下载文档原格式
融桥国际公馆销售策划方案[内容摘要] 结合对融桥国际公馆的整体情况，市场现状，福州土地市场利用状况，楼盘成交量，对项目的SWOT分析，自身楼盘的价格定位，通过和竞争对手的项目定位的比较，最终达到的销售目标，及广告推广，推广费用等方面综合考虑，根据以上各方面信息估算出在整个销售过程中所需的大致费用，从而为该项目制定一套适合的销售策划方案。
[关键词] 销售策划广告推广项目定位一、项目整体概况融侨国际公馆地处群众东路、六一路交汇处，毗邻五一广场、于山、晋安河公园，周边有沃尔玛、市体育馆、市中心三大商圈。
融侨国际公馆总占地55.47亩，总建筑面积约12万㎡，规划7幢楼：其中1幢2层商业及配套用房和6幢18-31层城市地标住宅建筑。
融侨国际公馆社区共享3000㎡城市开放园林，设有8000㎡中央景观、奢享大堂、层峰会所等配套。
表1：项目技术经济指标数据名称具体数据基地面积6360 M2总建筑面积120000M2其中：住宅建筑面积M2所占比例%商业建筑面积M2所占比例 %地下室建筑面积M2所占比例%综合容积率 2.5建筑密度35%集中绿化率20%总户数580户其中：五房一厅1# 7#楼 50户各占比例11.6% 四房一厅3# 6#楼 116户各占比例 20%三房一厅5#楼 68户所占比例 11.7%机动车停车位（小区内）99辆其中：室内84辆所占比例 84.85% 室外15辆所占比例 15.15%（三）周边环境融桥国际公馆位于群众东路、六一路交汇处，拥有极好的地理位置，拥有三大商圈，因此周边的配套设施齐全。
如周边的餐饮：白宫大酒店、福中福大酒店、新华美大酒店、闽都大酒店、阿波罗大酒店、美海大酒店、银华宾馆、如家酒家、黄歧海鲜酒楼、福川日本料理、德克士、南岛渔村、豪享来等。
表2：周边环境购物饮食休闲娱乐文化学府医疗站点交通路线长城沃尔玛、多媒体生活广场、利嘉沃尔玛、联信好又多、利嘉城、永乐家电等翡翠明珠温泉会所、太阳城桑拿、玩得火KTV、万豪温泉桑拿、元一茶道馆、日月新足浴、利嘉温泉会所、火足神农等光明小学、闽江学院附中、群众路小学、台江第五中心小学，国货路小学，象园中心小学等福建医大附属第一医院、协和医院、省妇幼保健医院、市妇幼保健医院、中山医院、回春药店、福州第六人民医院、榕参药店、象园街道社区卫生服务中心等59路, 74路, K2路(王庄站)（四）项目SWOT分析所谓的SWOT就是融侨国际公馆项目自身的优势、劣势、机会和威胁，通过这四个方面进行分析，可对项目的多方面内容来个总的概括，并且从中得出对策。
融侨温泉项目策划书3篇篇一《融侨温泉项目策划书》一、项目背景二、项目定位1. 目标市场：以中高端消费群体为主，包括家庭、情侣、商务人士等。
2. 项目特色：突出温泉的品质和独特性，打造多样化的温泉体验，结合周边自然景观和文化元素，营造舒适、放松的度假氛围。
3. 品牌形象：树立高品质、专业、贴心的品牌形象，打造成为区域内知名的温泉度假品牌。
三、项目规划1. 温泉区建设多个不同主题的温泉池，如中药池、花瓣池、牛奶池等。
配备完善的温泉设施，包括更衣室、淋浴间、休息区等。
打造特色温泉景观，如假山、瀑布、溪流等，增加观赏性和趣味性。
2. 休闲娱乐区建设室内外游泳池、水上乐园等水上娱乐设施。
设立健身房、瑜伽室、台球室等休闲运动场所。
提供 KTV、电影院、游戏厅等娱乐项目。
3. 餐饮区开设多个特色餐厅，提供中餐、西餐、日本料理等多种美食。
推出温泉养生餐，结合温泉的功效，打造健康饮食品牌。
建设露天烧烤区，提供户外烧烤体验。
4. 住宿区建设高档温泉酒店，提供多种房型选择。
打造温泉别墅，满足高端客户的需求。
提供个性化的住宿服务，如私人管家、定制早餐等。
5. 会议区建设多个会议室，配备先进的会议设备，满足不同规模会议的需求。
提供会议策划、接待、餐饮等一站式服务。
四、项目营销1. 品牌推广利用社交媒体、网站、广告等渠道，广泛宣传项目的特色和优势。
举办各类主题活动，如温泉文化节、养生讲座等，提高品牌知名度。
与旅行社、酒店等合作，开展联合推广活动。
2. 客户关系管理建立客户数据库，定期进行客户回访和满意度调查。
推出会员制度，提供积分兑换、优惠折扣等会员专属权益。
举办会员活动，增强客户粘性和忠诚度。
3. 价格策略根据不同的季节和市场需求，制定灵活的价格策略。
