店铺选址培训课件
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第八章商店选址.pptx
∑ ：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
例如:
一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一 个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与 该消费者居住点的时间距离表如表8-1所示
商店
A B C
时间建距 离/分钟 40 60 30
超市规模/ 平方米
50000 70000 40000
如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是: A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33
Sj / Tλ ij
Pij =
n
∑ Sj / Tλ ij
j=1 式中，Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营 业面积； Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距 离或空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；
●商店 核心商圈 次级商圈 边缘商圈
商圈示意图
8．1．1零售商圈及要素分析
➢ 影响商圈形成的因素:
商圈调查是开设零售店时进行地址选择的前提 ，商圈不同，对零售店的经营规模、经营方式、经 营品种、经营条件等要求也不相同。商圈调查是零 售店制定竞争策略的依据，通过商圈的调查，可以 对客流性质、顾客需求等竞争依据加以了解。商圈 调查是零售店制定市场开拓战略的根据，通过商圈 调查，可以对顾客的分类、各类顾客的基本情况加 强了解，从而为更好地制定市场开拓战略提供根据 。
【思考与分析】
➢ 沃尔玛的网点布局颇有些“从农村包围 城市”的战略思想，这种网点布局有什 么优点和不足？
例如:
一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一 个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与 该消费者居住点的时间距离表如表8-1所示
商店
A B C
时间建距 离/分钟 40 60 30
超市规模/ 平方米
50000 70000 40000
如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是: A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33
Sj / Tλ ij
Pij =
n
∑ Sj / Tλ ij
j=1 式中，Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营 业面积； Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距 离或空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；
●商店 核心商圈 次级商圈 边缘商圈
商圈示意图
8．1．1零售商圈及要素分析
➢ 影响商圈形成的因素:
商圈调查是开设零售店时进行地址选择的前提 ，商圈不同，对零售店的经营规模、经营方式、经 营品种、经营条件等要求也不相同。商圈调查是零 售店制定竞争策略的依据，通过商圈的调查，可以 对客流性质、顾客需求等竞争依据加以了解。商圈 调查是零售店制定市场开拓战略的根据，通过商圈 调查，可以对顾客的分类、各类顾客的基本情况加 强了解，从而为更好地制定市场开拓战略提供根据 。
【思考与分析】
➢ 沃尔玛的网点布局颇有些“从农村包围 城市”的战略思想，这种网点布局有什 么优点和不足？
《店面的选址》课件
《店面的选址》ppt课件
目录
• 店面选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址策略 • 选址的步骤 • 案例分析
01 店面选址的重要性
为什么选址重要
01
02
03
地理位置
店面选址是决定店铺能否 吸引顾客的关键因素之一 ，好的位置能够提高店铺 的曝光率和知名度。
