关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复

逾期交房违约责任诉讼时效何时起算一、逾期交房违约责任诉讼时效何时起算从实际交房之日起计算诉讼时效。

理由如下：第一，迟延交房的违约金时根据违约行为持续发生而“累加计算”的，相对于购房人而言，主张自约定交房日到实际交房日的违约金，是一个整体的合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，购房者可以在该项权利没有得到实现时提出主张。

第二，一般合同中只约定违约金计算方式，但是并不约定该违约金的支付期限。

对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。

第三，要求购房者在房屋不确定交房时间的情况下，每隔一段时间就只就违约金单独提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。

第四，即便是一次性的违约金，也可能因为交房时间太晚而发生违约金约定过低而要求增加的情况，那么增加的计算标准必然是逾期交房的实际逾期期间，因此，从实际交房之日开始计算违约金诉讼时效更为合理，也不浪费诉讼资源，避免诉累。

二、诉讼时效的特征1、诉讼时效不受当事人的意志控制并能发生权利消灭属于法律事实中的事件；2、诉讼时效具有强行性由法律规定的不得当事人自行约定或规定；3、诉讼时效的效果是期间与事实的结合；4、诉讼时效仅适用于请求权，但并非所有的请求权如物上请求权；5、法官无权主动释明并适用该时效的规定，需要当事人提出适用该制度。

诉讼时效的起算，也即诉讼时效期间的开始，它是从权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起开始计算，即从权利人能行使请求权之日开始算起。

三、诉讼时效的法律规定《民法》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的，依照其规定。

但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

探讨：开发商逾期交房如何适用诉讼时效（附最高法院相关判例）全文约4500字，可能需要10分钟阅读编者注：最近，法萌法律群有网友遇到一个关于开发商延期交房违约金的案例，热议了好几天，各地法律人士争论不已，但也拿不出一个均认可的法律见解和权威裁决意见。

法萌君在裁判文书网查询了很长时间，发现各地法院对此类案件的判法五花八门，特此整理此文，欢迎更多法律人士留言探讨，推动出台统一司法意见。

目前遇到的案情：购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定2010年9月30日前交房。

合同约定：如果因开放商原因逾期交房30日内的，开发商按照日万分之3向购房者支付违约金；如果逾期30天以上的，购房者可以选择退房，或者继续等待延期交房。

购房者选择等待延期交房的，开放商按日万分之五支付逾期违约金至交房之日。

后该房屋发生了逾期交房，且一直未取得建设主管部门竣工验收的《竣工备案表》，无法向购房者出具国家规定及合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

直到2017年4月10日，购房者无奈之下，才接受了不符合交付条件的楼房。

现购房者起诉开发商延期交房的违约金，主张2010年9月30日至2017年4月10日每天万分之五的违约金。

关于本案的诉讼时效问题的起算点为问题，各地法院实践做法不一，主要有以下三种方式：1、以合同约定的交房期限届满之次日为起算点此观点的理由是诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

合同约定的交房期限届满后,开发商没有交房构成违约，购房者就应当知道其权利被侵害，可以开始主张逾期交房违约责任。

按此理解，购房者根据原《民法通则》两年的诉讼时效，必须从约定的交房之日每两年起诉一次，否则就超过了诉讼时效。

这种理解明显就是在保护了开发商，造成法院案件势必大量增加。

2、以房地产公司实际交房之日为起算点此观点以侵权法理论为依据，逾期交付违约金是继续性债务，开发商逾期交房违约责任应理解为因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和，即逾期交房的侵权行为持续存在，诉讼时效应当从该侵权行为终结之日开始计算，即从实际交房之日起。

论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式【摘要】逾期交房和逾期办证是购房过程中常见的问题，经常会导致违约金的产生。

本文将介绍逾期交房和逾期办证的影响，以及违约金的计算方式和诉讼时效的规定。

通过综合计算方法，来帮助读者了解如何应对逾期交房逾期办证带来的问题。

结论部分将提出一些建议，帮助购房者有效避免逾期交房逾期办证违约金诉讼。

逾期交房不仅会影响购房者的入住计划，还可能导致违约金的产生；逾期办证则会影响购房者享受相关权益。

了解诉讼时效规定可以帮助购房者在合适的时机采取诉讼行动。

综合计算方法可以帮助购房者了解违约金的具体数额，为未来的抗诉提供参考。

通过本文的内容，购房者可以有效地避免逾期交房逾期办证违约金诉讼的风险。

【关键词】逾期交房、逾期办证、违约金、诉讼时效、影响、后果、计算方式、规定、综合计算方法、避免、有效、违约、时效1. 引言1.1 什么是逾期交房？逾期交房是指在规定的合同约定期限内，开发商未能按时交付购房者购买的房屋的现象。

