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集体建设用地使用权流转收益分配问题研究【摘要】本文围绕集体建设用地使用权流转收益分配问题展开研究，首先介绍了研究背景和研究意义。
接着对现阶段流转收益分配现状进行分析，并探讨了可能的分配机制。
在影响因素分析部分，对影响流转收益分配的各种因素进行了深入剖析。
在政策建议部分，提出了一些行之有效的建议。
最后通过案例分析，具体展现了流转收益分配的实际情况。
在总结了存在的问题并展望未来的发展方向。
本研究有助于促进集体建设用地使用权流转收益分配机制的完善，为相关行业的发展提供参考和借鉴。
【关键词】集体建设用地使用权、流转收益分配、研究、现状分析、机制探讨、影响因素、政策建议、案例分析、问题总结、展望未来。
1. 引言1.1 研究背景随着我国城市化进程不断加快，集体建设用地使用权流转收益分配问题逐渐成为人们关注的焦点。
集体建设用地流转是指农村集体经济组织将集体用地使用权出租、转让给农村居民或外来经营者使用或开发，通过这种方式带动了农村经济的发展和土地资源的有效利用。
随着流转规模的扩大和流转方式的多样化，流转收益分配问题愈发凸显。
在过去的实践中，由于缺乏相应的制度安排和监督机制，导致集体建设用地流转收益分配不公平、不透明的问题频发。
一方面，农村集体经济组织和流转方在分配收益时存在争议，集体建设用地流转涉及到的各方利益相关者利益不均衡，导致利益分配难以统一。
这种现状不仅影响了农村经济的可持续发展，也阻碍了流转市场的健康发展。
研究集体建设用地使用权流转收益分配问题，对于推动农村经济转型升级，促进土地资源的合理利用具有重要意义。
通过深入探讨流转收益分配现状、探讨收益分配机制、分析影响因素并提出政策建议，可以为完善流转制度、推动农村经济发展提供重要参考。
中的这些问题迫切需要解决，以促进我国农村集体经济的可持续发展和土地资源的有效利用。
1.2 研究意义集体建设用地使用权流转收益分配问题是当前城乡发展中面临的重要挑战之一，合理的收益分配机制不仅关系到农民的利益，也关系到整个城乡发展的均衡和协调。
农村集体建设用地使用权流转可行性研究农村集体建设土地使用权流转可行性研究一、相关基本概念1、农村集体土地使用权按照我国现行的土地制度，土地所有权是不可以进入土地市场进行交易的。
集体土地除了被依法征收成为国有土地外，土地所有权性质是不能够改变的。
所以，为了更好地实现土地价值，将土地使用权从所有权中分离出来，就有了土地使用权的概念。
我国现行的农村土地使用制度起源于二十世纪八十年代的集体所有的家庭承包责任制，农民被赋予了集体承包土地上的生产经营权和收益处分权。
农村集体土地与国有土地一样，也实现了所有权与使用权的分离。
农村集体土地享有对集体土地进行利用、管理和取得收益的权利。
所以，农村集体土地使用权就是农村集体经济组织依据国家的法律法规，对集体经济组织所有的土地享有使用和收益的权利。
2、农村集体建设用地使用权按照我国城乡土地分类，土地可分为建设用地、农用地和未利用地。
其中建设用地指建造建筑物和构筑物的土地，包括城乡住宅、公共设施、工矿、交通水利设施、旅游、军事设施等用地。
相应的农村集体土地也可以分为农村集体建设用地、农村集体农用地和农村集体未利用地三类。
其中农村集体建设用地，又称为乡（镇）村建设用地，是指农村集体所有的，由乡（镇）村集体经济组织和个人投资或集资的，经依法批准使用的各类非农业建设用地，包括兴办乡（镇）企业用地、农村宅基地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地。
农村集体建设用地使用权，顾名思义就是农村集体经济组织成员依据国家的法律法规，对本集体经济组织所有的建设用地享有使用和收益的权利。
现行法律法规对农村集体建设用地的使用和管理有严格规定。
农村集体建设用地的使用必须要符合乡（镇）土地利用总体规划；项目供地需由县级以上人民政府批准；占用农用地的，需由省级以上人民政府办理农用地转用审批手续；只能用于乡镇企业、村民宅基地、乡（镇）村公共设施和公益事业，否则建设项目用地必须申请使用国有土地；集体土地使用权用于非农建设的，不得出让、转让或者出租，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形使土地使用权发生转移的除外。