竞争环境
选址决定了店铺在市场中 的竞争地位，选择具有优 势的位置可以降低竞争压 力，提高盈利能力。
度。
人群特征
了解目标客户群的特征，如年龄、 性别、消费习惯等，以便在选址时 选择更符合目标客户群需求的区域 。
人流质量
关注人流量中潜在客户的比例，而 非仅仅是人数，高质量的人流能够 带来更多的商机和转化机会。
竞争情况
竞争程度
了解目标区域内同行业的竞争情 况，包括竞争对手的数量、规模 、经营状况等，以评估市场竞争
确定目标区域
总结词
在完成市场调研后，我们需要确定目标区域，即适合开设店面的区域。
详细描述
在确定目标区域时，我们需要考虑以下几个因素：人流量、周边环境、交通便利性、租金水平等。我 们需要选择一个能够吸引足够客流、便于顾客到达、租金合理的区域。此外，我们还需要考虑与竞争 对手的距离和差异化定位，以避免直接竞争。
从案例中学习经验教训
总结词
选址需谨慎评估，充分考虑客流量和消费能力
详细描述
在选择店面位置时，应进行充分的市场调研和评估，了 解目标客户的需求和消费习惯，以及周边竞争对手的情 况，以确保选址的精准度和经营效益。
总结词
注重店面设计和品牌形象，提高吸引力
详细描述
店面设计和品牌形象对于吸引目标客户至关重要。应注 重店面装修和陈列设计，突出品牌特色和优势，提高吸 引力和竞争力。
目录
• 店面选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址策略 • 选址的步骤 • 案例分析
01 店面选址的重要性
为什么选址重要
01
02
03
地理位置
店面选址是决定店铺能否 吸引顾客的关键因素之一 ，好的位置能够提高店铺 的曝光率和知名度。
竞争环境
选址决定了店铺在市场中 的竞争地位，选择具有优 势的位置可以降低竞争压 力，提高盈利能力。
度。
人群特征
了解目标客户群的特征，如年龄、 性别、消费习惯等，以便在选址时 选择更符合目标客户群需求的区域 。
人流质量
关注人流量中潜在客户的比例，而 非仅仅是人数，高质量的人流能够 带来更多的商机和转化机会。
竞争情况
竞争程度
了解目标区域内同行业的竞争情 况，包括竞争对手的数量、规模 、经营状况等，以评估市场竞争
确定目标区域
总结词
在完成市场调研后，我们需要确定目标区域，即适合开设店面的区域。
详细描述
在确定目标区域时，我们需要考虑以下几个因素：人流量、周边环境、交通便利性、租金水平等。我 们需要选择一个能够吸引足够客流、便于顾客到达、租金合理的区域。此外，我们还需要考虑与竞争 对手的距离和差异化定位，以避免直接竞争。
从案例中学习经验教训
总结词
选址需谨慎评估，充分考虑客流量和消费能力
详细描述
在选择店面位置时，应进行充分的市场调研和评估，了 解目标客户的需求和消费习惯，以及周边竞争对手的情 况，以确保选址的精准度和经营效益。
总结词
注重店面设计和品牌形象，提高吸引力
详细描述
店面设计和品牌形象对于吸引目标客户至关重要。应注 重店面装修和陈列设计，突出品牌特色和优势，提高吸 引力和竞争力。
商店选址培训课件
26
五、商业集聚〔P57)
▪ 〔一〕、最小分化原理 ▪ 其说明商业集聚形成市场中心。 ▪ 〔二〕集聚经济 ▪ 几种商业集聚情况 ▪ 1、同业种商店集聚〔茶城、书城、古玩城等〕 ▪ 2、不同零售业态企业的集聚 ▪ 不产生直接竞争，会产生一定集聚效应。 ▪ 如百货店、专业店、超市的集聚等。
▪ 〔3〕有补充关系的零售业集聚 ▪ 如家电产品与家电配件等。 ▪ 〔4〕零售业与其他行业的集聚 ▪ 如餐饮业、娱乐业、银行等集聚。
1、商业信誉 2、经营规模 3、商品种类 4、竞争商店位置 5、顾客流动性 6、交通地理状况 7、促销活动
7
二、超市商圈的经验设定法
▪ 由于超市的位置、环境、购置能力、购置 频率不同，所以商圈范围不同，所以应具 体问题具体分析。
8
▪ 1．业态不同，商圈范围不同 ▪ 超市与百货商店、专业店和购物中心等
36
▪ 〔２〕霍夫模型 ▪
店铺j对顾客的吸引力
Pij ＝
该地区所有同类店铺对顾客的吸引
力之和
sa j
p D s ij
b ij a j
A
ij
Aij
Db ij
37
〔２〕霍夫模型 例：假设一个顾客有时机在3个店铺中 任何一个店铺购物，这3个店铺的规模 及与这个顾客居住地的距离如下： 〔假设a=1, b=2〕
23
▪ 问题：
▪
1．日本伊藤洋华堂的选址调查的根
本过程是怎样的，它有什么优点？
▪
2．日本伊藤洋华堂的选址调查案例
对我国连锁企业有何借鉴作用？
