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万科缤纷四季花园项目管理指导书市万科置业缤纷四季花园项目经理部2009-12-26目录1、项目概况 (3)1.1项目简介 (3)1.2 工程特点 (4)1.3 项目管理目标 (5)2．组织架构 (8)2.1项目组织架构 (8)2.2项目岗位职责 (7)2.3管理人员职责矩阵 (9)2.4采购合同分解 (11)2.3甲供材分解 (16)3、总平面策划 (17)3.1施工总平面布置图 (17)3.2施工总平面布置原则 (17)4、进度策划 (19)4.1项目二级计划 (19)4.2项目三级计划 (19)4.3示区专项计划 (19)4.4计划保障措施 (23)5、工程质量管理策划 (24)5.1项目质量管理控制要点 (24)5.2质量控制要点 (24)5.3质量提示做法 (37)5.4项目质量管理重点、难点分析 (39)6、成本策划 (40)6.1成本控制要点 (40)6.2签证变更控制目标 (40)6.3招标成本分解 (40)7、安全文明施工管理策划 (44)7.1组织架构 (44)7.2安全文明施工管理要点 (45)7.3安全文明做法要求 (47)8、项目风险管理 (49)8.1风险分析表 (49)1、项目概况1.1项目简介项目工程名称为缤纷四季花园，地块位于市区村镇，村镇地处、禅城、番禺、南海、五地交汇处，是的“北大门”，地块北面紧邻主干道佛路，佛路以北为村镇的行政、商住中心，地块的东面为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城（顺联广场），地块的西面与南面都为苗圃用地，西面规划为绿地公园，公园在明年5月基本完工，南面为规划商住用地，目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年10月左右完工，隧道边与项目建筑物边距离约为30米，项目正常施工不影响隧道工程的施工。
项目占地3.9万平，总建筑面积16.9万平，容积率为3.46，计容积率面积为13.49万平，地块地形平整，市政配套预留到位，项目地块东面预留有供水、供电及污水接入点，供水管管径为150mm，接入市政污水管管径为500mm，项目地块西侧预留有燃气接入点。
2023年万科精装修第二阶段项目研究总结一、项目概况2023年万科精装修第二阶段项目是万科集团的房地产开发项目之一，旨在为购房者提供高质量、高舒适度的住宅环境。
本阶段项目的研究主要围绕项目设计、施工、材料选用等方面展开，以确保项目的顺利进行和最终交付。
二、研究内容1. 项目设计在项目设计阶段，我们将重点关注以下几个方面：- 空间规划：通过合理规划住宅的功能区域，增加住户的生活便利性和舒适度；- 室内设计：考虑家具布局、装饰风格等因素，为住户提供美观、实用的室内环境；- 采光与通风：优化窗户设置、开放式设计等手段，增加室内的光线以及空气流通；- 节能设计：采用节能建筑材料、设备和技术，减少能源消耗，降低住户的能耗成本；- 智能化设计：引入智能家居系统，提升住户的生活品质和便利性。
2. 施工质量控制在项目施工过程中，我们将重点关注施工质量控制，以确保项目的优质交付。
具体措施包括：- 设立施工质量监控小组，定期检查施工质量；- 严格按照工程施工标准进行施工，并及时发现和纠正施工中的问题；- 加强对施工方的监督和管理，确保施工质量符合要求；- 对关键工序进行加强监管和质量验收，确保工程质量达到预期目标。
3. 材料选用与供应链管控在项目的材料选用和供应链管控方面，我们将重点关注以下几个方面：- 材料选择：选择符合标准，具有良好品质和环保性能的材料；- 供应链管控：建立供应链管理体系，保障材料供应的稳定和及时性；- 材料质量监管：加强对材料质量的监管和检测，确保材料符合质量要求；- 拓展供应渠道：积极寻求更多的材料供应商，保证材料的多样性和竞争力。
