房地产的定义

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房地产的定义: 房地产的定义:可开发的土地及地上定着物,建筑物房地产是: 房地产是: 实物,权益和区位的结合体房地产的特性: (一)不可移动性(二)独一无二性(三)寿命长久性(四)数量有限性房地产的特性: (五)用途多样性(六)相互影响性(七)易受限制性(八)价值高大性 (九)难以变现性(十)保值增值性房地产按开发程度来划分: 房地产按开发程度来划分:生地,毛地,熟地,在建工程和现房房地产业的概念:房地产业是从事房地产开发,经营,管理和服务的行业. 房地产业的概念房地产业与建筑业的关系: 房地产业与建筑业的关系:二者既有联系又有区别. 区别是:建筑业是物质生产部门,属于第二产业;房地产业属于第三产业. 联系是:其业务对象都是房地产,二者往往是甲方和乙方的合作关系. 房地产业的行业细分:房地产投资业,房地产咨询业,房地产价格评估业,房地产经纪业, 房地产业的行业细分物业管理业. 房地产业的中介服务有: 房地产业的中介服务有:房地产咨询业,房地产价格评估业,房地产经纪业房地产业的特征: 房地产业的特征:1.基础性;2.先导性;3.关联性;4.地域性;5.周期性;6.高回报,高风险性;7.对金融业的依赖性房地产开发的概念: 房地产开发的概念:房地产开发企业按照城市规划的要求,通过投资,建设适应城市社会和经济发展需要,满足用户要求的房屋建筑,配套设施及空间环境,并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动. 房地产开发的特征: 房地产开发的特征:一)最本质的特征是综合性 (二)过程具有长期性 (三)具有很强的时序性 (四)具有很强的地域性 (五)开发投资的高回报和高风险性房地产开发分类(分类标准和具体分类一起记分类标准和具体分类一起记)多选房地产开发分类分类标准和具体分类一起记多选 (一) 根据开发项目所在的位置 , 可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发. (二) 根据开发的规模,可分为单项开发和成片开发. (三) 根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发. (四) 根据开发的方式,可分为定向开发,联合开发,合作开发和单独开发. 房地产开发对城市建设的作用: 房地产开发对城市建设的作用: (一)推动城市规划的实施与完善 (二)有利于减少投资成本 (三)为城市社会,经济,政治,文化活动以及人民生活提供载体 (四)为城市政府财政提供资金来源 (五)为城市大型基础设施建设提供融资途径房地产开发过程中的参与者(选择, 哪些不是参与者) 房地产开发过程中的参与者(选择,如:哪些不是参与者) (一)房地产开发商 (二)土地所有者或当前的使用者 (三)政府及政府机构(四)金 ( 融机构(五)建筑承包商 (六)专业顾问 1.建筑师 2.工程师 3.规划师 4.景观建筑师 5.环境顾问6.交通顾问7.房地产估价师8.会计师9.地产代理 10.物业管理经理 11.市场研究专家 12. 经济师及造价工程师 13.律师 (七)消费者或买家房地产开发的主要程序: 房地产开发的主要程序:一.投资机会选择与决策分析二.前期工作三.建设阶段四.租售阶段土地使用权出让: 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者土地使用权出让: 向政府支付土地使用权出让金的行为. 土地使用权转让: 土地使用权转让:指土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权转移的行为. 开发商获取土地使用权的方式: 出让(市场)两种途径获取. 开发商获取土地使用权的方式:一级市场可以通过行政划拨和出让行政划拨出让二级市场上,以转让转让的方式获取. 转让土地使用权出让: 土地使用权出让:招标拍卖挂牌出让房地产企业的资质等级:一级二级三级四级房地产企业的资质等级:关于土地使用权年限: 关于土地使用权年限:住宅用地 70 年; 商业用地 50 年; 娱乐用地 40 年. 