24
▪ 点评： ▪ 1．日本伊藤洋华堂的选址调查的根本过程是怎样的，它
有什么优点？ ▪ 主要过程如下： ▪ 〔1〕调查本地区的实际消费人数、就业人数和大致收
五、商业集聚〔P57)
▪ 〔一〕、最小分化原理 ▪ 其说明商业集聚形成市场中心。 ▪ 〔二〕集聚经济 ▪ 几种商业集聚情况 ▪ 1、同业种商店集聚〔茶城、书城、古玩城等〕 ▪ 2、不同零售业态企业的集聚 ▪ 不产生直接竞争，会产生一定集聚效应。 ▪ 如百货店、专业店、超市的集聚等。
▪ 〔3〕有补充关系的零售业集聚 ▪ 如家电产品与家电配件等。 ▪ 〔4〕零售业与其他行业的集聚 ▪ 如餐饮业、娱乐业、银行等集聚。
1、商业信誉 2、经营规模 3、商品种类 4、竞争商店位置 5、顾客流动性 6、交通地理状况 7、促销活动
7
二、超市商圈的经验设定法
▪ 由于超市的位置、环境、购置能力、购置 频率不同，所以商圈范围不同，所以应具 体问题具体分析。
8
▪ 1．业态不同，商圈范围不同 ▪ 超市与百货商店、专业店和购物中心等
36
▪ 〔２〕霍夫模型 ▪
店铺j对顾客的吸引力
Pij ＝
该地区所有同类店铺对顾客的吸引
力之和
sa j
p D s ij
b ij a j
A
ij
Aij
Db ij
37
〔２〕霍夫模型 例：假设一个顾客有时机在3个店铺中 任何一个店铺购物，这3个店铺的规模 及与这个顾客居住地的距离如下： 〔假设a=1, b=2〕
23
▪ 问题：
▪
1．日本伊藤洋华堂的选址调查的根
本过程是怎样的，它有什么优点？
▪
2．日本伊藤洋华堂的选址调查案例
对我国连锁企业有何借鉴作用？
24
▪ 点评： ▪ 1．日本伊藤洋华堂的选址调查的根本过程是怎样的，它
有什么优点？ ▪ 主要过程如下： ▪ 〔1〕调查本地区的实际消费人数、就业人数和大致收
选址规范培训资料课件
选择人流量较大、消费水平较高的 地区，有利于提高店铺的曝光率和 客流量。
周边环境和设施
考虑周边是否有学校、医院、商业 中心等设施，这些设施能够增加潜 在客户和提升客户体验。
如何控制选址成本
租金和物业费用
在选址过程中，要充分考虑租金 和物业费用，确保投资回报率符
合预期。
装修和设备费用
根据经营需要，合理规划装修和 设备投入，避免过度投资和浪费
零售业
注重人流量和消费水平，通常选择在商业街、购物中心、百货商 场等区域。
餐饮业
注重口味和口碑，同时考虑周边环境和目标客户群体，通常选择 在居民区、商业街、办公区等区域。
服务业
注重便利性和服务质量，通常选择在交通枢纽、商业区、写字楼 等区域。
感谢您的观看
THANKS
在经营过程中，要依法合规经营，遵守相关法律法规，避免因违规 行为导致不必要的法律风险。
如何考虑环境因素
自然环境
考虑当地的气候、自然灾害等因素，确保店铺的 安全和稳定运营。
社会环境
了解当地的社会治安状况、人口结构等信息，以 评估当地市场的稳定性和发展潜力。
政策环境
关注当地政府的政策导向和规划，了解相关政策 对企业经营的影响。
选址规范培训资料课件
汇报人：任老师 2023-12-27
contents
目录
• 选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址的步骤 • 选址的技巧 • 选址的案例分析
01
选址的重要性
对企业运营的影响
01
02
03
物流成本
选址靠近交通枢纽或物流 集散地，可降低运输成本 和时间成本。
运营效率
选址在产业集聚区或专业 市场，可提高企业采购、 销售等环节的效率。
周边环境和设施
考虑周边是否有学校、医院、商业 中心等设施，这些设施能够增加潜 在客户和提升客户体验。
如何控制选址成本
租金和物业费用
在选址过程中，要充分考虑租金 和物业费用，确保投资回报率符
合预期。
装修和设备费用
根据经营需要，合理规划装修和 设备投入，避免过度投资和浪费
零售业
注重人流量和消费水平，通常选择在商业街、购物中心、百货商 场等区域。
餐饮业
注重口味和口碑，同时考虑周边环境和目标客户群体，通常选择 在居民区、商业街、办公区等区域。
服务业
注重便利性和服务质量，通常选择在交通枢纽、商业区、写字楼 等区域。
感谢您的观看
THANKS
在经营过程中，要依法合规经营，遵守相关法律法规，避免因违规 行为导致不必要的法律风险。
如何考虑环境因素
自然环境
考虑当地的气候、自然灾害等因素，确保店铺的 安全和稳定运营。
社会环境
了解当地的社会治安状况、人口结构等信息，以 评估当地市场的稳定性和发展潜力。
政策环境