三、研究成果1. 项目设计方案通过项目设计研究，我们制定了一套合理、实用的项目设计方案。
该方案充分考虑了住户的需求，提供了高品质的室内环境和生活便利性。
此外，方案中还融入了节能和智能化设计，提升了住户的舒适度和生活品质。
2. 施工质量控制体系我们建立了一套完善的施工质量控制体系，确保施工质量达到预期目标。
居住区规划案例分析万科四季花城
首先，该项目的区位优势非常明显。
四季花城位于深圳市龙华区，周
边交通便利，距离深圳北站仅有10公里，距离龙华火车站仅有5公里，
可方便居民通勤和出行。
同时，四季花城周边配套设施齐全，有多个商业
中心、医院、学校等，为居民提供便利的生活条件。
其次，四季花城的社区设计也非常人性化。
项目规划了多个小区公园
和绿地，为居民提供了休闲娱乐的场所，并增加了社区的景观美化。
此外，四季花城还规划了融入了步道、健身区、儿童乐园等休闲设施，为居民提
供了一个舒适宜居的居住环境。
再次，四季花城注重了住宅的品质和功能。
项目规划了多个不同户型
的住宅，包括多层住宅、小高层住宅和高层住宅，以满足不同居民的需求。
同时，四季花城还建设了配套设施齐全的物业管理中心，为居民提供优质
的物业管理服务。
另外，项目还规划了商业中心，提供便利的购物和娱乐
场所。
最后，四季花城还注重了生态环境的保护。
项目在规划中充分考虑了
绿化和环境保护，进行了绿地、景观喷泉的布置，并采用了倾斜天台、屋
顶花园等设计手法，增加了居住区的绿化面积。
此外，项目还配备了先进
的排污系统和垃圾处理设施，进一步减少了对环境的污染。
综上所述，万科四季花城是一座具有良好区位优势、人性化社区设计、高品质住宅和生态环境保护的居住区规划案例。
该项目通过合理的规划布
局和配套设施的设置，为居民提供了舒适便利的居住环境，并注重保护生
态环境，是一个充满活力和可持续发展的居住区。
建设项目日照分析报告项目名称：宝山万科四季花城二期（首期）规划及建筑方案设计建设单位：上海万科宝山置业有限公司设计单位：上海天华建筑设计有限公司2005年5月10日宝山四季花城二期（首期）日照分析报告一、建设单位（委托方）名称：上海万科宝山置业有限公司二、地址：上海市水城南路17号邮政编码：201103三、法定代表人：丁长峰联系人：李彦联系电话：四、设计单位（受托方）名称：上海天华建筑设计有限公司五、地址：上海市中山西路1800号28楼邮政编码：200233六、法定代表人：黄鼎业联系人：周毅锋联系电话：七、勘察设计证书编号：090504-sj八、日照分析项目情况：(一)建设项目基本情况：建设地点：宝山西城区用地范围：参见日照分析图(二)基地内拟建建筑：(三)基地外受遮挡的建筑：(四)参与叠加分析的基地外的建筑：拟建建筑的阴影覆盖范围，主、客体位置关系，主体建筑标高以及客体建筑窗位等如附图所示。
九、日照分析标准及依据本日照分析报告的标准依据《上海市城市规划管理技术规定》第二十七条“高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时”（以下简称“住宅日照”要求），以及第三十条“医院病房楼、休（辽）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时，浦西内环线以内地区，其间距应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时”（以下简称“文教卫生日照”要求）确定。
十、分析资料的来源说明：以下资料由委托方提供：1、基地内及周边的电子地形图；2、基地外已有建筑（ZH01、ZH09）的平、立、剖面及总平面图。
以下资料由本单位（受托方）提供：1、基地内拟建建筑（1#-11#）的总平面图及平、立、剖面；2、基地外规划拟建建筑（12#-46#）的总平面图及平、立、剖面。
