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第一章总论一、项目概况（一）项目名称：海成滨江国际开发建设项目（二）建设性质：新建（三）建设地点：奉节县永安镇李家沟（四）项目业主：重庆海成实业（集团）有限公司（五）法定代表人：向宇红（六）建设规模及主要建设内容：本项目南抵东外环，东临平黎大道，西接县人民医院东侧，规划道路、北接东风集团用地南侧规划道路，总规划用地面积158235平方米约237亩，其中A地建设规模：建设用地25346平方米约38亩，容积率≦5.0，建筑密度≦40%，绿地率≧30%；B地块建设规模：建设用地55361平方米，约83亩，容积率≦5.0，建筑密度≦50%，绿地率≧30%；C地块建设规模：建设用地54694平方米，约82亩，容积率≦3.5，建筑密度≦40%，绿地率≧30%。
主体工程包括场平工程；建设平坝时代商业广场，南川国际CBD，和还建房小区，建筑总面积719128.03平方米；购臵安装约70台电梯；以及给排水、电气、消防、通风等安装工程。
附属工程包括绿化及景观（含中庭消防车道）建设，道路及广场建设，市政管网、供电线路等。
（七）投资估算：本项目总投资378006.18万元，其中工程费用279962.67万元，占总投资的74.06%；工程建设其他费用64253.40万元，占总投资的17.00%；基本预备费用9656.11万元，占总投资有2.56%，建设期利息24134.00万元，占总投资的6.38%。
（八）投资计划：本项目建设工期64个月，2011年5月—2016年8月。
总投资378006.18万元，在2011年5月—2016年8月投入。
其中：1、2011年投资60000.00万元，占总投资的15.87%。
2、2012年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。
3、2013年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。
4、2014年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。
5、2015年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。
珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套概论 (1)一、珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套名称及承办单位 (1)二、珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套产品方案及建设规模 (6)七、珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套总投资估算 .. 6八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套产品说明 (15)第三章珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套市场分析预测 (16)第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (17)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (26)（三）产品生产工艺流程 (26)珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (27)（一）设备配臵原则 (27)（二）设备配臵方案 (28)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (29)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套建设期污染源 (31)（二）珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (32)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (32)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (36)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (42)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (43)1、废水的治理 (43)办公及生活废水处理流程图 (43)生活及办公废水治理效果比较一览表 (44)生活及办公废水治理效果一览表 (44)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (44)3、噪声治理措施及排放分析 (46)主要噪声源治理情况一览表 (47)四、环境保护投资分析 (47)（一）环境保护设施投资 (47)（二）环境效益分析 (48)五、厂区绿化工程 (48)六、清洁生产 (49)七、环境保护结论 (49)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (51)第九章项目节能分析 (52)一、项目建设的节能原则 (52)二、设计依据及用能标准 (52)（一）节能政策依据 (52)（二）国家及省、市节能目标 (53)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (54)三、项目节能背景分析 (54)四、项目能源消耗种类和数量分析 (56)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (56)1、主要耗能装臵 (56)2、主要能耗种类及数量 (56)项目综合用能测算一览表 (57)（二）单位产品能耗指标测算 (57)单位能耗估算一览表 (58)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (59)六、工艺设备节能措施 (59)七、电力节能措施 (60)八、节水措施 (61)九、项目运营期节能原则 (61)十、运营期主要节能措施 (62)十一、能源管理 (63)（一）管理组织和制度 (63)（二）能源计量管理 (64)十二、节能建议及效果分析 (64)（一）节能建议 (64)（二）节能效果分析 (65)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (65)一、组织机构 (65)二、工作制度 (66)三、劳动定员 (66)四、人员培训 (67)（一）人员技术水平与要求 (67)（二）培训规划建议 (67)第十一章珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套投资估算与资金筹措 (68)一、投资估算依据和说明 (68)（一）编制依据 (68)（二）投资费用分析 (70)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (70)1、设备投资估算 (70)2、土建投资估算 (71)3、其它费用 (71)4、工程建设投资（固定资产）投资 (71)固定资产投资估算表 (71)5、铺底流动资金估算 (72)铺底流动资金估算一览表 (72)6、珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套总投资估算 .. 73总投资构成分析一览表 (73)二、资金筹措 (74)投资计划与资金筹措表 (74)三、珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套资金使用计划 (75)资金使用计划与运用表 (75)第十二章经济评价 (76)一、经济评价的依据和范围 (76)二、基础数据与参数选取 (77)三、财务效益与费用估算 (78)（一）销售收入估算 (78)产品销售收入及税金估算一览表 (78)（二）综合总成本估算 (78)综合总成本费用估算表 (79)（三）利润总额估算 (80)（四）所得税及税后利润 (80)（五）项目投资收益率测算 (80)项目综合损益表 (81)四、财务分析 (81)财务现金流量表（全部投资） (83)财务现金流量表（固定投资） (85)五、不确定性分析 (86)盈亏平衡分析表 (87)六、敏感性分析 (88)单因素敏感性分析表 (89)第十三章珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套综合评价 (89)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该珠海华发实业股份有限公司横琴国际网球中心配套所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