关注当地政府的政策导向和规划，了解相关政策 对企业经营的影响。
选址规范培训资料课件
汇报人：任老师 2023-12-27
contents
目录
• 选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址的步骤 • 选址的技巧 • 选址的案例分析
01
选址的重要性
对企业运营的影响
01
02
03
物流成本
选址靠近交通枢纽或物流 集散地，可降低运输成本 和时间成本。
运营效率
选址在产业集聚区或专业 市场，可提高企业采购、 销售等环节的效率。
《店面的选址》PPT课件
2、 ★租铺谈判的注意事项
（1）店面情况调查
在租买店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解，以免 上当受骗。
（2）房东背景调查
（
3
）
房
租
价
位
谈
判
（4）在谈判中，缴付房租的方式很重要
3种方式：缴付房租有按月结算、定期缴付、一次性付清
(3) 潜在顾客的数量
你在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口
年
龄
结
构
等
。
要了解过往行人的年龄和性别，比如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐 店的顾客，但不会是服装店的顾客；其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少 时间；再次要了解行人来往的目的及停留的时间。
(4) 行人去向
3、交叉路口情况 交叉路口一般是指十字路口和三岔路口 选择十字路口：
要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查 ，应选择流量最大的街面作为商店的最佳位置和店面的朝向
选择三岔路口： 最好将商店设在三岔路口的正面，这样店面最显眼 选择丁字路口： 将商店设在路口的"转角"处，效果更佳
二
：
有
利
于
商
店
开
拓
发
展
(1)提高市场占有率和覆盖率，以利商店长期发展。 (2)有利于形成综合服务功能，发挥特色 (3)有利于合理组织商品运送。
原 则 三 ： 有 利 于 获 取 最 大 的 经 济 效 益
衡量商店位置选择优劣的最重要的标准是经营能否取得好的经济
效益。因此，地理位置的选择一定要有利于经营，才能保证量佳经
济
效
益
的
取
选址培训和流程说明45页PPT
选址流程
选址是一项严谨的工作，需要大量的数据和 经验做支持。
但是我们不可能通过太多的时间来获得太多 的数据进行分析。
所以，我们将选址流程分为二个部分：
› 常规分析 › 数据分析
选址流程——常规分析
准备期 考察期 合同期 后期
选址流程——常规分析
准备期
› 对全国的门店在各个城市的分布进行分析。 › 对新开盘的商业地产进行汇总整理。 › 将二者进行配对，整理。给至部门长。 › 部门长安排区域，城市或者省份将表格给至不同
选址方法——商场型门店
与城市规划相结合
› 有些商场随着城市的规划，会渐渐偏离城区。如， 城市整体规划向北发展，那南边的商场在未来几 年内可能会萧条。
› 此点只需要了解一下即可，不需要太深入。
选址方法——门店分类
选址方法——独立型门店
周边卫生情况 路况信息 周边竞品信息
选址方法——独立型门店
选址培训和流程说明
选址培训和流程说明
2012-09-19 第一版
目录
选址的意义
门店的销售业绩取决于几方面因素：
› 门店的选址 › 门店对消费者的吸引力 › 产品对消费者的吸引力 › 店员的销售技巧 › 等等
其中，门店的选址是在店铺开业后不可有所 改变的，所以我们要慎重。同时，选址在前期和 中期将直接影响门店的销售
选址方法——通用
公共交通设施
› 周边交通要方便。对于这点，卖场型门店主要客 群是依附卖场的商圈；商场型门店也主要是依附 商场的商圈，所以公共交通设施基本都是完善的。
› 主要是对独立型门店需要多注意一点，目前我们 大部分独立型门店都是在商业街里面。
选址方法——通用
人群年龄层
› 了解商圈的人群年龄层才能更好的对货品结构提 出建议，不同年龄层的消费者对货品的需求是不 一样的。一般老年人就比较偏爱传统银，生肖吊 饰，宝宝套之类。
店铺选址原则培训课件(PPT50页)
整体风格
设备方案
确认设计方案
「 The Store Selected Location Introduces 」
商业空间规划概述
平面布 置规划
设计方案
道具方案