居住区开发项目的有关经济指标: 居住区开发项目的有关经济指标: 居住建筑面积: 居住建筑面积:指居住建筑对居住用地的覆盖率. =居住建筑基底面积/居住建筑用地面积容积率: 容积率:指居住建筑面积密度.=居住建筑面积/居住建筑用地面积房地产开发过程中的规划管理: 房地产开发过程中的规划管理: 1:取得《选址规划意见通知书》 2:取得《建设用地规划许可证》 3:等待下达《规划设计条件通知书》 4:取得《规划设计方案审批通知书》 5:等待签发《建设工程规划许可证》 6:竣工验收阶段房地产市场类型: 房地产市场类型: 房地产一,二,三级市场一级市场:土地征购市场;土地批租市场二级市场:土地转让市场;房地产买卖和租赁市场(首次) 三级市场:房地产抵押市场;房地产买卖与租赁市场(非首次);房地产互换市场;房地产拆迁市场房地产市场的特征: 2.双重性 3.循环性房地产市场的特征:1.地域性 4.层次性 5.开放性 6.不完全竞争性房地产需求的特征及其影响因素及其影响因素: 房地产需求的特征及其影响因素特征:1.普遍性 2.多样性 3.连续性和间断性 4.需求弹性的差异性因素: 1.社会经济发展及城市化水平 2.城市人口增长状况及结构 3.国民收入水平 4.房地产业政策 5.经济运行周期 6.需求者对未来的预期房地产供给的特征及其影响因素及其影响因素: 房地产供给的特征及其影响因素特征: 1.一级市场具有垄断性 2.供给的刚性 3.供给的多样性 4.供给的滞后性和风险性因素: 1.可供城市房地产开发使用的土地数量 2.城市经济发展水平 3.建筑业的建筑能力和建筑技术 4.资金,建筑材料和房屋设备的供给能力 5.政府关于房地产开发,建设及其相关经营活动的政策 6.非市场性供给对市场供给的影响我国房地产市场供给的现状: 我国房地产市场供给的现状1.房地产供应仍为双轨制 2.房地产市场供给的价格居高不下 3.房地产开发企业仍处于较低发展阶段 4.房地产商品的供应结构不合理 5.房地产经营的风险管理不足政府制定干预房地产市场政策的原则: 政府制定干预房地产市场政策的原则: 1.目标的确定性 2.政策的连续性与协调性 3.政策的针对性和导向性 4.政策的公平性和效率房地产项目市场调查的原则: 房地产项目市场调查的原则:1.科学性原则 2.复合性原则 3.经济性原则 4.创造性原则关于房地产项目 STP 策划的理解:Ssegmentation(市场细分关于房地产项目策划的理解: 市场细分)Ttargeting(目标市场目标市场市场细分选择)Ppositioning(产品定位产品定位) 选择产品定位房地产项目市场细分S 一.房地产项目市场细分房地产项目市场细分作用: 作用: 1.有利用发现市场机会; 2.有利于实施营销组合; 3.有利于组织生产或服务; 4.有利于提高效率和效益 5.有利于促进销售 6.有利于提高企业声誉,建立品牌房地产市场细分依据: 房地产市场细分依据: 1.人口细分 2.地理细分 3.心理细分 4.行为细分房地产市场细分程序方法:经过三轮细分房地产市场细分程序方法还要进行房地产细分市场评估房地产项目目标市场选择--T 二.房地产项目目标市场选择房地产项目目标市场选择影响目标市场选择的主要因素 1.市场规模 2.资源条件 3.环境条件 4.盈利性因素 5.风险性因素 6.政策性因素可选择的市场覆盖策略 1.无差异性营销 2.差异性营销 3.集中性营销三.房地产项目定位房地产项目定位—P 房地产项目定位房地产项目定位的主要内容 1.目标市场定位 2.开发产品定位 3.项目形象定位 4.项目推广定位住宅开发项目的特点: 住宅开发项目的特点: 1.市场潜力巨大 2.开发投资风险相对较小 3.多元化的市场需求 4.对开发商投资能力要求较低写字楼开发项目的特点: 多选) (1)要求开发商具备长期投资能力写字楼开发项目的特点: 多选) ( (2)把握写字楼设计发展潮流和趋势 (3)要高度重视写字楼的选址. 房地产投资的类型: 房地产投资的类型: 直接投资: 1.房地产开发投资 2.房地产置业投资直接投资: 间接投资: 1.购买住房抵押贷款证券间接投资: 2.购买房地产开发投资企业的债券,股票 3.投资于房地产投资信托基金房地产投资的利弊利弊: 房地产投资的利弊: 利 1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持4.能抵消通货膨胀的影响5.提高投资者的资信等级弊 1.变现性差 2.