集体建设用地使用权流转收益分配问题研究【摘要】：本文通过对集体建设用地使用权流转收益分配问题进行研究，旨在深入探讨该领域的现状和存在的问题。
首先在引言部分介绍了背景、研究意义和研究目的，为后续内容铺垫。
接着在正文部分对集体建设用地使用权流转概述、现有收益分配机制、影响因素以及改善对策进行了分析和探讨，并结合案例进行详细分析。
在结论部分对研究成果进行总结，提出建议和展望，并探讨未来研究的方向。
通过本研究，有望为提高集体建设用地使用权流转收益分配效率和公平性提供参考和借鉴。
【关键词】集体建设用地使用权流转收益分配、背景介绍、研究意义、研究目的、流转概述、收益分配机制分析、影响因素、改善对策、案例分析、研究成果、建议、展望、未来研究方向。
1. 引言1.1 背景介绍集体建设用地使用权流转收益分配问题是当前我国城市化进程中面临的重要议题之一。
随着城市化进程的加快，集体建设用地使用权流转市场不断扩大，各地政府纷纷推出相关政策进行规范和引导。
目前存在的收益分配机制并不完善，导致收益分配不公平、效率低下等问题逐渐凸显。
背景介绍部分将对集体建设用地使用权流转的背景进行介绍，主要包括集体建设用地使用权流转的定义和意义、我国集体建设用地使用权流转市场的发展状况以及当前存在的问题和挑战。
集体建设用地使用权流转是指由农村集体经济组织将土地使用权转让给开发商或投资者，以获取经济效益的行为。
这一过程不仅可以促进土地资源的合理利用，还可以推动城乡一体化发展，提升土地使用效率。
随着流转市场的不断扩大和深化，收益分配不公平、流转价格波动大、农民利益受损等问题逐渐显现，亟需在收益分配机制上进行深入探讨和改进。
背景介绍部分的目的是为了让读者对集体建设用地使用权流转收益分配问题有一个全面的了解，为后续分析提供必要的背景知识和理论支撑。
通过综合分析当前集体建设用地使用权流转市场的现状和存在的问题，可以更好地指导相关部门和决策者完善收益分配机制，促进流转市场的健康发展。
农村集体经营性建设用地出让评估探析??【摘要】农村集体经营性建设用地出让评估是当前农村地区发展的重要议题之一。
本文首先从概念和特点入手，分析了农村集体经营性建设用地出让评估的重要意义和方法，探讨了评估过程中存在的问题及解决方向。
随后结合实践案例，探索了农村集体经营性建设用地出让评估的实践经验与启示。
最后提出了对评估工作的建议，强调了其重要性并展望了未来的研究方向。
通过本文的研究，有助于深入了解农村集体经营性建设用地出让评估的意义与方法，为相关领域的研究和实践提供参考和借鉴。
【关键词】农村集体经营性建设用地出让、评估、农村发展、土地利用、经济发展、可持续发展、政策探讨、资源管理1. 引言1.1 研究背景：农村集体经营性建设用地出让是指农村集体经济组织将闲置土地、未利用土地或农村集体建设用地出让给农村集体或个人用于建设经营性建筑物或设施的行为。
随着乡村振兴战略的深入推进，农村集体经营性建设用地出让已成为农村经济发展的重要途径。
在这一背景下，对农村集体经营性建设用地出让的评估成为当前研究的热点之一。
农村集体经营性建设用地出让的评估可以为土地出让价格确定提供科学依据，防止土地资源浪费和低效利用。
评估结果可以为政府和农村集体经济组织制定土地利用规划和资产管理政策提供参考，促进土地资源的合理配置和利用。
农村集体经营性建设用地出让的评估还可以为土地资源交易提供交易价格和交易时机等参考信息，促进土地流通市场的健康发展。
开展农村集体经营性建设用地出让的评估研究具有重要的理论和实践意义，对于加快农村经济发展、推动土地资源优化配置和实现乡村振兴具有积极的促进作用。
1.2 研究意义农村集体经营性建设用地出让评估是当前农村土地管理中的重要问题，其研究意义包括以下几个方面：农村集体经营性建设用地出让评估关乎农村土地资源的有效利用和保护，对于促进农村经济发展、增加农民收入具有重要意义。
通过评估，可以合理确定土地出让价格，确保土地出让活动的合法性和公平性，维护乡村稳定和社会和谐。