这种情况通常会对购房者造成诸多不便和困扰，比如延迟入住的问题、可能造成的租房费用增加、对购房者日常生活的影响等等。

逾期交房也会影响购房者的资金安排和生活规划，可能会导致购房者的困境和损失。

对于购房者来说，逾期交房可能导致他们需要额外支付租金或者是其他费用，同时也会延迟他们的入住计划，给生活带来不便。

而如果购房者已经卖掉了原有的住房，且无法按时入住新房，则可能需要支付额外的租金或是临时搬迁的费用。

对于购房者来说，逾期交房是一个严重影响到他们生活和资金安排的问题，需要及时解决并采取相应的法律措施来维护自身权益。

1.2 什么是逾期办证？逾期办证指的是在规定的时间内未完成相关证件的办理。

在房产交易中，买卖双方需要办理一系列相关证件，如产权证、过户手续等。

如果买卖双方任何一方未能在约定时间内完成证件的办理，就属于逾期办证。

逾期办证可能会导致交易无法顺利完成，买卖双方的权益也可能受到损害。

论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式【摘要】本文将围绕逾期交房和逾期办证违约金的计算方式以及诉讼时效进行探讨。

在将介绍逾期交房和逾期办证违约金的相关背景信息。

在将详细讨论如何计算逾期交房和逾期办证所产生的违约金，并介绍相关的法律规定。

还将探究诉讼时效的计算方式以及相关案例分析。

在结论部分将总结本文的观点，并提出相关建议。

通过本文的阐述，读者将对逾期交房和逾期办证违约金的计算方式有更清晰的了解，同时也能更好地了解诉讼时效的相关规定。

【关键词】逾期交房、逾期办证、违约金、诉讼时效、计算方式1. 引言1.1 引言在购房过程中，逾期交房和逾期办证是经常发生的问题，造成购房者和开发商之间的纠纷。

当双方无法达成一致，可能会涉及到违约金和诉讼时效的计算。

本文将从计算逾期交房和逾期办证违约金的角度出发，同时探讨诉讼时效的计算方式，为相关当事人提供参考。

逾期交房是指开发商在约定的交房日期未按时交房，导致购房者无法如约入住的情况。

逾期办证则是指开发商未按时办理相关产权证书手续，致使购房者无法合法享有房产权益。

在这种情况下，购房者可以要求开发商支付违约金作为赔偿。

诉讼时效是指在一定时间内，当事人可以依法向法院提起诉讼的期限。

在购房合同纠纷中，购房者要在诉讼时效内向法院提起诉讼，否则将失去诉讼权利。

通过深入了解逾期交房和逾期办证的违约金计算方式，以及诉讼时效的计算方法，可以有效维护购房者的合法权益，促进购房市场的健康发展。

2. 正文2.1 计算逾期交房违约金逾期交房是一种常见的违约行为，在房地产交易中往往会产生相应的违约金责任。

那么如何计算逾期交房的违约金呢？首先需要确定逾期交房的具体时间点，通常是以合同约定的交房日期为准。

在计算逾期交房违约金时，一般可以按照以下方式进行：确定逾期交房的天数，即实际交房日期与约定交房日期之差。

然后，根据合同约定的违约金比例进行计算，通常是按照每日或每月一定比例计算违约金金额。

将逾期交房的天数与违约金比例相乘，即可得到最终的违约金金额。

建筑工程延期交付违约金怎么计算1.违约金计算标准：违约金的计算标准通常由建设单位和施工方在合同中约定。

常用的计算标准有按日计算和按工程总价计算两种方式。

按日计算是指延期每天按合同总工期的千分之一计算违约金，也可以根据每天的违约金额进行适当调整。

按工程总价计算是指将工程总价与延期的天数相乘得出违约金数额。

具体的计算公式可以由合同双方根据实际情况进行制定。

2.延期天数的计算：延期天数通常以实际交付时间减去合同规定交付时间得出。

在计算延期天数时，需要考虑到合同中的相关规定，如是否包含施工期休假、法定节假日、恶劣天气等情况的调整。

3.违约金上限：通常在合同中会规定违约金的上限，即最高可承担的赔偿金额。

如果超过了违约金的上限，施工方只需要承担违约金上限的金额。

4.合理损失的人：在建筑工程延期交付中，受损失的一方通常是业主方，施工方需向业主支付违约金。

对于延期给施工方带来的合理损失，如劳务费用、材料租赁费用等，业主方可能会在合同中进行相应的赔偿。

此外，在计算违约金的过程中1.违约证明的准备：业主方需要提供相关的证据来证明施工方延期交付的事实，如工程竣工验收记录、检测报告、进度计划、施工日志等。

这些证据将有助于确保违约金的计算和支付。