投资数额巨大 3.投资回收周期较长 4.需要专门的知识和经验房地产投资系统风险: 房地产投资系统风险:1.通货膨胀风险 2.市场供求风险 3.周期风险 4.变现风险 5.利率风险6.政策性风险7.政治风险8.或然损失风险个别风险: 2.未来经营费用的风险 3.资本价值风险个别风险:1.收益现金流风险 4.比较风险 5.时间风险 6.持有期风险居住项目对位置的特殊要求: 居住项目对位置的特殊要求:1.市政公用和公建配套设施完备的程度. 2.公共交通便捷程度 3.环境因素 4.居民人口与收入写字楼项目对位置的特殊要求: 写字楼项目对位置的特殊要求:1.与其他商业设施的接近程度 2.周围土地利用情况和环境 3.易接近性零售商业项目对位置的特殊要求: 零售商业项目对位置的特殊要求:1.公共和私人交通方式的便利程度 2.与大型商业零售项目规模匹配的区域购买力 3.竞争性零售商业项目的影响动态指标中的:财务净现值, 动态指标中的:财务净现值,动态投资回收期静态指标中的:成本利润率,投资利润率,静态投资回收期,资产负债率, 静态指标中的:成本利润率,投资利润率,静态投资回收期,资产负债率,律动比率, 动比率,速动比率可行性研究工作阶段:1.投资机会研究可行性研究工作阶段: 2.初步可行性研究3.详细可行性研究果 .4.项目评估与决策可行性研究的内容: 可行性研究的内容:以市场供求为出发点,以经济资源的投入为基础,以经济评价为结不确定分析的三种方法: 不确定分析的三种方法: 1. 盈亏平衡分析 2. 敏感性分析 3. 风险分析房地产融资的分类: 房地产融资的分类直接融资和间接融资(好) ( 房地产融资的特点: 2.长期性 3.政策性 4.多样性房地产融资的特点:1.安全性房地产项目融资的资金来源: 房地产项目融资的资金来源: 一.股本金股本金二.银行贷款银行贷款三.社会集资: 1.发行股票 2.发行公司债券社会集资: 社会集资房地产贷款担保的形式: 房地产贷款担保的形式:1.保证 2.抵押 3.质押个人住房抵押贷款的形式的形式: 个人住房抵押贷款的形式:商业性住房抵押贷款政策性住房抵押贷款个人抵押贷款期限最长 30 年住房公积金: 住房公积金:专款专用,只能用于职工购买,建造,翻修,大修自住住房. 于 1991 年率先在上海实行. 房地产价格的影响因素:一.成本因素二.竞争因素三.产品差异房地产价格的影响因素四.购房者的心理因素五.房地产商的目标六.法律,政策因素房地产项目定价的目标项目定价的目标: 二.取得高收益率房地产项目定价的目标:一.获取最高利润三.保持价格稳定四.应付或避免竞争房地产项目定价的方法项目定价的方法: 房地产项目定价的方法:一.成本导向定价二.需求导向定价三.竞争导向定价分析购房客户对调价的反应: 分析购房客户对调价的反应: 1.购房客户对产品降价的理解可能是: 购房客户对产品降价的理解可能是: 购房客户对产品降价的理解可能是产品的设计老了,越来越不值钱了. 产品品质出现一些缺点. 楼盘销售状况较差. 价格可能还会下降. 发展商的财务周转困难. 因楼盘尚在楼花阶段,发展商准备偷工减料 2.购房客户对提价的理解可能是: 购房客户对提价的理解可能是: 购房客户对提价的理解可能是产品比较畅销. 产品的自身条件比较好发展商可能想取得更多的利润涨价可能是假象,价位无法维持太久委托物业代理公司应注意的问题 1.充分了解物业代理公司及其职员的业务素质 2.物业代理公司可投入市场营销工作的资源 3.物业代理公司以往的业绩 4.针对物业的类型选择物业代理 5.认真签订物业代理合同税收的特征: 税收的特征:1.强制性 2.无偿性 3.固定性税收的作用: 税收的作用: 1.税收是取得财政收入的主要形式 2.税收是调节国民收入分配的主要工具 3.税收是对社会经济生活进行监督的有力工具税收制度的构成要素: 税收制度的构成要素: 一:由纳税义务人,课税对象,税基,税率,纳税环节,纳税期限等要素构成二:税收制度的核心是税法.. 税收制度包含两个方面的内容: 一是规范纳税人履行纳税义务; 二是规范征收机关的法定职责税种有五大类: 税种有五大类:流转税,所得税,财产税,资源税,行为税流转税包括: 流转税包括:营业税,城市维护建设税,教育费附加城市维护建设税=营业税相应税率城市维护建设税营业税*相应税率营业税教育费附加=营业税税率教育费附加营业税*税率营业税1。

