商业综合体营销策划纲要

商业综合体营销策划纲要

1.0 整体概况及以后规划

1.1 都市概况

（1）区位

（2）历史

（3）产业进展状况

（4）交通

（5）经济圈概况

（6）行政区划

1.2 宏观经济

1.2.1 人口情形

（1）总人口、户籍人口的状况与变化趋势推测

（2）与其它都市人口的比较

1.2.2 GDP情形

（1）GDP的增长状况与趋势，与其它类比都市比较（2）人均GDP的变化，与其它类比都市比较

1.2.3 固定资产投资情形

（1）投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析（2）与其它都市对比

1.2.4 外资利用情形

（1）外资投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析（2）与其它都市对比

1.2.5 人均可支配收入情形

（1）人均可支配收入与增长率的变化

（2）与其它都市对比

1.2.6 人均消费性支出情形

（1）人均消费性支出与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它都市对比

1.2.7 社会消费品零售总额情形

（1）社会消费品零售总额与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它都市对比

1.2.8 人均消费支出构成情形

（1）消费支出构成

（2）与其它都市对比

1.2.9 旅行进展情形

（1）国际、国内游客数量与变化率

（2）各类游客的来源地构成

1.3 都市规划

（1）区域都市规划

（2）市区都市规划

（3）交通规划

（4）商业规划

1.4 其他阻碍因素

1.4.1 区域性政策

1.4.2 2008年奥运会

1.4.3 人民币升值

1.5 小结

2.0地块分析

2.1地理位置

（1）地块在都市的区位

（2）四至范畴

（3）周边交通

（4）与要紧商业、交通、文化设施的距离

2.2地块差不多情形

（1）规划指标与用途

（2）可视性

2.3地块周边土地用途

2.4区域交通条件

（1）道路交通分析

（2）停车位

（3）地铁

（4）公交线路

2.5项目优劣势分析

3.0商业市场

3.1商业供应

（1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街）

（2）人均商业面积

3.2商圈分布

（1）各商圈区位、面积、特点综述

（2）各商圈的商业档次、业态、现状分析、现存和今后的商业项目以及以后趋势分析

3.3沈阳要紧一、二线品牌分布

3.4本项目以后面临的要紧竞争项目

3.5商业价格

（1）各种业态的扣点率

（2）售价、租金水平

3.6经营情形

（1）商场名称、建筑面积、经营面积、坪效

（2）一二线、时尚品牌经营面积、营业额、位置

（3）整体市场结论

4.0写字楼市场

4.1整体市场

（1）商圈分布

（2）整体供应与走势分析

（3）产品特点（甲级、乙级、商务公寓），软硬件配置

（4）各商圈竞争项目的

（5）售价与租金分析

（6）需求情形（入住率、产品要求）

（7）以后市场进展展望

（8）整体市场结论

4.2 区域市场

（1）区域供应情形

（2）租金与价格

（3）需求情形（各行业客户需求）

（4）代表项目深度访谈

（5）成功类似案例考察（差不多情形、硬件设施、经营情形、客户分析、优劣势分析、参考与借鉴）

（6）市场结论

5.0 酒店市场

5.1 整体市场（五星、四星）

（1）高档酒店现有供应

（2）高档酒店分布

（3）高档酒店价格

（4）高档酒店需求情形

1）入住率情形

2）现有项目深度访谈（对本地酒店市场的看法以及对本项目的建议）（5）以后供给

5.2 区域市场

（1）区域供应（现存和以后）

（2）价格与需求

（3）酒店市场结论

（4）成功案例分析

6.0 公寓市场

6.1 整体市场

（1）公寓市场概述（公寓与住宅区不、服务式公寓与商住两用公寓及高档公寓的区不、当地公寓市场进展史

（2）目前供应情形（区域分布特点、各种公寓比例和客户特点）

（3）租金与使用者特点

（4）售价与购买者特点

（5）需求情形（销售与入住率、深度访谈）

（6）以后进展趋势

6.2 区域市场

（1）区域研究范畴

（2）现有与以后供应情形

（3）区域供应进展情形

（4）区域售价与租金情形

（5）需求情形（销售和入住率）

（6）以后进展趋势

6.3 公寓部分小结

6.4 案例分析与总结

7.0 需求分析

7.1 零售商访谈

（1）访谈目的

（2）受访零售商差不多情形

（3）访谈差不多信息总体统计（类型分布、进驻意向、）

（4）各业态选址偏好、目标客群及其年龄段

（5）租金及租赁条件总体统计

（6）工程技术条件要求