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国际房地产顾问“五大行”简介五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来讲是（排名按前后）：1.JLL 仲量联行2.CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地域比较活跃，但在北美和欧洲其他地域则没有业务覆盖。
因此全世界范围来看则是：1.CBRE 世邦魏理士2. Cushman & Wakefield 高纬环球3. Colliers 高力国际4. JLL 仲量联行5. Savills 第一太平戴维斯接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。
一、写字楼写字楼业务主如果为新落成的写字楼进行招商。
举个例子，大家此刻能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。
在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，和时刻表设置等专业帮忙。
业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手腕包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举行推介会等。
然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。
租户代表则是逆向的进程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或需要扩租时，为其寻觅适合的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。
很多大公司比如GE，City Group，在全世界范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。
那个部门对英语的要求比较高，大体要达到母语水平。
因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签定合同，和用英语书写电邮，意向书，财务报告等。
总的来讲，对从业人员的要求比较高，而且需要有超级强的抗压能力。
固然回报也是超级丰厚的，依照每一个项目提成。
二、工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。
工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要散布在郊区的工业园区，而且占地面积通常专门大。
产品对比分析简要介绍三大行现有业务类型：12经营项目介绍：⏹工业地产在物流基础设施、制造业、商务园区、选址咨询和置地等各个工业地产领域提供工业交易各方面的建议。
提供业内的综合房地产解决方案，涵盖交易、设施管理、项目管理和开发服务、估价和咨询等领域.案例：普洛斯于2004进入中国，此后在中国迅速扩张，目前已在中国20多个城市设立了分支机构，负责开发和管理60多个物流园区.服务包括为其在中国的设施提供租赁代理、物业评估、物流市场分析以及建立物流行业标准等。
⏹资产管理:为客户制定完善的整体计划，能有效在日常物业管理中实行的预测,更迅速获取利润等帮助物业实现增值.管理途径包括房地产投资信托公司（REIT)、投资基金、物业组合及重组,公司融资和结构性融资。
按季度向客户提供关于投资组合预计收入报告，帮助进行有效的租户管理,分析资产状况及财务风险，确保五年起伏期3内获得持续的市场收益，提升物业组合的质量.⏹企业住宅服务：各个市场之间存在很大差异性,独特的本地惯例、文化和语言差异，都给企业调度和安置外籍员工带来较大问题。
该服务可以为企业提供优质建议，帮助企业在何处、如何解决外籍员工的安置问题。
