房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策

房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策本文原载于《中国律师》2010年第5期，作者：北京市炜衡律师事务所杨明律师房地产开发，按照我国《城市房地产管理法》的定义，是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

作为一种周期长、环节多的商业活动，房地产开发的过程也是一个风险相伴的过程。

而法律风险在房地产开发的各个环节上亦无处不在，充斥于从立项报批、土地取得、施工建设、到房屋销售的各个阶段。

其中，在房地产开发的前期阶段，往往会由于一着不慎而导致项目收购与转让的整体失败，这种开发中的全局性风险尤其需要加以充分的注意与有效地控制。

为此，本文拟从律师实务的角度，探讨在房地产前期开发阶段项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策。

项目收购中的法律风险及其防范一、直接收购项目方式（一）主要风险1、项目标的现状风险。

如项目标的的地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况不清晰而导致的风险。

2、项目不符合法定转让条件的风险。

根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，收购的项目应符合以下法定条件，否则，将会因违反法律的强制性规定而可能导致项目收购协议无效：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

（3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

（二）防范对策1、审查房地产项目的合法性。

即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，充分考虑可能存在的风险。

房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。

房产购销中的五大风险如何防范在房地产市场中，无论是购房者还是卖房者，都需要警惕房产交易中的风险。

下面将介绍房产购销中的五大风险，并提出相应的防范措施。

一、法律风险房产购销中最重要的是确保交易合法。

法律风险包括产权纠纷、主权争议以及相关法律法规的变动等。

为了避免法律风险，购房者应该要求卖方提供清晰完整的产权证明和相关手续文件。

同时，购房者要仔细阅读购房合同，并在签署之前请律师进行全面审查。

二、财务风险涉及到大额资金的房产购销交易，财务风险不可忽视。

购买方应该进行充分的财务考虑，并保持足够的购房资金。

此外，购房者还应该咨询专业的金融机构，了解贷款政策和利率等信息，并根据自身情况选择合适的还款方式。

三、市场风险房产市场的波动性较大，市场风险是无法完全避免的。

购房者应该进行充分的市场调研，了解房价走势和当地土地政策等信息。

此外，购房者还应该谨慎选择购房时机，并保持理性对待房产市场的波动。

四、交易风险房产交易过程中存在许多潜在的风险，如虚假房源、中介不实信息以及价格欺诈等。

购房者要选择信誉良好的中介机构，并确保中介机构有相关的许可证件。

此外，购房者还应该亲自核实房屋情况，不轻信口头承诺，确保自己的权益不受侵害。

五、物业风险购房后，物业管理的质量将直接影响居住环境和房产价值。

购房者在选择房产时应该综合考虑物业的管理水平和服务质量。

此外，购房者还应该了解小区的物业权益和相关管理费用，并与物业公司签订明确的服务合同，保障自身的权益。

综上所述，房产购销中存在着法律风险、财务风险、市场风险、交易风险以及物业风险。

为了有效防范这些风险，购房者应该提前规划、谨慎选择，并在交易过程中保持清醒头脑，随时保护自身的权益。

只有这样，我们才能确保房产购销交易的安全和顺利进行，为自己创造一个安心舒适的居住环境。

房地产项目收购与转让中的法律风险与防范作者：陈琳来源：《法制博览》2016年第08期摘要：房地产行业自从出现以来便得到快速发展，不但对人们生活造成很大影响，同时也对社会经济发展起到很大促进作用。

在房地产发展过程中，项目收购及转让是经常涉及到的一个问题，而在房地产项目收购与转让中可能会有一定法律风险存在，对房地产项目收购与转让十分不利，因此应当对其中存在的法律风险进行分析，并且提出有效防范措施，从而使房地产项目收购与转让能够较好进行。

关键词：房地产项目；收购；转让；法律风险；防范中图分类号： D922.181文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）23-0179-02作者简介：陈琳（1972-），汉族，福建人，本科，高级经济师，中交海西投资有限公司法务部，经理，研究方向：基础设施和房地产投资风险控制与管理。

