房地产开发“五证”办理流程

第1篇

一、引言

在我国，房地产交易市场一直备受关注。为了保障房地产交易的安全和合法性，我国政府制定了一系列法律法规，其中“五证”便是其中之一。所谓“五证”，是指房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和房屋销售许可证。本文将从五证的定义、法律规定、办理流程等方面进行详细阐述。

二、五证的定义

1. 房屋所有权证：房屋所有权证是证明房屋所有权归属的法定凭证，是房地产交易的基础。

2. 建设用地规划许可证：建设用地规划许可证是证明建设用地合法性的法定凭证，是房地产开发的前提。

3. 建设工程规划许可证：建设工程规划许可证是证明建设工程合法性的法定凭证，是房屋建设的依据。

4. 建筑工程施工许可证：建筑工程施工许可证是证明建筑工程施工合法性的法定凭证，是房屋建设过程中的重要环节。

5. 房屋销售许可证：房屋销售许可证是证明房屋销售合法性的法定凭证，是房地产开发企业销售房屋的必备条件。

三、五证的法律规定

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国房地产市场的根本大法，其中对五证的法律规定如下：

（1）第二十一条规定：“房地产开发企业应当依法取得建设用地使用权、规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销售许可证等证书，方可进行房地产开发。”

（2）第三十三条规定：“房地产交易应当依法办理房屋所有权转移登记、房屋抵押登记、房屋租赁登记等手续。”

2. 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国土地管理法》对建设用地规划许可证的法律规定如下：

（1）第四十一条规定：“土地利用总体规划应当符合国家、省、自治区、直辖市、设区的市、自治州和县、自治县、不设区的市、市辖区土地利用总体规划的要求。”

（2）第四十二条规定：“土地利用总体规划应当明确各类土地的用途、布局、规模和界限。”

3. 《中华人民共和国城乡规划法》

《中华人民共和国城乡规划法》对建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的法律规定如下：

房地产五证的办理流程

房地产报建所需办理的五证:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》与《商品房预售许可证》

《建设用地规划许可证》

业务名称:项目建设用地规划许可证核发

一、申办《建设用地规划许可证》的范围

1、 新建、迁建建设项目需要使用土地的;

2、 原址改建、扩建建设项目需要使用本单位以外土地的(含拆迁房屋);

3、 需要改变本单位土地使用性质的建设项目。

二、需要提供的材料

1、 按要求填写好的《建设用地规划许可证申请表》(申请表在市政务中心办证大厅索取或在附件中下载);

2、 有关部门批准的建设项目可行性研究报告或其她有关项目计划的批准文件1份;

3、 核放规划要素的现状地形图4份(1:500或1:1000,含电子文件);

4、 《建设用地规划综合技术论证报告》1份;

5、 若属拍卖方式取得土地使用权的,需附送载明经城市规划行政主管部门确认规划设计条件的土地使用权出让合同及附件1分(复印件);

6、 其她必要的文件及图纸等。

注:以上材料中的复印件需要带证件原件进行核对。

《建设工程规划许可证》

一、建筑工程类

设计条件审批

⑴申报材料

①申请报告

②法人委托书及经办人身份证复印件;

③填写《建设工程项目规划设计条件申请表》

④《土地证》及附图复印件,若为新征土地未办好土地证,须提交《建设用地规划许可证》及附图与《建设用地批准书》及附图的复印件;

⑤拟建设地块附路网的地形图一份(1:500或1:1000,在市规划局一楼城规地理信息中心购买,咨询电话5700351); 房地产五证的办理流程

⑥市规划局审定的总平面规划图复印件(新征地的建设单位、学校与有市规划审定总平面的单位都需备送);

⑦特殊项目:根据要求需提供消防、卫生、环保、相邻单位、相邻住户等意见。

在说五证之前，我们先来了解一下这个土地是怎么回事：土地国有，中国没有私有土地，土地所有权，都是政府手中。而任何单位或个人，只拥有使用权，曰“国有土地使用权”。当地方政府拟对一块土地进行商业开发的时候，国土局先组卷，报省一级政府审批，即：建设用地征转指标审批，为土地变性，变为住宅或商业用地。???

