【学习课件】第八章城市开发的外部效应

关于公共物品和外部效应-城市土地利用的外部性及其管理公共管理与法学院行政管理09-2袁芳0913010222关于公共物品和外部效应-城市土地利用的外部性及其管理摘要：城市土地在利用过程中必然要产生外部性，那么对土地利用外部性管理是否科学，是实现土地资源优化配置，合理高效利用土地的重要保证。

以下介绍了城市土地利用外部性的定义和表现，从经济学角度对其进行了分析，最后在此基础上提出了政府对土地利用外部性管理的参考建议。

关键词：公共物品城市土地外部效应外部性1 关于土地产品的外部性外部性又称外部效应，指某种经济活动所产生的对无关者的影响。

这就是说，这种活动的某些成本并不由从事这项活动的当事人承担，而由与这项活动无关的第三方承担，这种成本被称为外在成本或社会成本。

同样，这种活动的某些效益也不由从事这项活动的当事人承担，而由与这项活动无关的第三方获得，这种收益被称为外在收益或社会收益。

前一种情况，称为负外部性；后一种情况，称为正外部性。

2 城市土地利用外部性的主要表现土地利用的外部性是指某一块土地的利用活动对相邻土地的质量、利用方式的选择、土地价值产生的影响。

人们在利用土地从事任何行为时，都必然产生外部性。

围绕城市土地利用，其外部性大致可以分为两种：一种是间接的影响，这种影响可能表现为对财产价值的影响，例如大规模公建可能提高临近地块的转售价格，城市公共环境的改善会提高旅游价值进而有利于相关行业。

间接影响有时还表现为对人们内心感受的刺激，如城市内新型建筑给人带来的愉悦(或反感)，功能更完善的住宅使老式的空置住宅更难售出，可以归入此类影响。

另一种是直接影响(正面的或负面的)其他主体对财产的利用，例如摩天大楼的修建导致邻近的低矮建筑失去采光或受到建筑风洞的影响，或者在近郊修建机场而致临近居民受到噪声的侵扰，毁坏城市外围林地建造住宅造成城市空气质量下降，这些属于负面影响。

而免费使用的新马路的开通，将给附近居民提供正的外部性。

2．消费的外部经济
消费的外部经济就是指一个消费者所采取的行为给社会中 其他成员带来了利益，而该生产者自己却不能从中得到补偿。 例如，当某个人对自己的房屋和草坪进行保养时，他的隔壁 邻居也从中得到了好处。再如，一个人对自己的孩子进行教 育，把他们培养成更值得信赖的公民，这显然也使其隔壁邻 居甚至整个社会都得到了好处。
1．生产的外部不经济
生产的外部不经济是指一个生产者采取的行动使社会中的 其他成员付出了代价却又未给社会其他成员以补偿。例如， 一个企业可能因为排放脏水而污染了河流，或者因为排放烟 尘而污染了空气，这种行为使附近的居民和整个社会都遭到 了损失。再如，企业生产的扩大可能造成交通拥挤及对风景 的破坏等。
2．消费的外部不经济
西方经济学
外部效应与科斯定理
一、外部效应概述 二、外部效应的分类 三、外部效应的对策 四、科斯定理
一、外部效应概述
外部效应是指在实际经济活动中，生产者或消费者对其他 生产者或消费者带来的非市场性影响。换句话说，外部效应是 一个经济单位的行为对另一经济单位的福利所产生的效果，而 这种效果并没有从货币关系或市场贸易中反映出来。
消费的外部不经济是指一个消费者采取的行动使社会中的 其他成员付出了代价却又未给社会其他成员以补偿。和生产 者造成污染的情况类似，消费者也可能造成污染而损害他人 利益。吸烟便是一个明显的例子，吸烟者的行为危害了被动 吸烟者的身体健康，但并未为此而支付任何东西。此外，在 公共场所随意丢弃果皮、瓜子壳等也可能带来外部不经济效 应。
第二，企业合并。例如，一个企业的生产影响到另外一 个企业，如果影响是正的（外部经济），则第一个企业的生 产就会低于社会最优水平；反之，如果影响是负的（外部不 经济），则第一个企业的生产就会超过社会最优水平。但是 如果把这两个企业合并为一个企业，则此时的外部影响就 “消失”了，即被“内部化”了。合并后的单个企业为了自 己的利益将使自己的生产确定在其边际成本等于边际收益的 水平上。而由于此时不存在外部影响，故合并企业的成本与 收益就等于社会的成本与收益，于是资源配置达到帕累托最 优状态。

