房地产估价理论与方法第八章成本法及其运用章节练习(2016-3-15)

<p> 某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。

现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本（不含空调）为1300元/㎡.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。

其他的相关资料如下：<br /> <strong>（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。

平均寿命为15年，经过年数为9年。

<br /> （2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

<br /> （3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

<br /> （4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

<br /> （5）假设除空调以外，残值率均为零。

<br /> &lt;1&gt;、试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

</strong></p>A.物质折旧B.功能折旧C.设备折旧D.经济折旧E.资产折旧某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。

房地产估计-第八章成本法练习题参考答案成本法练习题一、单项选择题1、成本法概念中的•成本”，并不是通常意义上的成本，而是（A ）。

A、价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（B）oA、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理3、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（A ）, 即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。

A、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理4、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（C ）估价。

A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法5、成本法特别适用于（D ）的房地产的估价。

A、有收益交易少B、无收益交易多C、有收益交易多D、无收益交易少6、单纯建筑物的估算通常采用（C ）。

A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法7、在房地产保险（包折投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是米用（A ）。

A、成木法估价B、收益法估价C、比较法估价D、假设开发法估价8、在现实中，房地产的价格直接取决于其（B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。

A、市场成交价格B、效用C、开发成本D、交换价值9、运用成本法估价，需要懂得（C ）。

A、房地产成本构成B、房地产供求关系C、房地产价格构成D、房地产重置价格构成10、在完善的市场经济下，土地取得成木一般由购置土地的价款和购置时由（D ）构成。

A、买卖双方同时缴纳的税费B、卖方缴纳的税费C、买卖双方各自缴纳的税费D、买方缴纳的税费11＞从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（A ）分开，不能算做（）。

A、利润B、利息C、收入D、收益12、开发利润是正常条件下开发商所能获得的（B ）。

1A、实际利润B、平均利润C、超额利润D、正常利润13、在估算开发利润时要注意（B ）与利润率的对应。

房地产估价理论与方法：成本法及其运用考试资料模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的（ ）的差额，扣除折旧即是减价修正。

A.市场价值与其重新购建价格之间 B.重新购建的价格与总额价格之间 C.市场价值与总额价格之间 D.重新购建的价格与总体价值损失之间 本题答案：A 本题解析：暂无解析 2、判断题房地产开发成本扣除土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。

（ ） 本题答案：错 本题解析：房地产建设成本扣除土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。

3、多项选择题 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。

A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B.重新购建价格是在价值时点的价格 C.重新购建价格是客观的价格 D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格本题答案：B, C, D本题解析：暂无解析4、单项选择题某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.68%B.75%C.76%D.80%本题答案：C本题解析：q=［1-（1-R）t/（t+n）］×100%=［1-（1-4%）×10/10+30］×100%=76%。

房地产估价理论与方法：成本法及其运用知识点模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。

（ ） 本题答案： 2、判断题 某大型的商贸中心，实际经过年数为20年，该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。

（ ） 本题答案： 3、多项选择题 钢筋混凝土结构：生产用房的耐用年限为（ ）年，受腐蚀的生产用房为（ ）年，非生产用房为（ ）年。

（答案顺序对应）A.50 B.35 C.55 D.60 E.70 本题答案： 4、单项选择题 成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来（ ）的方法。

A.估算房地产价格姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.估算房地产的市场情况C.估算房地产的形势D.估算房地产的理论本题答案：5、单项选择题1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

A.《房屋损坏等级评定标准》B.《房屋完损等级评定标准》C.《房屋自然损坏评定标准》D.《房屋维修等级评定标准》本题答案：6、单项选择题某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。

则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。

A.2720B.2800C.2920D.3000本题答案：7、多项选择题在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有（）。

房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。

( )2、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A.发明、B.发现、C.创造、D.确定3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。

4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统评估业务、B.价值分配C.相关经济损失评估、D.价值减损评估1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。

A.易受限制、B.相互影响、C.独一无二、D.不可移动3、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.户型、B.楼层、C.层高、D.装修4、房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。

A.土地总量有限、B.规划限制、C.房地产不可移动、D.价值量大1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。

（）2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。

A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。

房地产估价理论与方法：成本法及其运用考试题及答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 建筑物的损耗可分为（ ）。

A.可修复的损耗 B.不可修复的损耗 C.可估算损耗 D.不可估算损耗 E.不可计算损耗 本题答案： 2、判断题 某写字楼应有中央空调而没有中央空调。

增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置价格为3200万元。

该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值为2920万元。

（ ） 本题答案： 3、判断题 成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要大量建筑物进行估价的场合。