土地征转变性手续完成后，开始进行“招拍挂”。

招——招标，发布广告，告诉土地开发单位，这儿卖地了，有想来的快来报名吧！

拍——进行拍卖。有多家报名竞争的，进行竞标，出高价者得。

挂——挂牌出让。谁家摘牌块土地，国土局会进行公示。?

进行土地招拍挂之后，就让我们一起来看看所谓的“五证”办理流程！

第一证：《建设用地规划许可证》

摘牌人（以下称开发公司）缴纳的保证金转让为土地出让金。开发公司到财政局缴纳土地契税后，凭招拍挂确认书、土地出让金票据、契税票据，至国土局即时办理《建设用地规划许可证》——这是“五证”中的“第一证”，如果没有这一证，是无法办理《国有土地使用权证》的。 注：《建设用地规划许可证》是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法。它是有有效期限制的，其有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。

第二证：《国有土地使用权证》

国土局将《建设用用规划许可证》、土地招拍挂确认书、地出让金票据、契税票据等手续的复印件，层层报批至国土部，国土部核实审批通过后，开发商与国土局签订《国有土地出让合同》——这可是至关重要，如果开发商没有全额交款，国土部是不予审批的。《国有土地出让合同》签订后，开发公司开始办理《国有土地使用权证》——“五证”中的“第二证”。到这里，有点看明白了吗？——《建设用地规划许可证》、土地出让金、契税、《土地出让合同》，缺一不可啊，缺了任何一个，都不可能办下《国有土地使用权证》。

2023全新房地产开辟流程及五证办理流程

范本1：

一、2023全新房地产开辟流程

1. 前期准备

1.1 土地选址及评估

1.2 规划设计

1.3 资金筹备

2. 土地购买与审批

2.1 土地出让条件及竞标

2.2 土地购买合同签订

2.3 土地使用权证办理

3. 项目立项

3.1 项目可行性研究报告编制

3.2 项目立项申请

3.3 项目立项审批

4. 建设许可证办理 4.1 建设用地规划许可证申请

4.2 建设工程规划许可证申请

4.3 建设工程施工许可证申请

4.4 建设许可证办理审批

5. 施工阶段

5.1 施工图设计和审核

5.2 施工单位和工程监理招投标

5.3 施工合同签订

5.4 施工过程管理

6. 竣工验收

6.1 建设工程竣工验收申请

6.2 竣工验收组织和审核

6.3 竣工验收合格证办理

7. 商品房销售准备

7.1 开展销售前准备工作

7.2 商品房销售许可证申请

7.3 销售政策制定与公示8. 商品房销售

8.1 房屋销售合同签订

8.2 房屋交付与过户手续办理

8.3 房屋交付验收

附件：相关合同范本、申请表格、报告模板、规划设计图纸等。

法律名词及注释：

1. 土地使用权证：土地使用权证是国家对土地使用权人依法确定用语地的居民、法人或者其他单位发给的合法证明。

2. 建设许可证：建设许可证是国家建设主管部门依法对建设项目的用地、设计和施工进行许可的行政法定机关产生的证明文件。

3. 竣工验收合格证：竣工验收合格证是对建设工程竣工后进行验收合格的证明文件。

范本2：

一、2023房地产开辟五证办理流程

1. 土地使用权证办理

1.1 提交土地使用权证申请

1.2 准备土地使用权证申请材料 1.3 办理土地使用权证手续

2. 建设用地规划许可证办理

2.1 准备建设用地规划许可证申请材料

2.2 提交建设用地规划许可证申请

2.3 办理建设用地规划许可证手续

3. 建设工程规划许可证办理

3.1 准备建设工程规划许可证申请材料