国际酒店项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后你可任意修改编辑）目录第一章总论 (1)1.1 项目概况 (1)1.2 研究范围及主要编制依据 (1)1.3 可研报告主要结论 (2)第二章项目建设的背景与必要性 (7)2.1 项目建设的背景 (7)2.2 项目建设的必要性 (10)第三章项目区域概况 (12)3.1 某县概况 (12)3.2 总体规划概要 (14)第四章需求分析与建设规模 (16)4.1 需求分析 (16)4.2 建设内容及规模 (21)第五章建设场地及建设条件 (22)5.1 建设场地 (22)5.2 建设条件 (22)5.3 工程前期工作情况 (24)第六章土建工程方案 (25)6.1 设计依据 (25)6.2 总平面设计 (25)6.4 结构设计 (30)第七章安装工程方案 (33)7.1 给水排水设计 (33)7.2 燃气设计 (36)7.3 暖通空调设计 (37)7.4 强电设计 (42)7.5 弱电设计 (46)第八章消防设计 (51)8.1 总体消防 (51)8.2 建筑消防 (51)8.3 消防给水 (52)8.4 消防暖通设计 (56)8.5 电气消防 (57)第九章节能节水 (61)9.1 设计依据 (61)9.2 建筑节能 (61)9.3 电气节能 (61)9.4 暖通节能 (61)9.5 节水措施 (62)第十章安全与卫生 (63)10.1 安全保护 (63)第十一章环境影响分析 (66)11.1 施工期影响分析 (66)11.2 建成后影响分析 (67)11.3 环境评价结论 (68)第十二章项目实施进度 (69)12.1 项目实施内容和建设阶段 (69)12.2 建设工期安排 (69)第十三章招标方案 (71)13.1 招标范围及招标组织形式 (71)13.2 招标方式 (71)13.3 招投标相关要求 (72)13.4 评标委员会的人员组成和资格要求 (73)13.5 招标备案 (73)第十四章投资估算及资金筹措 (74)14.1 投资估算的依据及说明 (74)14.2 投资估算 (74)14.3 项目总投资及单方造价 (74)14.4 资金来源 (75)14.5 资金使用计划 (75)第十五章财务分析 (76)15.1 财务分析的依据和方法 (76)15.3 服务规模 (77)15.4 生产成本估算 (77)15.5 营业收入与税金估算 (78)15.6 财务分析 (79)15.7 财务分析结论 (81)第十六章项目建设组织与管理 (82)16.1 项目组织机构 (82)16.2 工程质量管理 (82)16.3 财务管理 (82)16.4 进度管理 (82)第十七章风险分析及对策 (84)17.1 投资估算的风险 (84)17.2 建设资金断档风险 (84)17.3 销售风险 (84)第十八章社会评价 (86)18.1 项目的社会影响分析 (86)15.2 与项目关系密切的主要群体分析 (86)18.3 主要社会效益分析 (87)18.4 负面影响与对策 (87)18.5 项目与所在地相互适应性分析 (87)18.6 社会评价结论 (87)第十九章结论与建议 (88)19.1 结论 (88)19.2 建议 (88)附表：附表1：借款还本付息计算表附表2：营业收入、营业税金及附加估算表附表3：总成本费用估算表附表4：利润及利润分配表附表5：项目投资现金流量表（全部投资）附表6：全部财务计划现金流量表附图：项目总平面布置图第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：国际酒店项目1.1.2 项目性质：新建1.1.3 建设地点：1.1.4业主单位简介：项目业主某华成房地产开发有限公司，是某县委、县政府招商引进的重点企业。
华丰国际广场可行性研究报告目录第一章项目总论................................... 错误！未定义书签。
1.1 项目背景................................... 错误！未定义书签。
1.2 可行性研究结论............................. 错误！未定义书签。
1.3 主要技术经济指标表......................... 错误！未定义书签。
1.4 存在问题及建议............................. 错误！未定义书签。
