2019中海建国里项目个案分析

【中建大厦】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二○○九年二月【中建大厦】项目后评估报告前言：中建大厦项目是由中国最大的建筑工程承包企业——“中国建筑工程总公司”，及其下属全资子公司中国建筑第八工程局、中建国际建设公司和上海隆宇公司联合投资建设的高档甲级写字楼。

中建大厦整个项目的建设委托中海集团下属中海地产上海公司全方位管理。

基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后【核心内容提要】一、投资管理评估从投资的角度考虑，本项目的开展是较为成功的：(一)本次吸纳项目采取了与陆家嘴（集团）公司协议出让土地的方式，地块转让方式为一次性，证明是相当成功的。

项目随后可以直接进行开发，没有动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。

(二)浦西的淮海中路和南京西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要发展空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦项目所在的世纪大道沿线土地也逐渐成为稀缺资源。

(三)对未来几年上海市写字楼市场尤其是甲级写字楼市场的发展，作了较为准确的判服务等甲级写字楼要素。

(七)经董事会决策，中建大厦以只租不售为方针将物业作为持有型物业经营，经积极开展预租工作，在楼宇经营前期已实现了较为理想的出租率和租户引进。

(八)从品牌建设角度看，奠定高档甲级写字楼的形象是系统工程，市场口碑尤其是中介代理等市场专业人员和大型租户的反映至关重要，楼宇发展商、物业管理公司是否遵照甲级写字楼的商业管理实施运营和管理是除了楼宇硬件外品牌打造的重要条件。

(九)甲级写字楼租赁有其自身的运营规律，只有从各方面以国际化的高标准的写字楼要求进行推广包装、招租、管理、服务，以长远眼光实施运营，才能实现良好的租金现金流和物业自身增值。

四、发展进度、工程管理评估(一)前期阶段，由于中建大厦项目为四家股东出资，方案需上报董事会确认，加上本身超高超限的特点，浦东新区方案需经两轮审批的特点，因而方案报审这一节点出现了延迟，但是在后续工作中抢回了时间，达到如期开工的目标，在项目实施过程中，最终的竣工备案节点对比A版总进度计划延迟了约半年的时间，主要是在方案阶段地下空间由三层改为四层，地上高度增加26m，结构封顶之后，幕墙、精装修与机电安装同时展开的这一阶段材料的调整引起供货时间的延迟。

编辑说明1、为了避免各单位在培训工作中简单枯燥的说教现象，增加实际培训工作中的有效性、直观性和借鉴性，提高一线员工学习的兴趣，教育培训部特编制此案例选评；2、所选案例全部来源于中海物业管理一线工作中发生的真实故事，但基于编辑工作的需要，略有发挥。

另案例中所涉及的个人姓名均为化名，请勿对号入座，自我联系；3、由于所选个别案例存在一定的片面性，所以点评时没有完全局限于就事论事，还旁引添补了其他类似相关联的个案，请大家在实际培训工作中能灵活掌握，举一反三，融会贯通；4、此案例选评中有部分摘自中海物业管理北京分公司总经理赵凯先生主持的深圳市物业管理协会内部刊物《物业管理》之“案例集锦”专栏，从编辑整体格式考虑，部分篇幅文字略有删减和调整；5、此案例选评为第一版试用稿，教育培训部将在今后的工作中不断给予充实和完善，希望各单位员工积极支持，欢迎踊跃投稿；6、点评部分纯属个人意见，由于编者工作经验所限，难免会以偏概全，出现纰漏，恳请大家多提宝贵意见，以便及时修正。