城市房地产开发经营的外部性及其治理途径【摘要】随着经济的不断发展,房地产开发工程占据着国民经济增长的首要地位。

外部性经营对房地产开发有着重要的影响。

本文从外部性”的理论渊源、房地产外部性分类及其影响及房地产开发经营中外部性的产生原因等几个方面进行了分析。

【关键词】房地产；外部性；治理一、前言近年来，由于城市房地产开发行业的不断壮大，城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题得到了人们的广泛关注。

虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进，在科学技术突飞猛进的新时期，加强房地产开发经营的外部性及其治理途径的研究，对我国城市房地产行业的发展有着重要意义。

二、“外部性”的理论渊源在经济学文献中,外部性有着许多不尽相同的表述,也可称之为外部影响、外在性或邻近效应,指的是私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。

最早由阿尔弗雷德•马歇尔提出的“无形的手”的瑕疵的观点,被看作是外部性理论的渊源,而此后众多学者对这个问题进行的研究使之有了更多不同的解释。

较为简明清晰的解释是庇古在福利经济学中提出的观点,他认为:“某甲在为某乙提供一些服务的过程中(这种服务是有报酬的),附带的也给其他人(不是同类服务的生产者)提供服务或带来损害,这种服务得不到受益方支付的报酬,也不能使受害方的利益得到补偿。

”庇古把这种现象归结为社会净产品与私人净产品之间的差异,这种差异可能是正的,也可能是负的,因此外部性又可区分为“外部不经济”(一项经济活动在提供私人净产品的同时也提供了社会净产品,如果在提供社会净产品的同时要求社会或第三者承担额外的成本或代价,那么,这项经济活动就给社会或第三者带来了消极的外部影响,称之为外部不经济)与“外部经济”。

三、房地产外部性分类及其影响1、房地产外部性分类以外部影响的性质和作用分,房地产外部性可分为房地产正外部性和房地产负外部性。

房地产正外部性是指房地产经济活动给其他人无偿带来了好处,也称外部经济。

定的。外部性又称为“外部效应（External Effects）”
或“外部经济（External Economies）”
外部性是市场失灵的一种形式。 -外部性源于市场不存在，或者市场价格不能够
完全反映出一项商品或服务的的真实边际成本或边际 受益。
2019/10/18
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• 约定成俗 (Social
Conventions)
合并 Theprem)
(Coase
• 科斯定理
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(Mergers)
• 公共对策 (Public
Rerponses)
• 税收
(Taxes )
• 补贴
(Subsidies)
•
创造市场 marketegulation)
外部性
外 部 性
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外 部 性
• 将近70年后，1971年，美国经济学家乔治·斯蒂格 勒（1982年诺贝尔经济学奖得主）和阿尔钦（产权 经济学创始人，张五常的老师）同游日本。他们在 高速列车(这时已是电气机车)上想起了庇古当年的 感慨，就问列车员，铁路附近的农田是否受到列车 的损害而减产。列车员说，恰恰相反，飞速驰过的 列车把吃稻谷的飞鸟吓走了，农民反而受益。当然 铁路公司也不能向农民收取赶鸟费。这同样是市场 经济无能为力的，也称为“市场失灵”。
2019/10/18
外 部 性
• 企业合并虽然可以解决生产上 的外部性，但是企业是否合并 并不只取决于外部性问题，还 涉及到许多更加复杂方面。而 且有许多外部性问题不是发生 在企业与企业之间，而是发生 在企业与居民之间或居民与居 民之间。所以大多数的外部性 问题无法通过企业合并来解决。 我们必须考虑其他的解决方法。

2016/6/7
外 部 性
负外部性的结论
私人市场不一定生产具有社会效 率的产量水平，一种物品产生负 外部性时，这种物品的产量多。
2016/6/7
外 部 性
正外部性的图形分析
当个人或企业产生正的外部性 时，市场对这种活动或产品的 提供不足。
2016/6/7
外 部 性
• 私人对策 （Private Rerponses）
外部性
外 部 性
引言
• 20世纪初的一天，列车在绿草如茵的英格兰大地上飞驰。 车上坐着英国经济学家A· C· 庇古（庇古税和庇古补贴）。 他边欣赏风光，边对同伴说：列车在田间经过，机车喷 出的火花(当时是蒸汽机车)飞到麦穗上，给农民造成了损 失，但铁路公司并不用向农民赔偿。这正是市场经济的 无能为力之处，称为“市场失灵”。
2016/6/7
外 部 性
法律制度 结果
科斯定理：外部性和产权
净收益
医生 糖果商 负法律责 糖果商为 任 医生支付 P， 40≤P≤60 不负法律 糖果商继 责任 续经营， 医生停业
2016/6/7
全部 60
P
60-P
• 例二：假定糖果商经营制造噪 音的收益是60，而噪音给医生 带来的成本却是40。如果他对 噪音损害负法律责任，那么结 果会怎么样呢？如果他对噪音 损害不负法律责任，那么结果 又会怎么样呢？
2016/6/7
科斯第二定理比第一定理重要
科斯对新古典经济学的挑战正是从‚市场零交易费用‛的假设开始 的。他说： ‚我倾向于把科斯定理（即第一定理）当做对交易 成本大于零的经济进行分析的道路上的垫脚石，以便进一步分析 一个有正交易费用的经济。‛ 在科斯的《社会成本问题》中可以看到，他不是要说明‚交易费用 为零，会怎么样，‛而是要说明‚交易费用为正，会怎么样‛。 对交易费用大于零的世界产权安排与资源配置关系的揭示，才构 成科斯定理的核心内容。