第二章项目背景和发展概况......................... 错误！未定义书签。
2.1 项目提出的背景............................. 错误！未定义书签。
2.2 项目发展概况............................... 错误！未定义书签。
2.3 投资的必要性............................... 错误！未定义书签。
第三章市场分析与建设规模......................... 错误！未定义书签。
3.1 市场调查................................... 错误！未定义书签。
3.2 市场预测................................... 错误！未定义书签。
3.3 市场推销战略............................... 错误！未定义书签。
3.4 产品方案和建设规模......................... 错误！未定义书签。
3.5 产品销售收入预测........................... 错误！未定义书签。
第四章建设条件与厂址选择......................... 错误！未定义书签。
华发国际工程可行性研究报告珠江恒昌房地产顾问有限公司2004-03-071 工程简介42 市场分析42.1住宅物业市场42.1.1中山住宅市场特点42.2商业物业市场62.2.1百货类物业市场62.2.2专业市场62.2.3 连锁超市72.2.4 Shopping Mall83工程定位分析103.1工程发展定位104开发方案及工程计划134.1发展期的设定134.2技术参数135成本分析145.1土地成本估算145.2前期费用145.3小区基础设施配套工程费145.4土建工程费155.5开发期税费155.6不可预见费155.7开发费用估算分项说明155.7.1企业管理费155.7.2销售费用155.7.3财务费用155.7.4开发成本费用估算165.7.5开发总成本费用估算165.7.6工程总体开发成本费用估算165.7.7成本的动态投入166财务效益评价176.1工程收益分析176.2财务效益评价设定176.2.1财务计算中税项及费用设定176.2.2财务评价指标的选取186.3财务效益评价196.3.1静态财务分析196.3.2动态财务分析196.4财务分析结论20财务附件：附件1：工程发展计划安排表附件2：工程总体开发进度表附件3：工程开发成本费用估算表附件4：工程开发成本费用估算明细表附件5：工程进度投资估算表附件6：工程销售收入表附件7：工程资金回收进度表附件8：静态财务综合表附件9：全部投资现金流量表附件10：现金流量表1 工程简介中山市华发国际工程(下称本工程) 工程位于传统城市中心区范围内，该区域集办公、居住、购物休闲功能于一体，生活配套成熟，交通便捷，区域认知度高。
工程位置在岐江西岸，东临石岐河，南望岐江公园，具备优良景观资源，旺中带静，区域形象高尚。
东侧、南侧临城市道路，具有较高的商业价值。
工程地块总占地面积为12272平方M。
规划用地性质为商住，容积率为6，建筑限高为99M。
国际学校项目可行性研究报告篇一：国际学校建设项目可行性研究报告国际学校建设项目可行性研究报告目录第一章总论 ....................... 错误！未定义书签。
1.1项目名称及承办单位 ............. 错误！未定义书签。
1.2报告编制的工作依据和研究范围 ... 错误！未定义书签。
1.3研究结论 ....................... 错误！未定义书签。
第二章项目改造背景及必要性 ......... 错误！未定义书签。
2.1项目提出的背景 ................. 错误！未定义书签。
2.2项目改造的必要性 ............... 错误！未定义书签。
2.3项目改造的可行性 ............... 错误！未定义书签。
第三章市场分析 ..................... 错误！未第四章改造条件与改造地址 ........... 错误！未定义书签。
4.1改造地区概况 ................... 错误！未定义书签。
4.2改造地址 ....................... 错误！未定义书签。
4.3自然条件 ....................... 错误！未定义书签。
4.4基础设施条件 ................... 错误！未定义书签。