房地产房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上建筑物、构筑物及其所衍生的权利。

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，属于第三产业。

房地产业为人类的生存、发展提供基础性物质条件，其产业链长，关联度大，深刻影响着国民经济的发展。

一、基本概念(一)土地和房屋1.土地土地作为承载建筑的地块是房地产开发活动中的物质载体，是最为基础性的“原料”“生产要素”。

土地包含三个部分：一是土地的地表范围，指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域；二是土地的地上空间范围，一般以人类所能够利用的高度为限；三是土地的地下空间范围，一般以人类的能力所及为限。

一宗土地的地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或用地红线图，由政府主管部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，面积依其水平投影面积计算。

土地按照开发程度，可以分为未开发的土地和已开发的土地。

土地供给量的变动能够直接影响房地产市场的供给，直接影响房地产市场的供求状况以及价格水平，也是土地基础性地位的表现。

与此相关的土地使用制度、交易主体和客体等，都会直接影响房地产开发的方向、规模、结构以及利益分配。

2.房屋房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，供人们在其内部进行生产、生活等活动的建筑空间，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。

构筑物是指能够改善生产、生活环境或者提高生产、生活便利度及效率，人们一般不直接在其内进行生产、生活等活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。

通常广义的建筑物包括房屋和构筑物，狭义的建筑物是指房屋。

需要注意的是，《城市房地产管理法》将房屋定义为土地上的房屋等建筑物及构筑物。

(二)房地产房地产是一个较为复杂的综合概念，从实物现象看，它是由建筑物、构筑物与土地共同构成。

建筑物、构筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。

房地产的概念可以从两个方面来理解，房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也附着有法律权利。

房地产行业定义房地产是一个广泛的行业，涉及到土地、建筑、开发、销售、投资等多个方面。

在过去几十年里，房地产行业在全球范围内快速发展，成为国民经济中一个重要的支柱产业。

本文将从不同角度来探讨房地产行业的定义和特点。

一、房地产行业的概述房地产行业是指以土地为基础，通过购买、开发建设、销售等一系列活动，满足人们居住、办公、商业等领域的需求。

它作为经济活动的一部分，不仅扮演着提供住房和商业场所的角色，还对产业链上下游的其他行业具有辐射带动作用，如建筑材料、家具、装饰等相关行业。

房地产行业的主要参与者包括房地产开发商、房地产经纪机构、金融机构、政府部门等。

开发商负责购买土地、规划建设房屋、销售等一系列活动；经纪机构提供房地产交易中介服务；金融机构则提供购房贷款和其他相关金融服务；政府部门则负责土地供应、规划管理、监管等。