此业务涵盖寻觅合适住所和租赁谈判的所有方面,包括续租服务、持续成本管理和客户管理.⏹企业客户开发：该服务主要由公司的客户开发团队协助企业制定全方位方案,发现及评定当前及潜在客户中重要的新业务机会，同时承担商务拓展工作，向一系列的企业及政府客户推广公司的全面及专业化服务。
主要职责包括：1.为公司发现及拓展新业务2.为业务部门赢取新业务提供支持,协调不同业务部门为现有及潜在客户提供跨业务服务3.协助客户明确及有效利用公司的服务4.提供跨地区、面向客户的服务，使公司的全球化业务能力及服务平台发挥最大的功效4⏹租赁代理：该业务专注于长期、稳定租户关系的商业物业租赁。
该业务包括市场和租赁战略的实施,以最佳租赁条款获取最有租户组合并留住他们以实现持久价值。
葫芦岛XxxX项目，物业管理服务方案建议（修正稿）2013年3月于沈阳本文件的版权归第一太平戴维斯所有，未经允许，不得将文件复制或转交给第三方。
目录目录第一章项目特点分析第二章物业管理特色建议第三章项目管理服务设想第四章部门设置及人员架构第五章各阶段物业管理服务第六章日常物业管理内容第七章管理服务工作标准第八章各部门工作职责和规章制度第九章员工计划到岗时间前言我司通过对葫芦岛XxxX项目的详细了解，针对XxxX的高端性定位特点以及未来项目物业管理的发展需要，特拟定了物业管理服务内容。
在此方案设计筹划中，我司不仅考虑到通过高端化、个性化的物业服务彰显本项目品质，同时也考虑到将提供更为超值的物业服务，令业主体验到物超所值的品质化、增值化物业管理服务。
具体管理服务内容请参阅下文。
第一章项目特点分析◆项目特点XxxX由XxxX开发，项目位于海滨城市葫芦岛，坐拥都市繁华和乡村宁静于本园区，是集品质、地段、环境于一体的优质项目。
本项目总建筑面积为189,166平方米，拥有600米沿河生态景观带，园区绿化率超过57%。
XxxX秉承“用心缔造完美空间、倾情铸就生活品质”的信念，力求将XxxX打造成为葫芦岛市顶级奢华宅邸的代表典范。
项目定位高端，硬件设施先进，配套设施全面；需要专业化物业管理服务；设备设施先进，需要良好的工程管理为支持。
物业管理标准作为葫芦岛地区的高端品牌项目，在物业服务方面我司建议应严格按照全国优秀物业项目的管理服务标准执行。
第二章物业管理特色建议物业服务特色XxxX是集高档住宅、商业等于一体的房地产开发项目。
为了给广大业主提供周到细致的服务，我们特别针对此项目的实际情况、葫芦岛市的区域物色以及开发商、销售特点而量身制定了服务内容（分为标准服务、增值服务、特色服务），提供了创新的服务模式及成熟的基础管理机制，以期开创葫芦岛地区所独有的“尊享君颐生活礼遇——提供最贴心的私家助理服务”、“24小时全天候管家式服务”。
-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司某项目项目前期开发顾问委托服务合同委托方： (以下简称甲方)受托方：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司 (以下简称乙方)甲、乙双方经过协商，就甲方委托乙方对其有关甲方位于无锡市中心中山路、解放路的综合项目(以下简称该项目)开展前期开发顾问服务达成如下一致意见：一项目前期开发顾问(一)前期顾问服务范围：详见附件一。
(二)前期顾问工作方式组织定期的交流会议，乙方在甲方允许的情况下，安排相关部门的人员参与与乙方服务范围有关的各类甲方或第三方会议。
1) 会议时间前期一般为二周或半个月一次，后期一般为三周或一个月一次，对项目的规划及概念设计、市场推广等各方面前期工作提供建议。
非正式会议视情况由双方协商适当增加。
2) 同时在委任期间，乙方就该物业的具体问题和建议采取电话、传真、书信、电子邮件等联系方式与甲方保持联系。
3) 甲方每次会议前应提前七个工作日将有关顾问会议的议题及议程提交乙方，以便乙方作好会议的资料和相关的准备工作。
4)在合理情况下，甲方可以在需要增加讨论时向乙方提出增加会议的要求，乙方应尽全力配合，安排相关人员参与会议。
