物业管理成本测算
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物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是对物业管理过程中各项费用的评估和计算，旨在帮助物业管理公司或物业业主了解和控制物业管理成本，提高物业管理效率和经济效益。
本文将详细介绍物业管理成本测算的相关内容。
二、物业管理成本测算的目的物业管理成本测算的目的是为了全面了解和掌握物业管理过程中的各项费用，包括人员工资、设备维护、保险费用、维修费用等，从而评估物业管理的经济效益和成本效益。
通过测算，可以为物业管理公司或物业业主提供决策依据，优化资源配置，降低成本，提高管理效率。
三、物业管理成本测算的内容1. 人员成本物业管理过程中，人员工资是一个重要的成本项目。
包括物业经理、保安人员、维修人员等。
在测算人员成本时，需要考虑人员数量、工资水平、社会保险费用等因素。
2. 设备维护成本物业管理过程中，设备的维护保养是必不可少的。
测算设备维护成本需要考虑设备种类、维护频率、维护费用等因素。
3. 保险费用物业管理过程中，为了保障物业安全，通常需要购买保险。
测算保险费用需要考虑保险种类、保额、保费等因素。
4. 维修费用物业管理过程中，维修费用是一个常见的成本项目。
测算维修费用需要考虑维修项目、维修频率、维修费用等因素。
5. 管理费用物业管理公司通常会收取一定的管理费用。
测算管理费用需要考虑管理费用的计算方式、管理费用的比例等因素。
四、物业管理成本测算的步骤1. 收集相关数据首先，需要收集与物业管理成本相关的数据，包括人员工资、设备维护费用、保险费用、维修费用等。
可以通过查阅相关文件、询问相关人员等方式来获取数据。
2. 计算各项成本根据收集到的数据，进行各项成本的计算。
根据不同的成本项目，采用不同的计算方法。
例如，人员成本可以通过将各项人员工资相加来计算，设备维护成本可以通过将各项维护费用相加来计算。
3. 综合评估将各项成本综合起来，进行综合评估。
可以通过计算各项成本的占比来评估各项成本的重要性，并进行成本效益分析。
4. 提出优化建议根据测算结果，提出优化建议。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是对物业管理服务所产生的费用进行评估和计算的过程。
准确测算物业管理成本对于物业管理公司或者物业业主来说至关重要，可以匡助他们合理安排预算、优化资源配置，从而提高物业管理效率和降低成本。
本文将详细介绍物业管理成本测算的步骤、方法和关键要素。
二、物业管理成本测算步骤1. 采集数据首先，需要采集与物业管理相关的数据，包括物业面积、物业类型、物业所在地区、物业规模、物业设施、物业维护记录等。
这些数据将作为测算成本的基础。
2. 确定成本项目根据物业管理的具体情况，确定需要测算的成本项目。
常见的物业管理成本项目包括人工成本、设备维护成本、保险费用、水电费用、清洁费用、安保费用等。
3. 计算人工成本人工成本是物业管理中最重要的一项成本。
根据物业管理公司的员工数量和工资水平，计算出人工成本。
同时，考虑到物业管理人员的福利、培训和社会保险等费用。
4. 计算设备维护成本设备维护成本是指对物业设备进行维护和修理所需的费用。
根据物业设备的种类和数量，结合设备维护的历史记录，计算出设备维护成本。
5. 计算其他成本根据物业管理的具体情况，计算其他成本项目，如保险费用、水电费用、清洁费用、安保费用等。
这些费用通常需要根据实际情况进行估算或者参考市场价格。
6. 汇总成本数据将以上计算得到的各项成本数据进行汇总，得出总体的物业管理成本。
三、物业管理成本测算方法1. 直接成本法直接成本法是根据物业管理活动的直接成本进行测算。
通过对物业管理活动的各项成本进行详细的计算和分析，得出物业管理的总成本。
2. 间接成本法间接成本法是根据物业管理活动的间接成本进行测算。
通过对物业管理活动的间接成本进行估算和分摊，得出物业管理的总成本。
3. 经验法经验法是根据物业管理公司或者业主的经验和历史数据进行测算。
通过对过去物业管理成本的统计和分析，得出物业管理的预估成本。
四、物业管理成本测算关键要素1. 数据的准确性物业管理成本测算的准确性取决于所使用的数据的准确性。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是为了评估和控制物业管理活动所需的经济资源投入，为物业管理决策提供依据。
本文将详细介绍物业管理成本测算的标准格式，包括背景介绍、测算目的、测算方法、测算过程和测算结果等内容。
二、背景介绍物业管理是指对房地产物业进行维护、管理和服务的一系列活动。
在物业管理过程中，需要投入一定的经济资源，包括人力资源、物质资源和财务资源等。
因此，进行物业管理成本测算对于合理配置资源、提高管理效率具有重要意义。
三、测算目的物业管理成本测算的主要目的是评估和控制物业管理活动的经济成本，为管理决策提供依据。
具体包括以下几个方面：1. 评估物业管理活动的经济效益，判断是否值得投入资源进行管理；2. 分析物业管理成本的组成和变动趋势，发现成本的优化空间；3. 比较不同物业管理方案的成本差异，选择最佳方案；4. 为物业管理预算编制提供参考。
四、测算方法物业管理成本测算可以采用以下几种方法：1. 直接成本法：根据物业管理活动的实际支出，包括人工成本、物料成本、设备维护成本等，进行成本测算。
2. 间接成本法：根据物业管理活动对其他部门或者单位的间接影响，如对环境、社会等的影响，进行成本测算。
3. 经验法：根据历史数据和经验进行成本测算，适合于相似物业管理项目的成本估算。
4. 标准成本法：根据物业管理活动的标准工作量和标准成本，进行成本测算，适合于规模较大、标准化程度较高的物业管理项目。
五、测算过程物业管理成本测算的具体步骤如下：1. 采集相关数据：包括物业管理活动的支出数据、人力资源数据、物料资源数据等。
2. 分析成本组成：将采集到的数据进行分类和整理，计算各项成本的占比和变动趋势。
3. 选择测算方法：根据实际情况选择适当的测算方法，如直接成本法、间接成本法等。
4. 进行测算：根据选定的测算方法，计算出物业管理活动的成本金额。
5. 分析测算结果：对测算结果进行分析，比较不同方案的成本差异，找出优化空间。
物业管理成本测算
４、书报费（Ｆ４） 书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。
５、宣传广告和市场推广费（Ｆ５）
６、法律费用（Ｆ６） 经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。律师费是该项下的经常费用。
７、节日装饰费（Ｆ７） 在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。 ８、办公用水电费（Ｆ８）
（二）办公费测算
1、 交通费（Ｆ１）（元／月）：交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。
２、通信费（Ｆ２） 通信费包括电话费、传真费、手机费等。
３、低值易耗文具、办公用品费（Ｆ３） 低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。
酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
办公费的测算公式为： 办公费Ｐ２＝ 年各项费用之和 １２月×参与测算的物业面积 即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８ １２月×参与测算的物业面积 （元／月·平方米）
（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算
2、物业服务费用包干制
物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。
５、宣传广告和市场推广费（Ｆ５）
６、法律费用（Ｆ６） 经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。律师费是该项下的经常费用。
７、节日装饰费（Ｆ７） 在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。 ８、办公用水电费（Ｆ８）
（二）办公费测算
1、 交通费（Ｆ１）（元／月）：交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。
２、通信费（Ｆ２） 通信费包括电话费、传真费、手机费等。