照明方案
「 The Store Selected Location Introduces 」
意向店铺选址原则
店铺户外
「 The Store Selected Location Introduces 」
•楼板是否能敲除调整 •卖场用电是否能满足 •水电改动 •消防改动 •邻里与政府关系（应该在租房前期就准备好相关 的城管、卫生、消防等问题避免施工中处理关系） •免费装修期
意向店铺选址原则
门头招牌 骑楼招牌 立式招牌 外伸招牌 顶楼招牌 大型广告看板 街角招牌 店面旗帜广告
「 The Store Selected Location Introduces 」
意向店铺选址原则
门头招牌
「 The Store Selected Location Introduces 」
意向店铺选址原则
店铺设施合理化
• 方便顾客进出卖场 • 让顾客能够安全方便的选购 • 让顾客更清楚的了解商品陈列与分区 • 让顾客在店铺停留时间长
• 店铺设施合理化 • 道具合理化 • 动线合理化 • 空间合理化 • 商品分区陈列合理化
店铺舒适原则
• 创造优势条件 • 排除不适因素
店铺规划设计流程
商品分类 分区
动线通 道规划
骑楼招牌
「 The Store Selected Location Introduces 」
意向店铺选址原则
立式招牌
「 The Store Selected Location Introduces 」
《商店选址》PPT课件
零售企业选址过程中影响预期不确定性 的两个主要因素：一是数据收集不完整； 一是分析方法不正确。应用GIS技术可以 很好地解决上述问题
精选PPT
19
例：某大型综合超市商圈的确定
理论商圈— —同心圆商 圈
精选PPT
20
现实中的同心圆商圈
三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里
精选PPT
3.经营商品的种类 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经
营选择性、技术性强，需提供售后服务的商 品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大 4.商店经营水平、信誉及促销策略 经营水平高、信誉好的商店商圈较大
促销手段可能扩大商圈的边际范围
精选PPT
8
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客
精选PPT
13
商圈分析的要点
7、竞争程度
由阿普波姆、科恩和莱龙德提出
商圈饱和度—判断某个地区商业竞争激烈程度的指标
商圈饱和指数（IRS）＝—H×—R—E RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数
RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
精选PPT
14
零售饱和理论
饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数 测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度， 用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同 行业供应是否过多或不足。 一般来说，在饱和指数高的地区开设店 铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的 地区。
精选PPT
15
商圈饱和指数（IRS）
例如，一家经营食品和日用品的小型超市需 测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日 用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买 额是50元，该地区现有经营食品及日用品的 营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度为： （40000×50）/50000＝40
精选PPT
19
例：某大型综合超市商圈的确定
理论商圈— —同心圆商 圈
精选PPT
20
现实中的同心圆商圈
三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里
精选PPT
