房地产经纪相关知识复习要点

申请个人住房贷款的条件

1.具有完全民事行为能力的自然人。

2.具有城镇常住户口或有效居留身份。

3.有稳定职业和经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。

4.具有合法有效的购买 建造、大修 住房的合同或协议。

5.以不低于所购买 建造、大修 住房全部价款的一定比率作为所购买 建造、大修 住房的首期付款。

6.有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。

7.贷款人规定的其他条件。

申请个人住房贷款所需提供的资料

1.个人住房借款申请。

2.身份证件 指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件 。

3.有关借款人家庭稳定的经济收入的证明。

4.符合规定的购买 建造、大修 住房合同、协议或其他批准文件。

5.借款人用于购买 建造、大修 住房的自筹资金的有关证明。

6.抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明;有房地产价格评估资质的机构出具的抵押物价值评估报告;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。

7.贷款人要求提供的其他文件或资料。

题目：申请个人住房贷款应提供 。 房地产经纪相关知识复习要点

内部真题资料,考试必过,答案附后 A.个人住房借款申请表

B.借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明

C.身份证件原件及复印件

D.贷款银行认可的房地产估价机构出具的抵押物估价报告

E.在贷款银行开立基本结算账户或一般存款账户,办理全部或部分结算业务

答案： ABCD

房地产开发贷款

一 房地产开发贷款的种类

按用途,房地产开发贷款可分为住宅开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款等。

二 房地产开发贷款的特点

房地产开发贷款有下列几个特点：

1. 按开发项目贷款

2. 贷款金额较大。

3.贷款占用时间较长。

4.贷款风险较大。

三 申请房地产开发贷款的条件

申请房地产开发贷款的条件主要有：

1.具有独立的法人资格,取得法人登记证。

2.实行独立核算,有健全的管理机构和经营管理制度,财务状况良好,高层管理人员素质较高。

3.信用良好,具有按期偿还贷款本息的意愿和能力。 4.按规定办理各类证件的年检手续,并持有年审合格的贷款卡或贷款证。

5.在贷款银行开立基本结算户或一般存款户,办理全部或部分结算业务。

6.借款人如为房地产开发企业,应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书。

7.开发项目经过可行性论证,符合当地房地产市场需求,销售前景良好。

8.开发项目已纳入国家或地方房地产开发建设计划,有关文件完整、真实、有效,能够进行实质性开发建设。

9.开发项目的基础设施、公共设施建设配套,项目建成后能及时投入正常使用。

10.借款人拥有一定比例的自有资金,对外的股本权益性投资总额不超过其资产净值的一定比例。

11.银行贷款前,借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资的一定比例。

12.有贷款银行认可的足值有效的抵押物、质物或具有符合条件的第三人提供贷款担保。

13.贷款银行规定的其他条件。

四 申请房地产开发贷款所需提供的资料

申请房地产开发贷款一般需向贷款人提供下列资料：

1.借款申请报告,有限责任公司和股份有限公司的,应同时出具董事会借款决议。

2.企 事 业法人营业执照、法人代码证。

3.法定代表人或其授权代理人的证明文件。 4.公司或单位简介,有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的,应提供公司成立批文、合同、公司章程。

5.财政部门或会计、审计机构核准或年审通过的申请借款前三个年度的财务会计报告和上一个月的会计报表。

6.税务部门核准的税务登记证及上年度利税清算表。

7.所有开户银行名称及存、贷款余额情况。

8.中国人民银行颁发的贷款卡或贷款证。

9.自有资金落实的证明文件、资料。

10.房地产开发企业的资质证明文件。

11.申请贷款项目的有关材料,主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件,项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件;项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋拆迁许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等。

12.担保人出具的担保意向书,有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的,需由董事会出具担保意向书。

13.担保人的与以上第2、3、4、5、6、7、8项内容相同的有关文件。

14.抵押物、质物的权属证明及有处分权人同意抵押、质押的书面文件。

15.贷款银行要求提供的其他文件或资料。

房地产贷款程序

无论是房地产开发贷款,还是个人住房贷款,贷款程序基本上遵循以下几个步骤：

1.借款申请。

2.受理申请。 3.签订合同。贷款人审查同意贷款后,借款人与贷款人签订借款合同,并根据担保方式的不同,借款人与贷款人签订抵押合同或质押合同,或第三方保证人、抵押人、质押人与贷款人签订保证合同、抵押合同或质押合同。如果采取抵押担保,还应依法办理抵押登记。

5.发放贷款。贷款人按借款合同约定按时发放贷款。

6.归还贷款。借款人按借款合同约定按时偿还贷款本息。借务,保障债权实现。

7.合同变更

8.结清贷款

保证合同和房屋抵押反担保合同的内容

一 保证合同的内容

保证合同一般包括下列内容：

1.被担保的主债权种类、数额;

2.债务人履行债务的期限;