第五章改造规模和工程方案 ........... 错误！未定义书签。
5.1改造规模 ....................... 错误！未定义书签。
5.2功能定位 ....................... 错误！未定义书签。
5.3工程方案 ....................... 错误！未定义书签。
5.4作业流程 ....................... 错误！未定义书签。
第六章总图运输与公用辅助工程 ....... 错误！未6.1总图运输 ....................... 错误！未定义书签。
可行性研究报告珠海珠海市经济发展环境分析和市场前景预测一、项目背景珠海市位于中国广东省珠江三角洲西部沿海地区，是中国的一座沿海城市，素有“侨乡”、“园林城市”和“美丽之城”之称。
作为珠三角地区四大城市之一，珠海市具有得天独厚的区位优势和资源优势，在经济发展、科技创新等方面一直处于行业领先地位。
随着中国改革开放以来的快速经济发展，珠海市的城市建设、产业发展和科技创新等方面得到了快速发展。
在中国国家政策的支持下，珠海市得到了大量的资金支持和政策支持，促进了城市经济的快速发展。
在未来的发展蓝图中，珠海市将以经济创新和科技创新为引领，不断提高城市的经济发展水平和国际影响力。
本可行性研究报告以珠海市为研究对象，分析了珠海市的经济发展环境、市场前景和发展潜力，以及存在的问题和挑战。
通过本报告，希望可以为珠海市的经济发展提供一些可行的建议和措施，促进珠海市经济的可持续发展和科技创新的全面提升。
二、珠海市的经济发展环境分析1.地理位置优势珠海市位于中国的南部沿海地区，地处广东省珠江三角洲西部，东临南海，南接深圳市，西濒中山市，北毗珠江口对面的澳门特别行政区，拥有得天独厚的地理位置优势。
这个地理位置既是一个重要的战略位置，也是一个巨大的经济优势，可以为珠海市的产业发展和市场开拓提供无限的动力。
2.经济产业结构珠海市的主要产业包括制造业、科技创新、旅游业等。
近年来，珠海市在文化创意、高科技制造等领域取得了一定的成果，但与其他发达城市相比，珠海的产业结构还不够完善，需要进一步升级和调整。
3.政策支持和资金投入中国国家政府给予了珠海市全方位的政策支持和资金投入，为珠海市的经济发展提供了良好的外部环境。
在政策支持和资金投入的带动下，珠海市的产业结构逐渐优化，经济实力不断增强。
4.科技创新能力作为珠三角地区的中心城市之一，珠海市具有较强的科技创新能力，拥有多家高水平的科研院所和大量的高素质科技人才，为珠海市的科技创新提供了有力的支撑。
国际大酒店项目可行性研究报告报告辑要项目可行性研究报告核心提示：项目投资环境分析，项目背景和发展概况，项目建设的必要性，行业竞争格局分析，行业财务指标分析参考，行业市场分析与建设规模，项目建设条件与选址方案，项目不确定性及风险分析，行业发展趋势分析为了积极响应攀枝花关于促进国际大酒店产业发展的政策要求，某某有限公司通过科学调研、合理布局，计划在攀枝花新建“国际大酒店生产建设项目”；预计总用地面积49798.22平方米（折合约74.66亩），其中：净用地面积49798.22平方米；项目规划总建筑面积51292.17平方米，计容建筑面积51292.17平方米；根据总体规划设计测算，项目建筑系数64.45%，建筑容积率1.03，建设区域绿化覆盖率6.79%，固定资产投资强度173.49万元/亩。
根据谨慎财务测算，项目总投资17677.62万元，其中：固定资产投资(固定资产投资)万元，占项目总投资的73.27%；流动资金4724.86万元，占项目总投资的26.73%。
在固定资产投资中建筑工程投资4198.84万元，占项目总投资的23.75%；设备购置费3739.38万元，占项目总投资的21.15%；其它投资费用5014.54万元，占项目总投资的28.37%。
项目建成投入正常运营后主要生产国际大酒店产品，根据谨慎财务测算，预期达纲年营业收入44016.00万元，总成本费用35120.36万元，税金及附加155.10万元，利润总额8895.64万元，利税总额10343.27万元，税后净利润6671.73万元，达纲年纳税总额3671.54万元；达纲年投资利润率50.32%，投资利税率58.51%，投资回报率37.74%，全部投资回收期4.15年，提供就业职位656个，达纲年综合节能量17.90吨标准煤/年，项目总节能率24.08%，具有显著的经济效益、社会效益和节能效益。