-------编者注目录1、谁是真正的业主 (9)----外来人员要搬东西离开小区怎么办？2、严加防范 (10)----外人到小区讨债寻仇怎么办？3、清理三乱 (11)----业主在公共走道乱摆放怎么办？4、以情感人 (12)----公共地方难以清扫怎么办？5、一地鸡毛 (13)----外来人员不爱护小区环境卫生怎么办？6、不知者不怪 (14)----业主拒交维修费怎么办？（1）7、混淆概念 (15)----业主拒交维修费怎么办？（2）8、管理费不等于维修费 (16)----业主拒交维修费怎么办？（3）9、谁的责任 (17)----业主拒交维修费怎么办？（4）10、好人难做 (19)----业主拒交维修费怎么办？（5）11、彼此彼此 (20)----楼上楼下厨房顶板漏雨怎么办？12、事实胜于雄辩 (21)----公共部位难维修怎么办？13、假冒业主 (22)----访客不愿登记怎么办？（1）14、业主的亲属也不行 (23)----访客不愿登记怎么办？（2）15、特事特办 (24)----访客不愿登记怎么办？（3）16、用理智战胜一切 (25)----访客不愿登记怎么办？（4）17、迂回战术 (26)----访客不愿登记怎么办？（5）18、不厌其烦 (27)----住户带人上楼不愿登记怎么办？19、原则与灵活 (28)----来访者说与业主约好要上楼怎么办？20、奋勇擒贼 (29)----小区范围内有犯罪分子怎么办？21、打鸣的公鸡 (30)----小区内有人饲养动物扰人清闲怎么办？22、无理还要恶三分 (31)----访客蛮横无理乱停车怎么办？23、恩威并用 (32)----外来车辆故意堵塞道口怎么办？24、一箭双雕 (33)----在消防通道上乱停放车辆怎么办？25、是制度就要执行 (34)----业主丢失停车IC卡怎么办？26、车、卡不相符 (35)----车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办？（1）27、网开一面 (36)----车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办？（2）28、今夜难以入眠 (37)----业主投诉夜晚有噪音扰人怎么办？29、电梯被困 (38)----电梯发生故障有业主被困怎么办？30、被撞坏的道口栏杆 (39)----业主损坏公共设施怎么办？31、公共场合发生的感情“血案” (41)----管辖范围内有紧急事件发生怎么办？32、只认车主 (43)----业主亲属驾车外出怎么办？----住户在大堂遗失物品怎么办？34、醉酒夜归人 (46)----业主深夜喝醉酒回来进不了家门怎么办？35、综合治理 (47)----有人乱派招贴怎么办？36、因势利导 (48)----住户在楼层焚香燃纸怎么办？37、找到根上 (49)----搬家车49辆损坏公共设施逃走怎么办？38、教管结合 (50)----有人逗留损毁绿地怎么办？39、有理又有据 (51)----破损车辆进入小区停车场后嫁祸于人怎么办？40、随机应变 (52)----租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？41、扶正抑邪 (53)----访客无理打骂护卫员怎么办？42、盯住不放 (54)----发生高空坠物怎么办？43、黄线的无奈 (55)----车主不按规定地方停车怎么办？----非管理处权利范围控制的投诉怎么办？45、好一场“防盗网”改装攻坚战 (57)----小区要统一整改业主不配合怎么办？46、事故，差一点在身边酿成 (59)----业主之间发生纠纷怎么办？（1）47、流血事件即将发生 (61)----业主之间发生纠纷怎么办？（2）48、曲径通幽 (62)----醉酒者滋事怎么办？49、变堵为疏 (63)----租户乱抛脏物怎么办？50、客观公正 (64)----店主强迫顾客买买怎么办？51、让我来 (65)----当消防梯坏了业主投诉怎么办？52、情理交融 (66)----业主装修家具堵占楼道怎么办？53、我们家没水了 (67)----小区经常停水怎么办？54、必须遵守的秘密 (68)----服务对象向我们探听其竞争对手情况怎么办？55、满足业主的一切需求？ (69)----业主与外来人员发生纠纷怎么办？（1）56、互让一步海阔天空 (70)----业主与外来人员发生纠纷怎么办？（2）57、口说无凭 (71)----突发灾害性事故发生后怎么办？58、感化业主 (72)----业主欠费难以追讨怎么办？59、深夜中传来的电钻声 (73)----处理问题时情况不明怎么办？60、亡羊补牢 (74)----污水管道反水怎么办？61、有礼让人 (75)----受到业主怠慢误解怎么办？62、苦口婆心 (76)----业主存心为难物业管理处怎么办？63、不软不硬 (77)----装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办？64、调解到家 (78)----业主相互投诉怎么办？65、缓兵之计 (79)----无法实现即使维修怎么办？66、里应外合 (80)----业主执意乱装空调怎么办？67、直接对话 (81)----外籍业主（住户）产生误解怎么办？68、寻踪辩迹 (82)----发现可疑情况怎么办？69、敞开心扉 (83)----业主对管理服务含量缺乏了解怎么办？70、灵活应对 (84)----业主提出不合理装修要求怎么办？71、情在理中 (85)----熟悉的租住户要违轨搬出物品怎么办？72、百密无一疏 (86)----租住户伪造业主同意搬出文书怎么办？73、不和谐的音符 (87)----公司质管部接到业主投诉热点选编1、谁是真正的业主----外来人员要搬东西离开小区怎么办？中城康桥一天来了几位探访A5栋某室访客，由于感觉到来者神情不善，恐有意外，验证放行后便由班长在暗中对访客进行监控。