３、低值易耗文具、办公用品费（Ｆ３） 低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。
酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
办公费的测算公式为： 办公费Ｐ２＝ 年各项费用之和 １２月×参与测算的物业面积 即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８ １２月×参与测算的物业面积 （元／月·平方米）
（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算
2、物业服务费用包干制
物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是对物业管理服务的各项费用进行评估和计算的过程。
准确测算物业管理成本对于物业管理公司和业主来说至关重要，可以帮助他们了解和控制物业管理费用，并提供合理的收费标准。
本文将详细介绍物业管理成本测算的步骤和方法。
二、物业管理成本测算的步骤1. 收集数据首先，需要收集与物业管理服务相关的数据。
这些数据包括但不限于物业面积、物业类型、物业所在地、物业管理服务的范围和内容等。
可以通过与物业管理公司和业主沟通、查阅相关文件和记录等方式获取这些数据。
2. 确定成本项目根据收集到的数据，确定物业管理成本的各项项目。
常见的物业管理成本项目包括人力资源成本、办公设备和维护成本、保险费用、维修和维护费用、清洁卫生费用、安保费用等。
根据具体情况，还可以添加其他适用的成本项目。
3. 估算成本根据确定的成本项目，对每个项目进行估算。
可以通过以下方式进行估算：- 人力资源成本：根据物业管理人员的数量和工资水平，计算人力资源成本。
考虑到物业管理人员的福利、培训和其他福利待遇等因素。
- 办公设备和维护成本：根据物业管理公司的办公设备和维护费用，计算办公设备和维护成本。
- 保险费用：根据物业管理公司的保险费用，计算保险费用。
- 维修和维护费用：根据物业管理公司对物业维修和维护的预估，计算维修和维护费用。
- 清洁卫生费用：根据物业管理公司对物业清洁卫生的预估，计算清洁卫生费用。
- 安保费用：根据物业管理公司对物业安保的预估，计算安保费用。
4. 汇总成本将各项成本汇总，得出总成本。
可以按照月度、季度或年度等时间段进行成本汇总。
同时，可以根据物业的不同特点和需求，对成本进行分类和细分。
5. 分析成本对汇总的成本进行分析，找出成本的主要构成和变动原因。
可以通过成本占比、成本趋势等指标进行分析。
这有助于物业管理公司和业主了解成本的分布情况和变动趋势，并采取相应的措施进行成本控制和优化。
三、物业管理成本测算的方法1. 直接成本法直接成本法是根据物业管理服务的实际支出来计算成本。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是对物业管理过程中各项费用进行评估和计算的过程。
通过准确测算物业管理成本，可以匡助物业管理公司或者业主委员会更好地掌握物业运营的经济状况，合理分配资源，提高管理效率。
本文将详细介绍物业管理成本测算的步骤和方法，并提供一些实例和数据作为参考。
二、物业管理成本测算的步骤1. 采集相关数据在进行物业管理成本测算之前，首先需要采集相关的数据。
这些数据包括物业管理费用、维修费用、人工成本、设备设施维护费用等。
可以通过查阅物业管理公司的财务报表、合同文件和相关记录来获取这些数据。
2. 划分成本项目根据采集到的数据，将物业管理成本划分为不同的项目。
常见的物业管理成本项目包括人工成本、维修费用、设备设施维护费用、保险费用等。
根据实际情况，可以进一步细分这些项目，以便更好地进行测算和分析。
3. 计算每一个成本项目的费用针对每一个成本项目，根据采集到的数据进行具体的计算。
例如，对于人工成本，可以根据物业管理公司的员工工资和福利标准，计算出每月或者每年的人工成本总额。
对于维修费用和设备设施维护费用，可以根据维修记录和保养合同，计算出相应的费用。
4. 汇总成本数据将每一个成本项目的费用进行汇总，得出物业管理的总成本。
可以按月、季度或者年度进行汇总，根据需要选择合适的时间周期。
5. 分析和评估成本数据对汇总的成本数据进行分析和评估，以了解物业管理成本的构成和变化趋势。
可以比较不同时间周期内的成本数据，找出成本增长或者减少的原因。
同时，还可以与其他物业管理公司或者行业平均水平进行比较，评估自身物业管理成本的竞争力。
三、物业管理成本测算的方法1. 直接成本法直接成本法是一种常用的物业管理成本测算方法，它将物业管理的各项费用直接归属到相应的成本项目中。
通过明确每一个成本项目的费用来源和计算规则，可以准确计算出物业管理的总成本。
2. 间接成本法间接成本法是一种将物业管理的各项费用按比例分配到不同成本项目中的方法。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是对物业管理活动所需的各项费用进行评估和计算的过程。
准确测算物业管理成本对于物业公司的经营和决策具有重要意义。
本文将详细介绍物业管理成本的测算方法和步骤，并提供相关数据和案例进行说明。
二、物业管理成本测算方法1. 成本分类物业管理成本可分为直接成本和间接成本两大类。
直接成本是指与特定项目或活动直接相关的费用，如人工成本、设备维护成本等。
间接成本则是指与多个项目或活动相关的费用，如行政办公费用、宣传费用等。
2. 成本项目针对物业管理活动，常见的成本项目包括但不限于以下几个方面：- 人工成本：包括物业管理人员的薪资、社会保险费用、培训费用等。
- 物业设备成本：包括设备购置费用、维修费用、更新换代费用等。
- 物业维护成本：包括保洁费用、绿化养护费用、安保费用等。
- 行政办公费用：包括办公场所租金、水电费、办公设备费用等。
- 宣传费用：包括物业宣传推广费用、活动策划费用等。
3. 成本计算方法根据成本分类和成本项目，可以采用以下几种方法进行物业管理成本的测算：- 直接成本法：将直接成本项目的费用直接列举出来，进行累加计算。
- 间接成本法：将间接成本项目的费用按照一定的分配比例分摊到各个直接成本项目上，再进行累加计算。
- 综合成本法：将直接成本和间接成本进行综合计算，得出最终的物业管理成本。
三、物业管理成本测算步骤1. 收集数据首先，需要收集物业管理活动所需的各项费用数据，包括人工成本、设备维护成本、物业维护成本、行政办公费用和宣传费用等。
可以通过查阅相关文件和记录，与相关部门进行沟通，或者进行实地调研等方式获取数据。
2. 分类整理将收集到的数据按照成本分类和成本项目进行整理和分类，确保数据的准确性和完整性。
可以使用电子表格软件或专业的成本管理软件进行数据整理和分类。
3. 计算成本根据成本计算方法，对各个成本项目进行计算。
如果采用直接成本法，直接将各个直接成本项目的费用累加即可。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是对物业管理过程中所涉及的各项费用进行评估和计算的过程。
通过对物业管理成本的测算，可以匡助物业管理公司或者业主委员会更好地掌握物业管理费用的构成和分配，优化资源配置，提高物业管理效率和经济效益。
二、背景物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一系列活动，包括日常维修、保洁、安保、绿化、设备设施维护等。
物业管理成本是指为实现物业管理目标所需的各项费用，包括人工费用、设备维护费用、保险费用、水电费用等。
三、物业管理成本测算的重要性1.合理评估物业管理成本，可以匡助物业管理公司或者业主委员会制定合理的物业管理费用标准，确保物业管理费用的合理性和可行性。
2.通过物业管理成本测算，可以发现物业管理过程中存在的成本瓶颈和效率低下的环节，从而采取相应的措施进行优化和改进。
3.物业管理成本测算可以为物业管理公司或者业主委员会提供决策依据，匡助其制定合理的物业管理策略和目标。
四、物业管理成本测算的方法1.费用分类法：将物业管理过程中的各项费用进行分类，如人工费用、设备维护费用、保险费用、水电费用等。
2.费用估算法：根据物业管理的具体情况和需求，对各项费用进行估算和计算，可以采用历史数据分析、市场调研等方法。
3.成本效益分析法：对物业管理过程中的各项费用进行成本效益分析，评估各项费用对物业管理效果的影响，从而确定合理的费用投入水平。
五、物业管理成本测算的步骤1.确定测算目标：明确物业管理成本测算的目标和范围，包括测算的时间周期、测算的费用项目等。
2.采集数据：采集物业管理过程中所涉及的各项费用数据，包括人工费用、设备维护费用、保险费用、水电费用等。
