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北京公寓市场调研报告12020年5月29日北京朝阳公园区域公寓调研报告第一部分调研概况一、调查范围此次调研的重点为朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓。
因为此区域是北京最早一批外销房聚集之地,之后相继有不少新盘推出,因此我们将调研的项目分为两个部分,一个为95-99年推出的项目,我们称为第一代公寓,99年以后推出的项目我们称为第二代公寓,这两代公寓都极富特色,在其销售的时代里不乏在京城房地产市场领军的项目,但随着市场的发展,第二代公寓虽与第一代公寓一脉相承,却也不断适应时代的发展具有了新的特色,这些变化也代表了北京高档公寓市场的发展特点。
我们将调研的重点放在新项目上,将老项目的分析只是作为一个参照系,两相比照,我们会更清晰地看出其发展的趋势。
二、调研目的因为朝阳公园周边为京城最有代表性的外销项目聚集地,在人们的印象中这里一直是高档公寓的天下,我们想经过此次的调查探寻出北京高档公寓发展的脉搏及趋势,从而给我们在以后的项目开发中以启示与参考,并吸取其中的经验与教训,运用到今后的项目操作之中。
第二部分区域状况分析要对一个区域的房地产项目进行研究,首先必须对此区域的状况进行深入的了解,因此在我们开始调研之前,先对该区域作一个清晰的认识与分析。
朝阳公园地区作为一个新兴的区域,当前已集中了相当数量的现代化综合大厦、写字楼、酒店、外销公寓以及商业文化设施,既有居住区的生活便利性,又有环境相对安静、交通方便的办公条件,已经发展成为京城东北地区一个较为繁华的现代化商务活动区。
随着CBD高地价挤出效应的影响,这一地区的规模效应和聚集效应必将与日俱增。
一、文化亮马桥北侧正在兴建中的第三使馆区,当前德、日使馆已经入住,未来美国使馆和日本使馆也将兴建于此,这种使馆区的密集也带来了文化的聚集。
除此之外德国学校、法国学校、世纪剧院、中日青年友好交流中心、东方歌舞团使中外文化交流融合。
底还将建成一所集幼儿园、小学合成的初级教育学校和拥有教学、研究、展示三位一体的高等艺术剧院。
北京商改住L O F T市场分析The document was prepared on January 2, 2021【最新资料，WORD文档，可编辑】亦庄40-50年非住宅项目市场分析：一、将亦庄分为四个区域：亦庄核心区域和亦庄东、亦庄南、亦庄西三个方向项目汇总：1、亦庄核心区域：林肯公寓项目，国融国际、国瑞金鼎、君安国际、荣京丽都、星悦国际。
2、亦庄南部区域：合生国际花园项目，3、亦庄东部区域：泰禾1号街区，4、亦庄西部项目：I立方。
二、亦庄区域市场总结：目前亦庄市场一手在售的Loft产品为米层高和米层高，相比之下，米层高具有一定优势，对于大社区和纯居住设计的社区环境受到很大的重视，加分项较高。
二手项目层高大都在米层高，在物业水平、室内装修、户型设计、物业陈旧状态、交通地段位置、地铁轨道交通等存在一些减分项目。
1、居住环境优势：二手项目的Loft价格差距很大，尤为林肯公寓的项目价格差距较有优势，价格在近5万元，特点是以居住的社区为主导，环境、物业、周边配套、地铁等突出优势，也是离五环最近的项目。
2、物业管理水平区别：国融国际项目（LOFT层高）在3万左右，荣京丽都（LOFT层高）在34000元左右。
差距区别：一是社区环境较好，二是距离地铁较近，三是居住为主的人群较多。
3、带天然气区别：天然气区别较大价格相差3000元左右，总价差20万左右，商水商电区别不大。
4、层高区别：同一个社区项目，合生世界城，米层高为2万，米层高为27000元。
5、地段和距离地铁区别：林肯公园距离地铁较近，价格在5万以上，林肯公寓距离地铁较远价格48000元，差值在2000-3000元。
6、商改住的平层产品价格：目前亦庄市场的办公类商改住的平层产品价格在30000-36000元左右，含精装修6000元，层高在米，销售市场比较好的为林肯公园，目前开盘已销售完毕，等待年底的下一次开盘。
LOFT 商改住产品：一、一手在售项目：（项目详细介绍在后面）1、合生国际村58平米 120万，米层高， 20000元。
【最新资料，WORD文档，可编辑】亦庄40-50年非住宅项目市场分析：一、将亦庄分为四个区域：亦庄核心区域和亦庄东、亦庄南、亦庄西三个方向项目汇总：1、亦庄核心区域：林肯公寓项目，国融国际、国瑞金鼎、君安国际、荣京丽都、星悦国际。
2、亦庄南部区域：合生国际花园项目，3、亦庄东部区域：泰禾1号街区，4、亦庄西部项目：I立方。
二、亦庄区域市场总结：目前亦庄市场一手在售的Loft产品为4.2米层高和4.5米层高，相比之下，4.8米层高具有一定优势，对于大社区和纯居住设计的社区环境受到很大的重视，加分项较高。
二手项目层高大都在5.1-5.5米层高，在物业水平、室内装修、户型设计、物业陈旧状态、交通地段位置、地铁轨道交通等存在一些减分项目。
1、居住环境优势：二手项目的Loft价格差距很大，尤为林肯公寓的项目价格差距较有优势，价格在近5万元，特点是以居住的社区为主导，环境、物业、周边配套、地铁等突出优势，也是离五环最近的项目。
2、物业管理水平区别：国融国际项目（LOFT层高5.2）在3万左右，荣京丽都（LOFT 层高5.2）在34000元左右。
差距区别：一是社区环境较好，二是距离地铁较近，三是居住为主的人群较多。
3、带天然气区别：天然气区别较大价格相差3000元左右，总价差20万左右，商水商电区别不大。
4、层高区别：同一个社区项目，合生世界城，4.2米层高为2万，5.49米层高为27000元。
5、地段和距离地铁区别：林肯公园距离地铁较近，价格在5万以上，林肯公寓距离地铁较远价格48000元，差值在2000-3000元。
6、商改住的平层产品价格：目前亦庄市场的办公类商改住的平层产品价格在30000-36000元左右，含精装修6000元，层高在3.15-3.5米，销售市场比较好的为林肯公园，目前开盘已销售完毕，等待年底的下一次开盘。
LOFT 商改住产品：一、一手在售项目：（项目详细介绍在后面）1、合生国际村58平米120万，4.2米层高，20000元。