长春【中海水岸项目】后评估报告齐梓贺二○○九年十一月长春【中海水岸项目】后评估报告前言：中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。

项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2003年9月7日开始，至2009年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，（数据统计截止时间为：2009年6月）。

主要内容目录【核心内容提要】【项目基本概况】【项目后评估综述】【项目营销工作评估】【项目进度、工程管理评估】【项目成本管理评估】【核心内容提要】。

一、营销工作评估项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。

二、发展进度、工程管理评估(一)水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2003年5月28日开工，至2007年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。

成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。

(二)在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。

三、成本管理评估水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。

但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。

【项目基本概况】一、项目概况(一)中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项目以南，项目总占地83.5万平方米。

由中海撤离事件分析处于夹缝中的物业公司2003年9月8日，北京欧陆经典小区物业公司——中海物业管理有限公司连夜撤离，业主找开发商要说法，此事成为北京一大新闻。

那么，“管家”与“东家”之间为何闹到如此地步？业主：开发商不和业主接触，我们只能以不交物业费抗议自9月8日中海物业管理有限公司连夜撤离欧陆经典小区以后，该小区的部分业主代表连日来一直在与开发商太合龙脉进行协商谈判。

9月10日，参与谈判的业主代表之一耿女士表示，中海物业与欧陆经典业主之间积累的种种矛盾，大多都是房地产开发商遗留问题所引起的。

从2000年入住以来，物业公司与业主一直磕磕碰碰到今天。

业主经常为供暖设施不好、停电、住房面积缩水等问题找物业交涉，而其中有许多问题都是开发商的责任，并非物业所能解决的。

而开发商不直接与业主接触，物业公司是开发商聘请过来的“管家”，我们只能以不交物业费来进行抗议。

这无形之中给物业公司增加了压力，物业公司夹在中间确实不是滋味。

耿女士表示，如果这些遗留问题不解决，任何一个物业公司都没法在这里开展工作。

现在的许多业主都没有交物业费，中海物业在这里实在是支撑不下去了。

据耿女士介绍，她家在欧陆经典的房子是1999年买的，当时售价每平米7000元，这样的价格在北京应该属于高档商品房。

买房之初，开发商的承诺不知道有多好，说小区学校、医院、银行、地下超市样样俱全，是花园式的住宅区，配备一流的物业管理等等。

可是入住没多久，原先规划的花园也没了，前面却多修了一条马路，把一个完整的小区分成三块，地下超市变成了停车场，还出现供暖、供电设施差，房子面积不足等问题。

现在物业公司也跑了，所有的问题都暴露出来。

此前，这些历史遗留问题，多次通过物业找开发商协调，开发商答应得很好，并且多次作了书面承诺，结果却迟迟不予以解决。

业主有一种上当受骗的感觉。

物业公司：长期处在纠纷和亏损中，撤离实属无奈对此次撤离小区的无奈之举，中海物业公司也有一番苦衷。

中海名城工程分析总结一、工程开展概况1、工程开展概况中海名城工程位于成都市南部的高新技术开发区内，处于二环路与三环路之间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路〔现神仙树南路〕和肖家河，南临机场路西延线和体育公园。

工程总用地面积为423.95亩〔其中一期枫丹园153.45亩、二期莱茵园86.51亩、三期千色园183.99园〕，其中净用地面积为亩〔其中一期枫丹园128.08亩、二期莱茵园40.39亩、三期千色园92.66园〕，工程总建筑面积为314,296平方米。

工程于2001年4月1日正式开工，同年9月29日对外公开出售，工程开展周期为3.75年计45个月〔估量2004年年底工程全面结束〕。

2、工程开发销售进度情况具体参见附表一3、工程本钞票利润情况具体参见附表二4、工程财务情况具体参见附表三二、当地宏瞧经济及房地产市场开展的回忆与分析1、当地宏瞧经济开展回忆1.1、房地产开发和经济开展水平成都市近五年GDP与房地产开发投资均呈两位数增长：2002、2003年，成都市房地产开发投资增速只比GDP增速高6个和7个百分点，而全国，四川省均高出近2倍。