甲乙双方认为有必要召开应急会议，会议应在提议后的24小时内举行，双方应安排相关人员参与；相关会议议题及议程在会议确定的同时提供。
(三)前期顾问服务性质甲方按照本合约所述条款委托乙方为该项目独家前期顾问，乙方须履行本合约内所述职责，并须遵守甲方所制订之方针及政策。
第一太平戴维斯第一太平戴维斯第一太平戴维斯中国公司背景Savills 是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。
本公司于1855 年创立，具有悠久的历史传统与超群的增长态势。
公司一直不甘落后，引领业界之先，目前已在美洲、欧洲、亚太、非洲和中东各地设立了180家办事处及联营机构。
行业知识与创业经验的完美结合，为客户提供了最优质、最广泛的房地产专业建议。
我公司以卓越的谈判才能为依托，是一家创新思想机构。
Savills 选择专注于特定客户群，与客户同心同德，致力于为这些机构与个人提供最优质的服务。
Savills 是优质服务与优质品牌的代名词，始终以长远眼光投资于房地产及战略关系。
自20世纪80年代后期进入中国市场，第一太平戴维斯通过为客户提供创新的解决方案迅速成为房地产行业中的领先者。
通过在中国几个重点城市（上海，北京，深圳，广州，杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾）建立的办事网络，及有着3000名掌握着丰富经验及知识的员工作为坚强后盾，第一太平戴维斯为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高质量的顾问服务及地产服务。
其中包括在写字楼，商铺及地产投资领域的顾问服务，设施管理，空间规划，公司房地产服务，物业管理，资产管理，租赁，评估及销售。
主要业务范围包括：中介代理估价/评估研究及开发顾问建筑服务及项目管理物业，资产，租赁和设施管理投资商，业主及租户顾问服务第一太平戴维斯的主有客户有：摩根斯坦利，嘉华集团，世茂集团，新晨集团，BP石油，资生堂，索尼，欧姆隆，富士通，汇丰银行，渣打银行，花旗银行，恒生银行，东亚银行，三菱东京银行, 英特尔，通用电气，路透，新世界地产，凯德置地，新鸿基地产，上海实业，东方海外集团，ING集团，美林，Taubman集团，瑞士信贷，高盛，摩根大通，麦格里，汉斯，德意志银行，广州富力集团，凯雷投资集团，永龙集团，吉宝置业，新加坡星狮集团。
第一太平戴维斯在本地市场的经验相当丰富，因此无论从地方或是国际的角度，第一太平戴维斯均可提供地产服务领域的全程咨询服务。
房地产项目前期顾问合同协议书范本最新版【协议书标题】房地产项目前期顾问合同协议书姓名/公司名称：地质：姓名/公司名称：地质：【项目名称】：【项目地质】：【项目简介】：鉴于甲方拟开展上述项目的前期工作，并希望聘请乙方作为项目的顾问，为此双方经平等协商一致，达成如下协议：第一条服务内容和工作范围1.1 乙方接受甲方委托，提供项目的前期咨询服务，包括但不限于市场调研、可行性分析、政策研究、项目定位等。
1.2 乙方将根据甲方的需求和实际情况，制定合理的工作计划，并按照计划进行相关工作。
1.3 乙方将提供专业的意见和建议，协助甲方解决项目前期工作中遇到的问题，确保项目能够顺利进行。
1.4 乙方的服务范围包括但不限于提供咨询报告、组织会议、撰写相关文件、提供相关数据分析等。
第二条服务费用和支付方式2.1 甲方应当按照乙方提供的工作计划和工作量支付服务费用，费用总额为人民币（大写）________元。
2.2 服务费用的支付方式为：（请选择一个支付方式）（1）一次性支付：甲方应在签订本合同后的______个工作日内，将服务费用一次性支付给乙方；（2）分期支付：甲方应根据乙方提供的分期付款计划，按时支付相应的服务费用。
2.3 如果甲方未按照约定的时间支付服务费用，则需要每天支付1%的滞纳金。
第三条保密条款3.1 双方在履行本合同过程中所涉及的商业秘密、技术信息、市场数据等信息，应互相保密，未经对方书面同意，任何一方不得向第三方泄露。
