沈阳佳兆业广场业态规划及品牌落位

最干货| 购物中心业态规划及品牌落位研究业态规划篇一、业态规划定义：购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。

购物中心业态规划应遵循三个原则。

即：明确定位，功能完整性，业态相关。

二、业态规划要点：1、明确项目定位业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。

项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。

目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。

当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。

业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。

举例来说，上海曹路宝龙城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。

除去家乐福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。

厦门宝龙国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。

2、业态组合业态组合包括业态选择及业态配比。

业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。

如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。

不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。

举个例子：北京CBD万达，周边多以流动性的上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减。

其超市选择家乐福大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做的较差选择，大卖场更适合选择传统生活区而不是CBD商务区。

沈阳万象城已经签约150个左右的品牌，招商签约完成80%。

一线大牌部分在谈细节中，大部分已经签约。

楼层简介：负二三层：停车场，约2000个停车位负一层：Central百货、Ole超市、餐饮、金店等一层：Central百货、国际一线品牌服饰二层：Central百货、国际一、二线品牌服饰三层：Central百货、时尚品牌服饰四层：Central百货、时尚品牌服饰、主题餐饮五层：Central百货、韩国影院、真冰场、休闲餐饮六层：Central百货、零售、餐饮一线大牌HermèsLouis VuittonPRADAFendiGUCCIBottega VenetaDIORDior HommeCartier精品店MIUMIUBalenciagaValentinoEscadaSalvatore FerragamoCHLOEErmenegildo ZegnaAgnonaMaxMaraBallyMarniMont Blanc全系列店Chopard精品店Piaget 精品店I.T名品集合店国际名品St. Dupont PennyBlackMarellaMax&CoSwarovskiSammy7 For All Mankind SamsoniteGUESS主力店泰国尚泰百货NOVO综合概念店韩国美嘉欢乐影城Ole’精品超市冰纷万象真冰场餐饮品牌Haagen-Dazs哈根达斯、StarBucks星巴克满记甜品王品台塑牛排渡口张生记KY LANDTAI RYO太兴餐厅一茶一坐仙踪林味千拉面禾绿回转寿司汉拿山.名亭KFC香芒山其他JORYA速写英龙华辰jnbyodbosctashion anmangonlyvero moda selctedjack joneselena miro roberta di camerinofenglaystrichsony鹏达driveprocav audiocasioswatch周大福hersrayzouaridefasilk茂昌RichLife FRANZ甜言无语中国银行V ASTOochirly最新签约：Chanel。

商户落位方案1. 引言商户落位方案是指商业中心或购物中心为商户提供的具体摊位或店铺分布计划。

一个良好的商户落位方案能够最大化商户的利益，并为消费者提供更好的购物体验。

本文将介绍商户落位方案的重要性、设计原则以及具体的实施步骤。

2. 商户落位方案的重要性商户落位方案对商业中心或购物中心以及商户本身都具有重要意义。

以下是商户落位方案的几个重要性方面：2.1 最大化商户的利益商户落位方案的设计应该以最大化商户的利益为目标。

通过合理分配摊位或店铺，商户的可见度和流量将得到提升，从而增加销售额和利润。

同时，商户之间的差异化布局也能够吸引更多消费者进入商业中心或购物中心。

2.2 提供更好的购物体验一个良好的商户落位方案能够为消费者提供更好的购物体验。

通过设计合理的商户布局，消费者可以更方便地找到自己感兴趣的商品或服务，并享受更舒适的购物环境。

商户落位方案的成功与否直接关系到消费者对商业中心或购物中心的满意度和忠诚度。

3. 商户落位方案的设计原则在设计商户落位方案时，应遵循以下原则：3.1 考虑商户的需求和特点不同商户具有不同的需求和特点，包括商品种类、目标消费群体以及品牌形象等。