3.经营商品的种类 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经
营选择性、技术性强，需提供售后服务的商 品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大 4.商店经营水平、信誉及促销策略 经营水平高、信誉好的商店商圈较大
促销手段可能扩大商圈的边际范围
精选PPT
8
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客
精选PPT
13
商圈分析的要点
7、竞争程度
由阿普波姆、科恩和莱龙德提出
商圈饱和度—判断某个地区商业竞争激烈程度的指标
商圈饱和指数（IRS）＝—H×—R—E RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数
RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
精选PPT
14
零售饱和理论
饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数 测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度， 用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同 行业供应是否过多或不足。 一般来说，在饱和指数高的地区开设店 铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的 地区。
精选PPT
15
商圈饱和指数（IRS）
例如，一家经营食品和日用品的小型超市需 测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日 用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买 额是50元，该地区现有经营食品及日用品的 营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度为： （40000×50）/50000＝40
店铺选址开发策略(简体中文版)PPT课件
授课：XXX
19
制定开发策略考虑因素
须先取得各项执照 不宜采抽成方式计算租金 合约中不支付任何佣金 明订各项房产赔偿的权利 使用者有权决定房产的使用方法 合约中充许签约者转让
授课：XXX
20
协商优先承租续约权 分期上涨租金幅度宜于合约期限内订定 押金给付时间及可拆除进入建物有效时间 采用预付租金方式，需同时有折扣条件 尽量避免付订金的交易方付
商势圈(company operation area)
店铺实际交易所及范围，由商店经营的能力所决定
商圈 (trade area)
> 商勢圈
= (company operation area)
<
授课：XXX
5
商圈的类别
1.一级商圈（又称基本商圈或 主商圈）约占营业额70%。
2.二级商圈（又称副商圈）约 占营业额25% 。
商圈流动化/商圈间竞争
1. 職住分離
3. 週休二日
2. 汽車社會
4. 商圈老舊
授课：XXX 新商圈出現
7
(二) 选址(Site Selection)理论
甄选理想店址的秘诀
1. 三角理论（Triangle Concept)
2. 阴阳面理论 3. 角地理论(三角窗原理)（Corner Concept） 4. 前门／后门理论（Front Door/Back Door） 5. 口袋原理 6. 漏斗理论 7. 心理障碍理论(阻绝原理)(Psychological
授课：XXX
23
2.商圈立地点之选定
立地点的选择关系着未来的获利及费用支 出，与成功经营存着极大因果关系。
SWTO分析 （强化优势，改善弱势，抓住机会，逃避威胁）
选址与设施布局培训讲义(PPT 60页)
四 选址与设施布局
1
本章导入
1、如果你在广州想开 一家服装店，你会把店 铺选址什么区域？
2、如果你已初步选定 大田商业街，你会具体 选址哪个档口呢？
2
学习目标
教学要求 1、了解企业选址的主要原则 2、理解影响企业选址和设施布局的主要因素 3、掌握选址及设施布局定量分析方法的运用
重点与难点 1、选址的基本原则及影响因素 2、从至表
A
A
B
B
31
毛坯车间
齿 轴箱丝 弹 轮 类体杆 簧 车 车车车 车 间 间间间 间
总装车间
对象专业化生产单位组织形式
32