2.违约金交付方式：违约金的支付通常会在合同中明确约定，可以是一次性支付，也可以分期支付。

双方应根据实际情况进行协商和约定。

3.违约金索赔时效：根据法律规定，违约金的索赔时效通常为二年。

如果业主方未在规定的时效内提起索赔，将无法获得违约金的赔偿。

总之，建筑工程延期交付违约金的计算需要根据合同约定的具体条款进行，双方需充分协商和沟通，确保计算准确、公正、合理。

交房逾期违约责任的诉讼时效是多久我们都知道在买房的时候，我们都会先确定开发商交房的⽇期，并且签订合同中要写明如果开发商逾期交房需要赔偿损失。

那么交房逾期违约责任的诉讼时效是多久呢?如果读者在⽣活中遇见这样的问题⽆法处理的，需要解决的，可以阅读本⽂章内容，下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答，希望以下的知识对读者有所帮助。

交房逾期违约责任的诉讼时效是多久根据法律规定，购房者应当⾃约定的交房之⽇起三年内向开发商索赔延期交房的损失。

如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就⾃主张之⽇起重新计算三年。

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利⼈在法定的时效期间内不⾏使权利，当时效期间届满时，权利⼈将失去胜诉权利，即胜诉权利归于消灭。

在法律规定的诉讼时效期间内，权利⼈提出请求的，⼈民法院就强制义务⼈履⾏所承担的义务。

⽽在法定的诉讼时效期间届满之后，权利⼈⾏使请求权的，⼈民法院就不再予以保护。

值得注意的是，诉讼时效届满后，义务⼈虽可拒绝履⾏其义务，权利⼈请求权的⾏使仅发⽣障碍，权利本⾝及请求权并不消灭。

当事⼈超过诉讼时效后起诉的，⼈民法院应当受理。

受理后，如另⼀⽅当事⼈提出诉讼时效抗辩且查明⽆中⽌，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。

如果另⼀⽅当事⼈未提出诉讼时效抗辩，则视为其⾃动放弃该权利，法院不得依照职权主动适⽤诉讼时效，应当受理⽀持其诉讼请求。

开发商延期交房，购房者应该如何维权1、注意不可抗⼒⾮全免责;延期交房⾮开发商的原因，但并不必然免除赔偿责任，开发商对延期交房的解释多种多样，如恶劣天⽓、⼩区设计变更等，从⽽以⾮开发商原因为由⽽拒绝承担延期交房的违约责任。

但⾮开发商原因并不等同于不可抗⼒。

不可抗⼒，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

在没有特别约定的情况下，只有发⽣不可抗⼒的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。

⽽要主张延期交房是不可抗⼒造成的，开发商应当提供相关机构的证明⽂件，证明该情况符合法律认可的条件。

论逾期交房、逾期办证违约金诉讼时效的计算方式作者：徐璐来源：《新生代·下半月》2019年第04期【摘要】：《汉书》有云：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也”，房屋是千家万户的基本生活保障，是人民幸福之源。

但据研究成都市C区近5年内涉房地产纠纷案件的数据分析显示该辖区近5年受理的房屋买卖类纠纷4712件，占C区法院近五年民商事案件受案总数的11.29%，在成都市M院2017年审理的商品房买卖合同纠纷中有400件案件涉及逾期交房、逾期办证。

随着房地产市场活跃度日益上升，持续热化，商品房买卖合同纠纷频发，“逾期交房”、“逾期办证”成为常态。

我国目前现行的法律以及司法实践都并没有关于违约金的诉讼时效的计算方式的明确的规定和统一的准则，故本文就此问题进行探究和分析。

【关键词】：逾期交房逾期办证违约金诉讼时效一.司法实务中的做法如今商品房买卖中，双方就违约金的约定为“按照已付款项每日按X%计算”，违约金额并非固定不变的。

笔者在翻阅了中国裁判文书网大量案例后，发现针对在原告提请诉讼请求时距离违约金的起算时间已经超过三年（按照为两年），司法实践中存在3种不同的做法：1.认为违约金为普通债权，即使按日计算，也是整体债权，所以应当从办证、交房期限届满之日开始计算诉讼时效，若超过3年（按照为两年），则全部驳回。