集体建设用地使用权流转收益分配问题研究随着城市化进程的加快，集体建设用地使用权流转成为一种常见现象。
在这一过程中，集体建设用地的使用权可以被出让给开发商或企业，带来可观的流转收益。
在这一过程中，流转收益的分配问题也逐渐引起了社会的关注和讨论。
如何合理分配集体建设用地流转收益，成为了一个需要细致研究的问题。
一、集体建设用地使用权流转收益概述集体建设用地使用权是指集体所有的土地，可以作为建设开发的用地。
在城市化进程中，很多集体建设用地被流转给了开发商或企业，带来了可观的收益。
这些收益主要包括土地出让金、土地增值收益等。
土地出让金是指开发商或企业向村集体或农民集体支付的使用权出让金，它是土地流转交易中的一种基本收入形式。
土地增值收益是指在土地使用权流转的过程中，土地价值因城市化进程或者规划变更等原因得到提升，使得土地的价值增加所带来的收益。
这些流转收益对于村集体或农民集体来说，是一笔重要的经济收入，可以用于改善村集体或农民集体的生活条件，提升农民收入水平，促进农村经济发展。
如何合理分配和利用这些流转收益，成为了一个备受关注的问题。
二、存在问题及原因分析1. 分配不公在一些地方，由于缺乏规范的分配机制，导致集体建设用地流转收益的分配不公。
一些村集体或农民集体在土地流转过程中，没有得到应有的收益，或者分配不到位，导致社会财富的不合理分配，引发了社会的不满和抗议。
2. 缺乏监管在一些地方，由于监管不到位，一些开发商或企业通过变相手段逃避支付流转收益，或者偷漏税款，导致村集体或农民集体的流转收益受损。
这需要加强对土地流转交易的监管，防止一些不法行为的发生。
3. 分配机制不完善目前针对集体建设用地使用权流转收益的分配机制还不够完善，需要进一步完善相关法律法规，建立合理的分配机制，确保各方利益得到充分保障。
也需要加强对流转收益的审计监督，保障分配的公平和合理性。
三、建议2. 加强政府监管政府部门要加强对土地流转交易的监管，防止一些不法行为的发生。
农村集体建设用地使用权流转价值评估研究发布时间：2016/1/22 来源：《中国资产评估》杂志近几年来，中央和各地方对农村集体建设用地流转的重视程度逐渐加深，2011-2014年中央一号文件对农村集体建设用地流转规范均有不同层次的涉及和规定，而农村集体建设用地流转进程也在进一步加快，且在过程中日臻完善，但同时也存在价值混乱等问题。
2015年，集体经营性建设用地入市试点在全国范围内展开。
为保障农民现实利益，保护农村集体建设用地资产，出台相应的评估指导意见已成为当前亟待解决的现实问题。
以河北省景县2013年农村集体建设用地流转情况来看，流转面积大，涉及乡镇及农户范围广泛，流转已成为各乡镇普遍态势，且经营主体和流转方式多样化（见表1）。
与此同时，关于农村集体建设用地的价值并没有确切的明文规定，农村集体建设用地流转在入市及价值评估方面依然存在较多问题。
为解决这些问题，有必要明确集体农村用地流转价值构成并采取适用的价值评估方法，保障土地资源价值的实现。
一、文献综述现阶段农村集体建设用地流转是土地制度改革的重要环节，国内学者关于农村集体建设用地使用权出让价值评估问题的研究主要围绕以下几方面：农村集体建设用地基准地价研究。
齐小军（2009）结合土地价值评估基础理论，深入研究了较为常用的土地估价方法并对各方法的特点进行比较分析。
杨杰等（2010）结合具体的评估试点工作重点分析了农村集体建设用地基准地价评估特点和流程，强调指出实际评估过程中存在的主要问题并提出相应的解决办法，使得评估工作更加合理可行。
农村集体建设用地定级估价研究。
陈立本（2009）通过概述农村集体建设用地使用权定级估价的理论基础，归纳了影响地价的因素，分析了农村集体建设用地界定范围、价值内涵和定级估价的涵义，综合评价不同级别土地价值。
农村集体所有建设用地使用权流转价值评估研究。
张林楠（2010）调整了传统估价方法，基于价值构成、市场规则和估价原理创新性的尝试了法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。
刘金国（2011）构建了完整的土地价值体系，通过市场比较法和成本法评估了农村集体建设用地流转的经济价值，采用条件价值法评估了农村集体建设用地流转生态价值。