3.费用分类和归集：根据费用分类法，将采集到的费用数据进行分类和归集，形成清晰的费用结构。
4.费用估算和计算：根据费用估算法，对各项费用进行估算和计算，可以采用历史数据分析、市场调研等方法。
5.成本效益分析：对物业管理过程中的各项费用进行成本效益分析，评估各项费用对物业管理效果的影响。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理是指对房地产项目进行综合管理和服务的过程。
物业管理公司为业主提供各种服务，包括日常维护、安全管理、设备维修等。
在进行物业管理时，了解和测算成本是非常重要的，可以匡助物业管理公司合理安排资源和预算，提高管理效率和质量。
二、成本测算方法物业管理成本测算可以采用以下几种方法：1. 直接成本法：直接成本法是指将所有直接与物业管理相关的费用列举出来，包括人工成本、设备维修费、保险费等。
通过对这些费用进行统计和分析，可以得出物业管理的直接成本。
2. 间接成本法：间接成本法是指将与物业管理相关的间接费用进行测算，包括管理人员的工资、办公场所的租金、水电费等。
这些费用通常无法直接与某个具体项目相关联，但是对物业管理公司的整体运营有重要影响。
3. 综合成本法：综合成本法是综合考虑直接成本和间接成本，对物业管理的全面成本进行测算。
通过对各项费用进行综合分析，可以更准确地评估物业管理的成本。
三、物业管理成本测算指标在进行物业管理成本测算时，可以参考以下指标：1. 人工成本：人工成本是指物业管理公司为提供服务所支付的员工工资和福利费用。
这包括物业经理、保安、清洁人员等。
通过统计人工成本，可以评估物业管理的劳动力成本。
2. 设备维修费：设备维修费是指为维护物业设备而支付的费用，包括空调、电梯、消防设备等。
这些设备需要定期维修和保养，费用会直接影响物业管理的运营成本。
3. 管理费用：管理费用是指物业管理公司为管理和运营物业项目所支付的费用，包括管理人员的工资、办公场所的租金、水电费等。
这些费用通常无法直接与某个具体项目相关联，但是对物业管理公司的整体运营有重要影响。
4. 公共设施维护费用：公共设施维护费用是指为维护物业公共设施而支付的费用，包括公共区域的清洁、绿化、保安等费用。
这些费用直接关系到业主的使用体验和物业管理的形象。
5. 其他费用：其他费用包括保险费、宣传费、培训费等。
这些费用虽然不是物业管理的核心成本，但是也需要进行合理的测算和控制。
物业管理成本测算
物业管理成本测算引言概述：物业管理成本测算是指对物业管理过程中的各项费用进行准确计算和评估的过程。
准确测算物业管理成本对于物业管理公司和业主来说都具有重要意义。
本文将从四个方面详细阐述物业管理成本的测算方法和重要性。
一、物业人员成本的测算1.1 人员工资和福利：包括物业经理、保安、清洁人员等各类人员的工资和福利待遇，如基本工资、加班费、社保、公积金等。
1.2 培训和培养成本：包括对物业人员进行培训和提升的费用，如培训课程费用、培训材料费用等。
1.3 人员招聘和离职成本：包括物业人员的招聘费用、面试费用以及离职人员的赔偿费用等。
二、物业设备成本的测算2.1 设备采购成本：包括物业管理过程中所需的各种设备的采购费用，如保安巡逻设备、清洁工具等。
2.2 设备维护和保养成本：包括对物业设备进行定期维护和保养的费用，如设备维修费用、设备更换费用等。
2.3 设备更新和升级成本：包括对物业设备进行更新和升级的费用，如设备更新费用、设备升级费用等。
三、物业维修成本的测算3.1 日常维修费用：包括对物业内部设施进行日常维修的费用，如水电维修费用、空调维修费用等。
3.2 大型维修费用：包括对物业内部设施进行大规模维修的费用，如电梯维修费用、楼房外墙维修费用等。
3.3 突发维修费用：包括对物业内部设施进行突发维修的费用，如突发漏水维修费用、突发电路故障维修费用等。
四、物业管理费用的测算4.1 日常管理费用：包括物业管理公司的日常运营费用，如办公室租金、办公设备费用等。
4.2 业主服务费用：包括物业管理公司为业主提供的各项服务的费用，如物业咨询费用、物业服务费用等。
4.3 公共设施维护费用：包括对物业公共设施进行维护和保养的费用，如公共区域清洁费用、公共区域绿化费用等。
综上所述，物业管理成本测算是对物业管理过程中各项费用进行准确计算和评估的重要工作。
通过对物业人员成本、物业设备成本、物业维修成本和物业管理费用的测算，可以匡助物业管理公司和业主更好地掌握物业管理成本，合理安排预算，提高物业管理效率。
物业管理成本测算
物业管理成本测算物业管理成本测算1. 引言物业管理成本测算是指对物业管理过程中产生的各项费用进行计算和评估，以便物业管理方能更好地掌握成本控制和资源调配。
物业管理成本的准确测算对于物业管理方而言至关重要，它直接关系到物业管理的效益和经济可行性。
因此，本文将对物业管理成本测算的方法和重要性进行详细介绍。
2. 物业管理成本的定义物业管理成本是指对物业管理过程中所需投入的费用总和。
它包括两个方面的内容：一是直接费用，即直接与物业管理活动相关的费用，如人工费、设备费、材料费等；二是间接费用，即间接与物业管理活动相关的费用，如物业管理部门的行政管理费用、维护费用等。
3. 物业管理成本测算的方法3.1 直接费用的测算直接费用的测算是指对物业管理过程中直接与管理活动相关的费用进行准确计算和评估的过程。
具体测算方法如下：- 人工费用：根据物业管理人员的工资标准，计算每一项管理活动所需的人工费用，并进行累加。
同时，还需要考虑管理人员的加班费用、奖金等。
- 设备费用：物业管理过程中可能需要使用一些设备，如保洁用具、安全设备等。
根据这些设备的购置成本和维护成本，计算设备费用，并进行累加。
- 材料费用：物业管理过程中可能需要使用一些材料，如保洁用品、修缮材料等。
根据这些材料的价格和使用量，计算材料费用，并进行累加。
3.2 间接费用的测算间接费用的测算是指对物业管理过程中间接与管理活动相关的费用进行准确计算和评估的过程。
具体测算方法如下：- 行政管理费用：物业管理部门的行政管理费用包括管理人员的工资、办公室的租金、办公用品和设备的购置成本等。
通过对这些费用进行准确计算，得出行政管理费用的总和。
- 维护费用：物业管理过程中可能需要进行一些维护工作，如设备的保养、建筑物的修缮等。
通过对这些维护工作的费用进行准确计算，得出维护费用的总和。
4. 物业管理成本测算的重要性物业管理成本测算对于物业管理方而言具有重要意义，其重要性主要表现在以下几个方面：4.1 成本控制物业管理成本测算可以帮助物业管理方掌握每一项管理活动的具体成本，并进行合理的成本控制。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是指通过对物业管理过程中涉及的各项费用进行详细测算和分析，以确定物业管理的成本，并为物业管理决策提供参考依据。
本文将详细介绍物业管理成本测算的标准格式，包括测算内容、数据来源、测算方法等。
二、测算内容物业管理成本测算的内容主要包括以下几个方面：1. 人力成本：包括物业管理人员的薪资、社会保险费、福利费用等。
2. 物料成本：包括物业管理所需的办公用品、清洁用品、维修工具等的采购成本。
3. 外包服务成本：包括委托外部公司进行的保安、保洁、绿化等服务的费用。
4. 维修与保养成本：包括对物业设施进行维修、保养所需的费用，例如设备维修、园林绿化养护等。
5. 水电费用：包括物业管理过程中消耗的水、电等公共设施的费用。
6. 管理费用：包括物业管理公司的管理费用、培训费用、宣传费用等。
三、数据来源物业管理成本测算所需的数据可以从以下几个方面获取：1. 内部数据：通过物业管理公司的财务报表、人力资源部门的人员档案等获取人力成本数据。
2. 外部数据：可以通过市场调研、询价等方式获取物料成本、外包服务成本等数据。
3. 实地调查：通过对物业设施的实地考察，获取维修与保养成本、水电费用等数据。
四、测算方法物业管理成本测算可以采用以下几种方法：1. 直接成本法：根据具体的费用项目，直接测算物业管理的成本，例如人力成本可以根据人员薪资、社会保险费等进行计算。
2. 间接成本法：通过对物业管理过程中的各项费用进行分类和归集，间接计算物业管理的成本，例如将各项费用按照类别进行汇总，再进行计算。
3. 统计分析法：通过对历史数据进行统计和分析，确定物业管理成本的趋势和规律，从而预测未来的成本。
五、案例分析以某物业管理公司为例，对其物业管理成本进行测算。
1. 人力成本：- 物业管理人员薪资总额为100,000元/月。
- 社会保险费用为薪资总额的10%。
- 福利费用为薪资总额的5%。