（ ） 本题答案： 4、判断题 在完善的市场经济下，土地取得成本一般包括购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。

（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、多项选择题砖混结构一等：生产用房的耐用年限为（）年，受腐蚀的生产用房为（）年，非生产用房为（）年。

（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65本题答案：6、判断题在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费组成。

（）本题答案：7、判断题建筑物折旧中之所以有经济折旧是出于市场方面考虑的。

（）本题答案：8、问答题房地产价格的构成本题答案：9、判断题在实际的估价中，我们采用的是实际成本。

（）本题答案：10、多项选择题房屋新旧程度的判定标准是（）。

A.完好房：十、九、八成新B.基本完好房：七、六、五成新C.一般损坏房：五、四成新D.严重损坏与危险房：三成以下E.危房：一成以下本题答案：11、单项选择题在出让土地使用权上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为50年，计算建筑物折旧的经济寿命为（）。

房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。

A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。

搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。

选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。

2、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

3、假设开发法最基本的公式是（）。

A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法最基本的公式。

假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。

4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。

A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是后续开发的应得利润。

选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。

第八章 假设开发法及其运用一、单项选择题1、假设开发法的理论依据是（ ）。

A、替代原理B、最高利用原理C、预期原理D、边际递减原理2、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法”。

A、比较法B、收益法C、成本法D、长期趋势法3、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。

A、比较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势法4、对假设开发法适用条件的表述最准确的是（ ）。

A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产5、假设开发法用于房地产开发项目分析时，为房地产投资者提供的数值不包括（ ）。

A、测算待开发房地产的最低价格B、测算房地产开发项目的预期利润C、测算房地产开发中可能的最高费用D、测算待开发房地产的最高价格6、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（ ）。

A、估算后续开发经营期B、估算后续开发的各项支出、收入C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生D、估算投资利息和开发利润7、下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（ ）。

A、动态分析法测算结果精确B、静态分析法测算过程相对复杂C、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间D、静态分析法测算结果比较粗略8、一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（ ）。

A、业主自行开发前提B、自愿转让开发前提C、被迫转让开发前提D、持续经营前提9、假设开发法最基本的公式是（ ）。

A、房地产开发价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B、待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C、待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D、待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本10、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（ ）。

A、重新改造后价值B、管理费用C、销售费用D、投资利息11、假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（ ）。

房地产估价师《理论与方法》练习题2016年房地产估价师《理论与方法》练习题1.成本法特别使用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( )等。

A.钢铁厂B.空置的写字楼C.单纯的建筑物D.加油站答案：ACD2.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括( )。

①营业税：②土地增值税;③交易手续费;④契税;⑤补交土地使用权出让金;⑥印花税A.①③④⑤⑥B.①②④⑤⑥C.①②③④⑤D.①②③④⑤⑥答案：D3.( )是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。

A.权益原理B.均衡原理C.适合原理D.收益原理答案：B4.某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6.74.7.76.7.85.0.89.2.92.5.98.1(以 2002年1月1日为100)。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为( )元/m2。

A.2121B.2200D.2242答案：B5.在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。

A.估价方法B.估价目的C.估价时点D.估价对象状况答案：BCD6.假设开发法在正确地计算投资利息时，要注意把握( )。

A.应计息的项目B.计息的方式C.计息周期的长短D.计息期的长短答案：ABCD7.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。

A.4800B.5124C.5800D.7124答案：C8.某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为( )元/m2。

A.1000B.1100C.1200答案：C9.收益法是以( )原理为理论依据的。

第八章成本法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多，难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

第一节成本法概述本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。

1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

先把房地产价格分成各个组成部分，分别求取出各个组成部分的价值，再将其相加。

本质，是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价格。

优点：价值易于区别项目构成，测算有依据成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

【2009年真题】提示：参见教材P269[答疑编号1]『正确答案』正确2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。

从卖方看，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润从买方看，房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润3.成本法适用的估价对象（掌握）适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单纯的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目不适用的对象——建筑物过于老旧的房地产4.成本法估价需要具备的条件（掌握）条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产注意事项：应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整5.成本法估价的操作步骤（熟悉）弄清估价对象房地产的价格构成测算估价对象重新购建价格测算建筑物折旧求取估价对象积算价格在运用成本法时最主要的有（）。