流水生产的现场布置
1
3 4
2
5
传送带
办公室
33
流水生产线
34
优点：
物流路线短，搬运工作量小 在制品占用少，生产周期短 车间之间联系简单，管理工作减化
缺点：
适应性差，相同工种分布在不同单位，不 便于技术交流和任务均衡分配
收入水平
聚集效应
交通条件
11
三、选址的基本方法
1、因素评分法 在常用的选址方法中使用得最广泛的
一种，因为它以简单易懂的模式将各 种不同因素综合起来。
12
（1）一般评分法
13
（2）加权评分法
• 步骤：（1）列出相关因素清单
•
（2）制定权重
•
（3）制定评分标准
•
（4）打分
•
（5）加权评分
•
（6）进行选址
3
主要内容
1 选址的重要性、难度和原则 2 选址的影响因素 3 选址的基本方法 4 设施布局的基本原则和方法
4
生产运作模型
1
本章导入
1、如果你在广州想开 一家服装店，你会把店 铺选址什么区域？
2、如果你已初步选定 大田商业街，你会具体 选址哪个档口呢？
2
学习目标
教学要求 1、了解企业选址的主要原则 2、理解影响企业选址和设施布局的主要因素 3、掌握选址及设施布局定量分析方法的运用
重点与难点 1、选址的基本原则及影响因素 2、从至表
A
A
B
B
31
毛坯车间
齿 轴箱丝 弹 轮 类体杆 簧 车 车车车 车 间 间间间 间
总装车间
对象专业化生产单位组织形式
32
流水生产的现场布置
1
3 4
2
5
传送带
办公室
33
流水生产线
34
优点：
物流路线短，搬运工作量小 在制品占用少，生产周期短 车间之间联系简单，管理工作减化
缺点：
适应性差，相同工种分布在不同单位，不 便于技术交流和任务均衡分配
收入水平
聚集效应
交通条件
11
三、选址的基本方法
1、因素评分法 在常用的选址方法中使用得最广泛的
一种，因为它以简单易懂的模式将各 种不同因素综合起来。
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（1）一般评分法
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（2）加权评分法
• 步骤：（1）列出相关因素清单
•
（2）制定权重
•
（3）制定评分标准
•
（4）打分
•
（5）加权评分
•
（6）进行选址
3
主要内容
1 选址的重要性、难度和原则 2 选址的影响因素 3 选址的基本方法 4 设施布局的基本原则和方法
4
生产运作模型
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1、店铺选址原则
基本原则：店铺盈利因素的考虑 店
货
盈利
人
要素
品牌
2、店址选择影响因素
除此之外，还要考虑什么因素？
竞争对手设店的地点在商圈的什么位置？同业竞争情况如何？ 竞争对手的强项是什么？其销售情况如何？ 其店面装潢及招牌如何？ 服务流程、价格、产品等情况等
问题二：梦洁的店铺选址应该考虑哪些因素？
问题的关键在哪里？
“开店选址”问题的关键是：如何以地利优势，取得较大的进店客流量和实际销
店铺选址
课程大纲
1
商圈规划及要求
2
店址选择标准及技巧
3
门店租金参考系数
4
客户拜访及谈判技巧
由于目前房价、地价上涨，再加上地方难找、竞争 激烈，房租成本高等问题，很多人以为在黄金地段抢得一 席之地就成功了一大半，其实，此后庞大的人事、营销、 租金等费用，都会接踵而来，其效益、利润可能还远不及 选择非黄金地段的店铺。所以，要选择"最合适"的开店地 点，而非"最好最贵"的地点。
商圈大小受交通条件、竞争店位置、人口密度等因素影 响很大，所以，在选定商卷后，应考虑将其大致定个范围。 其中，人口密度又是一项重要因素，如果人口密度低的话、 商圈范围会变大，同时形成了形状不规则的范围，消费者 在商圈内行走、坐车，路途可能会稍远，造成一些不利的 后果。
3、 构成商圈的要素
（2）、交通便利条件：包括商圈内主要公车路线；道路整建计划；商圈内主要 道路与阻隔商圈道路；车站点与人潮动向有无直接关系等。尤其需要注意以 下几点：
2、梦洁商圈的分类
商圈的分类
传统商圈
社区商圈
城市主干道
新兴区域 大型社区
商圈
城市CBD
2、商圈的分类
（1）、城市主干道 城市交通要道和交通枢纽的商业街。它是大城
市次要的但并不一定集中的商业街。这些地点是 人流必经之处，在节假日、上下班时间人流量大； 店址选择在这些地点就是为了方便来往人流购物 和广告效应。
3、 构成商圈的要素