广州、深圳GDP2002年分不为成都市的1.8、1.28倍，而房地产开发投资分不为成都市的2.3、1.8倍，讲明成都市全社会投资增长是由基建、技改和房地产开发共同推动，房地产开发投资规模不大，与经济开展水平协调，还有特别大的开展空间。

几大都市房地产投资占固定资产投资比重的对比1.2、人口规模增长的权威推测，到2007年成都市的人口将到达1090万，2021年那么到达1120万，即是讲七年后成都的人口还要增加大概76万人按人均20平方米计算，七年间将有1520万平方米的居住需要面积。

1.3、商品房销售额及增长率变化上图是1999年到2003年成都市的商品房销售额及其增长率变化图，可瞧出商品房销售额的增长在经历了动摇之后全然回复到了24%的正常水平。

1.4、房价与人均可支配收进成都市过往五年的房价增长幅度约为年均50元/平方米左右，人均可支配收进从1999年的7098元增长到了2003年的9641元，共增长2543元，其平均增长率约为7%左右。

北京【中海地产大厦】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组北京【中海地产大厦】项目后评估报告前言：中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。

北京中海地产大厦项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。

目录核心内容提要 ...................................................................................... 错误!未定义书签。

【项目概况及评估综述】 (4)【项目投资管理评估】 (6)【项目规划设计工作评估】 (12)【项目营销工作评估】 (27)【项目进度、工程管理评估】 (33)【项目成本管理评估】 (40)核心内容提要【投资管理评估】➢中海地产大厦项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：其一，由于宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用15,898平方米写字楼置换12,641平方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品质，又提高了项目整体收益水平；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳定且可观的现金流。

➢该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处北京二环内金融街地区，项目本身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。

【财务管理评估】➢该项目出租情况比较理想，年度租金收入较可研预期增加较大；考虑资金占用成本，实际项目发展成本较可研预期有所增加，主要是根据总部的项目发展整体部署，延长项目建设期导致利息费用增加，因此，把控好项目发展周期，是我们应该总结的经验。

第五园案例分析深圳万科“第五园”是万科集团在深圳做的第一个“现代中式”风格的项目。

其独特的“原创现代中式”的建筑风格令人耳目一新，更给业界带来中式公寓项目策划的新思路。

另外，该项目一经推出便获得市场的认可，销售成绩可嘉，项目的运作非常成功。

万科“第五园”的出现说明国内房地产开发商踏出了“中式公寓”的第一步，本文将对第五园进行全方位的剖析，解读万科的中式理念。

一、为什么做“中式”万科一直都是“引进派”，从欧式风格到西班牙风格，引领国内住宅项目的“时尚”。

而此次“第五园”却一改万科往日的作风，改走中式路线，进行全新的尝试。

一个项目的定位是基于各种因素的，那么我们先来剖析一下万科为何要将第五园打造成“中式”风格。

（一）项目开发背景1．宏观市场背景“万科第五园”位于深圳龙岗区（关外）坂雪岗片区，是万科在深圳将开发重心向关外转移策略的重要环节。

2003年1月，第五园项目正式启动，2004年10月开工建设，2005年7月正式开盘销售，因此我们有必要先来了解一下03年深圳房地产的宏观市场。

03年深圳房地产市场经历了年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。

但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态。

2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%，涨幅不大，市场价格稳定。

而市场供给结构不平衡导致关内外价格相差很大，关内的价格几乎高于关外一倍，主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。

然而值得注意的是，深圳的城市发展的重心已经开始逐步向关外转移，开发商们的主战场也随之转移至了关外。

03年土地市场出现的热点地块“坂雪岗”拍地时，万科与华侨城的激烈竞争正能说明问题。

项目分析报告案例范文(4篇)项目分析报告案例篇1 一、项目概况项目拟取名为“莎络”，位于合肥市政务新区，合肥政治经济繁华地带，店面总面积为：720平方米，店面主体建筑为2层。

原店一层为大厅、吧台、厨房、仓库并设有两个大型包厢；二层设有7个中型包厢。

原店包厢数为9间。

投资计划前期投资费用预计为70万人民币，其中35万用于店面整体转让费用，20万用于前期整改装修费用，15万用于酒楼周转资金。

前期先对大厅、一层2个大型包厢进行整体装修，后期再视营业状况在不影响日常营业的情况下用投资回报款项对二层包厢进行逐个装修。

包厢按合肥餐饮中高档次进行装修。

目标成为合肥市主要的西餐厅之一。

二、“莎络”西餐厅风格“莎络”西餐厅作为一个典型的法式西餐厅，整个餐厅充满法国特有的文化元素，浪漫的氛围，优雅舒适的环境，高雅的文化艺术，温馨的感觉弥漫着整个餐厅。