3.保证的方式;

4.保证担保的范围;

5.保证期间;

6.其他约定事项。

二 房屋抵押反担保合同的内容

房屋抵押反担保合同一般包括下列内容：

1.抵押当事人的姓名、名称、住所;

2.债权的种类、数额、履行债务的期限;

3.房屋的权属和其他基本情况; 4.抵押担保的范围;

5.担保公司清算时,抵押权的处置;

6.其他约定事项。

住房置业担保公司

担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保,收取服务费用,具有法人地位的房地产中介服务企业。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司,其实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。为保证贷款人与担保公司的独立性,贷款人不得在担保公司中持有股份,其工作人员也不得在担保公司中兼职。

担保服务费由借款人向担保公司支付。

担保公司的资金运用,应遵循稳健、安全的原则,确保资产的保值增值。担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务 房地产开发除外 。担保公司应从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金,并存入借款人的贷款银行。当担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时,贷款人有权从保证金账户中予以扣收。担保公司还应建立担保风险基金,用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的,应追加实有资本。

担保服务费由借款人向担保公司支付。

担保公司的资金运用,应遵循稳健、安全的原则,确保资产的保值增值。担保公司还应建立担保风险基金,用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的,应追加实有资本。

题目：住房置业担保的程序一般是 。 ①签订有关合同,办理有关手续

②借款人向担保公司申请住房置业担保

③担保公司受理借款人的申请

④解除担保

A.①②③④

B.②①③④

C.④②①③

D.②③①④

个人住房贷款还款额和贷款余额的计算

无论是何种还款方式,都需要根据已知条件确定还款额。下面主要介绍等额本息还款方式和等额本金还款方式下还款额和贷款余额的计算。

1.等额本息还款方式下还款额和贷款余额的计算

等额本息还款方式是指借款人每期以相等的金额偿还贷款。其中每期还款额包括每期应付的利息和应归还的本金。这种还款方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。

1 贷款利率不变的等额本息还款方式

这种还款方式是在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还贷款本息。月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金,计算公式为：

A=P i 1+ i n/ 1+i n-1

式中A——月还款额;

P——贷款金额;

i——贷款月利率;

n ——按月计算的贷款期限。 解 已知：贷款金额P=100 000元,贷款月利率I=5%/12,按月计算的贷款期限n =15×12=180月

该家庭的月还款额计算如下：

A=P×i 1+ i n/ 1+i n-1

=100000×5%/12× 1+5%/12 180/ 1+5%/12 180-1=790.79 元

这种还款方式下的贷款余额可以采用将年金转换为现值的公式计算,即等于以后月还款额的现值之和,计算公式为：

Pm=A× 1+ I n-m-1/I 1+I n-m

式中Pm-贷款余额

m-按月计算的已偿还期

贷款利率不变的等额本息还款方式下的月还款额累加为：

An=P i 1+ i n/ 1+i n-1×n

题目：中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月所有债务支出与收入比控制在 。

A.45%以下 含45% B.50%以下 含50% C.40%以下 含40% D.55%以下 含55%

答案： D

2 贷款利率变动的等额本息还款方式

现实中的利率并不是一成不变的。如果利率发生了变化,贷款人和借款人都会在不同的情况下要求调整贷款利率。贷款利率变动的等额本息还款方式的基本计算程序是：①按照借款合同约定的初始利率和贷款期限,用贷款利率不变的等额本息还款公式计算月还款额;②到第一个利率调整周期,根据约定的利率指标确定新的贷款利率、贷款余额、剩余贷款期限,再用贷款利率不变的等额本息还款公式计算新的月还款额;③以后各个利率调整周期均按上述方法计算月还款额。

例7—3 某家庭购房抵押贷款10万元,贷款期限30年,贷款年利率6%,借贷双方约定每年年初按当年1年期国库券利率加上3%的附加利率调整贷款利率。设在贷款期限第2、3、4、5年的1年期国库券利率分别为3%、4%、6%和6%.试计算该家庭前5年的月还款额和贷款余额。

解 已知：贷款金额P=100 000元,第1、2、3、4、5年的贷款月利率分别为6%/12、6%/12、7%/12、9%/12和9%/12,按月计算的贷款期限n=30×12=360月。

该家庭第1-5年的月还款额和贷款余额计算如下： 计算见教材210-212页

2.等额本金还款方式下还款额和贷款余额的计算等额本金还款方式是指借款人每期归还相等的本金,同时付清本期应付的利息。这种还款方式的每期还款额是递减的,适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。具体如按月偿还,其每月应归还的本金等于贷款金额 本金 除以按月计算的贷款期限,而月还款额为：

At= P/ n+ P-P/n t-1 i

式中At——第t月的还款额;

P——贷款金额;

n——按月计算的贷款期限;

i——月利率。

等额本金还款方式下的贷款余额为：

Pm=P n—m