第一章项目绪论本章作为可行性研究报告的首章，主要在于综述报告中各章节的主要内容和问题及研究结论，并对项目建设的可行与否提出综合建议。
华锦项目可行性研究报告一、项目背景华锦项目是一项旨在开发和建设华锦城市的综合性项目。
该城市将会集聚文化、商业、教育、医疗和居住等多种功能，致力于打造成为一个现代化、宜居且具有独特魅力的城市。
华锦项目的规划范围涵盖了数平方公里，即将成为一个集住宅区、商业区、文化区和产业园区于一体的综合性都市。
二、项目目标华锦项目的主要目标是通过打造一个现代化、宜居、独具特色的城市，为居民提供优质的生活和工作环境。
项目的具体目标包括：1. 打造一个高品质的住宅区，提供舒适、便利的居住条件；2. 建设现代化商业区，吸引大量商家入驻，促进商业繁荣；3. 发展文化产业，丰富居民的文化生活，提升城市的文化软实力；4. 建设教育、医疗等公共服务设施，提高居民的生活质量；5. 吸引高新技术企业入驻，促进经济的发展和就业机会的增加。
三、项目内容华锦项目包括以下几个主要内容：1. 住宅区：规划建设高品质的住宅小区，配套完善的商业、教育、医疗等公共设施；2. 商业区：打造现代化商业中心，吸引国内外知名品牌入驻，促进商业繁荣；3. 文化区：建设文化艺术中心、博物馆、图书馆等文化设施，丰富居民的文化生活；4. 产业园区：引进高新技术企业，促进创新发展，推动产业升级；5. 公共服务设施：建设学校、医院、公园等公共服务设施，提高居民的生活质量。
四、项目可行性分析1. 市场需求分析根据对当地市场的调研和分析，华锦项目所在地区居民对高品质住宅、现代化商业、丰富文化生活等需求较高，对此类综合性城市的认可度也较高。
因此，市场需求较为广泛，项目有望受到当地居民的欢迎。
2. 技术及资源分析华锦项目将会涉及到建筑、规划、设计、园林等多个领域，需要具备一定的技术实力和资源支持。
目前，我国在这些方面的技术水平和资源储备均较为雄厚，有能力支撑该项目的实施。
3. 政策环境分析政府对城市建设和经济发展都有一定的政策支持，鼓励引进外部资金和技术来推进当地城市建设。
在这样的政策环境下，华锦项目有望得到政府的支持和配合。
华县中山高级中学教学常规管理细则华发国际项目可行性研究报告珠江恒昌房地产顾问有限公司2004-03-071 项目简介 (6)2 市场分析 (6)2.1 住宅物业市场 (6)2.1.1 中山市域住宅市场特点 (6)2.2 商业物业市场 (8)2.2.1 百货类物业市场 (8)2.2.2 专业市场 (9)2.2.3连锁超市 (11)2.2.4 Shopping Mall (13)3项目定位分析 (14)3.1 项目发展定位 (14)4开发方案及工程计划 (18)4.1 发展期的设定 (18)4.2 技术参数 (19)5成本分析 (19)5.1 土地成本估算 (20)5.2 前期费用 (20)5.3 小区基础设施配套工程费 (20)5.4 土建工程费 (21)5.5 开发期税费 (21)5.6 不可预见费 (22)5.7 开发费用估算分项说明 (22)5.7.1 企业管理费 (22)5.7.2 销售费用 (22)5.7.3 财务费用 (22)5.7.4 开发成本费用估算 (22)5.7.5 开发总成本费用估算 (22)5.7.6 项目总体开发成本费用估算 (23)5.7.7 成本的动态投入 (24)6财务效益评价 (25)6.1 项目收益分析 (25)6.2 财务效益评价设定 (26)6.2.1 财务计算中税项及费用设定 (26)6.2.2 财务评价指标的选取 (26)6.3 财务效益评价 (28)6.3.1 静态财务分析 (28)6.3.2 动态财务分析 (29)6.4 财务分析结论 (30)财务附件：附件 1：项目发展计划安排表附件 2：项目总体开发进度表附件 3：项目开发成本费用估算表附件 4：项目开发成本费用估算明细表附件 5：项目进度投资估算表附件 6：项目销售收入表附件 7：项目资金回收进度表附件 8：静态财务综合表附件 9：全部投资现金流量表附件 10：现金流量表1项目简介中山市华发国际项目 ( 下称本项目 ) 项目位于传统城市中心区范围内，该区域集办公、居住、购物休闲功能于一体，生活配套成熟，交通便捷，区域认知度高。
项目位置在岐江西岸，东临石岐河，南望岐江公园，具备优良景观资源，旺中带静，区域形象高尚。
东侧、南侧临城市道路，具有较高的商业价值。
项目地块总占地面积为 12272 平方米。
规划用地性质为商住，容积率为 6，建筑限高为 99 米。
“珠海华发实业股份有限公司” 是一家上市公司房地产公司，（简称“华发股份”）将在此开发的高档商住项目。