江恩赐（2013）认为土地价值构成受到集体建设用地类型、权利类型和利用现状的影响，在构建完整土地价值的基础上，综合研究经济价值、生态价值及发展权价值评估思路得出农村集体建设用地流转完整价值。
张洲（2014）区分了集体出让建设用地使用权和集体划拨建设用地使用权，明确各自价值内涵，以防评估价值存在矛盾。
综上所述，农村集体建设用地入市及使用权出让价值评估是我国城市化进程中存在的特有问题，土地私有制国家拥有不同的土地产权体系，产权较为清晰完整，市场交易灵活度高，因此对土地流转现象探讨较少。
但对市场交易以及农地价格方面研究较为全面，对本研究的有较大的理论借鉴意义。
对于农村集体经营性建设用地流转的研究，国内学者主要集中在其动因、模式、利益分配、影响因素、机制等方面，而对集体经营性建设用地使用权出让价值评估的研究比较少，缺乏对集体经营性建设用地流转价值类型、评估思路和估价特点的系统研究。
二、农村集体建设用地流转价值构成（一）土地价值构成研究集体建设用地流转的完整价值，首先应准确把握土地的价值构成，不同经济学领域对土地价值构成研究的角度各不相同。
根据马克思主义经济学角度，土地价值是由土地自然价值和土地资本价值构成。
其中，土地自然价值又可以进一步具体分为土地资源价值和土地生态价值，土地资本价值又可进一步细化为土地资本现在价值和土地资本潜在价值。
微观经济学领域中认为土地作为农民的生产资料和生活资料，由土地生产资料价值、土地生活资料价值、生态环境价值和潜在价值构成。
产权经济学的研究视角侧重于由土地衍生出来的各项权利，认为土地价值可概括为土地所有权使用权、社会保障权、生态环境价值和未来发展权价值。
从资源环境经济学观点看，土地价值即为经济价值、社会保障价值、选择价值及存在价值。
通过不同经济学领域的比较分析，土地价值构成在本质上是相互联系的，可概括为由经济价值、社会价值、生态价值和潜在价值构成，缺少任何一部分都使得土地价值不够完整，造成土地整体价值的流失。
（二）农村集体建设用地流转价值构成作为土地构成的重要组成部分，农村集体建设用地的价值构成体现在土地价值构成中，但农村集体建设用地属性存在一定特殊性，其价值构成应当有所差别。
我国农村土地分为三类：农用地、集体建设用地和未利用土地。
根据该分类标准，农村集体建设用地由存量集体建设用地和增量集体建设用地构成。
存量集体建设用地即为当前现有的集体建设用地，由于流转不涉及土地所有权的变化，社会价值并未显现，存量集体建设用地价值即为经济价值、生态价值和潜在价值。
增量集体建设用地由属性为农用地和未利用土地的土地类型流转为集体建设用地而来，该项活动并未造成社会价值流失，增量集体建设用地的价值同样为经济价值，生态价值和潜在价值。
因此，农村集体建设用地流转完整价值构成涵盖经济价值、生态价值和潜在价值。
三、农村集体建设用地流转价值评估方法及要点根据近年来的实践过程可以看出，农村集体建设用地流转的全面、快速展开已是大势所趋。
理论上而言，实现农村集体建设用地与国有土地同权同价也是理所应当。
以下就完整的农村集体建设用地流转价值即经济价值、生态价值和潜在价值分析评估要点，确立评估方法。
（一）经济价值评估方法与要点介于关于农村集体建设用地的经济价值评估并无确切的文件规范，可借鉴2014年更新发布的《城镇土地估价规程》。
据该规程规定，对于经济价值的评估方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。
现实条件下农村集体建设用地价值评估中经济价值评估方法的应用较为普遍，本文将着重分析各种经济价值评估方法的应用要点。
1.市场比较法应用要点市场比较法适用于市场活跃，有充足可比的交易案例的农村集体建设用地地区。
选择使用市场比较法时，应当注意：所评估的农村集体建设用地地区市场的活跃程度，可以找到至少三个可比的交易案例；采集可比交易案例时，应当注意选取数据的真实性和全面性，以便各因素的比较修正。
2.收益还原法应用要点收益还原法只适用于有现实收益或者潜在收益的农村集体建设用地估价情况。
估算土地年总收益时，考虑正常情况下合理利用待估土地而取得的稳定的持续的收益，该收益是客观收益，而非某一待估农村集体建设用地的实际收益，待估土地所在地区若无活跃的市场和充足可比的交易案例，土地年总收益可按集体土地农业产值倍数粗略估计。