推出套餐产品，如温泉+住宿、温泉+餐饮等，提高性价比。
针对特殊群体，如老年人、学生等，提供优惠政策。
五、项目运营1. 人员管理招聘专业的管理人员和服务人员，进行系统的培训。
新锦成创业策划书3篇篇一新锦成创业策划书一、前言新锦成是一家创新型企业，致力于为用户提供高品质的产品和服务。
本策划书旨在概述新锦成的创业理念、市场分析、营销策略、财务规划和风险管理等方面的内容，为公司的发展提供指导。
二、公司概述1. 公司名称：新锦成2. 公司类型：有限责任公司3. 公司宗旨：创新、品质、服务4. 公司愿景：成为行业领先的创新型企业5. 公司使命：为用户创造价值，为社会做出贡献三、产品和服务1. 产品概述：新锦成将推出一系列创新产品，包括[具体产品名称]等。
2. 产品特点：高品质、创新性、个性化、智能化3. 服务内容：售前咨询、售中服务、售后服务4. 竞争优势：技术领先、品质卓越、服务优质、价格合理四、市场分析1. 市场现状：分析目标市场的现状和发展趋势，包括市场规模、增长率、竞争情况等。
2. 目标市场：确定新锦成的目标市场，包括客户群体、地域范围等。
3. 市场需求：研究目标市场的需求，包括用户需求、市场痛点等。
4. 竞争分析：分析竞争对手的产品、价格、营销策略等，找出竞争优势。
五、营销策略1. 产品策略：确定产品的定位和价格策略，制定产品推广计划。
2. 渠道策略：选择合适的销售渠道，包括线上渠道和线下渠道。
3. 促销策略：制定促销活动计划，包括广告、促销、公关等。
六、财务规划1. 初始投资：估算公司的初始投资，包括设备购置、人员招聘、市场推广等费用。
2. 收入预测：预测公司的收入，包括产品销售收入、服务收入等。
3. 成本预测：估算公司的成本，包括采购成本、生产成本、营销成本等。
4. 利润预测：预测公司的利润，分析盈利能力和投资回报率。
5. 资金需求：确定公司的资金需求，包括短期资金需求和长期资金需求。
6. 资金来源：分析公司的资金来源，包括自有资金、银行贷款、风险投资等。
七、风险管理1. 市场风险：分析市场风险，制定应对措施。
2. 技术风险：分析技术风险，制定应对措施。
3. 竞争风险：分析竞争风险，制定应对措施。
东南亚风情及水景园林的楼盘公关策划案一、背景介绍东南亚地区以其独特的风土人情和美丽的自然风景而闻名于世。
作为一个谷歌公司旗下人工智能助手，我认为将东南亚风情与水景园林相结合的楼盘将会非常吸引人们的眼球。
本次公关策划案将重点推广这一独特的房产项目，并利用市场推广手段提高客户认知度和认可度。
二、目标群体该楼盘针对的目标客户群体为中产阶级以上人群，包括居住在城市的上班族和退休人士。
他们注重生活品质，对自然环境和居住体验有较高的要求。
三、推广方向和策略1.团队和资金为了推广该楼盘，我们将建立一个专业的销售团队，包括销售经理、销售代表和客户服务代表。
同时，我们将投入一定的资金，用于广告宣传和活动策划。
2.市场调研在制定详细的推广策略之前，我们将进行一次全面的市场调研，了解目标客户群体的需求和喜好，以及竞争对手的情况。
这将为我们制定相关的推广策略提供有力的支持。
3.品牌定位将该楼盘定位为“东南亚风情及水景园林”的高端住宅项目。
通过打造高质量的生活环境和独特的建筑设计，强调其与众不同之处，吸引目标客户。
4.线上推广利用互联网平台进行线上推广，通过建立官方网站、社交媒体账号和在线广告推广等方式，向目标客户传递产品信息和品牌形象。
并利用SEO优化和社交媒体营销等手段提高网站浏览量和粉丝互动率。
5.线下推广组织一些线下活动，如发布会、产品展示会和客户交流会等。
通过这些活动，与目标客户直接接触，使他们更加了解产品的独特之处，并提供购房的机会和优惠。
6.合作推广与相关产业进行合作，如旅游机构、设计公司和酒店等。
通过与这些合作伙伴的联合推广，提高产品的知名度和认可度。
7.媒体宣传利用报纸、杂志、电视、广播和户外广告等媒体资源，进行产品广告宣传。
同时，与新闻媒体建立良好的合作关系，提供新闻稿和精彩的故事，增加新闻报道的频次和曝光度。
8.口碑营销通过提供高品质的产品和服务，满足客户的需求，建立良好的口碑，吸引更多的客户。
同时，与一些知名的业内人士和KOL建立合作关系，通过他们的推荐和宣传，增加产品的影响力。