2市场分析综合项目的区位特征和影响因素，本项目可能发展的物业类型包括：商场、高层住宅。
因此，以下将对这两个市场进行详细分析。
2.1 住宅物业市场中心城区住宅市场分为老城区、东区、西区和南区四大板块。
2.1.1 中山市域住宅市场特点1、老城区（石歧区）和东区是住宅成交的主要区域2、老城区成交单价主要集中在3000 元/ 平方米左右 , 东区的 3000-4000 元/ 平方米3、目前，老城区户型面积主要集中在100-120 平方米 / 户，主要集中在 30-50 万/套范围内；而东区户型面积主要集中在 120-160 平方米 / 户，总价主要集中在 40-70 万/ 套；老城区生活配套成熟，区域认知度高，住宅主要针对追求成熟生活配套的市区内常住型买家。
目前，老城区缺乏新开发的高端住宅产品。
2.1.2 中山传统商业区高层住宅市场分析1、现有供应基本售罄中恳商业大厦、永胜数码广场、西苑数码广场，目前已全部售罄。
君悦豪庭产品素质好，市场消化迅速，仅余少量单位。
2、现有产品价格分析君悦豪庭： 3500-4000 元/ 平方米4、以常住型买家为主公务员、事业单位人员、企业中高层管理人员和专业技术人员等追求成熟生活配套的常住型买家传统商业中心区高层住宅的主要消费者。
2.1.3市域高端住宅市场分析目前市域内高端住宅市场的代表产品是新鸿基开发的弈翠园和雅居乐开发的汇星台。
弈翠园一期为多层和小高层物业，主要户型面积有 100-140 平方米左右的平层及 200-260 平方米的复式，销售均价多层为 5000 元/ 平方米，小高层为 4000 元/ 平方米，总价为 50 万元左右和 80-120 万元左右。
汇星台为小高层物业，主要以三房 120-160 平方米和四房 160-200 平方米户型为主，销售均价约 4000 元/ 平方米，总价在 50-80 万元。
从市场销售情况看，上述物业销售情况均较好，奕翠园一期目前销售率达到 90%，汇星台刚开盘，销售情况也较为乐观。
2.1.4 市场评析——老城区住宅市场有较大提升空间老城区配套成熟，生活氛围好，但现有住宅产品设计水平和居住舒适性较差，难以满足买家既追求完善城市配套又兼顾居住舒适性的要求。
老城区住宅供应量日渐稀少将提升老城区住宅价值，对追求成熟生活配套的买家有相当吸引力。
随着市民居住观念的改变，小高层住宅已经被市场接受，高层住宅亦逐渐获得买家认可。
2.2 商业物业市场2.2.1 百货类物业市场广州友谊、益华时尚商城、中恳百货分布在传统商业中心，益华百货分布在新商业中心。
2.2.1.1市场经营特点1、商品种类单一、档次较低益华百货中恳广场广州友谊化妆、服饰、化妆品、名贵一层食品烟酒食品、精中药材品二层服装日用品服装、皮具、鞋、床上服装、床上用三层服装用品品妇婴保健用四层家电——品2、商业物业租售市场较好，但目前投资回报水平一般益华百货中恳广场15000 元 / 平方售价——米100-200 元 / 平方租金50 元/ 平方米米2.2.1.2市场评析——百货业经营难度大珠三角城市交通联系便捷，高档百货消费者一般在广州、香港等中心城市购买高档百货，本地百货商品档次难提高，租售价格将维持在较低水平，投资回报水平不高；经营品种单一，对消费者吸引力弱。
2.2.2 专业市场中山现有专业市场分布较分散，主要包括天英家居广场、百易居家居广场、米兰香家居广场、永胜数码广场、西苑数码广场和水牛城。
2.2.2.1市场经营特点华县中山高级中学教学常规管理细则1、商品种类单一、档次较低西苑数米兰永胜数码百易居家香天英家码水牛城居广场居家居广场一层手机电脑配件服装批高档家发具旅游商高档家具品二层手机电脑耗材——高档家具总汇三层数码产————————品电脑耗四层——————————材2 、出租市场较旺，出租率超过90%永胜数码广场水牛城110-130元/一层120 元/ 平方米平方米80-105 元/ 平40-60 元/ 平方二层方米米68-99元/平三层——方米50-85元/平四层——方米2.2.2.2市场评析——有较大市场空间，档次需提高专业市场集中满足了消费者对某类商品的需求，销售价格适中，对消费者有一定吸引力。
目前各专业市场品种单一，档次不高，产品细分不够，经营思路单调，难以满足消费者多方面的需求。
2.2.3连锁超市大型连锁超市分布较分散，主要有吉之岛、好又多和万佳。
