项目周边住宅市场分析及价格预测

1.1 项目周边住宅市场分析及价格预测1.1.1 项目周边住宅项目价格分析1．中冶祥腾宝月花园✧项目概况中冶祥腾宝月花园项目位于上海市宝山区月罗公路与蕰川路交汇处，处于宝山区新建规划月浦新城的中心位置，周边交通便捷，配套设施完善。

小区总建筑面积近10万平方，基本为小高层，共有905套，由12幢14层小高层住宅及沿街商铺和地下车库组成。

小区外墙底部为石材，上层为面砖，整体是淡雅简约风格。

中冶祥腾宝月花园目前配套都在规划阶段，周边还都是荒地；地处宝山月浦，距离市中心比较远；邻近蕴川路，车流量较大，高峰时期堵车严重。

项目东边宝钢的项目对环境有一定影响。

✧项目周边交通中冶祥腾宝月花园位于宝山月浦，月浦镇地处上海北翼，东临长江入海口，南接宝山西城区，西连罗店中心镇，北与宝山工业园区相邻。

月浦镇交通条件优越。

陆上交通四通八达：上海市郊区环线接连接沪杭、沪宁等高速公路；蕴川路、江杨北路连接横贯镇区，并直通市区，地铁一号线、轻轨明珠三号线在镇区设站。

整个月浦板块土地空置率比较高，地产开发前景很好。

轨交1号富锦路站、3号线江杨北路站、公交172、彭石线、彭泾线、永罗线、淞罗线等。

近期内区域内的彭石线和彭泾线分别改为宝山6路和宝山14路。

本项目周边地铁有：1号线（莘庄）；3号线（江杨北路）；公交线路：172、彭石线、彭泾线、永罗线、淞罗线等；高速公路：蕴川路、江杨北路。

✧项目周边配套教育：同达小学、乐业小学、月浦中学、月浦实验学校、松浦高级中学博爱幼儿园、太阳花幼儿园、月浦八村幼儿园、贝贝幼儿园；医院：中冶医院、月浦地段医院、一德大药房、民心平价大药房；银行：工商银行、建设银行；其他：世纪联华、吉买盛、农工商、家得利、金悦生活广场、超级生活广场、月浦购物步行街。

✧价格趋势2．万业紫辰苑项目概况万业紫辰苑北至绿龙路，南至湄浦河，西起杨泰路，东至江杨北路。

南侧是风景绝佳的白沙公园。

项目周边交通便捷，两条城市轨道线（地铁一号线和三号线）和多条城市公交线路构筑成万业紫辰苑交通网络，生活无忧。

万业紫辰苑紧邻白沙公园，公园内植被丰茂、景观多元。

整个公园围绕中心近四万平米的自然湖泊分为东、西、北三大区域，公园的西区是可专供万业紫辰苑生活活动的板块，多处户外标准篮球场和网球场。

万业紫辰苑整个小区整体绿化率达到40%，集中绿化率15%。

万业紫辰苑总建筑面积420000平方米。

地块全区现在分三期开发。

一期由小高层、高层公寓、花园洋房组成。

万业紫辰苑通过人车分流式组团管理，营造亲切、舒适、便利、安全的优越人居环境。

在建筑建造的工艺中，万业紫辰苑也将“生态环保”的科技理念贯彻始终，从环保建材的使用到建筑的节能运用，万业紫辰苑的每一栋建筑都通过了52项严苛的环保科技标准，道道审视，力求完美。

万业紫辰苑建筑外立面设计为现代式，简约大方。

外立面材质优良，采用干挂石材、真石漆等相结合的处理方式。

小区整体色调冷暖结合，高雅大方。

项目的外墙、门窗、楼宇大堂以及全装修房，均选用高品质、优良品牌的材料及规格。

万业紫辰苑小区会所建筑面积约5000平方米。

主要以健身功能为主，设有室内标准恒温游泳池、羽毛球场、健身房等“华邦〃锦绣华府”是华泰集团在六安倾情打造的新都市主义高尚社区，是六安市城南新区目前规模最大、起点最高、最具升值潜力的楼盘。

✧价格趋势1.1.2 项目周边商业项目价格分析1．万科四季花城商铺✧项目概况万科四季花城商铺位于住宅区万科四季花城内，万科四季花城是万科公司全力打造的全国品牌系列项目之一，小区占地30多公顷，50万平方米的超大规模社区，超过10000名常住人口，4000户家庭的消费人群，超越6年的经营和开发，拥有3200平米左右的现代会所，四季食堂、超市、健身设施一应俱全，社区醇熟。

万科四季花城商铺附近有楼盘海尚名城，保集欧郡，东方丽都，同盛嘉园等大中小型社区，入住率增多，人气上升。

另江杨北路与友谊路交叉口的钢铁物流中心办公楼（钢领）多数公司的入住办公，为形成强大的消费群体和商业氛围提供了条件。

万科四季花城商铺位于万科四季花城中心地段，是小区及周边居民群体消费聚集地，巨献建面94-190平成熟旺铺，现房发售，有70年产权。

✧项目周边配套学校：中山大学附属四季花城外国语学校商场：宏城超市医院：广州医学院荔湾医院银行：中国银行其他：伴山会所，湖畔会所，运动会所✧项目周边交通本项目位于宝山新城西区，毗邻轨道交通一号线、三号线、逸仙路高架和南北高架，交通便捷。