3.2 双方应采取适当的措施，保护对方的商业秘密和知识产权。
3.3 违反本条约定的一方应向对方赔偿损失，并承担法律责任。
第四条法律适用和争议解决4.1 本合同适用法律。
4.2 双方因本合同履行发生争议的，应友好协商解决；协商不成的，可以向相关仲裁委员会申请仲裁，或者向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第五条附则5.1 本合同自双方签字盖章后生效，有效期为______年。
5.2 本合同未尽事宜，双方可另行协商并签署补充协议。
项目前期开发顾问委托服务合同委托方：无锡红豆置业有限公司(以下简称甲方)受托方：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司 (以下简称乙方)甲、乙双方经过协商，就甲方委托乙方对其有关甲方位于无锡市中心中山路、解放路的综合项目(以下简称该项目)开展前期开发顾问服务达成如下一致意见：一项目前期开发顾问(一)前期顾问服务范围：详见附件一。
(二)前期顾问工作方式组织定期的交流会议，乙方在甲方允许的情况下，安排相关部门的人员参与与乙方服务范围有关的各类甲方或第三方会议。
1) 会议时间前期一般为二周或半个月一次，后期一般为三周或一个月一次，对项目的规划及概念设计、市场推广等各方面前期工作提供建议。
非正式会议视情况由双方协商适当增加。
2) 同时在委任期间，乙方就该物业的具体问题和建议采取电话、传真、书信、电子邮件等联系方式与甲方保持联系。
3) 甲方每次会议前应提前七个工作日将有关顾问会议的议题及议程提交乙方，以便乙方作好会议的资料和相关的准备工作。
4)在合理情况下，甲方可以在需要增加讨论时向乙方提出增加会议的要求，乙方应尽全力配合，安排相关人员参与会议。
甲乙双方认为有必要召开应急会议，会议应在提议后的24小时内举行，双方应安排相关人员参与；相关会议议题及议程在会议确定的同时提供。
(三)前期顾问服务性质甲方按照本合约所述条款委托乙方为该项目独家前期顾问，乙方须履行本合约内所述职责，并须遵守甲方所制订之方针及政策。
(四)前期顾问服务期限前期顾问服务起始时间，即合同生效日，暂定为该项目可行性研究报告终稿递交之后，具体时间和服务期限由双方另行协商而定。
（五）前期顾问服务费用及付款方式1、甲方将向乙方支付人民币每月捌万元整（RMB 80,000）的项目前期开发顾问费用，不包括市场研究报告制作费用以及乙方人员赴无锡的差旅以及当地的食宿费用。
2、甲方分向乙方支付的前期开发顾问服务费用在每月的前五个工作日内向乙方支付。
3、甲方支付上述费用的时间以款项由甲方银行汇出时间为准，但甲方需同时在第一时间将汇款凭证传真至乙方。
如甲方未能按时支付款项，超过15个工作日，乙方将停止相关的顾问服务工作，直至甲方将应付款项汇入乙方指定的银行账户。
乙方指定银行帐户情况如收款单位: 第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司银行名称: 招商银行上海分行淮海中路分理处帐号: 人民币A/C 096770-20800773001汇款用途: 咨询费账单号/公司名称二项目工作小组本项目乙方派遣的主要负责人以及工作人员：*Albert Lau 刘德扬执行董事，项目经理Kitty Tan 谭文红助理董事，市场研究及开发顾问Wing Chu 朱兆荣高级董事，商铺租售及住宅销售Steve Chen 陈飞寺董事，商业楼宇部Eric Lee 李昕助理董事，住宅销售部Jeremy Sun 孙维经理，商铺租赁及销售Nicky Zhu 朱锋高级市场顾问，商铺租赁及销售*刘德扬先生将做为该项目的项目经理整体负责项目的开展工作。
三双方同意1) 若有设计单位或其他相关人员需参加顾问会议的，甲方应提前通知乙方；2) 乙方应及时、保质地完成工作并保证其所向甲方提供的资料、数据等真实性；3) 甲方在合约有效期内不得聘用乙方委派的顾问工作人员。