商户落位方案应该根据商户的需求和特点来合理安排他们的位置，以最大化商户的利益。

3.2 考虑消费者的需求和行为商业中心或购物中心的设计应该以满足消费者的需求和行为为出发点。

商户落位方案应该考虑消费者的购物路径和消费习惯，将热门品牌或商品放置在易于被消费者发现的位置，提高他们的曝光率。

3.3 灵活调整和更新商户落位方案应该具有一定的灵活性，以便根据市场变化和商户需求的变化进行调整和更新。

时刻关注市场趋势和消费者反馈，及时进行适应性调整，以保持商业中心或购物中心的竞争优势。

4. 商户落位方案的实施步骤商户落位方案的实施需要经过以下步骤：4.1 数据收集和分析首先，需要收集和分析市场数据、商户需求以及消费者行为数据。

通过调研和市场分析，了解市场趋势、竞争对手和目标消费群体的需求，为商户落位方案的设计提供依据。

佳居乐业，源自佳兆业
鞍山佳兆业广场交铺标准——中岛类专业内容业主交楼标准备注
建筑装饰
层高
一层：3.7m、
二层：3.3m、
三层：3.3m、
四层：3.3.m、
五层：2.6m、
六层：2.6m、局部2.3m、
七层：3.3m、
八层：3.3m、
地面到天花距离。

吊顶石膏板刷乳胶漆。

由甲方统一完成。

地面地面铺白色抛光砖。

由甲方统一完成。

柱面柱子2.4米以上批灰刷白色乳胶漆。

由甲方统一完成。

隔墙无
乙方按甲方统一高度要求制作边柜作
为商铺分隔
门面无店招由租户自行完成。

结构荷载 3.5 KN/m2 /
电强电
1、天花灯具安装到位；
2、以商铺租赁区内设备总用电量计算每月电费。

3、铺内柱头装饰面下200mm预留20A漏电保护开
关接线盒。

商户需提供施工图予甲方审核并同意
后方可增加灯具。

弱电
1、语音线一条预留到租赁区域内；
2、数据线一条预留到租赁区域内；
租户自行开通并负责商铺内的管线敷
设及安装。

暖通
空调空调未端设备采用全空气系统。

由甲方统一安装到位。

排油烟无/
水
给水无/
排水无/
燃气无/
消防取得一次消防验收合格证/
说明：大型主力店或其它特殊业态店铺交铺标准另行处理。

中街商圈调研报告沈阳新天地人和公共设施管理有限公司调研一部二零零九年一月十四日目录●商圈介绍●流行前线地下商城（一组）●沈阳春天时装之苑（一组）●小商品大世界（二组）●一、商圈概况中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城街、南起沈阳路、北至北顺路，由小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。

中街商业步行街长850米，宽18米，中街商圈占地面积约2.6平方公里。

因中街为步行街，且该商圈成立时间较久，百货、零售、购物中心、大型综合超市、专卖店、商业步行街等各种业态共存，因此吸引了大量旅游及年轻购物群体。

二、商圈平面图三、周边物流情况中街商圈物流主要集中在小东小商品大世界东侧，共有15家左右，其辐射四、周边公交情况周边共有公交站点16处，公交线路45条，118、132、207、213、215、222、228、257、260等。

中街停车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为新玛特购物中心（200个）、沈阳商业城（220个）、兴隆大家庭（1000个）。

流行前线地下商城调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料调研时间：2009年1月14日，星期三调研人员：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息来源：实地走访、网络资料调研对象：流行前线地下商城信息整理：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息稽核：马长庚商场名称：流行前线地下商城[商场外观照片]一、地理位置及商业分布流行前线地下商城位于中街商圈东侧边缘位置，该商圈商业项目有沈阳春天时尚之苑、沈阳春天（老）、沈阳春天（小）、新玛特购物中心、沈阳商业城、0101流行馆、兴隆大家庭等商场及各品牌专卖店。

二、商场地理位置图三、商场自然状况（一）商场全称：流行前线地下商城（二）商场地址：沈阳市沈河区东顺城街与中街路交汇处地下部分（三）商场网址：（四）性质：国有企业（五）法定代表人：未获取信息（六）成立时间：2002年12月28日（七）隶属关系：辽宁省人防办（八）营业时间：9：30—18：30（九）主营项目：服装、鞋帽、箱包、饰品、针织、手机配件、美甲（十）经营方式：零售（十一）商场规模：建筑面积：5070㎡，使用面积：3270㎡四、商场发展史流行前线地下商城原建设目的为舞厅使用，后因其它原因未能正常营业，改为流行前线地下商城，由省人防办接管于2002年开业，。

沈阳商圈分析一、中街商圈：【已有商场】：大悦城、新玛特、0101、商业城、大家庭【将要开的商场】：天润、龙之梦、丰瑞.威士顿、新世界、盾安百货、恒隆、大发、久光1、天润：【项目地址】：津桥路与小什字街交汇处【投资金额】：15亿元人民币【公司介绍】：沈阳神州天润置业有限公司津桥路5号地块规划建设为天润广场项目，津桥路与小什字街交汇处，沈阳神州天润置业有限公司开发。