轨道交通：轨道交通1、3号线；公共交通：公交：705路宝山2路宝山8路宝山15路, 宝山5路, 彭南线, 淞杨线淞马线淞安线等；✧价格趋势2．泰富商业广场项目概况泰富商业广场，又名泰富商业广场(餐饮娱乐步行街)，项目位于宝山区杨行镇水产路2399号（杨泰路口），由上海友民房地产开发公司投资兴建，项目占地面积8357平米，建筑面积27598平方米，项目规划一、二、三层为商铺，其中一层45间，二层14间，三层14间，四至六层为酒店式公寓共55间，七至十层为办公写字楼42间，其中七层13间，八层13间，九层13间，十层3间，项目可售单位共计170个，地下为5300平米为停车场。

泰富商业广场(餐饮娱乐步行街) 位于宝山区政府规划的宝山西城区核心区域杨行镇，未来的商业中心水产路上，项目对面是大型社区康桥水都，西边是正在建设的宝山西城区商业中心和酒店、办公、商业综合项目金工科技园。

泰富商业广场(餐饮娱乐步行街) 一、二、三层定位为餐饮、娱乐、休闲一站式商业中心，四至六层为酒店式公寓，七至十层为办公写字楼。

泰富商业广场将弥补杨行区域商业项目、写字楼缺乏的现状，将成为宝山西城区新的商业中心。

✧项目周边配套东南西均为大型住宅区，北靠银行、邮局、派出所、工商、医院、西城区开发中心等。

西边是正在建设的宝山西城区商业中心和酒店、办公、商业综合项目金工科技园。

商场：北上海－百联东方商厦、美仑家居商城。

邮局：杨行邮政局银行：农业银行、工商银行、上海银行学校：济光学院✧项目周边交通项目位于宝山区杨行镇水产路2399号（杨泰路口），交通较为便捷。

轨道交通：轨交：1号线/共富新村站、宝安公路站，3号线/水产路站。

公交：宝山7路、宝山8路、宝山2路、宝山1路等。

✧价格趋势1.1.3 项目周边办公楼项目价格分析1．东智商务广场✧项目概况东智商务广场项目地处宝山杨行板块、友谊路1506号，规划时就定为集中式的产业聚集型的办公族群，规划结合周边几个商务群，形成一个集钢铁，物流，贸易，高新技术为一体的综合型理想的写字楼。

东智商务广场整层面积为1200平米左右，适合做企业总部，面积从54㎡到135㎡，主力面积90平米，适合中小型企业。

层高3.9米，270度弧形窗设计，纵览胜景；配备麦克维尔空调，新风系统，移动4G网络覆盖，全速推进企业前行；4部品牌电梯构建垂直交通网络，品牌物业。

✧项目周边配套社区：友谊家园，保集欧郡商圈：沃尔玛超市，联华超市，华联超市银行：建行，农商行邮局：杨行邮政支局其他：杨行派出所✧项目周边交通本项目附近交通：轨道交通：临近1号线友谊西路站，3号线友谊路站；公交：711路、宝山2线、宝山7线、淞罗专线、116高架路、508路、永罗线、849路、祁宝线、848路等。

✧价格趋势2．世华国际广场✧项目概况世华国际广场地处西城区宝山杨行镇中心，紧邻1号线共富新村站和宝安公路站，拥有两个站点交通条件。

处于宝山西城区的中心商业区域，属于宝山区大力发展的外包服务产业带，具备良好的产业发展基础。

世华国际广场项目拥有国际品牌四星级酒店，高品质商务办公，沃尔玛超市，商业结构相互配套，完善与丰富整个商务区的服务功能，形成集休闲，娱乐，餐饮，文化，办公，酒店与一体的城市新兴综合体广场。

世华国际广场所处的杨行地区作为宝山西城的核心居住区。

区域内有北上海广场，济光学院，双城路美食街等，商业配套一应俱全。

✧项目周边配套商场:卜蜂莲花、沃尔玛、北上海广场酒店:四星级酒店银行:中国银行、中国工商银行、中国农业银行、农工商业银行中小学：济光学院，杨泰小学，华东师范大学附属杨行小学，杨行中心小学综合商场：北上海商业广场幼稚园：杨行中心幼儿园银行：中国银行，工商银行，农商行，农业银行医院：市一医院宝山分院✧项目周边交通世华国际广场周边交通网络发达，紧邻1号线共富新村站和宝安公路站；共和新路高架串联起中环、内环，高架快速干道迅速切换城市繁华，仅约10公里直达人民广场，南京路商务商业中心。

轨道交通：1号线/共富新村站。

公交：宝山2路泰和路蕰川路。

✧价格趋势1.1.4 项目价格预测根据以上项目周边住宅项目价格情况，运用市场比较法，对本项目住宅价格进行预测，主要在以下方面做综合考虑：✧区域交通本项目所在区域临近华邦〃锦绣华府、御景龙湖山庄、盛唐〃香格里拉花园莲香苑，处于同一供求范围内的类似楼盘，区域交通环境相近，而明都阳光水岸楼盘则优于本项目。

✧商服配套随着项目的推进，佛子岭路中心区城市设计逐渐完善，本项目周围均有规划商业娱乐、行政办公用地，然后就目前情况看，华邦〃锦绣华府、御景龙湖山庄、盛唐〃香格里拉花园莲香苑周围临近区域商服配套不尽完善。

因此，本项目未来的商服配套将优于以上三个项目，与明都阳光水岸不相伯仲。

✧市场预期根据今年会议的指导方针“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”，因此需要重点加强中小城市和小城镇建设，此前中央经济工作会议还提出“把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。

”这一政策的实施对于三四线城市而言是利好消息，有利于加快三四线城市的建设。

不仅房价可能会有一定的涨幅，从长期来看，侧重开发这些城市的房地产企业也会有比较好的收益。

根据上述分析，综合考虑各因素，确定该地块建成后，2012年开始预售，2012年至2014年销售期间，初步预计：多层销售价格定位在4200~4600元/平方米左右；小高层销售价格定位在3900~4300元/平方米左右。