随着当前房地产市场快速发展，房地产行业间市场竞争也越来越激烈，因此房地产发生过程中涉及的房地产项目收购与转让问题也越来越多，为能够使房地产项目收购与转让有效性及安全性增强，相关工作人员应当在分析法律风险基础的上，提出有效措施加强防范，从而使风险降低及消除。

一、房地产项目收购过程中法律风险及防范措施（一）房地产项目直接收购方式1.房地产项目直接收购方式中存在的风险第一，项目的现状风险。

比如项目的地理位置以及交通条件等，另外还包括拆迁状况不明确，这些因素的存在均会导致风险产生。

第二，项目与法定条件不符而产生风险。

相关法律法规规定，对于收购项目而言应当与以下法定条件相符合：其一，依据出让合同约定所有土地使用权出让金支付，并且得到土地使用权证书；其二，依据出让合同约定实施投资开发，对于房屋建设工程而言，应当将投资总额25%以上完成，对于成片开发土地而言，应当使工业用地或其它建设用地条件得以形成，在房地产转让时已建成房屋，并且应持所有权证书；其三，对于通过划拨方式得到土地使用权者，在房地产转让时，应当依据国务院规定，向具有批准权的人民政府上报进行审批，并且应当保证审批通过。

浅析房地产交易中存在的法律问题及风险防范房地产交易是我国经济发展中重要的组成部分，但在这个领域中存在着许多法律问题和风险。

本文从法律层面分析这些问题及可能导致的风险，并提出相应的防范措施，以帮助人们更好地了解和避免这些问题。

一、法律问题1.不合法的土地取得在中国，土地是国家所有的，土地取得必须按照法律程序进行。

但由于土地供应严重不足，一些地方政府或土地开发商存在不合法或违法的土地取得行为，比如强制征地、盗占国有土地等。

如果购房人在不知情的情况下购买了这些土地上的房产，那么他们将面临土地证无效、不被承认的风险。

2.开发商违约在房地产交易中，开发商是买卖双方之一，他们要负责开发和销售项目。

然而，在开发过程中，开发商可能会存在各种违约行为，比如未按照规定时间交房、使用不良材料等。

这些行为可能导致购房人无法按照预期享受房产权益，甚至造成财产损失。

3.合同纠纷购房合同是房地产交易的重要组成部分，它反映了买卖双方的意愿和权利义务。

但是，由于房价等因素的影响，一些开发商或中介可能存在以不公平、不合理的方式修改合同内容的情况。

如果购买人未认真阅读合同内容，在签署合同时不了解自己的权利和义务时，可能导致合同纠纷。

二、风险防范措施1.土地取得风险防范为避免因土地证无效而导致购房人的损失，购房人在购房前应查验土地证是否是真实有效的，核实土地开发商或地方政府的土地取得证明文件。

在了解土地来源之后，建议购房人选择规模较大，信誉较好的开发商。

为了避免开发商对房地产开发过程中的违约行为造成的损失，购房人应在购房前了解该开发商的经营情况和信誉程度，同时在购房合同时应注意约定交房时间、房产用途、装修标准等细节内容，并严格要求开发商按照约定履行合同。