4) 乙方在于前期顾问工作期间及工作结束后三个月内、在未征得甲方同意之前不得为以该项目为中心、三公里为半径的区域内其它相同性质的综合性项目提供顾问服务。
5) 本合同项下若有未尽事宜，甲、乙双方可协商一致签订补充协议。
补充协议与本合同具有同等效力。
6) 合同期限内，如发生任何事议，甲、乙双方应本着平等互谅的精神协商解决，协商不成，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。
7) 本合同服从《中华人民共和国合同法》等有关国家法律。
8) 本合同签订后，除合同另有约定，任何一方均不得擅自解除或变更合同。
否则，擅自解除或变更方应向另一方支付10％的顾问费用总额作为赔偿金。
四本合同自签定之日起生效，有效期至合同规定的前期顾问工作的完成及合同项下全部款项结清日止。
五本合同壹式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
（本页为签署页，无正文）甲方：无锡红豆置业有限公司乙方：第一太平戴维斯物业顾问(上海) 有限公司法定代表人（委托代表）：签约日期：法定代表人（委托代表）：签约日期：附件一：1.0 项目前期开发顾问乙方提供的项目前期开发规划设计顾问，做为市场研究报告的延续，将对市场研究报告中提出的方案做进一步的深化、并根据市场的最新变化情况对方案进行调整。
此外，乙方还将协助甲方对规划和概念设计等方面作出详细地分析和建议，配合完善规划及设计。
乙方将在以下部分，就各个物业类型提供的服务内容做出建议。
本项目的用地性质和规模等众多客观因素，决定了项目最终有可能是包含商业、写字楼、酒店式服务公寓或酒店等多种形态物业混合的综合性项目。
乙方在此会针对这几种可能发展的物业类型，提出相应的前期顾问服务内容，乙方提供的服务内容将视双方最终确定的方案而定。
而酒店市场，由于酒店管理集团通常对酒店的规划设计和软硬件设施配置等方面拥有自身的标准，如果方案中建议建造酒店，乙方将结合项目和市场整体的发展状况提供其在地块上的位置排布、体量设置等方面的基本定位建议，同时兼顾到与其它物业类型的配合。
2.1 商业顾问服务内容2.1.1 前期顾问的服务范围乙方所提供的物业服务涉及了零售市场上的各个方面和从一个项目的设计到项目落成的全过程提供专业性的顾问服务。
作为市场顾问和推广代理，乙方将力争满足投资方和零售商的最大利益。
2.1.2 中心定位，商品组合及租金售价方案目标：通过充分的市场研究和在借鉴上海及全国多年来的经验，辩识适合本项目的市场潜在组户。
在了解当地的人口统计、区域性和购买力调查的基础上相应对该物业作出最为合适的定位。
(一) 在综合考虑该项目的地理位置、大小、覆盖范围、即有商业模式和市场竞争情况的基础上，初步定义该物业的市场定位；(二) 项目主题和档次建议；(三) 确定既定商品组合的可能性；(四) 给出对市场投入的调查结果的分析，包括对各类的主要承租户、餐饮业、娱乐业、服务业等各方面的要求估算。
并在此基础上，确定初步的商品组合和可能的商品所在区域；(五) 配合由专业的建筑师和设计师组成的小组，系统的不断对商品租户组合方案进行改善和变更，以适应市场变化和建筑设计规范上的要求；(六) 具体的租户组合及详细的各单元目标租户清单：a) 对物业的市场定位估算，即高档或中档等。
对现有的初步的商品组合进行不断的调整。
b) 对商品的挑选考虑可能的所在区域，以达至最佳的购物人流和商品的适应性。
c) 从顾客的角度来调整商品的组合，包括考虑当地社区的特性和顾客的需求。
d) 调整租户的类型，与既定的商场主题相一致，并最后确定目标租户清单。
(七) 在理性的市场调查的基础上，确定一个最合适的招商策略和租金售价水平。
(八) 在租金售价水平建立的基础上，为项目的整体收益提供预测性的数据。
2.1.3 项目规划和概念设计目标：根据市场情况改进及确定该项目的出入口、立体交通、人流量和单元分割等情况，从而争取提高此项目之使用效益及长远的投资回报，并确保项目成品能符合市场上零售商和消费者的需求。