二、房地产行业的特点1. 壁垒高：房地产行业的进入壁垒相对较高，需要大量的资金和专业知识。

首先，购买土地和资金投入是一项巨大的投资。

其次，政府的土地供应和规划管理对行业发展有着重要影响，需要与政府进行合作和协商。

最后，建设和销售房屋需要丰富的经验和专业知识。

2. 周期性波动：房地产行业具有明显的周期性。

在经济繁荣期，人们有更多的购房需求，开发商投资建设的热情高涨，市场供应增加，房价上涨。

而在经济低迷时期，购房需求下降，开发商停止新项目，市场供应减少，房价下降。

3. 售前售后服务：房地产行业不仅包括房屋的销售，还包括售前和售后的服务。

售前服务包括项目规划、宣传推广等；售后服务则包括物业管理、维修保养等。

高质量的售前售后服务可以增加客户满意度，提高品牌声誉。

4. 土地供应有限：土地是房地产行业的基础要素，但土地资源是有限的。

特别是在城市和经济发达地区，土地供应更为紧张。

这导致房地产行业在这些地区的竞争更加激烈，房屋价格更高。

三、房地产行业的发展趋势1. 环保可持续发展：随着人们对环境保护意识的提高，房地产行业也在向环保可持续发展方向发展。

房地产名词解释房地产名词解释1. 房地产定义房地产是指土地、房屋及其附属设施的统称。

它是人类社会发展过程中重要的物质基础，也是人们生活的重要组成部分。

特点长期性：房地产是一种长期性的投资，其价值和收益通常需要较长的时间来体现。

可见性：房地产是一种具体的有形资产，可以观察和触摸到，并且具有一定的空间位置。

稳定性：相对于其他投资品种，房地产在价值和收益上相对稳定，可以提供较为稳定的现金流。

2. 住宅定义住宅是指供人居住的房屋，是人们生活的基本依托，具有提供居住空间的功能。

类型独栋住宅：指独立建造的独立居住的房屋，一般地处于单独的地块上，并且拥有自己的院落和入口。

公寓：指由多个住户共享楼房的房屋。

公寓一般由多个单元组成，每个单元独立提供居住功能。

别墅：指豪华的私人住宅，一般拥有大面积的土地和房屋，提供高品质的居住环境。

3. 商业地产定义商业地产是指用于商业运营的不动产，包括商业综合体、购物中心、办公楼、酒店、餐厅等。

类型商业综合体：是指集商业、办公、住宅、商务、旅游等多个功能于一体的综合性商业地产项目。

其目的是满足人们一站式的需求。

购物中心：是一种大型商业设施，包括多家商铺、百货公司和其他购物相关服务。

它通常提供丰富的商品选择和便利的购物环境。

办公楼：是专门用于办公的建筑，提供办公、会议和商务活动所需的空间和设施。

4. 市场价值定义市场价值是指某一资产（如房产）在市场上的实际交易价格，是买卖双方通过市场交易确定的价格。

影响因素地理位置：房产所处的地理位置对市场价值有重要影响。

地理位置优越的房产通常市场价值较高。

建筑面积：建筑面积是指房产的实际使用面积，面积越大，市场价值通常越高。

周边设施：周边的公共设施、交通、教育资源等也会对市场价值产生影响。

5. 土地使用权定义土地使用权是指通过购买、租赁或租用等方式获得的土地使用权利，可以用于房屋建设、农业耕种等各种用途。

类型国有土地使用权：由国家所有并授予使用人使用的土地，一般以有限时间的方式提供。

1. 房地产的定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

房地产是房产和地产的合称。

又称不动产。

房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。

房产主要包括住房房产和营业性房产。

地产主要包括土地和土地资本。

土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。

土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。

2.容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

2. 房地产特征房地产的特征是什么？每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（一）位置的固定性和不可移动性。

（二）使用的长期性。

（三）影响因素多样性。

（四）投资大量性。

（五）保值增值性。

3. 土地单价土地单价的一种表示方法，以单位建筑面积来表示土地单价其中：在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

4. 房地产评估原则对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。

这应作为房地产估价的最高行为原则。

同时，在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

对房地产抵押价值评估还要遵循谨慎原则.1、正常流通的市场价原则；2、估计时点原则，既设定某个时间点为估计基准日；3、标得物在估价时点完好，可以正常使用；4、产权清楚，无他项权限（无抵押，借用等）。

一、房地产基本‎概念（一）基本概念房地产是指‎土地、建筑物及附‎属物和固定‎于其上不可‎分离的部分‎，以及由此衍‎生的各种权‎益的总称。

权益是指权‎利、利益和收益‎，包括法律属‎性和经济属‎性，它以房地产‎的自然属性‎为载体。

单从经济属‎性看，房地产是房‎产与地产的‎合称。

在生活资料‎方面，房产与地产‎属于财产范‎畴；在生产资料‎方面，房产与地产‎属于资产范‎畴。

在上述定义‎中，所谓“不可分离”，是指不能分‎离，或者虽能分‎离但分离后‎会严重破坏‎房地产的功‎能、价值和完整‎性。

不可分离部‎分包括为提‎高房地产的‎使用价值而‎种植在土地‎上的花草、树木或人工‎建造的庭院‎、假山，也包括为提‎高建筑物的‎使用功能而‎安装在其上‎的水、暖、电、通风、消防、电梯等设备‎。

由此引出“不动产”概念，不动产是指‎不能移动或‎者移动后会‎使其价值、功能受到很‎大破坏的物‎体。

包括房地产‎、以及水坝、机场、港口、地下工程等‎构筑物。

因此，不动产是比‎房地产内涵‎更广的概念‎。

（二）房产（物业，香港地区称‎呼）分类：（1）按照建筑物‎的用途划分‎为1．居住物业：包括住宅、公寓、别墅等。

2．商业物业：包括直接用‎于营业活动‎的房屋，如写字楼、商住楼（东方名苑）、商场、酒店等；包括第三产‎业所使用的‎房屋，如酒店、银行、邮电、旅馆、饭店等。

3．工业物业：包括厂房、车间、仓库等。

4．特殊物业：包括党政机‎关办公用房‎、博物馆、大剧院、高尔夫球场‎、飞机场等。

（2）按层数划分‎①低层：1-3层，低于12米‎的平房，别墅②多层：4-6层（6跃7），24米>h>12米③小高层：7-13层，高度超过2‎4米④高层：14-24层⑤超高层：25层以上‎，或者大于1‎00米（3）按住宅结构‎分①砖混结构：砖砌体和钢‎筋混凝土构‎件共同作用‎得结构形式‎。