该项目为一座集大型购物中心、商务办公和高档住宅为一体的商住结合的综合性大厦，总建筑面积约33万平方米，投资总额为15亿元人民币，5栋住宅、1栋办公、1栋公寓，购物中心13万平，地上5层，地下1层，新消息香港成龙国际影城将入驻。

2、丰瑞·威士顿广场：【项目地址】：津桥路与小什字街交汇处【投资金额】：八亿元人民币【项目情况】：丰瑞·威士顿广场座落在沈阳市大东区津桥路3号，总占地面积8041平方米，建筑面积73813多平方米,容积率7.7，建筑高度90米。

总投资近八亿元人民币。

是一座集商场、写字间、公寓为一体的复合性商业项目。

项目建筑设计为地上23层，地下2层。

1--7层为国际知名的香港'新世界百货；8-23层为两栋双峰式的建筑，双楼毗邻，尽显庄重与华丽，玻璃幕墙与蒙古黑巧妙结合的外立面，迎合了现代人对时尚和前卫的追求。

共528套公寓及写字间，全部采用1000元/平方米的精装修标准；设置地下车位148个。

3、新世界四店：（是丰瑞·威士顿广场的主力项目）中街新世界总面积将达32500平方米，预计2010年将正式投入使用4、盾安百货：【项目地址】：紧靠商业城，东临东顺城路，北临北顺城路【投资金额】：投资37亿元中街盾安地块紧靠商业城，东临东顺城路，北临北顺城路。

建成一座投资37亿元的盾安·千盛茂国际生活广场，同样将打造成一座大型购物中心。

盾安·千盛茂国际生活广场项目定位为街中街生活广场，地下为3层，地面建筑面积规模在12万平方米左右，限高3至5层不等。

大连佳兆业广场开业概况第一部分大连佳兆业的奇迹•2011年3月18日，H股上市企业佳兆业集团在香港联交所发布收购信息，以6.5亿收购大连海昌商城位于大连市中山区，用地面积约15955平方米的土地，消息一出在金融市场引起强烈关注。

•2011年4月18日，大连佳兆业广场项目启动仪式圆满召开。

星美影院、赛博数码、金钱柜KTV、嘉美轩酒楼等四家主力店进行了现场正式签约。

•2011年5月20日，大连佳兆业广场全球招商大会圆满召开,签约7家主力店，400家商户到场。

•2012年1月1日，大连佳兆业广场盛大开业,大连市市委书记唐军、市长李万才同时出席开业典礼。

在佳兆业人的艰苦拼搏下，在各位商户的紧密配合下，大连佳兆业广场自2011年3月至2011年12月利用短短九个月时间完成了从旧貌换新颜的完美蜕变，这也创造了佳兆业乃至同业内的开业奇迹。

第二部分大连佳兆业的步伐•对于佳兆业人来说，广场开业才仅仅是迈出的第一步，如何将广场做强做大，如何坚实地迈出每一步才是每个佳兆业人所要思考的问题。

正因如此我们深深地感受到肩上的担子有多重，身负的责任有多大。

越是担子重、越是责任大，越是要做好，因为我们深知这是我们的使命。

大连迎春游园会--佳兆业广场大型彩灯祥龙献瑞在正月初一至正月十五举办的2012中国大连烟花爆竹迎春游园会中，大连佳兆业广场为市民献上一份新春厚礼----“祥龙献瑞”彩灯。

气势恢宏、大气磅礴的彩灯不仅寓意佳兆业集团发展势如龙腾，更产生了较大的广告效应,正面展现了企业形象和实力。

爱“尚”佳兆业、欢乐赛元宵为喜迎中国传统的元宵佳节，大连佳兆业广场特举办了现场制作元宵大赛，吸引众多市民前来参与，汇聚了商场人气。

选手PK热火朝天、看客兴致盎然、猜谜者全情投入，让佳兆业广场年味十足、呈现一片喜气洋洋。

情定佳兆业—现场版“非常勿扰”超级百日庆天天大抽奖广场举全场商户之力，举办了盛大的超级百日庆活动，9天时间里，抽奖现场天天排着长队，前来参加抽奖的顾客络绎不绝。

佳兆业集团商业物业和智能家居管理运营体系这是一个创新才能发展的年代,物业管理概莫能外。

专注于城市发展与运营的佳兆业集团,一贯坚持“佳居乐业”的企业理念,与现代人居理念不谋而合,并成为了其物业服务的精神内核。

自1999年创立至今,佳兆业物业已经进驻全国30个城市,在管项目达127个,覆盖珠三角、长三角、成渝、华中、环渤海等五大区域,管理项目业态涵盖了住宅物业、商业物业、办公物业、旅游物业及公共物业五大模块,项目面积3000余万平方米。