土地年总费用的确定应根据土地的利用方式进行具体分析，可参照《城镇土地估价规程》中的年总费用分类。
土地还原率的数据选取应注意使用年期、不同时期、土地权利、区位、土地用途的土地之间还原率的差别。
3.剩余法应用要点剩余法适用于农村集体建设用地土地估价案例中具有现实投资开发或者再开发潜力的条件。
使用剩余法进行地价评估时，应注意以下两方面：确定未来开发价值时，待估土地所在地区若无活跃的市场和充足可比的交易案例，可参考借鉴相似环境下国有建设用地价格。
核算土地开发成本时，应对不动产开发项目和土地开发项目在项目开发及建设期间所发生的客观费用加以区别，分析不同项目间费用发生的差别。
4.成本逼近法应用要点成本逼近法主要适用于土地市场欠发育、少有交易的地区或新开发土地类型、无法采用其他评估方法对农村集体建设用地价值进行估价的情况。
在使用成本逼近法的情况下，由农用地流转为集体建设用地或者集体建设用地的土地类型流转为国有建设用地的过程中，土地的各种权益将得到进一步或者完全释放，土地增值收益由此产生。
因此，农村集体建设用地流转的价值应当包含这部分土地增值收益，也就是集体建设用地与国有土地实现“同地、同权、同价”的经济内涵。
（二）生态价值评估方法与要点随着经济进程的推动，农村集体建设用地的生态价值越来越受到重视，对于生态价值评估方法的研究已经成为国内外专家学者关注的热点之一，近年来在评估方法的理论研究上取得了很大的进展。
农村集体建设用地生态价值评估基本上是借鉴资源环境生态价值核算的一些方法，目前研究较为深入、应用较为广泛的农村集体建设用地生态价值评估方法有市场价值法、生产率变动法、影子工程法、市场替代法、固碳制氧法、机会成本法、旅行费用法、防护费用法、条件价值法、能值分析法等。
根据以往学者研究将上述方法分为四类，本文将该分类评估方法进行分析如下。
1.直接市场技术直接市场技术是资源环境经济学中进行价值评价最成熟的技术方法。
直接市场技术应用前提是已有完善的市场交易和市场价值，通过生态资源直接体现的实际市场价值进行估价，该技术主要包含两种评估方法：市场价值法和生产率变动法。
理论上，直接市场技术是应用最广泛的价值评价方法，但由于生态系统的变化程度、复杂性和多样化，定量评价难以确定。
生态价值由于受到时间、地域、质量、交易情况的影响，需要进行各因素的修正，操作过程中易受到主观因素的影响，难以保证评估结果的准确客观。
2.替代市场技术替代市场技术是对直接市场技术的扩展和延伸，是一种间接市场技术。
由于某种生态资源尚未形成市场价值，可以参考已发展完善的其他替代资源的市场交易和市场价值，从而得到间接估算的生态价值。
应用替代市场技术时，可采用的评估方法有影子工程法、市场替代法、旅行费用法、固碳制氧法、机会成本法、防护费用法等，主要围绕假设生态资源破坏付出的代价及修复成本费用，因此应用该技术所得的生态资源评估值相对较低。
3.模拟市场技术模拟市场技术是应用条件价值法采用问卷调查或直接询问的方式，在假设预想市场存在的条件下，调查市场中可实施经济行为的人们对商品或服务的接受程度和支付意愿，继而进一步通过人们的意愿来估计并呈现生态资源的价值。
在国外，条件价值法在土地价值评估中的应用非常普遍，但在国内，条件价值法起步晚，近年来才逐步得到越来越广泛的应用。
该方法适用于无直接市场和替代市场的环境区域，优点是采用直接询问或问卷调查的方式简单易行，缺点是该方法随意性、主观性强，取得的数据容易产生偏差，且条件价值法后期需完成的整理和分析工作量大。
4.能值分析技术能值分析法通过构建能值分析系统图和项目表估算太阳能值和能值美元，对系统进行定量化处理进而建立能值分析指标体系。
该方法提供了不同于仅核算货币价值又可表达价值量的环境价值度量标准，把生态系统和社会经济系统有机统一起来，为自然资源的有效利用和经济政策的科学制定提供了技术手段。
在应用过程中，能值分析法依然存在一些问题，能值转换率计算分析的难度较大，而且能值分析主要反映的是自然资源的供给程度，而非社会对生态价值服务的需求量。
作为一项较新的技术，能值分析法依然需要进一步完善，能否广泛应用于农村集体建设用地价值评估中有待实践检验。