2. 物料成本：- 办公用品采购成本为10,000元/月。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是为了评估和控制物业管理活动所需的经济投入，以实现物业管理的经济效益最大化。
本文将详细介绍物业管理成本测算的相关内容，包括成本测算的目的、方法、数据来源以及测算结果的分析和应用等。
二、成本测算的目的物业管理成本测算的目的是为了对物业管理活动的经济投入进行评估和控制，以实现成本的合理分配和利用。
通过成本测算，可以匡助物业管理机构或者业主委员会了解物业管理活动所需的经济资源，并为决策提供依据。
三、成本测算的方法1. 直接成本法：根据物业管理活动的具体项目和费用，直接计算出成本投入的金额。
例如，人工费用、设备维护费用等。
2. 间接成本法：通过间接成本率或者成本分配率，将各项间接费用按照一定的比例分配到物业管理活动上。
例如，管理人员薪酬、办公场地租金等。
3. 经验法：根据历史数据和经验，估算出物业管理活动的成本。
这种方法适合于没有详细数据的情况下，可以根据类似项目的经验数据进行估算。
四、数据来源1. 财务报表：通过查阅物业管理机构的财务报表，获取直接成本和间接成本的数据。
2. 业主调查：通过向业主进行调查，了解他们对物业管理活动的满意度和对应的成本投入。
3. 市场调研：通过市场调研，了解同行业物业管理机构的成本水平，作为参考依据。
五、测算结果的分析和应用1. 成本结构分析：对物业管理活动的各项成本进行分析，了解各项成本的比重和变动趋势，以便进行成本控制和优化。
2. 成本效益分析：通过对成本与效益的对照分析，评估物业管理活动的经济效益，为决策提供依据。
3. 成本控制和优化：根据成本测算结果，对物业管理活动的成本进行控制和优化，以提高经济效益和满足业主需求。
六、案例分析以某小区物业管理为例，根据直接成本法和间接成本法，测算出物业管理活动的成本为X万元。
通过成本结构分析，发现人工费用和设备维护费用占领了较大比重，可以考虑在这些方面进行成本控制和优化。
同时，通过成本效益分析，发现物业管理活动的经济效益较高，可以继续保持或者增加相应的投入。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理是指对房地产项目进行综合管理的一项工作，包括维修、保洁、安保、绿化、设施设备管理等多个方面。
物业管理的成本测算对于物业公司的经营决策和盈利能力评估具有重要意义。
本文将针对物业管理成本进行测算，并提供详细的数据和分析。
二、成本分类1. 人力成本物业管理需要一定数量的员工来进行维修、保洁、安保等工作。
根据物业公司的规模和服务范围，可以确定员工数量和薪资水平。
以某物业公司为例，员工人数为100人，平均薪资为8000元/月，年度人力成本为：100人 × 8000元/月 × 12个月 = 960万人民币2. 物料成本物业管理需要使用各种维修工具、清洁用品、办公用品等物料。
根据历史数据和预测需求，可以估算出物料成本。
以某物业公司为例，年度物料成本为：维修工具：10万人民币清洁用品：5万人民币办公用品：3万人民币总物料成本为：10万人民币 + 5万人民币 + 3万人民币 = 18万人民币3. 外包服务成本物业管理中的一部分工作可以通过外包服务来完成，比如保安、保洁等工作。
根据外包合同和服务费用，可以确定外包服务成本。
以某物业公司为例，年度外包服务成本为：保安服务费用：50万人民币保洁服务费用：30万人民币总外包服务成本为：50万人民币 + 30万人民币 = 80万人民币4. 设备维护成本物业管理需要对设施设备进行维护和修理，以保证正常运行。
根据设备清单和维护费用，可以确定设备维护成本。
以某物业公司为例，年度设备维护成本为：设备清单：空调、电梯、消防设备等，总价值500万人民币维护费用：设备总价值的5%（25万人民币）5. 管理费用物业管理需要一定的管理费用来支持日常运营和决策管理。
根据公司规模和管理水平，可以确定管理费用。
以某物业公司为例，年度管理费用为：人力成本：200万人民币办公费用：50万人民币培训费用：30万人民币总管理费用为：200万人民币 + 50万人民币 + 30万人民币 = 280万人民币三、成本总结将上述各项成本进行汇总，可以得到物业管理的总成本：人力成本：960万人民币物料成本：18万人民币外包服务成本：80万人民币设备维护成本：25万人民币管理费用：280万人民币总成本为：960万人民币 + 18万人民币 + 80万人民币 + 25万人民币 + 280万人民币 = 1363万人民币四、成本分析1. 人力成本占比人力成本是物业管理的主要成本之一，占据了总成本的大部分。
物业管理成本测算
物业管理成本测算物业管理成本测算1. 介绍物业管理成本测算是一项重要的经济分析工具，用于评估和预测物业管理的经济效益。
对于物业管理公司或物业业主来说，了解物业管理成本结构和预测未来成本变动趋势，可以帮助其做出合理的经营决策，提高盈利能力和客户满意度。
2. 物业管理成本结构物业管理成本由多个方面的费用组成，主要包括以下几个方面：2.1 人工成本物业管理需要雇佣管理人员、维修人员、保洁人员等，人工成本是一个重要的成本组成部分。
人工成本包括员工工资、社会保险费、培训费用等。
在计算人工成本时，需要考虑员工数量、工资水平、工作量等因素。
2.2 物资和设备成本物业管理需要购买和维护各种物资和设备，如清洁用品、照明设备、保安设备等。
物资和设备成本包括购买费用、维护费用、更新换代费用等。
2.3 能耗成本物业管理需要消耗大量能源，如水、电、气等。
能耗成本包括能源费用和相关设备的维护费用。
2.4 管理费用物业管理需要进行各种管理活动，如安全管理、维修管理、客户服务等。
管理费用包括行政办公费用、培训费用、市场推广费用等。
2.5 其他成本除上述成本外，物业管理还可能存在其他成本，如税费、保险费等。
这些成本可能因地区和具体情况而异。
3. 物业管理成本测算方法物业管理成本测算可以根据实际情况选择不同的方法。
下面介绍几种常用的物业管理成本测算方法：3.1 固定成本和变动成本法固定成本和变动成本法是一种常用的成本测算方法。
根据物业管理成本的固定性和变动性，将成本分为固定成本和变动成本两部分。
固定成本是指不随物业规模变动而变动的成本，如人工成本中的管理人员工资；变动成本是指随物业规模变动而变动的成本，如物业维修费用。
3.2 成本效益分析法成本效益分析法是比较常用的物业管理成本测算方法之一。
这种方法通过比较成本与效益之间的关系来评估物业管理的经济效益。
效益可以是物业收入增加、客户满意度提高等。
3.3 成本收益分析法成本收益分析法也是一种常用的物业管理成本测算方法。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是为了评估和控制物业管理活动所需的费用与资源，并为物业管理决策提供依据。
本文将详细介绍物业管理成本测算的目的、方法、步骤以及相关数据分析。
二、目的物业管理成本测算的主要目的是确定物业管理活动所需的费用，包括人力资源、设备维护、维修保养、保险费用、行政费用等，并为决策者提供合理的成本控制和预算制定依据。
三、方法物业管理成本测算可以采用以下方法之一或结合使用：1. 直接成本法：通过收集和分析物业管理活动的直接成本，如工资、设备维修费用等，来计算总体成本。
2. 间接成本法：通过收集和分析物业管理活动的间接成本，如行政费用、保险费用等，来计算总体成本。
3. 混合成本法：综合运用直接成本法和间接成本法，综合考虑物业管理活动的各项费用，得出总体成本。
四、步骤物业管理成本测算的步骤如下：1. 确定测算范围：明确需要测算的物业管理活动范围，包括人力资源、设备维护、维修保养、保险费用等。
2. 收集数据：收集与物业管理活动相关的数据，包括人员工资、设备维修费用、行政费用等。
3. 数据分析：对收集到的数据进行分析，计算各项成本的总体金额。
4. 成本分类：将计算得出的总体成本按照不同的分类进行划分，如人力成本、设备维护成本、行政费用等。
5. 成本控制和预算制定：根据成本分类结果，制定合理的成本控制和预算方案，确保物业管理活动的经济效益。
6. 定期评估：定期评估物业管理成本的变化趋势和效益，及时调整成本控制和预算方案。
五、数据分析以下是一个示例数据分析，以便更好地理解物业管理成本测算的过程：1. 人力资源成本：- 员工工资：总计100,000元/月- 社会保险费：总计20,000元/月- 员工培训费用：总计5,000元/月2. 设备维护成本：- 设备维修费用：总计50,000元/月- 设备更新费用：总计10,000元/月3. 行政费用：- 办公室租金：总计30,000元/月- 办公用品费用：总计5,000元/月- 通信费用：总计2,000元/月根据以上数据分析，可以计算出物业管理成本的总体金额为：人力资源成本：100,000 + 20,000 + 5,000 = 125,000元/月设备维护成本：50,000 + 10,000 = 60,000元/月行政费用：30,000 + 5,000 + 2,000 = 37,000元/月六、成本控制和预算制定根据成本分类结果，可以制定合理的成本控制和预算方案，以确保物业管理活动的经济效益。