① 消费者居住条件或者商业集中条件； ② 周边交通设施便利，即交通便利条件； ③ 附近有吸引人群的机构或设施，即人潮聚集条件。
这三个商圈构成要素非常重要，缺一不可，在我们的 商圈资料收集及评估分析时，都应以此为基本框架。
当然，在考虑三要素之外，还要注意一些不稳定因素， 例如人潮流动可能因车站的转移、道路的增改而产生变动 等。
售量。为此，必须经常关注当地市区的城建动态，研究所在城市的市区发展
方向和消费动向，调研在主要消费时段，沿街人流量的大小和主去向。
一个优秀的店址应当具备以下六个特征，一般至少也要拥有两个，
若是全部拥有那就真可谓黄金宝地了： • 商业活动频度高的地区 • 人口密度高的地区。 • 面向客流量最大的街道 • 交通便利的地区 • 人群聚集的公共场所附近 • 同类商店聚集的街区
如何找一个“最合适”的开店地点，有赖于精细周密
的商圈调查。从调查结果，我们可以了解商圈的范围、
特性、结构，客源阶层、消费水平、人潮流量等因素。
1、商圈的确定
商圈指城市中商业集中的区域，以店铺座落点为核 心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引 顾客的地理区域。
商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般 事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算并绘制商圈简图。
2、商圈的分类
（2）、传统商圈： 城市核心的商业区域，云集着许多著名的百货
商店和各种专卖商店或步行街，这是全市最主要 的、最繁华的商业区，在一些较小城市，中央商 业区是这些城市唯一的购物区。
2、商圈的分类
（3）、社区商圈 高档社区，城市高收入阶层集中的居住区域；
大型的集中住宅区域；周边辐射住户不得低于 7000户。
外围商圈：顾客占有率10%
1500米
2、商圈类型分析
混合区：多元化的消费习性 ，商住混合\工商混合。
工业区：工厂管理者及打工一族。消费习性是消费总量 较大，但消费水平较低。 办公区 ：写字楼区。消费习性为便利性。外来人口多， 消费水平较高。
文教区 ：学校集中的区域。消费习性以学生居多，消费 金额不高，休闲、文教类的购买率高。 住宅区：住户数量多。消费习性为消费群体稳定，具有 便利性，讲究亲和力。 商业区 ：商业行为比较集中的地区。消费习性具有快速、 流行、冲动购买及消费金额不低。
2、商圈的分类
（4）、城市CBD 城市最主要的大型企事业单位的集中办公区域，
如政府、银行、电信、电力等，也是高收入阶层 的办公区域。
2、商圈的分类
（5）、新兴区域、大型社区： 城市扩张的主要发展区域，在建中的或者没有
完全成型的新兴商业区域或住宅区域
其中城市主干道、中央商业区（传统商圈）、 城市CBD等三个商圈可以作为旗舰形象店铺的选 择区域。
它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核 心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店 顾客的50％－70％，次级商业圈核约占商店顾客的20％； 商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少， 10%；
店铺 （核心商圈） 顾客占有率50%-70% 500米
1000米
次级商圈：顾客占有率20%
3件：包括商圈内人口、户数、人口密 度的大致情况；商圈内消费水平及消费习惯；商圈的结构 --商业区、办公区、住宅区、混合区；以及未来都市计划 是否影响商圈结构。
消费者居住条件最重要的是确定：商圈范围有多大？ 在这个商圈内居住人口有多少？广告促销所影响的范围大 不大？
是否能方便停车？
3、 构成商圈的要素
（3）、人潮聚集条件：包括人潮流动方向、商圈大小、范 围界线；商圈内人潮聚集的原因、商圈发展的市场潜力； 商圈内同业之间的竞争关系；商圈内停车条件、地价、房 价等。 这一方面的调查分析将重点研究哪一类人会通行此处？ （可以从性别、年龄、职业等来判断是否为目标客户、消 费群。）
A、店面是否位于公车站牌附近有利的地点？ B、乘客下车后，人潮分散比例如何，设店地点是否位于人潮流向的位置？ C、店面有几面正对大马路（店面用地面临道路的方位越多，消费者越容易看
到，越有利）？ D、店面招牌是否醒目，让人一眼可以看到（包括徒走的人和开车的人）？ E、是否具备让人毫无障碍穿越马路进店消费的交通条件？