在中国物业管理协会组织的物业服务企业综合实力TOP200排名活动中,佳兆业物业位居第14,企业品牌已然凸显但是,在曾经历经仲量联行和万达商业公司浸润10余年的佳兆业物业总经理迟家方眼里,这些似乎并不是最重要的,其更为看重的是,佳兆业物业在商业类物业与居住类物业方面形成的管理经营体系,以及由此打造的商业模式。

从经济学的角度来看,佳兆业物业的这一商业模式尽数囊括了物业产业链与客户资源的价值再造,可谓是鱼与熊掌兼得。

商业物业管理运营体系一直以来,商业物业的管理运营,被视为物业管理业务桂冠上的明珠,但因其对管理、服务和运营的要求很高,以致这一市近日,佳兆业联合生命人寿,斩获深圳市自土地招拍挂市场建立以来单宗面积最大的一幅地块。

而不久前佳兆业发布的2013年报显示,年度合约销售额人民币239亿元,超额完成业绩目标——佳兆业是如何做到的?除却良好的商业模式、熟稔的运作流程,到底还有什么秘密武器支撑着佳兆业在“北上广深”一线市场上纵横捭阖?答案或许就是物业管理,特别是其日臻成熟的商业物业管理运营体系,以及借助信息科技升级的生活服务商体系。

场长久以来被“五大行”牢牢占据。

另一方面,尽管充满未知甚至风险,但是近些年来本土企业对商业物业管理运营业务的探索和实践从未停歇。

MD是购物中心筹开过程中和各专项设计交叉最多的部分，具体包含主力店方案、业态布局、铺位切分和品牌落位四大部分。

此部分将出具项目的两份重要成果：品牌落位图和机电配置表。

主力店方案主力店方案对于项目动线和结构存在较大影响，商业深化定位阶段需基本确定主力店选择、主力店红线范围。

主力店布局原则：主力店布局需综合考虑项目动线规划、平面得房率及消防设计。

当项目是浅进深一字型动线时，主力店布局宜为两端纺锤形布局；当项目为大进深一字型动线时，主力店布局宜布局在项目一侧消化大进深。

儿童游乐、KTV、电玩城、等人员密集型的主力店业态落位需提前做消防意见征询。

上海复地万科活力城：长一字型动线，主力店布局于动线两个端头。

杭州滨江宝龙城：百老汇、迪卡侬、永辉等主力店布局于一侧消化大进深。

主力店占比：主力店占比会对项目后期发展调整与项目平均租金存在较大影响，主力店面积占比不宜超过30%。

主力店选择：规划冰场、超市会员店等物业条件特殊的主力店时需谨慎，此类主力店规划前提需有充足的市场支撑及品牌商务深度。

影院规划：影院具有较强的客流吸引力且与餐饮业态互动关联度高，宜布局于项目最高楼层，出入方式采用顶层进次顶层出。

影院设计还需综合考虑项目层高，当项目楼层在F4以下时，项目需保证为24米多层建筑，此时影院的局部挑高是否会认定为超24米需提前和规划局沟通。

其次，影院规划中商管还需关注对客户体验影响较大的夜间寻车动线。

LCM置汇旭辉广场：影院位于F3+F4，四进三出。

超市规划：超市规划于地下楼层时对于业态规划及超市的后勤物流最有利，但需综合考虑对地下开挖强度所带来的成本影响。

当地下B1层规划为商业时，有可能存在需开挖地下三层以满足停车位需求的问题，因此超市楼层布局需综合考虑项目经济效益、业态规划及动线组织。

当项目地段较好且与地铁直通时，超市规划于地下时相对较有利；当项目地段一般、体量较大时，前期总平尽量预留大进深，超市可考虑规划在二层以规避开挖地下三层的问题。