如成都市中级人民法院二审中认为上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间应当从其知道或应当知道权利被侵害之日即合同约定的交房期限届满之次日起2012年11月1日起开始计算，但上诉人起诉的时间为2017年5月，且并无证据证明本案存在中止、中断等法定事由，故其诉请已经超过诉讼时效，对其诉请的违约金全部不支持；2.认为逾期办证、逾期交房的违约金具有可分性，属于分段的独立债权，本质上是按日计算的继续性债权，诉讼时效应当分别计算，其计算方法是从起诉之日倒推3年（按照为两年）的部分予以支持；3.将违约金认定为按日计算的继续性债权，只要违约行为依然持续，则诉讼时效无适用空间，故应当支持全部违约金。

关于逾期交房或者逾期办证违约金相关问题的解析当卖房人逾期交房、逾期办证的时候，如果房屋买卖合同约定了逾期交房、逾期办证违约金，那么买房人在提起诉讼要求过户办证的时候，一般会要求卖房人支付违约金，而逾期交房、逾期办证的违约金通常不低，有的甚至高达数十万元。

但是，很多时候，逾期交房、逾期办证时间已经过了三年，而且违约金约定数额较高，那么这时候起诉，违约金并不一定会得到支持。

哪些时间段的违约金能有效主张？约定比率是否过高？这些都是焦点问题。

本文专门针对逾期交房、逾期办证违约金的相关问题进行分析解答。

一、合同约定逾期交房或者逾期办证的违约金按日或者按月累计计算，那么每日或者每月违约金3年的诉讼时效分别计算如果房屋买卖合同约定逾期交房或者逾期办证的违约金是按日或者按月累计计算，那么每日或者每月逾期交房或逾期办证违约金构成一个单独的债权，分别计算诉讼时效期间。

此种情况下，起诉时，即使约定的逾期交房或者逾期办证违约金的起算时间已经超过了3年，没有超过3年的违约金依然没有过诉讼时效。

法律依据：《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。

”案例1：惠州市中级人民法院（2018）粤13民终3762号商品房预售合同纠纷裁判理由：本案中，原、被告约定的交房时间为2014年12月31日前，被告逾期交房，按约应自2015年1月1日起开始向原告计算支付逾期交房违约金。

鉴于原、被告约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算的，而每日所产生的违约金均属于单独的债权，故原告诉请的逾期交房违约金，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。

案例2：惠州市中级人民法院（2018）粤13民终4219号商品房预售合同纠纷案裁判理由：原、被告约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算的，而每日所产生的违约金均属于单独的债权，故原告诉请的逾期交房违约金，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。

逾期交房违约金诉讼时效起算简析【案情】原告：王某被告：某房地产公司人民法院查明：2005年1月13日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。

合同约定：原告以总价款991746元的价格，向某房地产公司购买房屋。

约定建筑面积314.06平方米，实际建筑面积313.24平方米。

某房地产公司应当在2006年12月31日前向原告交付房屋。

逾期交房的，某房地产公司按合同第九条第1种方式承担违约责任：（1）逾期不超过30日，自2007年1月1日起至实际交付之日止，某房地产公司按日向王某支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过60日后，王某有权解除合同。

解除合同的，某房地产公司应当自王某解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按王某累计已付款的1%支付违约金；合同继续履行的，自2007年1月1日起至实际交付之日止，某房地产公司按日向王某支付已交付房价款万分之三点五的违约金。

合同签订后，至2007年12月25日前，王某已向某房地产公司交付购房款986000元。

2007年12月25日，某房地产公司向王某交付了房屋。

王某亦付清了所有房款。

原告王某于2009年11月11日诉至本院，要求某房地产公司按照合同约定承担逾期交房违约金。

案件的争议焦点是，王某向某房地产公司主张违约金有没有超过法定的诉讼时效。

双方对某房地产公司逾期交付房屋的违约行为没有争议。

王某诉称：2007年12月25日，原告接受被告交付的房屋并不代表其放弃追究被告违约责任。

根据约定，被告应于2006年12月31日前交付房屋，而被告是2007年12月25日交付房屋。

原告受到违约侵害的事实一直处于持续状态，因此时效应当从终了开始计算。

另外，在实际交付前主张违约金，则违约金的数额是不确定的。

原告的诉请没有超过法定的诉讼时效，请求被告支付逾期交房违约金124960元。

某房地产公司辩称：双方在合同中约定的房屋交付期限是2006年12月31日前。