公共交通的正外部性
02 详细描述
公共交通系统为市民提供便捷 、高效的出行方式，减少了私 人车辆的使用，从而减少了交 通拥堵和空气污染。
03
经济学原理
04
正外部性是指某一经济主体的行 为对其他经济主体产生正面影响 ，而该主体并未获得相应的收益 。
分析
公共交通系统的使用为社会带来 了减少拥堵和污染的收益，但公 交运营商并未获得全部收益，导 致正外部性的存在。政府可以通 过投资建设、给予补贴等方式鼓 励公共交通的发展。
政策制定
政府在制定政策时，需要考虑 外部经济效应的影响，以制定
合理的政策措施。
04
CATALOGUE
解决外部经济效应的方法
政府干预
政府可以通过制定法律法规、税收政策等手段来限制负外部性行为，同 时给予正外部性行为一定的奖励和补贴，以促进外部经济效应的内部化 。
政府可以设立专门机构或委托第三方机构进行监管，对违反法律法规的 行为进行处罚，保障公平竞争和公共利益。
03
CATALOGUE
外部经济效应的影响
对个人或家庭的影响
01
02
03
04
生活成本
正的外部经济效应可能导致相 关产品或服务的价格上升，增 加个人或家庭的生活成本。
生活质量
负的外部经济效应可能导致环 境质量下降，影响个人或家庭
的生活质量。
消费选择
个人或家庭在面对外部经济效 应时，可能需要重新考虑消费
政府还可以通过提供公共服务和设施，如公共交通、公共卫生等，来缓 解外部经济效应带来的问题。
产权明晰
产权明晰是解决外部经济效应的重要手 段之一。通过明确界定产权，可以减少 外部性行为的发生，使个人或企业的行

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对于外部性的公共政策
• 市场基础的政策 • 政府利用税收和补贴来引导私人激励，使之符合社会效率 • 庇古税 是纠正负外部性的税收
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对于外部性的公共政策
• 管制vs.庇古税的例子 • 如果环境机构( EPA)决定了一个工厂需要减少污染的数量。 EPA 可以… • 告诉厂商将污染减少到某个水平 (管制) • 对于每单位污染排放征税 (庇古税)
正外部性
• 内部化外部性: 补贴 • 内部化正外部性的基本方法。
• 产业政策 • 政府干预经济，目的是促进研发 • 专利法 是一种技术政策，给予个人 (或者厂商) 在一定时期内对于其产权的保护。 • 因此，专利可以看成 内部化 外部性。
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对于外部性的私人解决方法
• 为了解决外部性问题并不总是需要政府。
0
Q市场
铝的数量
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外部性和市场非效率
• 负外部性导致市场的产量超过最优数量。 • 正外部性导致市场产量过低。
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福利经济学: 简要概括
• 铝市场 • 市场均衡的生产和消费的数量是有效率的，即最大化了生产者和消费者的剩余之和。 • 如果铝厂有污染 (负外部性), 那么生产铝的社会成本大于私人成本。
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对于外部性的私人解决方法
• 道德和社会规范 • 慈善组织 • 合并 • 合约
第这样一个命题，如果私人能够在无成本的条件下对于资源配置讨价还价，他们能够自己解决外 部性问题。
• 交易成本
• 交易成本 是发生在讨价还价过程中，及执行过程中的成本。
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边际社会成本 整个社会负担的边际成本 边际社会成本 (MSC) 是边际私人成本 (MC) 加上边际外 部成本 MSC = MC + 边际外部成本
8.1 负外部性：污染
图 8.1 外部成本 当产量等于 4,000 吨/月，
1. 边际私人成本是 $100/吨 2. 边际外部成本是 $125/吨 3. 边际社会成本等于 $225/吨
由公家机关生产货品或服务
补贴
政府给生产者给付，以负担部分生产成本
折价券
政府提供家计单位购买特定货品或服务的折价许可证
8.2 正外部性
公家提供
图 8.7(a) 公家提供达成效率
1. 边际社会利益等于边际成本， 效率数量等于 1,500 万人/年
2. 此为有效率 3. 学费设定为 10,000 /人 4. 纳税人负担其余的边际成本
日常生活中的外部性
外部性可区分为四类： • 生产的负外部性 • 生产的正外部性 • 消费的负外部性 • 消费的正外部性
日常生活中的外部性
生产的负外部性
污染是这类型主要的例子 如飞机起降的噪音等
生产的正外部性
例如比邻的果园与养蜂场，养蜂场的蜜蜂帮助果树授粉， 而果树则提供蜜蜂采蜜，两者互相提供正外部性
3. 边际利益
4. 当边际利益等于边际社会 成本时，效率数量等于 2,000顿/月
5. 灰色三角地带代表污染 外部性所形成的无谓损 失
8.1 负外部性：污染
财产权
财产权 法律赋予所有权人权力，使其可以使用及处置生产要素 或货品与服务
8.1 负外部性：污染
图 8.3 财产权达成 效率结果
1. 边际私人成本曲 线不包含污染的成 本
8.2 正外部性
私人利益与社会利益