餐厅的建筑是具有复古色彩、体现法国风情的巴洛克式建筑，自由的外形、富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩将我们带入到18世纪的文艺复兴时期。

室内装修大胆采用高贵典雅的金黄色，四周悬挂着大型的水晶吊灯，周围墙壁上悬挂着具有欧洲风情的画图，增加餐厅的艺术气息。

还运用一些欧洲建筑的典型元素，诸如拱券、铸铁花、扶壁、罗马柱等来构成室内的欧洲古典风情。

三、餐厅人员配置1.办公室经理：设经理一名，副经理一名。

2.财务主管：1人3.库房经理:2人4.管理人员：设管理人员五人，每人分管六台客人。

5.高档接待人员：20人6.餐桌服务员：40人7.迎宾员：5人，门口两人，正厅两人，吧台处一人.8.收银员：2人9.吧台服务员：2人10.保安：6人11.厨师：8人，法式面包师2人，法式菜肴厨师2人，中餐厨师2人，意式厨师2人。

12.外送人员：4人13.清洁工：8人四、菜单设计：见附件五、宏观分析（一）餐饮业持续快速发展，产业规模不断扩大我国素有“民以食为天”的传统，餐饮业作为我国第三产业中一个重要的支柱产业，一直在社会发展与人民生活中发挥着重要的作用。

居住区规划案例分析居住⼩区规划案例分析案例⼀：⼭东胜利油⽥孤岛新镇⼭东胜利油⽥孤岛新镇由8个居住社区成双组成四对，每对社区采⽤相同的规划结构。

第⼀期建成的振兴村采⽤环状道路系统，以居委会管辖户数作为基本的组成单位，每个社区由4-5个这样的单位组成，住宅层数2-4层，采⽤南北⼊⼝。

住宅群体采⽤环形⾥弄的组合⽅式，既有利于交通组织，⼜有利于形成较安静、安全和便于居民交往的居住环境。

该设计⽅案获1986年度建设部全国优秀规划⾦奖和科技进步⼀等奖。

案例⼆：⾹港戚富花园占地11.6hm2，居住区依⼭⾯海布置，规划布置有20幢⾼层住宅和7幢5层住宅，1个⼤型商业中⼼，3所学校和其他娱乐设施。

20幢28层塔式住宅楼和道路选线都结合地形布置，形成⼀条⾃由变化的曲线。

在居住区得南端布置7幢5层住宅楼，排列成新⽉形，视野开阔。

在住宅楼的中央部位，布置商店、餐馆、⽂化娱乐和体育设施，包括室内游泳池和保龄球场，构成⼀个内容丰富、设施齐全，满⾜居民多⽅⾯需求，具有吸引⼒的中⼼。

案例三：上海三林苑居住⼩区上海三林苑居住⼩区是建设部全国第三批城市住宅⼩区试点之⼀，⼩区总⽤地11.92 hm2，⼩区由6个⼤⼩不等的住宅组团组成，采⽤院落式的住宅群体组合和⼈车部分分⾏的道路系统。

根据建设部对试点⼩区的要求进⾏了许多实验和探索，如⾸次在上海的多层住宅中进⾏底层全⾯架空、及⼩区内动静态交通的组织等。

案例四：北京恩济⾥⼩区北京恩济⾥⼩区位于北京市西郊，⼩区总⽤地9.98 hm2，规划布局吸收了北京胡同和上海⾥弄的特点，顺应窄长地块以南北⾛向的蛇形⼲道将⼩区划分为四个半公共组团空间，树枝状、尽端式组团道路可达每个单元⼊⼝，既杜绝外部车辆穿⾏，⼜防⽌闲⼈闯⼊。

公共设施布置遵循居民⾏为轨迹，商店、农贸市场等布置在南北两出⼊⼝处，车库分别置于各组团出⼊⼝，存取⽅便，⼩区管理处、活动站靠近南⼊⼝，便于使⽤，托幼处于背静位置，⼩学设于东侧，兼顾东边⼩区学⽣上学，主要路旁适中位置布置中⼼绿地和林荫带，对景位置有休息亭、⽯雕等⼩品。