购房人在签署合同时应依据自身需求和财务能力，选择合适的房型和位置。

在签署合同时，应认真阅读合同条款并理解自己的权利、义务和风险，尤其是关于房屋产权和房产交易的规定。

如果有疑问，应尽量咨询专业的律师或其他相关人士。

房地产交易的法律风险及防范措施房地产交易是一个复杂的过程，涉及到大量的法律规定和程序。

在进行房地产交易时，买卖双方需要了解并注意涉及的法律风险，并采取相应的防范措施。

本文将介绍房地产交易中常见的法律风险，并提供一些防范措施供参考。

一、虚假宣传及合同误导风险在房地产交易中，开发商或中介机构常常使用虚假宣传手段，夸大房产的价值或者隐瞒存在的问题。

这种虚假宣传可能会导致购房者在交易中遭受经济损失或法律纠纷。

为了防范此类风险，购房者需要保持警惕，多方核实房产信息，并在签订合同前仔细审查合同条款，确保所有口头承诺都以书面形式体现。

二、产权纠纷风险产权纠纷是房地产交易中常见的法律风险之一。

在购买房产前，买卖双方需要仔细核实房产所有权状况，并查验有关不动产权属的证明文件。

此外，购房者还应当注意确保房产登记、抵押等程序的合法性。

购房者可委托律师进行产权调查，并在交易合同中明确约定对产权瑕疵的补救责任。

三、违约风险违约是房地产交易中的一种可能风险，一方未能按合同约定的时间或方式履行义务。

为了降低违约风险，交易双方应当合理约定违约责任，并在合同中明确约定违约金、解除合同、赔偿等事宜。

此外，购房者应当注意及时缴纳首付款，按时履行相关付款义务，以避免违约引发的法律纠纷。

四、过户及资金安全风险在房地产交易过程中，过户手续及资金安全是需要特别关注的环节。

购房者应当核实卖方的身份信息，并要求核对过户文件的真实性。

此外，为了确保资金安全，购房者可选择使用第三方托管机构，将购房款项存入专属账户，确保交易过程中的资金安全。

五、政策风险房地产交易对政策的敏感性较高，政策变化可能对交易产生重大影响。

购房者应当及时了解并掌握相关政策动向，以便能够做出适当的决策。

此外，在进行房地产交易前，购房者还应当进行充分的市场调研，评估未来的房产价值和发展前景。

六、法律意识教育风险房地产交易中的法律风险主要源于交易双方的法律意识不强。

购房者应当提高自己的法律意识，了解有关土地、房产、建筑、合同等方面的法律规定。

房地产交易法律风险引言房地产交易作为一项重大的经济活动，涉及到众多法律法规和合同条款。

由于其复杂性和重要性，潜在的法律风险也相对较高。

本文旨在探讨房地产交易中可能遇到的主要法律风险，并提供一些防范建议。

一、产权问题风险1.1 权属不明确在房地产交易中，产权不明确是最常见的问题之一。

例如，房屋所有权存在争议或共有产权人未达成一致意见，都会导致交易无法顺利进行。

购房者应核实房产证、土地使用证等重要文件的真实性和完整性。

1.2 抵押与查封房屋被抵押或查封也是常见的法律风险。

购房者需通过查询不动产登记信息确认房产是否处于抵押或查封状态。

若房产已抵押，需确保卖方能够解除抵押后方可进行交易。

二、合同风险2.1 合同条款不完善房地产交易合同是保障双方权益的重要文件。

如果合同条款不完善，如缺乏明确的违约责任、交房时间等，容易引发纠纷。

因此，购房者应仔细审阅合同条款，必要时可咨询专业律师。

2.2 阴阳合同所谓“阴阳合同”是指买卖双方签订两份内容不同的合同，一份用于实际交易（阴合同），另一份用于备案或避税（阳合同）。

这种行为不仅违法，还可能导致交易无效，带来巨大法律风险。

购房者应坚决避免参与阴阳合同的交易。

三、资金风险3.1 定金与首付款在房地产交易中，定金和首付款是购房者需要支付的重要款项。

若交易失败，定金和首付款能否退还成为关键问题。

购房者应在合同中明确约定定金和首付款的处理方式，以减少资金风险。

3.2 贷款审批购房者通常需要通过贷款来支付房款。

如果贷款未能成功审批，购房者可能面临违约风险。

购房者应在购房前充分评估自身的还款能力，并选择信誉良好的银行进行贷款申请。

四、质量及交付风险4.1 房屋质量问题房屋质量问题是购房者最为关心的问题之一。

购房者应在签订合同前对房屋进行详细检查，并在合同中约定质量保证条款。

如发现质量问题，应及时与卖方协商解决。

4.2 延期交房延期交房也是房地产交易中常见的问题。

购房者应在合同中明确约定交房时间和违约责任，以保障自身权益。

房地产项目收购与转让法律风险防范十大招第一篇：房地产项目收购与转让法律风险防范十大招房地产项目收购与转让法律风险防范十大招根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目（以下简称房地产项目或项目）。