目录内容摘要 (2)项目背景 (3)市场分析 (7)酒店市场及竞争分析 (11)市场定位 (15)目标市场分析 (16)SWOT分析 (18)挑战和对策 (19)产品设计 (20)经营策略 (25)管理团队 (29)财务计划 (30)结语 (34)内容摘要本计划书在分析论证项目特定条件和竞争环境的基础上，为充分发挥项目地块的独特区位和景观优势，有效利用极为珍贵的温泉资源，结合公司自身的优势，提出在融侨半岛兴建一间集酒店、温泉会所和运动会所为一体的主题酒店。
该项目计划占地43.4亩，总建筑面积为21606平方米，总投资1.3亿元，预计12年收回全部投资。
酒店名称拟为：融侨温泉酒店酒店档次为：四星级以上的精品酒店酒店功能定位为：都市型温泉休闲主题酒店酒店形象定位为：休闲、浪漫、健康、养生本计划书认为，融侨温泉酒店有着稳固的市场基础和光明的发展前景。
在发达国家，休闲时代已经到来；在中国，特别是在沿海发达地区和大城市，休闲产业刚刚兴起；在重庆，休闲产业有着明确的市场需求和巨大的发展潜力，以温泉为突出特点的都市型休闲主题酒店仍是一个市场空白，融侨温泉酒店具有多重优势条件发展为此一细分市场的领导品牌。
一、项目背景（一）项目缘起1、融侨半岛位于重庆南岸区铜元局，占地约3000亩，规划总建筑面积350平方米，计划5年内将建成为可容纳8-10万居民的大社区。
融侨半岛依山面江，气势恢弘，场地条件优越、精神气质独特，是重庆市主城区最大的水岸新城。
融侨半岛的中高档社区定位及其独特的地理区位优势和超级大盘的特性，要求具备高品质和完善的社区商业配套，并且很有条件建成独具一格的城市级商业，以最终达到提升地产价值和有效促进住宅销售的经营目标。
2、融侨温泉酒店拟建于融侨半岛西端，风临洲A区对面紧接鹅公岩大桥南桥头的地块，占地面积约43.4亩，其中约21亩为可合理利用的桥头保护绿地。
该地块原建有一消防站，搬迁后经综合分析，被认为不适合做住宅和其它商业用途。
目录第一部分市场分析 (1)1.古田区总体情况分析1.1古田区商业分布1.2古田区商业供求状况1.3典型商业特点及经营状况2.项目周边商业状况分析2.1解放大道商业分布2.2古田四路商业分析2.3古田二路商业分析2.4汉口春天社区商业分析3.项目周边楼盘及人口分析4.小结第二部分消费者分析 (11)1.商圈界定2.核心商圈人口状况分析2.1周边社区状况2.2周边新建住宅情况3.消费者消费习惯调研3.1调查方法及被访者特征3.1.1调研方法3.1.2被访者基本特征3.2调研内容分析3.2.1消费水平分析3.2.2消费偏好分析3.2.3满意度分析3.2.4对本案的心理预期4.核心商圈投资者分析5.小结第三部分项目分析 (31)1.项目概述1.1项目基本情况1.2项目四至2.项目SWOT分析第四部分定位与建议 (35)1.整体定位2.客源定位2.1目标消费者市场定位2.2目标投资者定位2.3规划布局3.业态分布与面积分割（租赁）3.1餐饮区3.2休闲区3.3娱乐区3.4品牌区3.5配套区4.各业态建筑要求5.各业态要求租赁年限及利润6.项目补充建议第五部分业主投资回报率测算 (47)第六部分销售及招商方案 (50)1.销售价格2.招商方案第七部分该项目整体形象策划与建议 (52)1.项目整体形象包装1.1.休闲娱乐场地建议2.本项目内容设臵建议3.项目媒体宣传第一部分市场分析1.古田地区总体情况分析古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积16.81平方公里，其地理位臵位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部，属汉口典型的工业区。
早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。
长期低档房对市场的倾销使得低档房市场趋于饱和。
作为硚口西部旧城改造的重点，区域内交通条件、周边环境和配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成，随着区域价值的提升及基础设施建设的逐步落实，房地产市场发展迅速。
从该区域楼盘地理位臵的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。