中山万科四季花城施工组织设计施工组织设计名目第一章编制讲明及依据1第一节编制讲明 1第二节编制依据 2第二章工程概况及特点分析 3第一节总述及工程概况 3第二节现场概况 3第三节此次投标的施工目标3第四节基础施工方案4第三章项目组织治理机构6第一节项目治理人员简介6第二节治理机构职责划分9第四章总平面布置17第一节施工现场平面布置原则17第二节施工现场平面布置17第三节施工临时用水、用电布置19第五章施工进度打算及劳动力安排24第一节施工段划分及施工程序24第二节总工期及进度打算安排25第三节工期保证措施26第四节分包打算安排29第五节劳动力打算29第六章要紧施工机械设备及周转材料配备32第一节施工机械、检测设备32第二节周转材料打算33第七章工程施工方案及技术措施要求34第一节工程测量 34第二节模板工程 38第三节钢筋工程 41第四节砼工程49第五节填充墙砌体工程 52第六节装饰工程施工方案62第七节屋面工程 73第八节防水工程 77第九节脚手架工程78第十节室外道路、排水管网施工86第十一节电气、消防及防雷工程91第八章质量目标及保证措施 101第一节质量目标 101第二节质量保证体系及操纵流程101第三节质量操纵的原则 102第四节各时期的质量操纵内容102第五节工作工序质量的操纵内容104第六节要紧分项工程质量保证措施108第七节外墙淋水试验117第八节防渗漏、防水及防止质量通病的措施121第九章安全文明目标及保证措施128第一节安全文明目标128第二节安全文明施工要求128第三节安全生产运行体系132第四节安全用电 135第五节安全消防 138第六节文明施工 141第七节防止扰民及民扰措施145第八节环境爱护措施146第十章施工措施151第一节分包治理措施及与业主、监理的和谐配合措施151第二节雨季、夏季及抗台风的施工措施 156第三节成品、半成品爱护措施161附件：治理人员资质证书复印件主体时期施工平面布置图（附图-01）装饰时期施工平面布置图（附图-02）临电、临水平面布置图（附图-03）万科都市风景花园后期组团3施工总承包工程施工进度网络打算编制讲明及依据编制讲明第一，感谢业主对我公司的信任，给予我公司参加万科都市风景花园后期组团3施工总承包工程投标竞争的机会。
设计说明第一部分：总体规划设计调整一、工程概况坂田万科四季花城位于深圳梅林关外坂田雪岗开发区内。
由深圳梅林出发，经梅观高速，出大发埔收费站即至。
用地东临王和大道，北接面龙公路，在其西北为平南铁路。
其中王和大道直通梅林关的工程正在建设中，建成后可不经高速公路从梅林关直达万科四季花城。
万科四季花城占地约23公顷，用地性质为居住小区，包括住宅及相应的配套设施。
二、设计依据1．深圳市龙岗区板雪岗地区市政详细规划；2．原有规划方案；3．深圳市规划国土局规划设计要点；4．深圳市万科房地产有限公司《坂田万科四季花城规划设计方案设计招标书》及中标通知和修改意见；5．地形图及在建中的一期设计；6．相关资料。
三、总体规划设计方案修改调整的构思及内容1．对原规划构思的继承与沿袭·继承原规划的平民思想和现代乡村居住模式，即街区邻里、内庭园共享、购物交往、市民广场等市俗生活概念与空间结构。
·继承原有的部里结构与分期开发的模式。
沿袭用各式的基本组团模式，形成邻里结构。
延续原规划的主入口东西景观轴线，并强化道路交叉口的节点处理，形成几个景观高潮，观景塔和水池－欧式凉亭和水廊－半园广场和喷水池－花廊和雕塑广场，使中央主轴线形成一条动与静、点线面结合变化的景观线。
2．结原有规划的调整变化及发展·控制层数，减少带电梯的住宅单元。
·调整公建位置配合分期开发及前期开发的需求，在工期建幼儿园及增设商业街。
·重新整原有交通及停车组织，明确以下几点：a．车行交通沿外环向内渗透至各停车场。
b．人行交通由中央主轴线向外渗透至各围合组团及外环车场路。
c．取消路边停车的方式，改为东西向支路两侧停车与利用地形的半地下停车共存的停车方式，减少停车对车行及人行的干扰。