2.2.3.1市场经营特点1、经营规模大，商品种类丰富好又吉之岛万佳多经营10000 平方12000 平方40000 平方米米米面积生鲜、副食手机、食街、一层生鲜、食品品首饰、眼镜、娱乐城、汽车客运中心日生鲜、副食用二层精品、日用品品、茶叶、烟品酒日家电、日用用三层精品、日用品品、文体、音品像四层家用电————器、食街2、营业时间长，人气较旺好又吉之岛万佳多营业9：00—21：9：00—22：首层 24 小时0030时间2.2.3.2市场评析——满足一站式购物，但发展商资金压力大连锁超市商品种类丰富，经营规模大，时间长，价格相对较低，满足了消费者一站式购物的需求，市场反应好。
由于经营面积大，且为了吸引知名品牌商家进驻，连锁超市租金水平低，开发商资金压力大。
2.2.4 Shopping Mall摩登汇位于传统商业中心，大信新都汇则位于城区北部2.2.4.1 市场经营特点1、经营面积大，商品档次高，种类丰富经营面 首层二层三层五 负一层四层积层品 牌 店美 食 广（ G2000,摩 登 10205平—时尚精时尚精场（御风美食广 汇方米—优 之 良品日本料场 品品、明廊理等）眼睛等）流 行 时百货、超大 信尚（屈臣餐 饮 项 12 万平市（优越新 都 图 书音氏、国美家居家娱 乐 休 方米 百货、大 目（绿榕电器、麦私广场 闲项目会 像城福 源 超居酒楼）当劳、优市）越百货）2 、租售价格较高，租售情况理想首层二层三层售： 20000 元/ 平 售： 11000-12000 售 ： 8000-9000摩登汇元/ 平方米元/ 平方米方米租： 150 元/ 平方租：60-99 元/ 平租： 50-89 元 /米方米平方米大信新都租： 200 元/ 平方租： 150 元/ 平方租：100 元/ 平方会米米米摩登汇首层全部售罄，二三楼租售比例接近 90%.大信新都会只租不售， 5 月份正式营业，招商情况理想，已引入多家品牌店。
2.2.4.2市场评析——综合性购物及服务功能更强大，但发展条件尚未成熟Shopping Mall 商品种类多样，集合多种零售及服务模式，对消费者一站式购物的满足程度远大于连锁超市，对消费者有较强吸引力；经营面积大，对场地规模要求高；该模式在中山形成较晚，发展条件尚未成熟。
3项目定位分析3.1 项目发展定位案名：华发国际理念： CEO官邸3.2 物业组合：商场 +住宅设定依据：地块位于传统城市中心区，具有较高的商业价值；同时区域配套完善，区域认知度高，地块东临石岐河，南望岐江公园，旺中带静，具备良好的景观条件，适合开发高端的常住型住宅。
3.3 商场功能及业态分析业态：差异性的专业市场功能：一站式服务的高档家居广场。
包括从室内设计、居家展示、卫浴产品、厨具、装潢设计、床上用品、灯具、家用电器、建材和饰物等。
定位依据：专业市场对场地规模和人流聚集度要求相对较低，有较大市场发展空间；中山商品房市场发展迅猛，产品供应以毛坯房居多；家居市场前景看好，但中山市现有家居广场经营品种单一，功能分散，多为品牌家具专卖，无一站式综合家居专业市场。
3.4商业面积及价格价格定位首层二层三层建筑面积5500 平方米5500 平方米5500 平方米20000 元/ 平方10000 元/ 平方6000 元/ 平方售价米米米租金180 元/ 平方米80 元/ 平方米45 元/ 平方米定位依据：首层二层三层售 ： 11000-12000 售 ： 8000-9000售： 20000 元 / 元/ 平方米元/ 平方米摩登汇 平方米租： 150元/ 平方米租：60-99 元/ 平方租： 50-89 元 / 米平方米永胜数 码广 租：110-130 元/ 租： 80-105 元/ 平租： 68-99 元 / 场平方米方米平方米租：120 元租：40-60 元/ 平方 水牛城米——/ 平方米大信新都租：200元/ 平方租：100 元/ 平方 会米租：150 元/ 平方米米3.5 高层住宅目标客户定位核心客户：中山市中心城区范围内追求成熟生活配套的常住型中高端买家拓展客户：珠三角和港澳部分在中山工作的外地人士3.6 住宅建筑形式建议1、一梯两户板式高层，电梯直接入户2、立体的休闲及绿化空间 设定依据：一梯两户最大限度改善通风和采光，提高居住舒适性；板式高层展开面积大，既有利于更多住户享受江景，也可避免外立面过碎；在商场与高层住宅之间的转换空间设置平台花园，有利于提高楼盘绿化率，增加住户的休闲空间，提高居住舒适程度3.7 配套设施建议配套设棋牌室文化活动露天游泳儿童活健身室乒乓球室池动室施室建筑面150 100 100 125200 100 积0设定原则：项目应充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面积不宜太大，以服务住户为主；配套设施设置在商场与住宅之间的转换层空间。
