资产评估复习提纲

可确指与不可确指的概念 P20

可确指：可确指的资产是指能独立存在的资产，所有的有形资产和除商誉以外的无形资产都是可确指的资产。

不可确指：不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。

资产评估的几个特点 P8

现实性：以资产评估基准日为时间参照，按该时点资产的实际状况对资产进行评定估算

市场性：在模拟市场条件下，对资产进行确认、估价和报告，并接受市场的直接检验

专业性：正确的资产评估要求评估人员既要掌握一套科学严谨的评估理论与方法，又要掌握与资产评估相关的专业知识

预测性：用资产在未来的潜能说明现实

公正性：资产评估行为对于评估当事人具有独立性

咨询性：资产评估是为资产业务提供专业化估价意见，其本身并无强制执行的效力

时效性：资产评估反映的是资产在特定时点的价值

成本法中几种贬值的概念 P38-P40

实体性损耗：也称有形损耗，是指由于使用和自然力的作用而使资产实体发生的损耗

功能性损耗：指由于技术进步，被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进的资产相比，因功能陈旧而引起的贬值。功能性损耗= 年超额运营成本 ×（1 - 所得税率）×（P/A，r，n）

经济性损耗：指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值。对于因资产率用率下降所导致的经济性损耗，

%100]-1[--x）资产原设计生产能力产能力资产预计可被利用的生（功能性损耗）实体性损耗（重置全价经济性损耗额 （x为规模经济效益指数）；对于因收益额减少所导致的经济性损耗，经济性损耗额= 年收益损失额 ×（1 - 所得额率）×（P/A，r，n）

收益法中的几个参数（每期收益额、收益期限、折现率）是什么意思？P50

每期收益额：未来每个收益期资产的预期收益

收益期限：资产能够产生资产净收益的年限

折现率：将未来有限期的预期收益（收入流）折算成现值的比率

实体性贬值有哪些估算方法？ P38-P39

观察法：实体性损耗=重置成本 ×（1-成新率）

使用年限法：实际已使用年限尚可使用年限资产利用率名义已使用年限预计残值重置成本实体性损耗-

%100间截至评估基准日利用时计实际利用时间截至评估基准日资产累资产利用率

加权更新成本= 已使用年限×更新成本（或购建成本）

）更新成本（或构建成本成本）加权更新成本（或构建加权平均已使用年限

用市场法时怎么选参照物？ P55

1.参照物的基本数量要求：我国一般要求至少有三个交易案例；国外在正常情况下要求至少有四至五个；

2.参照物的成交价必须真实；

3.参照物的成交价应是正常交易的结果；

4.参照物与被评估资产之间大体可替代

企业价值评估的范围界定 P266

1.从产权的角度：企业价值评估的范围应该是企业全部资产，包括企业产权主体自身占有和经营的部分以及企业产权主体所能控制的部分，以及非控股公司中的投资部分。

2.从有效资产的角度：将企业资产范围内的有效资产与对企业整体获利能力无贡献的无效资产进行正确的界定与区分，并对无效资产进行处理（资产剥离或进行单项资产评估）

无形资产为什么有价值？ P210

因为它可以为其控制主题带来额外收益（超额利润或垄断利润）

成新率的概念 P41

综合成新率是指在综合考虑资产的各种损耗后确定的成新率，它反映了资产的现行价值与其全新状态重置价值的比率。

修复费用法（可修复与不可修复一起考虑） P42

修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的修复费用占该资产重置成本的百分比来确定综合成新率。其计算公式为：综合成新率= 1 -（修复费用/重置成本）×100%

预付费用的评估 P286

用加和法评估企业价值时，对涉及到的应收账款评估可以不考虑折现问题，直接以预计可收回金额作为应收帐款评估值。应收帐款评估值= 应收账款账面值 - 已确认的坏账损失 - 预计的坏账损失

最低收费额的理解和计算 P230

最低收费额是由重置成本和机会成本组成，是转让方向受让方收取的仅仅补偿成本的最低转让费。当购买方与转让方共同使用该项无形资产时，重置成本净值由双方根据运用规模、受益范围等分摊。机会成本由购买者补偿。最低收费额的计算公式为：

本无形资产转让的机会成能力运用无形资产的总设计设计能力购买方运用无形资产的重置成本净值最低收费额%100其中机会成本= 无形资产转让的净减收益 + 无形资产再开发的净增费用

关于商誉的概念 P204

商誉是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的回报所形成的价值，这是由于企业所处地理位置的优势，或由于经营效率高、管理基础好、历史悠久、信誉高、人员素质高等多种原因，与同行业企业相比较，该企业的获利能力超过一般企业的获利能力，即可以获得超额利益。

流动资产评估最突出的特点是什么？ P279-P280

流动资产评估的特点包括：1.流动资产评估是单项评估；2.必须选准评估基准时间；3.受企业牵制大，对企业会计核算资料依赖程度高；4.要考虑评估时间和评估成本；5.流动资产的账面价值基本上可以反映其现值。其中最突出的特点是其流动性。

商业票据、应收票据的评估方法 P286

在用加和法评估企业价值时，对应收票据应按票据的本利和作为评估值，其计算公式为：应收票据评估值= 应收票据面值（本金）×（1 + 利息率×时间）（式中的时间是指票据签发日至评估基准日的时间）