d．南向道路及外环路无停车,拟修成林荫道。
·顺应交通方式的改变，中央景观主轴线沿南北向林荫路向外渗透，构思回家路线，即东西景观主轴线－林荫路－组团内花无的景观连续性。
·为方便牧业管理，各组团的住宅楼梯均向内庭院开口，各组团均以形成较为独立的封闭式管理单元，强调内庭空间的半秘密性。
·在工期，按无障碍设计的有关要求设计了南北向老人公寓64套。
并在老人公寓底层架空，设计为老人活动中心。
第二部分二期规划及方案设计建筑说明一、概述万科四季花城二期开发用地69593.8M2，计容积率部分109427 M2，二期容积率：1.57 M2。
二、工期规划1．二期规划继承了原规划的总体构思，总结一期开发中的问题，着重解决以下几个方面的问题。
1）交通组织：外环车行交通向内渗透，中心东西轴线步行系统向外渗透，中间地带车行路、步行路间隔布置，更好地做到人车分流。
2）停车场组织：二期改变一期路边停车的单一方式，停车场库多样化，一是利用地形高差组织半地下停车库。
二是充分利用组团之间的空地，结合高差及局部半地下停车方式，增加停车位。
三是尽可能避免外环路的直接停车场，以减少停车对交通的干扰。
3）组团封闭管理方式与出入口的控制：组团的划分及出入口的位置明确界定，给住户明确的线路引导和更多的安全感。
2．二期除住宅外，规划有幼儿园及3300多平方米的配套商业。
3．组团周围的车行路、人行路、停车场在紧急状态下，均可形成环路交通。
三、组团及单体1．组团设计继承原有规划的围合方式，并更注重管理的独立性。
2．单体设计上比较一期，更注重自然通风，内院景观，多样化和因地制宜。
四、立面造型上仍以坡屋顶、八角形转角单元为主要视觉元素，并适当增加外墙的凹凸变化。
注重窗、阳台、空调机位等立面构件的细部处理及实墙面的材料色彩和组成的变化。
五、消防及环保1．路网可形成消防环路，方便消防车到达。
2．单体设计按有关防火规范执行。
3．环保注重沿平面铁路及布龙公路的防噪设计：1）主要居室尽量避免该方向朝向。
2）利用高围墙降噪。
3）建筑立面上利用阳台进行隔声和吸声。
4）采用塑钢门窗和中空玻璃隔音。
六、主要技术经济指标：总用地面积：69583.8M2总建筑面积：116428 M2计入容积部分：1．住宅：103620 M22．幼儿园：2500 M2合计：109427 M23．商业及其它：3307 M2不计容积部分：1．架空层：1343 M22．车库：5658 M2合计：7001 M2容积率：1.57覆盖率：28％住宅总户数：1128户停车位：518位工程造价估算表结构说明一、设计依据1．自然条件1）基本风压值W0＝0.7KN/M2；2）抗震设防烈度七度近震；3）深圳市龙岗区布吉镇坂田万科城市花园岩土工程初步勘察报告。
2、设计规范标准1）建筑结构荷载规范（GBJ9－87）；2）砼结构设计规范（GBJ10－89）；3）建筑抗震设计规范（GBJ11－89）；4）钢筋砼高层建筑结构设计与施工规程（JGJ3－91）；5）深圳地区建筑地基基础设计试行规程（SGJ1－88）；6）砌体结构设计规范（GBJ3－88）；7）深圳市民用建筑设计技术要求与规定99.7。
二、结构设计1．结构体系6～10号楼系六至十一层住宅楼，均采用现浇钢筋砼框架及框架剪力墙结构，框架抗震等级三级，剪力墙抗震等级二级。
根据99.7颁布《深圳市民用建筑设计技术要求与规定》，其中6、9、10号楼为9层和11层框架剪力墙结构，拟用矩形柱断面，其余各楼为六层框架结构，可采用异形柱断面。
2．地基基础参考初勘报告，该场地原始地貌属剥蚀台地，北东面为冲洪沟，地形起伏较大，现场已回填整平，填土厚度在3.5～14.0米不等，拟建各栋楼根据地基岩土分布情况，考虑三种地基处理方案：1）填土厚度小于4M时采用天然地基。
2）填土厚度大于4M的六层框架采用沉管灌注桩。