2019/11/12
21
外
部
外部性与科斯定理
性
• 罗纳德·科斯（1910－）， 出生于英国威尔斯登，早
年就读于伦敦经济学院，
他揭示并澄清了经济制度
结构和函数中交易费用和
产权的重要性，获得1991 年诺贝尔经济学奖。
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外 部
（三）外部性与科斯定理
性
• 为什么会存在外部性？ • 产权(property right)的缺失
要么停产关门，如果他对噪音
损害负法律责任，那么结果会
怎么样呢？如果他对噪音损害
不负法律责任，那么结果又会 怎么样呢？
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外
部
科斯定理：外部性和产权
性
法律制度 结果
净收益
医生 糖果商 全部
负法律责 糖果商为 P 60-P 60 任 医生支付 P， 40≤P≤60
• 例二：假定糖果商经营制造噪 音的收益是60，而噪音给医生 带来的成本却是40。如果他对 噪音损害负法律责任，那么结
果会怎么样呢？如果他对噪音
损害不负法律责任，那么结果 又会怎么样呢？
不负法律 糖果商继 0
60
60
责任 续经营，
医生停业
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外
部
科斯定理：外部性和产权
性
法律制度 结果
净收益
医生 糖果商 全部
负法律责 糖果商安 60 20
80
任 装隔音设
施
不负法律 医生向糖 60-P 20+P 80 责任 果商支付 P以安装 设施，
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外
部

mB
外部效应与财产权利
抽烟
1
p(sB)
抽烟
1
sB
0
OA
yA
mA
0
yB
OB
mB
外部效应与财产权利
抽烟
1
p(sB)
抽烟
1 两个人的福利
状况都得到改 sB 善抽烟量也减
少了。
0
OA
yA
mA
0
yB
OB
mB
外部效应与财产权利
抽烟
1
p(sB)
抽烟
建议一个减少
1 抽烟的权利交
易市场导致了 sB 一个有效分配。
外部效应与财产权利
科斯认为大部分的外部效应问题是由于 产权界定不清，结果缺失能够内部化成 本与收益的交易市场所导致的。
外部效应与财产权利
使得外部效应的产生者承担所有成本或 者享受所有外部收益称为外部效应的内 部化。
外部效应与财产权利
A 和B都不拥有空气。 假设产权产生并且给了其中的一个人， 那么情况会怎么样？
外部效应与财产权利
假设B拥有室内空气的产权。 B可以出售抽烟的权利。 是否存在抽烟？ 假如存在，那么抽烟的价格和数量各为 多少?
外部效应与财产权利
假设p(sA) 为A 获取抽烟强度sA而支付给 B 的价格。
外部效应与财产权利
抽烟
抽烟
1
1
0
OA
yA
mA
0
yB
OB
mB
外部效应与财产权利
抽烟
抽烟
1
0
OB
yB
mB
无效率与负外部效应
钱对于B为好商品，抽烟对 B为劣质品。
抽烟

An externality is a cost or a benefit imposed upon someone by actions taken by others. The cost or benefit is thus generated externally to that somebody.
Either there is too much smoke (A’s most preferred choice) or there is too little smoke (B’s choice).
Externalities and Property Rights
Ronald Coase’s insight is that most externality problems are due to an inadequate specification of property rights and, consequently, an absence of markets in which trade can be used to internalize external costs or benefits.
scale from 0 (no smoke) to 1 (maximum concentration).
Consumption Externality
Smoke
1
Money and smoke are both goods for Agent A.
0
OA
yA
mA
Consumption Externality
Examples of Positive Externalities
A well-maintained property next door that raises the market value of your property.