房地产项目转让，是指权利人将其拥有的房地产项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。

房地产项目开发是一种高投入、高风险的投资经营行为，其涉及面广，投资周期长，法律风险大。

尤其是房地产项目的收购与转让，法律风险无处不在，稍有不慎，就会导致整个项目收购转让的失败。

如何防范、控制、化解房地产项目收购与转让的法律风险？本文从律师实务的角度，总结出房地产项目收购与转让法律风险防范十大招。

一、全面了解标的公司和项目的具体情况。

这是防范法律风险最重要的一项工作。

收购方最好委托律师对标的公司和标的项目进行尽职调查。

标的公司一般都是项目公司，即专门为开发标的项目而设立的房地产开发公司。

收购方还应对律师调查的相关事项进行严格审查，主要内容有：（一）审查标的公司的状况。

例如，审查标的公司的资质，看其是否具备开发标的项目的相应资质，其资质是否按时进行年检；审查标的公司的经营状况，了解其是否正常营业，有无停业、歇业、被吊销营业执照等情况；审查标的公司对外签署的合同及其履行情况；审查标的公司的财务状况；审查标的公司的债权债务状况；审查标的公司的或有债务，包括未披露的隐形债务，对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等；审查标的公司是否存在未了结的诉讼、仲裁案件；审查标的公司的股权状况，包括股东情况，有无隐名股东，股东是否完成了出资，股权是否清晰，有无股权纠纷，股权有无瑕疵，是否存在抵押或被查封等情形。

（二）审查标的项目的状况例如审查土地状况，项目所在地块是国有出让土地还是国有划拨土地，土地用途是商业用地、住宅用地还是办公用地，是否拖欠土地出让金，是否出现土地闲置的状况等。

房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策房地产开发，按照我国《城市房地产管理法》的定义，是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

作为一种周期长、环节多的商业活动，房地产开发的过程也是一个风险相伴的过程。

而法律风险在房地产开发的各个环节上亦无处不在，充斥于从立项报批、土地取得、施工建设、到房屋销售的各个阶段。

其中，在房地产开发的前期阶段，往往会由于一着不慎而导致项目收购与转让的整体失败，这种开发中的全局性风险尤其需要加以充分的注意与有效地控制。

为此，本文拟从律师实务的角度，探讨在房地产前期开发阶段项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策。

项目收购中的法律风险及其防范一、直接收购项目方式（一）主要风险1、项目标的现状风险。

如项目标的的地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况不清晰而导致的风险。

2、项目不符合法定转让条件的风险。

根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，收购的项目应符合以下法定条件，否则，将会因违反法律的强制性规定而可能导致项目收购协议无效：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；（3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；（二）防范对策1、审查房地产项目的合法性。