物业管理成本测算
物业管理成本测算一、引言物业管理成本测算是对物业管理活动所需的各项费用进行评估和计算的过程。
通过测算物业管理成本，可以匡助物业管理公司或者物业所有者了解和控制物业管理活动的经济效益，优化资源配置，提高管理效率。
二、背景物业管理是指对房地产物业进行维护、管理和服务的一系列活动，包括日常维修、保洁、安保、绿化等方面。
物业管理成本是指为了完成这些管理活动所需的各项费用，如人力成本、设备维护成本、材料采购成本等。
三、物业管理成本的测算方法1. 成本分类物业管理成本可以分为直接成本和间接成本两类。
直接成本是指与物业管理活动直接相关的费用，如员工工资、设备维护费用等。
间接成本是指与物业管理活动间接相关的费用，如办公室租金、水电费等。
2. 成本测算步骤（1）确定成本项目：根据物业管理活动的具体内容，确定需要计算的成本项目，如人力成本、设备维护成本、材料采购成本等。
（2）采集数据：采集与各项成本项目相关的数据，如员工工资、设备维护费用、材料采购价格等。
（3）计算成本：根据采集到的数据，进行成本计算。
不同成本项目的计算方法各有不同，如人力成本可以通过员工人数乘以平均工资来计算，设备维护成本可以通过设备维修费用的总和来计算。
（4）分析成本：对计算得到的成本进行分析，了解各项成本占比和变动情况，找出成本的主要来源和潜在风险。
（5）制定控制措施：根据成本分析的结果，制定相应的控制措施，以降低成本、提高效益。
四、案例分析以某物业管理公司为例，对其物业管理成本进行测算和分析。
1. 成本项目物业管理公司的成本项目包括人力成本、设备维护成本、材料采购成本、办公费用等。
2. 数据采集（1）人力成本：根据公司的人员档案和工资表，统计员工人数和平均工资。
（2）设备维护成本：采集设备维修费用的发票和记录。
（3）材料采购成本：采集材料采购的发票和记录。
（4）办公费用：采集办公室租金、水电费等相关费用的发票和记录。
3. 成本计算（1）人力成本：假设物业管理公司有100名员工，平均工资为每月5000元，那末人力成本为100 * 5000 = 500,000元/月。
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（2）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发 生的或参考其它同类物业的物业服务成本。
第二节 成本测算方法
一、成本测算的目的
物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用部位 与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫 生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及 经业主同意的其他费用。 我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式： 包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税 费和物业管理企业的利润； 酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业 管理企业的酬金。 成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管 理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内 部的成本管业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支 付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业 享有或者承担的物业服务计费方式。
在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法 人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应 本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量 并不断改进。
5、服装费（F5）（元/月）
按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。计算出服装 费后再除以12个月，即可得到每月服装费。
该项费用的测算方法是根据所管物业的档次，类型和收费总面 积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本 工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项 的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平 方米。
办公费Ｐ２＝ 年各项费用之和 １２月×参与测算的物业面积
即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８ １２月×参与测算的物业面积 （元／月·平方米）
（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算
１、维修保养费（F1）该项费用主要用语核算物业内外部的总 体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修 与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火 设备购置等支出。
物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基 数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服 务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但 应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收 入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管 理项目机构列支的其他经营收入等。
酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益 仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金 以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业 主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收 费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物 业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金 提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规 避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业 应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预 决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
三、物业服务费成本（支出）构成
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： （1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经业主同意的其他费用 (10)税金 (11)合理利润
二、主要成本项目的测算方法
（一）人工费的测算
1、基本工资（F1）(元/月) 各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平 均工资水平确定。