在产品的评估 P282

对在产品的评估可采用以下三种方法：1.根据价格变动系数调整原成本确定评估值：在产品评估值= 原合理材料成本 ×（1 + 材料价格变动系数）+ 原合理工资、费用 ×（1 + 工资、费用变动系数）；2.按社会平均消耗定额和现行市价确定评估值：在产品评估值= 在产品实有数量 ×（该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价 + 该工序单件工时定额×正常单位工资、费用）；3.按在产品的完工程度确定评估值：在产品评估值= 产成品重置价值×在产品数量×在产品完工率。

成产品的评估 P283-P285

1.成本法：（1）评估基准日与产成品完工时间接近，且企业会计核算水平较高：产成品评估值= 产成品数量×产成品单位成本×（1 + 成本利润率）；（2）评估基准日与产成品完工时间间隔较长，企业会计核算水平较高：产成品评估值= 产成品×（材料成本比例×材料综合调整系数 + 工资、费用成本比例×工资、费用综合调整系数）×（1 + 成本利润率）；（3）企业的会计核算水平低：产成品评估值=产成品实有数量×（合理材料工艺定额×材料单位现行价格 + 合理工时定额×单位小时合理工资、费用）×（1 + 成本利润率）

2.市场法：产成品评估值= 产成品实有数量×（不含税出厂单价 - 全部税金 - 全部销售费用

- 适当利润）

无形资产里面成本法计算 P226-P230

1.自创无形资产重置成本的计算：无形资产重置成本= 直接成本 + 间接成本 + 资金成本 +

合理利润，现行费用标准）（实耗工时现行价格）（物质资料实际消耗量直接成本。

2.外购无形资产重置成本的估算：（1）市价类比法：进行功能价格的回归分析；（2）物价指数调整法：对于一次性付款的外购无形资产：无形资产重置全价= 无形资产账面原值×价格变动指数；对于分期付款的外购无形资产：

价格变动指数折现率）（每期付款额无形资产重置成本 · ]1[1i-ni，其中n为付款期数。

3.无形资产成新率的估算：（1）使用年限法：%100剩余使用年限已使用年限剩余使用年限成新率；（2）摊销折余法：%100-原应摊销总额已计提摊销额原应摊销总额成新率

4.评估最低收费额——见上述“最低收费额的理解和计算”。5.成本-收益法：

nittRKVC1321r1-1-1）（）β（ββ无形资产评估值，其中C为无形资产研发中的物化劳动消耗，V为无形资产研发中的活劳动消耗，β1为科研人员创造性劳动倍加系数，β2为科研平均风险系数，β3为无形资产损耗率，K为无形资产分成率，Rt为第t年超额收益，n为收益期限，r为折现率。当每年超额收益相等时，），，（）（nr/r11APKRRKnitt

无形资产里面，智力因素较多的评估（劳动倍增系数、风险系数） P227

对于投入智力较多的技术性无形资产，可采用下述公式计算自创无形资产的重置成本：

）（ββ无形资产重置成本r1-121VC，其中C，V，β1，β2定义同上述“成本-收益法”，r为无形资产投资报酬率。

房地产评估中的剩余法 P189-P191

1.剩余法又称假设开发法，其基本思路是在求取待开发房地产价格时，将待开发房地产的预期开发后价值扣除正常的开发费用、税金及正常的开发利润，以倒推算出的剩余值作为待沽房地产价格。

2.剩余法的计算公式为：待开发房地产价值= 开发完成后的房地产价值 - 开发成本 - 资金成本 - 开发商合理利润 - 正常税费，在现实中也可表述为：地价= 预期楼价 - 建筑费 - 专业费用 - 销售费用 - 利息 - 税费 - 利润

3.剩余法主要适用于：（1）待开发的土地的价格评估；（2）待拆迁改造土地的价格评估；（3）未开发完工的房地产

4.采用剩余法评估土地价格的准确性主要取决于三方面：一是正确选择土地的最佳开发形式；二是正确预期和判断土地开发完成后的最终产品销售价格；三是必须注意在评估中应将发生在各个时期的收入或费用统一化为评估基准日的价格。

5.采用剩余法评估房地产价格一般有以下基本步骤：（1）调查和勘查待评估土地的基本情况；（2）选择最佳开发利用方式；（3）估算建设周期；（4）预测卖楼价；（5）估算开发建设总成本费用；（6）估算税费和开发商利润。

复原重置成本与更新重置成本的异同 P34

1.复原重置成本是指采用与被评估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格、和技术等，以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用；更新重置成本是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。

2.更新重置成本与复原重置成本的相同点在于均采用资产的现行价格，不同点在于采用的材料、标准、设计等方面存在差异。一方面，更新重置成本比复原重置成本便宜（∵新技术提高了劳动生产率，采用新技术的资产必要劳动时间减少）；另一方面采用新型设计、材料、工艺制造的资产无论从使用性能，还是从成本耗费方面都会优于旧资产。由此可见，更新重置成本与复原重置成本的差异体现在超额投资成本与超额运营成本两方面。

股票内在价值的概念是什么？

1.股票内在价值即股票未来收益的现值，取决于预期股息收入和市场收益率。

2.用资产评估法评估股票的内在价值，就是把上市公司的全部资产进行评估，扣除公司的全部负债，然后除以总股本得出每股股票价值。如果该股的市场价格小于这个价值，该股票的价值被低估；如果该股的市场价格大于这个价值，该股票的价格被高估。

机器设备评估中的直接成本是什么？ P124

机器设备的直接成本由基础费用和其他费用两部分构成。基础费用是指设备的购置价或建造