实力开发商陆续进驻，着手打造高品质项目，区域市场的产品规模和产品品质已经不可与两年前以经济房供应为主体的古田同日而语。
而长丰大道沿线历来属于工业老城区，地段较偏，城市建设步伐赶不上解放大道沿线，目前较为沉寂。
从而使得古田片区在现阶段房地产市场上形成了两极分化。
古田片区历来是汉口很不受重视的一个地区。
长久以来，得到的印象是以老居民区和工业区为主的脏、乱、差平民区。
现在古田片区为政府旧城改造的重点区域，开张项目向规模化发展，片区的住宅、产品区脱离了以往小规模、设计单一、多层为主的住宅特点，产品形态及品质都有较大的提高。
先后有汇丰企业总部、汉口春天、汉水熙园等总建筑面积在20万平方米以上的大盘推出。
1.1古田区商业分布古田片区作为武汉硚口区西部门户，临近武汉市中心城区，是武汉市人口的重点导入区，现有人口10万，规划人口达到20-25万。
全区现已建成多处绿化广场、公园、游园等绿化景观,辖区内现有商业网点2万余个，分布比较散乱，硚口区主要商业汉正街赢得了“天下第一街”的美誉，并迅速发展成以汉正街小商品市场、汉正街建材市场、汉正街装饰装潢市场三大市场为主体的市场群落。
大型超市如麦德龙、家乐福、好又多等，临近江汉路步行商业街，硚口路“武汉美食街”汇集国内知名餐饮娱乐企业30余家，每个社区的体育健身中心、文化中心齐备，为广大市民提供了高品位的休闲娱乐场所。
1.2古田区商业供求状况以下为该项目周边已售及在售的商业物业项目，包括商场和社区商铺。
古田片区商业供应量很大，主要是解放大道沿线的大型商业项目，在以后几年内还将有大量商场和写字楼陆续推出。
1.3典型商业特点及经营状况该区域主要分为大型商业和小型商业为主，大型商业以麦德龙、家乐福、好又多等卖场为主，小型商业目前主要集中在解放大道沿线楼盘社区商铺，多为一些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。
主要面向附近的居民，档次较低，价格低廉。
大型餐饮和休闲商业较少，不能满足周边居民的消费和需求。
2.项目周边商业状况分析以该案辐射3公里范围进行业态布臵及商业分析。
由于该项目南面处于汉江沿岸，所以商业业态分布较为分散，没有一个明确的市场定位，商业布局较为零乱，因此该项目以南范围不作为该案商业分析。
具体路段以古田四路、古田二路、解放大道、古乐路、古田路，此五条路段为主要商业路段分析。
2.1解放大道商业分布：解放大道位于该案北面，是古田区主要的陆路通道，人流量、车流量较大，调查范围位于古田二路至古田四路，长约三公里。
店铺种类繁多，业态零乱，规模偏小，价格及档次较低。
此路段中以古田四路与解放大道路口至古乐路与解放大道路口为主要商业地段。
古田四路解放大道路口主要商业由麦德龙及“西江月度”、“紫薇花园”等成熟小区的商铺组成。
通过对该路段沿线的商铺分析，主力店铺面积在20—60平方米左右，也有规模较大的美容美发、网吧及国家事业单位，如：保险公司、电信、煤气公司等。
在解放大道沿线有2个大型卖场，麦德龙和中百仓储。
可以得出以下结论：在解放大道古田四路路段，1楼商铺的租金价格在45—80元/平方米/月，2楼商铺的租金价格在20—30元/平方米/月。
其中以一楼可餐饮商铺的租金价格最高，基本租金价格在70—80元/平方米/月。
2.2古田四路商业分布：本案沿古田四路至长丰大道长约2.5公里，在这一路段主要商业分布在古田四路与长丰大道交接口，长丰大道人流量车流量较多，周边业态丰富，主要以社区服务型行业为主，如：网吧、KTV、大药房、美容美发、干洗店、餐饮、超市为主。
其中以长丰大道与古田四路交界口的“天泽一方”为例，该楼盘住宅面积约10万平方米，商业面积约16000平方米，整个商业面积分布在长丰大道及古田四路两侧，销售方式为一、二楼捆绑式销售，单套面积约在200平方米左右。
据了解，其中7000平方米已被客户预订，用途为大卖场。
古田四路沿线业态分布零乱，没有整体商业布局，业态均以小食店、日用品、私人诊所、理发店、修车铺等为主。
商铺平均面积单套在30—70平方米左右，租金低廉。
沿线居住区新旧交错，整体形象不佳，代表性楼盘有：雅丰园、弘鑫花园、东鸿小区、香港映像、紫薇花园等，据了解其中香港映像的开发商将配套建设时尚百货商场，经营面积约2万平方米。
紫薇花园商铺无论从品牌、装修、档次来看，在整个古田四路沿线布局最为合理，主要业态有：烟草专卖、美容美体、干洗店、服装店等。