2、社会保险费（F2）(元/月) 社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房 基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决 定。
物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业 行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理 费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。
综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物 业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和 服务等过程中发生的各项支出。
二、物业服务费的测算编制
（一）物业服务费测算编制的原则
1、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合《中华 人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制 度的规定。
2、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经 济指标应当符合行业标准或社会公允水平。
3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为 与物业服务直接相关或间接相关的费用。
4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款 项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担 的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。
（二）物业服务费用酬金制与包干制
1、物业服务费用酬金制
物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对 房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护 相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按 约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其 余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由 业主享有或者承担。
２、装修费(F2) 该费用科目一般包括材料费（如墙纸、涂料）、工器具和设备 使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。
３、能源费(F3) 物业经营管理过程中消耗的能源成本。
４、康乐设施费(F4) 该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池 和其他康乐设施的维修、保养支出。有时救生员、器械使用指导 员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。
（3）成本费用
1）物业管理企业固定成本的比例较高 2）人工成本占总成本的比例较高 3）物业管理企业成本费用的可预测性较强
（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素
1、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特 点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。
2、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内 容和要求，科学测算确定物业服务成本。
即Ｐ３＝ Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５ １２月×Ｓ（元／月·平方米）
（四）秩序维护费测算
秩序维护费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由安防系 统维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费
1、秩序维护费(F1)安防系统维护费包括以下内容： （1）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防系 统使用电量×电费单价＋日常维修养护费 （2）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和电 筒等费用。 （3）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之和 除以安防系统正常使用年限的数值。
（二）办公费测算
1、 交通费（Ｆ１）（元／月）：交通费包括车辆耗油、维修保 养费、保险费、保养费、养路费等。
２、通信费（Ｆ２） 通信费包括电话费、传真费、手机费等。
３、低值易耗文具、办公用品费（Ｆ３） 低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。
４、书报费（Ｆ４） 书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。
3、按规定提取的福利费（F3）（元/月）
福利费包括以下三项： （1）福利基金。按工资总额的14%计算。 （2）工会基金。按工资总额的2%计算。 （3）教育经费。按工资总额的1.5%计算。
4、加班费（F4）(元/月) 加班费按人均月加班2—3天，在乘以日平均工资计算，日
平均工资按每月22个工作日计算。
用公式可表示为：
清洁卫生费Ｐ５＝∑各项费用年支出 １２×参与测算的物业面积
即清洁卫生费Ｐ５ ＝∑Ｆi １２月×Ｓ
（六）绿化养护费测算
１、绿化工具费(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾 器等的购置费用。 ２、劳保用品费(F2)：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。 ３、绿化用水费(F3) 4、农药化肥费(F4) 5、杂草清运费(F5) 6、园林景观再造费(F6)
以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业 服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运 作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理 服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力， 通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长， 既保障业主利益又促进企业发展。
3、酬金制和包干制的财务特征
５、宣传广告和市场推广费（Ｆ５）
６、法律费用（Ｆ６） 经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律 的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。 律师费是该项下的经常费用。
７、节日装饰费（Ｆ７） 在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。
８、办公用水电费（Ｆ８）
办公费的测算公式为：
（1）财务主体
在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体， 各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下， 物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理 项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。
（2）收入