（4）人口压力说
每增加一个人，就会相应增加对生活燃料的 需求，加快自然植被的破坏，环境就会恶化。 所以，人口越多的地区，环境恶化越严重。
专题2：产权与外部效应
（1）产权的概念
产权是通过法律界定和保护的人们对财产的权 利。它包括：
财产的所有权：财产最终归谁所有。
财产的占有权：财产实际归谁所有。
政府实现外部效应内在化的财政措施 矫正性的税收和矫正性的财政补贴。前者
用于实现负的外部效应的内在化，后者则用于 实现正的外部效应的内在化。
四、 外部效应与资源配置效率
（二）矫正性的税收与负的外部效应的内在化
着眼点：私人边际成本的调整 操作办法:对带有负的外部效应的 物品征收相当于外部边际成本大小的 税收，将征税物品的私人边际成本提 高到同社会边际成本相一致的水平. 特征：其数额同外部边际成本相等.
45 R
30 25
Z S=MSC
UV
10 Y
0
X D’=MPB+W=MSB
D=MPB
10 12 疫苗接种量（万人次）
四、 外部效应与资源配置效率
（四）矫正性的财政补贴与正的外部效应的内在化
矫正性财政补贴的作用
（1）将外部边际效益加计到私人边际效 益之上；
（2）将产量调整到MSB=MSC； （3）增加带有正的外部效应的物品或服 务的消费者所获得的效益，从而鼓励这类物 品或服务的消费.
不论给工厂冒烟的权利，还是给居民不受 污染的权利，只要协商费用很小，市场均衡的 结果是有效率的，即选择办法一。
如果给予工厂冒烟的权利，则居民会联合 给工厂安装除尘器。因为费用只有150元，低于 购买烘干机的费用，也低于污染损失。
如果给予居民不受污染的权利，工厂会主 动安装除尘器，因为工厂有责任解决污染问题。 安装除尘器比购买烘干机便宜。

第4页/共48页
外部性的形式
外部性既可能产生于生产过程，也可能产生 于消费过程
外部性既可以是正的，也可以是负的。
生产的负外部性：企业的生产活动降低了其他 人的福利，但企业并未对这种损害给予补偿。 如造纸厂的污水排放。
消费的负外部性：一个人的消费降低了其他人 的福利，但他并未对这种损害给予补偿。如抽 烟。
h d
g
c
f b
a
e
Q*
Q1
Actual output
第11页/共48页
MSC = MPC + MD MPC
MD MB
Q per year
消费负外部性 Negative Consumption Externalities
考虑下面的例子:
一个人在饭店里抽烟 烟雾缭绕，降低了你品味佳肴的兴致
这个例子中，吸烟者对香烟的消费降低了 其他人的福利，而没有对受损者给予补偿。
降低第一个单位的钢材产量社会收益是这块区域即mdpmbpmc之差然而钢铁厂的利润损失并不大降低另外一个单位的钢材产量社会收益是这块区域即mdpmc之差这一议价过程将一直持续到社会最优水平因此渔民有动机继续贿赂钢铁厂使其继续削减产量因此渔民可能通过贿赂钢铁厂以使其减产与第一个单位的减产相同渔民获得相同的剩余第23页共48页科斯解的问题科斯解的问题初始产权配臵问题初始产权配臵问题欲取得优厚条件而拖延签约者欲取得优厚条件而拖延签约者holdoutholdout搭便车问题搭便车问题交易成本和议价问题交易成本和议价问题第24页共48页一体化一体化将相关利益各方合成一体从而使外部性内部将相关利益各方合成一体从而使外部性内部如果园和蜂场如果园和蜂场一体化的局限一体化的局限社会习俗社会习俗个人不能像企业那样通过合并把外部性内部化个人不能像企业那样通过合并把外部性内部化有些社会习俗可迫使人们考虑他们产生的外部性有些社会习俗可迫使人们考虑他们产生的外部性如道德劝诫可把自身行为产生的外部性内部化如道德劝诫可把自身行为产生的外部性内部化第25页共48页公共对策公共对策私人对策不足以应对大规模外部性问题