3）填土厚度大于4M的九层及十一住宅楼采用人工挖孔桩。
待提供详勘报告后确定各栋楼地基方案及沉降缝的设置。
电气设计说明一、电气1、负荷分级万科四季花城由多层、中高层住宅及商业、幼儿园等公共建筑组成的建筑群体，总建筑面积约为113510M2。
其供电负荷中消防水泵等用电负荷为二级，其余均为三级。
2、供电负荷指标住宅6～8KW/户，公共建筑80W/M2，幼儿园60W/M2，汽车库20W/M2。
3、供电容量设备安装总容量8450KW，计算容量3550KW，变压器安装总容量4460KVA，应急发电机安装总容量300KW。
4、供电电源小区10KV供电电源由市政规划电网供电，引进10KV电缆线路（一进一出）组成环网供电。
在小区内设置10K V配电所一座，以放射式电缆线路馈电给各10／0.4KV变压器。
5、变配电所设置按供电范围在用负荷中心适当位置附设变电所4座，变压器安装总容量为4460KVA。
6、应急电源为了保证区内消防用电设备及部分道路照明的可靠运行，在区内1～2座变电所内各设置应急柴油发电机组一台作为应急电源。
其安装总容量为300KW。
、7、低压配电多层住宅由附近变电所低压配电柜引出220／380V电缆线路经室外π接箱向住户供电，商业、幼儿园、车库等公共建筑由低压配电柜引出电缆线路以放射式供电，道路照明按小区变电所分布划分几个区域分片供电，其控制集中在变电所内。
8、室外线路敷设区内高低压电源线路均采用铜芯电力电缆埋地敷设，道路照明线路及由π接箱引至住户的配电线路采用铜芯电缆，穿管埋地敷设。
9、防雷接地建筑物防雷等级由各建筑单体设计确定。
中高层及多层建筑按民用建筑防雷三级设计。
低压配电系统的接地型式按TN－S系统设计。
二、弱电1、电话通讯系统小区通讯线路由市话网提供，在每幢建筑物的入口处设置电话交接箱，拟采用光纤通信系统。
电话用户估算：两室户及单身公寓1线／户。
三室及四室户2线／户，公共建筑及幼儿园25线，汽车库10线，合计2000线。
2、有线广播系统：有线电视系统由城市有线电视网提供，在每幢建筑物的入口处设置分配箱。
3、保安对讲系统在住宅的每户装设对讲――电门锁保安系统，住户可与来访者对话，也可与监按中心对话。
4、能源计量管理系统各住宅楼实施水、电、气流量微机监测联网管理自动抄表系统。
5、电讯管道通风系统（电话、保安、消防、有线电视）线路都埋地敷设在电讯管道内，电讯管道采用PVC塑料管，不同用途的通讯电穿放在不同管道内。
给排水设计说明一、给水1．水源：由市政给水管网供给，由两路市政给水管接口引入。
小区总用水量：1840M3/d,最大时为154M3/h。
2．地下水池及水泵房：在地下一层设地下消防生活合用水池一座（均分为二格），水池总容积V＝800M3，在水池旁设生活消防水泵房。
其中消防贮水量为382M3生活贮水量为418M33．生活给水：分户计量，抄表自动化，分2个区：－1～3层为Ⅰ区，由市政给水管直接供给。
4～11层为Ⅱ区，由水泵房生活水泵变频调速供给。
4．热水系统：（建议）每户公共卫生间设一强排式燃气热水器，再分配给各热水用水点。
二、消防1．消防用水量：室内消火栓20L/S，灭火时间2hr，用水量144M3。
室外消火栓20L/S，灭火时间2hr，用水量144M3。
自动喷淋26L/S，灭火时间1hr，用水量94M3。
总消防贮水量为382 M3。
2．自动喷淋：部分架空车库等处设自动喷淋系统。
3．气体灭火：柴油发电机房等不能用水灭火处，设置七氟丙烷气体灭火系统。
三、排水：1．总则：采用分流制，雨、污分流排放。
2．污水：最高日污水量为1600 M3/d。
污水处理流程采用龙岗区环保部门统一技术规定，处理流程为：污水→排放污水经处理后排入市政污水管（约需6～9套污水处理设施，占地较大）。
3、雨水：暴雨重现期P＝1年，H＝172MM。
天面雨水由雨水斗收集，地面雨水由雨水口收集，雨水经收集后排入市政雨水管。