采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服 务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业 管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物 业服务费。
2、秩序维护人员人身保险费(F2)
用公式可以表示如下：
秩序维护费Ｐ４＝ 年总支出 １２月×参与测算的物业面积
即Ｐ４＝∑Ｆi（元／月·平方米） １２月×Ｓ
（五）清洁卫生费测算
1、清洁工具购置费(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费 2、劳保用品费(F2) 3、清洁机械材料费(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。 ４、化粪池清理费(F4) ５、垃圾外运费(F5) ６、其他费用(F6) ７、水池清洁费(F7)
二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动 者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资 及福利等。
物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发 生的、用货币额表现的生产费用。
第二节 成本测算方法
一、成本测算的目的
物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用部位 与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫 生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及 经业主同意的其他费用。 我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式： 包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税 费和物业管理企业的利润； 酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业 管理企业的酬金。 成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管 理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内 部的成本管业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支 付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业 享有或者承担的物业服务计费方式。
在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法 人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应 本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量 并不断改进。
5、服装费（F5）（元/月）
按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。计算出服装 费后再除以12个月，即可得到每月服装费。
该项费用的测算方法是根据所管物业的档次，类型和收费总面 积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本 工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项 的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平 方米。
办公费Ｐ２＝ 年各项费用之和 １２月×参与测算的物业面积
即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８ １２月×参与测算的物业面积 （元／月·平方米）
（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算
１、维修保养费（F1）该项费用主要用语核算物业内外部的总 体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修 与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火 设备购置等支出。
物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基 数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服 务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但 应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收 入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管 理项目机构列支的其他经营收入等。
酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益 仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金 以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业 主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收 费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物 业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金 提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规 避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业 应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预 决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
三、物业服务费成本（支出）构成
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： （1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经业主同意的其他费用 (10)税金 (11)合理利润
二、主要成本项目的测算方法
（一）人工费的测算
1、基本工资（F1）(元/月) 各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平 均工资水平确定。
2、社会保险费（F2）(元/月) 社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房 基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决 定。
物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业 行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理 费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。
综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物 业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和 服务等过程中发生的各项支出。
二、物业服务费的测算编制
（一）物业服务费测算编制的原则
1、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合《中华 人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制 度的规定。