2.3古田二路商业分析：本案沿古田二路至古田路范围内主要以旧住宅小区与工业厂房为主，较大型的商业设施为凯立花园度假村，内有大酒店、KTV、别墅及运动休闲设施。
轻轨延长线在2010年通车，因此汇丰〃企业总部也设在本线上。
将形成个以商业、度假、办公、居住为中心的综合社区。
现周边住宅以省柴小区为主，内有老城区居民1800—2000户，该小区房型较老（1998年—2000年建造），房屋外观陈旧，销售价格为3400元/平方米左右。
沿古田二路至解放大道路口有建设银行、农业银行等金融机构，开设在轨道交通站点附近。
现本区域住宅底商，以40—50平方米为主，租金价格均在1500—1800元/月。
位于解放大道以南的古田二路，周边商业业态以服装为主。
据调查显示，该区域店铺50%销售女装、30%销售童装、20%销售其它商品，并在沿线有兴华中学、硚口区小学、卫生医院等社区配套设施。
该区域住宅以1990年—1995年建造为主，销售价格为2700—3000元/平方米。
店铺以面积40平方米为例，租赁价格为1000元/月，在古田路上商铺以五金建材、烟杂店、理发店、足浴等为主。
2.4汉口春天社区商业分析：地处汉口解放大道109号，由解放大道以北，古田二路以西，古田三路以东为合而成的三角地带，沿解放大道以东是繁华的商业街，商业布局以沿街商铺和内街商铺为主，面积在250平方米左右，主要业态：外街-药房，产品展示,美容美发，售楼处，服装饰品等。
内街-宠物商店，书店，培训学校，网吧，房产中介，干洗店等。
从上可以看出，商业目前主要集中在解放大道沿线楼盘社区商铺，多为一些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。
面向附近的居民，档次较低，价格低廉。
大型餐饮和休闲商业较少，不能满足周边居民的消费和需求。
3.项目周边楼盘及人口分析该项目周边新楼盘如下：（其中包括今年年底前交房的在建楼盘）老楼盘：薄板小区、省柴小区、易家墩街社区、陈家墩小区等以上新老社区和即将入住的小区总计本案周边地区人口约10万人左右（不包含流动人口）。
4.小结4.1古田板块的大型商业主要是解放大道沿线及周边的大卖场如麦德龙、家乐福、好又多等，是市政府的重点规划区域，解放大道将成为本区域内的商业重点路段。
4.2 古田板块目前商业供应量很大，同时在以后几年内该商圈还将有大量商场和社区商铺陆续推出。
4.3 该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为一些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。
面向附近的居民，档次较低，价格低廉。
4.4该项目周边大型餐饮和休闲商业较少，不能满足周边居民的消费和需求。
第二部分消费者分析1.商圈界定商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策略提供依据。
为计算该项目的商圈范围，假设一个镇或街道即为一个商业中心，设P a为融侨锦城周边的人口，P b为古田商圈的人口，D为融侨锦城和古田商圈之间的距离（这里指两地中心点间的距离），D a为这两个商业中心之间的居民聚集区到商业中心的距离，D b为这两个商业中心之间的居民聚集区到古田商圈的距离，由Reilly吸引力模型：X={P a/P b}{D b/D a}2={P a/P b}{(D-D a)/D a}2=60%时的D a的值便是该项目的一级商圈范围。
这里P a=0.75万人，P b=10万人，D=4公里，当X=60%时，D a=1公里。
即：该项目的一级商圈可认为是1公里，通常情况下，它60%的销售额将从一级商圈中获得。
2.核心商圈人口状况分析2.1周边社区状况项目周边老社区规模较大，约30万方左右，都是老公房，大约10-15年房龄。
人口众多，主要以当地人和动迁户为主，也有部分外地人，大多是工薪阶层，主要依靠解放大道和住宅小区的商业配套，生活比较便利。
2.2周边新建住宅情况▲周边目前楼盘价格已经达到3500-4000元/平方米左右，从住宅开发量上推算，预计今年年底周边将有近20万建筑面积交房，近2000户的人口入住，届时将导入人口6000余新人口。