中海物业管理服务案例精选案例一：龙湖集团物业管理服务龙湖集团是一家知名的房地产开发公司，其物业管理服务得到了业界的认可和好评。

该案例发生在龙湖集团开发的某大型住宅小区。

小区由多栋高层住宅和别墅组成，配备了完善的社区设施和服务。

然而，在物业管理方面，由于小区规模大、居民众多，自行管理非常困难。

为了解决居民的后顾之忧，龙湖集团引入了中海物业进行物业管理服务。

首先，中海物业根据小区的规模和特点，制定了全面而系统的物业管理方案。

他们组成了一支专业的物业管理团队，包括物业经理、客服人员、保安、清洁人员等。

他们定期巡视小区，维护小区的环境卫生和安全。

此外，他们还设立了客户服务中心，负责解决居民的问题和需求，并及时反馈给龙湖集团。

其次，中海物业充分发挥了信息化技术的优势。

他们建立了一个智能化管理系统，通过系统收集和分析居民的需求和反馈，帮助物业管理团队更好地了解居民的需求。

居民可以通过手机APP随时随地与物业管理团队进行沟通，提出问题或申请服务。

这样一来，居民的问题可以得到迅速解决，居民满意度得以提高。

此外，中海物业还注重与居民的互动。

他们定期组织各类社区活动，如篮球比赛、文化艺术展览等，增进居民之间的交流和沟通。

这不仅加强了小区的凝聚力，也增加了居民对物业管理服务的满意度。

通过中海物业的管理服务，该小区的居民生活质量得到了显著改善。

小区的环境卫生得到了有效管控，社区设施得到了及时维修和提升，居民的生活便利度大大提高。

居民对中海物业的管理服务给予了高度评价，并向其他朋友和亲戚推荐。

案例二：绿城物业管理服务绿城物业是中国知名房地产开发商绿城集团旗下的物业管理公司，其以高品质、高效率的管理服务著称。

该案例发生在一处由绿城集团开发的商业综合体。

商业综合体包括购物中心、写字楼、酒店等各类业态，人流量大、管理复杂。

绿城物业针对商业综合体的特点，提供了一套全方位、综合性的物业管理方案。

首先，绿城物业注重人性化的服务。

他们的门店、酒店等服务设施布局合理，配备了专业的工作人员。

案例分析：北京海洋馆项目北京海洋馆位于北京动物园内，主馆占地面积3.5万平方米，主馆外附属的周边园林造景绿地8.2万平方米,总体占地面积11.7万平方米，是亚洲最大的内陆海洋生物馆。

馆内水容量为一万八千吨，拥有鱼类品种1000余种，数量5万余尾，是一个以展示水族生物，重点以突出展示海洋动物为主的,集科普宣传教育、旅游休闲于一体的现代化的科教旅游馆。

北京海洋馆以其完美独特的建筑风格、优质精良的建筑工艺和追求环保的宗旨得到了社会各界的关柱。

1998年，北京市将海洋馆列为迎接建国50周年的重点工程之一。

2000年北京海洋馆荣获了亚太室内设计评比的最高奖项—特别奖。

2001年被评定为“国家首批4A级旅游景点”。

北京海洋馆内分别由“雨林奇观”、“海底环游”、“触摸池”、“鲨鱼馆”、“京豚港”、“海洋剧院”和国宝中华鲟七个场馆展示出一个蔚蓝色的海洋世界。

游客可以沿着北京海洋馆从陆地到深海的独特布局，进行一次神奇的海洋之旅。

动物展示采用目前世界上最先进的展示方式，设有巨型展示窗，作为全国最大的海洋剧场，场内可以容纳3400名游客观看海洋动物的表演。

一、企业历史沿革北京海洋馆是由北京市外经贸委于1993年11月批准成立的中外合作经营企业，投资者为北京动物园下属企业北京蕴泽开发公司（以下简称“蕴泽公司”）和香港百事利达国际有限公司（以下简称“百事利达”），北京海洋馆初期投资3500万美元，注册资本1200万美元，经营期限为30年。

1996年11月，投资总额和注册资本分别增加至5600万美元和2040万美元。

1998年10月，投资总额和注册资本分别增加至9300万美元和3273万美元，蕴泽公司以土地使用权的投入作为合作条件，“百事利达”提供3273万美元的注册资本金，负责工程的全部设计和公司日常经营管理，合作期限为四十年。

图2.1: 北京海洋馆股权结构图注：B I T I C H K为北京国际信托投资公司子公司，I C C L为中国银行东方信托的下属企业。