2、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经 济指标应当符合行业标准或社会公允水平。
3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为 与物业服务直接相关或间接相关的费用。
4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款 项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担 的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。
（二）物业服务费用酬金制与包干制
1、物业服务费用酬金制
物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对 房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护 相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按 约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其 余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由 业主享有或者承担。
２、装修费(F2) 该费用科目一般包括材料费（如墙纸、涂料）、工器具和设备 使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。
３、能源费(F3) 物业经营管理过程中消耗的能源成本。
４、康乐设施费(F4) 该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池 和其他康乐设施的维修、保养支出。有时救生员、器械使用指导 员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。
（3）成本费用
1）物业管理企业固定成本的比例较高 2）人工成本占总成本的比例较高 3）物业管理企业成本费用的可预测性较强
（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素
1、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特 点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。
2、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内 容和要求，科学测算确定物业服务成本。
即Ｐ３＝ Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５ １２月×Ｓ（元／月·平方米）
（四）秩序维护费测算
秩序维护费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由安防系 统维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费
1、秩序维护费(F1)安防系统维护费包括以下内容： （1）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防系 统使用电量×电费单价＋日常维修养护费 （2）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和电 筒等费用。 （3）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之和 除以安防系统正常使用年限的数值。
（二）办公费测算
1、 交通费（Ｆ１）（元／月）：交通费包括车辆耗油、维修保 养费、保险费、保养费、养路费等。
２、通信费（Ｆ２） 通信费包括电话费、传真费、手机费等。
３、低值易耗文具、办公用品费（Ｆ３） 低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。
４、书报费（Ｆ４） 书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。
3、按规定提取的福利费（F3）（元/月）
福利费包括以下三项： （1）福利基金。按工资总额的14%计算。 （2）工会基金。按工资总额的2%计算。 （3）教育经费。按工资总额的1.5%计算。
4、加班费（F4）(元/月) 加班费按人均月加班2—3天，在乘以日平均工资计算，日
平均工资按每月22个工作日计算。
用公式可表示为：
清洁卫生费Ｐ５＝∑各项费用年支出 １２×参与测算的物业面积
即清洁卫生费Ｐ５ ＝∑Ｆi １２月×Ｓ
（六）绿化养护费测算
１、绿化工具费(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾 器等的购置费用。 ２、劳保用品费(F2)：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。 ３、绿化用水费(F3) 4、农药化肥费(F4) 5、杂草清运费(F5) 6、园林景观再造费(F6)
以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业 服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运 作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理 服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力， 通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长， 既保障业主利益又促进企业发展。
3、酬金制和包干制的财务特征
５、宣传广告和市场推广费（Ｆ５）
６、法律费用（Ｆ６） 经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律 的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。 律师费是该项下的经常费用。
７、节日装饰费（Ｆ７） 在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。
８、办公用水电费（Ｆ８）
办公费的测算公式为：
（1）财务主体
在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体， 各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下， 物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理 项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。
（2）收入
采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服 务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业 管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物 业服务费。
2、秩序维护人员人身保险费(F2)
用公式可以表示如下：
秩序维护费Ｐ４＝ 年总支出 １２月×参与测算的物业面积
即Ｐ４＝∑Ｆi（元／月·平方米） １２月×Ｓ
（五）清洁卫生费测算
1、清洁工具购置费(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费 2、劳保用品费(F2) 3、清洁机械材料费(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。 ４、化粪池清理费(F4) ５、垃圾外运费(F5) ６、其他费用(F6) ７、水池清洁费(F7)
二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动 者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资 及福利等。
物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发 生的、用货币额表现的生产费用。