，杨某在涉诉宅基地新建房屋，即涉诉宅基地使用用途并未改变，合同已履行完毕。因该种交易在同一集体经济组织内部进行，未损害集体公共利益，未违反相关法律法规。《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该“一户一宅”宅基地使用原则并非禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，故协议应确认有效。③本案中，双方所签协议属债权行为，涉案宅基地使用权转移是一种物权变动行为，故涉案宅基地使用权是否发生权属变更，不影响当事人就宅基地转让事宜达成一致意思自治效力。有关行政管理机关是否已对涉诉宅基地使用权变更登记，不影响协议本身效力。许某要求确认协议无效，主张其签订协议行为未征得妻子同意，但未提供夫妻关系不正常证据，其妻作为重要家庭成员不可能对家中重要财产不闻不问，许某所述不符合生活常理；即便许某属无权处分，依最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故许某是否征得其妻同意亦不影响协议效力。判决驳回许某诉请。

1 房屋买卖合同纠纷一案的代理词

审判长：

天津文顾律师事务所接受xxx的委托，指派我担任本案诉讼代理人，现发表如下代理意见：

人民法院应依法驳回被上诉人的诉讼请求

一、上诉人与被上诉人诉争的《房屋买卖居间合同》已经解除。

其一，上诉人与被上诉人诉争的《房屋买卖居间合同》（以下简称诉争的合同）第七条第2款明确约定“如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金于买方”

约定了被上诉人的解除合同的权利，所以该条款是在平等的基础上自愿订立的，可以解除合同的条款。其符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款解除合同之规定。

其二，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十七条“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。” 之规定，该条也就是《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款规定的可以解除合同的法律规定的其他情形以及原上诉人的上述约定，同样上诉人也有权解除于被上诉人的诉争的合同。

其三，上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定 2 于2016年9月19日给被上诉人发出解除合同通知，该通知于9月20到达被上诉人住址，对此有被上诉人给上诉人的《关于解除通知函的回复函》证实被上诉人已经收到。在本案的诉讼中被上诉人也没有依该九十六条的规定向人民法院提出确认解除无效的请求，故此原上诉人诉争的合同已经解除。

二、上诉人解除与被上诉人诉争的合同合理合法。

上诉人与被上诉人诉争的合同第七条不属于格式条款。

格式条款，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

该条款不是上诉人为了重复使用而制定的，而是第三人天津市xxx房地产经纪有限公司提供的，故此本案不能适用对格式条款的法律规定来做出对上诉人不利的解释。再者该诉争合同第七条赋予了上诉人与被上诉人双方解除合同的权利，依据合同法的约定大于法定的原则只要该约定不违反法律行政法规强制性禁止性规定而有效，买卖双方都有权解除合同。

第一篇、被告追加被告申请书

买卖合同追加被告申请书

追加被告申请书

申请人

被申请人

申请事项

依法追加被申请人鑫为本案被告参加诉讼。

事实与理由

原告陈诉申请人损害赔偿纠纷一案中，申请人将其委托人委托的房屋瓦被翻捡工作发包给被申请人罗盛才，罗盛才雇佣原告，导致其全身多处受伤，医治后经司法鉴定中心鉴定为十级伤残。

由此可见，被申请人罗盛才与本案正在进行的诉讼，具有直接的法律上的利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第 119条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第57条的规定，特申请追加被申请人为本案被告参加诉讼。

此致

人民法院

申请人:

2017年3月2日

第二篇、追加被告申请书

买卖合同追加被告申请书

追加被告申请书

申请人张三，男，1987年3月21日出生，住新乡市卫滨区长安大道45号。买卖合同追加被告申请书

被申请人李四，男，1980年2月10出生，住河南省安阳县红旗路XX号。身份证号410……X。电话13……

申请事项

请求人民法院依法追加被申请人李四为本案被告。

事实与理由

2014年7月25日，被申请人未经允许违反施工项目工程分包协议，约定被申请人承包XX工作，工程验收合格后，工程款统一结算。被申请人承包该工程后，本案原告王五诉称其于2014年7月25日在该工程项目中受伤，而该工程属于李四所承包的项目，王五受雇于李

四。而王五只对申请人提起诉讼，我们认为被申请人李四作为王五的雇主，与本案存在着厉害关系，应当人身损害赔偿责任，故依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十七条的规定申请贵院通知被申请人参加诉讼。

此致