即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，充分考虑可能存在的风险。

房地产项目收购与转让法律风险防范十大招房地产项目收购与转让作为一个复杂的交易过程包涵了诸多的法律风险，投资者需要主动了解相关的法律规定，从而有效地防范风险。

本文将介绍房地产项目收购与转让中存在的风险，并提出防范十大招以供参考。

1. 风险一：土地法律审查不充分购买房地产项目的前提是土地的合法性，如果存在土地法律问题，将对购买者造成巨大损失。

在购买之前，需要对土地进行全面审查，核实各种权利和限制。

因此，投资者应该找到土地法律顾问或者律师来确保土地符合法律规定。

2. 风险二：注销公司不到位如果购买的房地产项目为已注销的公司股权，将会存在相当大的风险。

在购买之前，需要核实公司是否已经被注销，如果存在注销情况，需要进行详细的调查，并避免涉及到注销问题的公司股权交易。

3. 风险三：税务处理不当税务问题是房地产项目交易中的关键问题。

投资者必须了解有关税收的法律规定，以便遵守税法并预防税务纠纷。

在收购或转让的过程中，必须及时向税务机关申报，缴纳相应的税费，并咨询税务顾问来规划税务策略。

4. 风险四：物业费和租金问题在房地产项目交易过程中，需要注意物业费和租金问题。

购买者需要了解物业费和租金的真实情况，了解承诺的租金和物业费是否合理，并且必须进行尽职调查来核实这些承诺。

5. 风险五：合同条款不明确合同是房地产项目交易中的重要组成部分，如果合同条款不明确，将会对交易双方造成损失。

在签订合同之前，应该仔细审查合同条款，确保条款明确而详细，并明确承诺和责任。

6. 风险六：项目资金不足在进行房地产项目收购或转让时，必须确保项目资金充足。

如果存在资金不足的情况，将会对项目进展产生负面影响。

投资者需要进行精准的财务规划，确保资金充足并安排合理的预算。

7. 风险七：合规风险房地产项目收购和转让存在风险，由于行业的复杂性，难免会出现合规和监管风险。

在交易之前，需要了解相关法律法规，以确保交易合规并避免未来监管风险。

8. 风险八：环境问题如今的社会追求绿色环保，环境问题已成为投资者普遍关注的问题。

房产交易中风险的把控与防范措施的分析房产交易是一项重要的投资行为，涉及较大的经济利益，具有风险较高的特点。

因此，对于房产交易中的风险把控和防范措施，我们需要重视并认真对待。

下面将结合实际情况，就房产交易中的风险把控与防范措施进行分析。

一、交易环节中的风险1.信息披露不全面在房产交易中，买卖双方需要提供大量信息，包括房产证明、房屋实际情况等。

有时候，卖家可能会故意隐瞒或不提供真实信息，导致买家在交易后发现问题，从而产生纠纷。

解决方法：在交易前，买家需要尽可能了解房屋的实际情况，并对卖方提供的信息进行核对。

对于卖家提供的信息出现疑点的，需要进行深入核实，并可以委托第三方机构进行专业的检测，确保信息的真实性。

2.合同条款模糊在房产交易中，合同中的条款非常重要，关乎双方的权益。

有时候，合同条款可能过于模糊或者存在漏洞，这样容易导致纠纷的发生。

解决方法：在签署合同之前，需要认真阅读合同条款，并对于存在疑问的条款及时询问房产中介或律师，以防出现纠纷。

3.交易资金风险在房产交易过程中，可能会遇到“黑中介”，这些人在交易过程中通常都是以中介的身份出现，通过提供不实信息诱骗购房者，然后跑路带走购房者的资金。

解决方法：选择正规、有信誉的房产中介公司，对于交易资金的管理应该严格，使用第三方支付工具进行管理就是一个好方法。

另外，购房者在支付订金之前，可以要求中介方开立专用账户，并以此作为付款依据。

当确定房屋所有权转移后，再进行余款的支付。

二、房屋质量风险在购买房屋前，往往会进行一系列的检测和评估，但还是有可能出现质量问题。

比如房屋存在结构缺陷、漏水等问题，这些问题都可能对生活产生不利的影响，甚至危及人身安全。

解决方法：在购房前，要进行多次的实地勘察，对房屋的质量进行全面的评估。

如果自己理解不多，则可以找专业的机构或专业人士进行鉴定。

对发现的问题，可以在购买合同中体现出来，以便进行后续的维权。

三、法律风险房产交易涉及到大量的法律问题，比如房产买卖合同签署之后临时解约的问题，或者双方不满意交易结果等。