主要的考虑因素包括：(一) 确定或改善项目的建筑风格，结构材料等；(二) 物业的的对外宣传和招牌设计，以建立良好的对外形象；(三) 平面格局分布及人流设计；(四) 出入口和垂直交通，包括内外部扶梯、观光电梯，走道的所在，以达至最佳的购物人流利用率；(五) 商场之宽阔度建议；(六) 中庭的合理化使用；(七) 商场之特别设计及休憩场所的细节处理，包括喷水池、激光等；(八) 店铺之形状、大小及深度设计，以迎合市场之要求；(九) 主要承租户的位置安排；(十) 餐饮和娱乐场所的具体位置及建筑要求；(十一) 店铺的外观及整体性之视觉效果的建立；(十二) 室内装修风格、灯光效果、细部修饰等，统一性和特色性相结合；(十三) 其他辅助和服务区域的规划设计，包括面积和功能确定等。
2.1.4 营销方面的顾问及相关事宜目标：按照既定的商品租户组合方案，为甲方提供营销方面的相关建议。
同时，对甲方的营销队伍提供培训及其他方面的帮助。
(一) 和甲方一起确定最佳最终的租户组合模式和意向租户清单；(二) 市场推广的时序安排建议；(三) 对甲方的招商队伍提供培训及其他可行性帮助；(四) 结合市场情况和有关法律法规，协助甲方或甲方的律师制定正式的法律文件，包括：•协助制定有关意向书及其他租赁及出售条件。
•协助甲方及其律师制定正式的租务/出售合同及相关文件，办理手续等。
•协助甲方制定租户手册、装修标准及其他文本。
(五) 在不同阶段提供不断完善的市场推广策略建议，配合甲方的对外宣传及媒体推广，包括：•与广告公司合作进行推广宣传品（包括楼书，广告牌等）的设计和制作；•与广告公司合作提供VI设计建议•与各媒体协调合作；•利用声像音响效果；•利用模型和效果图；•利用立体效果的展览；•利用在出版刊物上的更新等。
(六) 协助甲方为项目提供不断完善的推广计划，例如：•开幕阶段准备工作的建议•开业庆典方案的建议•参与组织重大客户的签字仪式；•参与组织试营业和正式营业庆典；•协助准备各类推广材料；以上的顾问工作主要目的是确保该商场能够吸引目标零售商和目标消费者，并在这样的基础上为项目的投资方建立一个良好的商场运营基础。
2.2 酒店式服务公寓顾问服务标准2.2.1 项目前期顾问服务内容以乙方在国内外物业租赁中的经验，及充分的市场调研结果，从而准确的辨识市场上适应于合适本项目的客户，使物业建成后能最大限度的迎合市场的需求和客户的口味，从而成功的实现物业的租赁/出售。
2.2.2 项目规划和概念设计顾问以乙方在高级物业市场上的经验，根据市场现状、客户要求及市场潜力等方面来合理预测项目的市场前景，并对物业规划、设计等多方面作出详细地分析和建议，以求能够在项目推向市场时，达到最佳的效果及理想的市场前景。
具体工作大致包括：•对项目的开发元素作建议性预测；•提供项目细部面的辅导性建议；•配合项目主题概念的有效体现；•建议确定项目房型合理的面积分布范围；•提供小区配套项目的组合建议；•提供公建配套等设施的合理化建议；•物业的外观及整体性视觉效果建议；•物业内饰效果建议；推广策划顾问服务本部分详细地阐述了乙方提供的顾问服务，主要包括以下几点：•营销推广策划总体定位•利用内部资源网络对该物业进行推荐；•适时调整既定市场推广方案；•根据市场能力及物业自身条件拟定价格及推广方式等；•负责一系列现场培训工作；•对物业的现场状况予以统一协调；•协助甲方布置租售中心、制作物业的相关资料及宣传推广素材等，以配合项目的市场推广销售工作；•乙方会启动整个公司内部的资源系统，对本项目进行整体推荐，尽可能扩大推广范围；•与广告公司定时商讨媒体计划和相应的推广安排,并根据实际状况及时调整推广策略；•协调广告公司，制作相关的推广材料及开支预算建议；•协调其他推广活动中的相关服务机构，如物业管理、律师楼等；•制定一个合理的定价机制和价格策略；•制定推广时间表建议；•制定具体的出租或销售执行条款；•为样板房的装修及内部布局提供相关的建议；•为甲方提出的有关项目建设和布局的征询提供相关建议；•参与组织正式的开盘仪式及相关的活动。