便于就地取‎材，节约钢材、水泥和建造‎成本，但墙体不可‎打通，套型可改性‎差，抗震性能差‎，用于多层。

房地产基础知识培训资料一、房地产的定义和特点房地产，简单来说，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。

实物包括土地、建筑物以及其他附着物，如树木、水井等。

权益则涵盖了所有权、使用权、租赁权、抵押权等各种权利。

而区位，指的是房地产的地理位置以及与周边环境、设施等的关系。

房地产具有以下几个显著特点：1、不可移动性：这是房地产最根本的特性。

土地和建筑物都固定在特定的位置，无法像一般商品那样随意移动。

2、独一无二性：没有两宗完全相同的房地产，即使在同一小区、同一栋楼，不同的单元也存在差异。

3、耐久性：土地具有不可毁灭性，建筑物只要建造得当，也可以在很长时间内存在。

4、数量有限性：土地是不可再生资源，其总量是有限的，特别是在城市中心区域，可供开发的土地更是稀缺。

5、用途多样性：同一宗房地产可以有多种用途，例如住宅可以改为商业用途，但这种改变需要符合相关法规和规划。

二、房地产的分类1、按用途分类居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等，主要用于满足人们的居住需求。

商业房地产：如商场、写字楼、酒店等，用于商业经营活动。

工业房地产：工厂、仓库等，用于工业生产和存储。

农业房地产：包括农田、牧场、果园等，用于农业生产。

2、按开发程度分类生地：指不具备城市基础设施的土地，如荒地、农地。

毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。

熟地：指具备完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。

3、按是否产生收益分类收益性房地产：能直接产生经济收益，如出租的写字楼、商铺等。

非收益性房地产：不能直接产生经济收益，如自用住宅、政府办公楼等。

三、房地产市场1、房地产市场的构成要素市场主体：包括房地产开发商、购房者、投资者、中介机构等。

市场客体：即房地产交易的对象，包括土地、房屋等。

交易条件：包括价格、付款方式、交易时间等。

2、房地产市场的分类一级市场：又称土地出让市场，是政府将土地出让给房地产开发商的市场。

1、什么是房地产1、什么是房地产1.1 房地产的定义房地产是指土地、房屋及其附属设施的总称。

简单来说，房地产是指包括土地和房屋在内的不动产。

房地产作为一种重要的资产，广泛存在于各个国家和地区的经济活动中。

1.2 房地产的组成房地产由两个主要组成部分构成：土地和房屋。

土地是指地球表面的一部分，在房地产中发挥着重要的作用。

房屋则是指在土地上建造的具有住宅、商业或工业用途的建筑物。

此外，房地产还包括与房屋有关的附属设施，如道路、公共设施、园林等。

1.3 房地产的特点房地产具有以下特点：1. 长期性：房地产是一种长期的投资，通常需要较长的时间来实现投资回报。

这也意味着房地产市场的变动相对较慢。

2. 不可移动性：与其他资产不同，房地产无法轻易转移。

土地是固定在某个地点上的，而房屋本身的移动成本也非常高昂，因此房地产的不可移动性使其市场受到一定的限制。

3. 固定供给：土地是有限的资源，房地产市场的供给是固定的。

在一定区域内，土地的供给是不可扩大的，因此房地产市场的供求关系对价格起着重要的影响。

4. 高价值：房地产作为一种有形资产，通常具有较高的价值。

随着城市的发展和经济的增长，房地产的价值通常会上升。

1.4 房地产的作用房地产在社会经济中发挥着重要的作用：1. 居住需求的满足：房地产提供了人们居住的场所，满足了人们对住房的基本需求。

无论是自有住房还是租赁住房，都是房地产市场的一部分。

2. 经济发展的推动：房地产作为一种重要的产业，对经济发展起着重要的推动作用。

房地产市场的繁荣与否直接关系到相关产业的发展和经济的增长。

3. 投资和理财的手段：房地产作为一种有形的资产，也是人们投资和理财的重要手段。

通过购买房地产，人们可以获得租金、升值等收益。

4. 就业机会的创造：房地产行业涉及到许多相关产业，如建筑、设计、装修等，为社会创造了大量的就业机会。

1.5 房地产市场的发展与挑战房地产市场的发展受到许多因素的影响，包括经济状况、政策法规、土地供给等因素。