房地产开发项目各阶段进度计划时间标准

房地产开发项目各阶段进度计划时间标准_图文设计计划模块一、总图规划设计阶段资料准备拿地后10天概念规划设计拿地后30天修建性详细规划（五图一书）拿地后60天二、方案设计阶段建筑方案设计拿地后90天基础方案拿地后120天开工日拿地后120桩基础施工图交地后55天四、施工图设计阶段地下室施工图交地后90天建筑施工图交地后120天人防施工图交地后120天室内外市政综合管网交地后150天五、智能化专项设计概念方案封顶前90扩初设计封顶前60天开盘前天施工图封顶前30天开盘前天七、室内装修设计概念方案封顶前90天开盘前天扩初设计封顶前60天开盘前天施工图封顶前30天开盘前天八、示范区专项设计开盘前210开发报建计划模块申报资料准备拿地前20天取得开发资质拿地后50天1、5《房地产开发企业资质证明书》二、土地获取阶段参与竞投（拿地）拿地当天1土地成交确认书土地出让合同拿地后10天4《土地出让合国土部文规定同印花税）国有土地使用权证拿地后60天5、6、715建设用地批准书拿地后120天3、8、1530《建设用地批准书》交地拿地后90天土地移交确认书三、用地规划许可证阶段环评报告书编制及评审拿地后20天地块现状测绘拿地后20天地块现状测绘图地质勘察拿地后30天地质勘察报告周边道路情况调查拿地后30天电力、电信、给排水、燃气情况调查拿地后30天地下障碍物调查拿地后30天建筑物命名拿地后航空报批拿地后100天15航空批复排水（污水）报批拿地后110天15排水（污水）许可白蚁防治报批拿地后50天15白蚁防治协议修建性详细规划报批拿地后120天15修规批复五、建设工程规划许可证阶段报建通取得修规后10天28 取得修见规后20天28电房位置面积确认图消防专业报建取得修规后100天人防建设意见书取得修规后10天30《防空地下室建设意见书》地铁审查意见（总平面图）取得修规后20天28见天扩初批复取得修规后90天取得工程规划许可证取得修规后60天28、30、31、32、34、35、36、六、施工许可证阶段（一）施工图审查审查意见书天防雷装置设计审核意见书取得修规后90天《防雷装置设计核准书》燃气施工图设计与审查取得修规后90天燃气合同供水施工图设计与审查取得修规后90天供水合同供电施工图设计与审查取得修规后90供电合同供暖施工图设计与审查规后90天供暖合同（二）施工前期准备交通报批建工证后110天《临时占用道路许可证》市政报批建工证后110天园林审批建工证后110天《树木砍伐、移植许可证》水、排水、用电报批拿地后110天施工占道报批建工证后110天临时占道许可证电力线拆除、迁移报批拿地后110天电信线拆除、迁移报批拿地后110天给排水管道拆除、迁移拿地后110天初步设计技术评审规后60天初步设计批复取得修规后90天（三）施工许可证阶段施工合同备案取得修规后90天招投标手续办理取得修规后90天施工图审查取得修合同计划模块管线迁移合同下发工程开工前30天桩基础施工合同下发工程开工前15天二、桩基础及地下室工程监理合同下发工程开工前15天桩检测合同下发桩基完成前15天土方合同下发桩基完成前15天基坑支护合同下发桩基完成前15天人防工程合同下发主体开工前7天内沉降观测合同下发主体至±0.00前消防工程施工合同下发主体开工后30天内电梯购销安装合同下发主体开工后30天内三、±0.00至发售销售类合同下发销售前4个月中央空调工程施工合同下发销售前4个月市政工程合同下发场地移交前15天四、发售至工程竣工屋面钢结构施工合同下发主体封顶前10天内屋面彩瓦铺贴施工合同下发主体封顶前10天内幕墙工程合同下发场地移交前90天内天面及室内防水合同下发主体封顶后7天内铝合金门窗工程施工合同下发主体封顶后7天内有样板销售前个月首层大堂及电梯前室装修合同主体封顶后30天内入户门安装合同下发主体封顶后30天内有样板销售前个月防火门安装合同下发主体封顶后30天内有样板销售前个月豪华装修工程合同下发主体封顶后2个月内有样板销售前个月停车场类工程合同下发主体封顶后30天内有样板销售前个月有线电视施工合同下发主体封顶后30天内有样板销售前个月智能化施工合同主体封顶后30有样板销售前合同下发天内发电机设备购销安装合同下发主体封顶后30天内宽带网施工合同下发主体封顶后30天内小区室外电力管网工程合同下发主体封顶后30天内水泵房设备购销安装合同下发主体封顶后30天内小区市政配套工程合同下发主体封顶后30天内有样板销售前个月运动场施工合同下发主体封顶后30天内有样板销售前个月房地产开发施工计划模块一、别墅施工计划模块：完成封顶后60天10 拆除外排栅封顶后63天11 毛坯完工封顶后90天12 豪华装修竣工封顶后180天13 永久供水封顶后85天14 永久供电（低压配电）封顶后80天15 取得消防验收合格证封顶后85天16 邮电信报箱安装完成封顶后85天18 电视、电信安封顶后85天二、多层（6层）施工计划模块：1 桩基础施工60天（冲孔桩）、20天（静压桩）2 土方开挖、基坑支护35天（一层地下室）、20天（无地下室）3 桩基础检测20天（静载、抽芯、动测）交叉进行（±0.00，,95天）4 主体结构60天（10天/层）5 三层会验第三层砌体完成6 样板房装修60天（所在层结构板完成后40天内进场）7 售楼环境完成销售前15天交叉进行12 拆除外排栅封顶后65天13 毛坯完工封顶后105天14 豪华装修竣工封顶后60天场地移交开始、封顶后85天移交完成、封顶后130天豪装完成15 永久供水封顶后100天16 永久供电（低压配电）封顶后90天18 取得消防验收合格证封顶后100天19 取得煤气验封顶后100天24 小区道路、管网完成封顶后85天达到工程竣工标准25 园林环境配套完成封顶后105天26 规划验收完成工程竣工后30天27 环保验收完成工程竣工后60天28 取得质量验收意见书工程竣工后60天29 取得档案认可书工程竣工后75天30 取得竣工验工程竣工后85天三、高层（32-33层）施工计划模块：9 售楼环境完成销售前15天交叉进行10 内外墙砖砌体砌筑完成封顶后30天11 电梯安装场地移交封顶后45天12 内外墙砖砌体批档完成封顶后45天重点控制结构垂直度，外墙批荡同时进行13 外墙饰面砖封顶后50天开始、封顶后115天完成14 裙楼装修60天交叉进行20 （低压配电）封顶后160天21 取得电梯准用证封顶后175天22 取得消防验收合格证封顶后175天23 取得煤气验收合格证封顶后175天24 邮电信报箱安装完成封顶后175天25 电视、电信安装完成封顶后175天26 智能化安装完成封顶后175天四、高层（18-20层）施工计划模块：1 超前钻30天交叉进行2 桩基础施工60天（冲孔桩）、20天（静压桩）3 土方开挖、基坑支护50天（两层地下室）、30天（一层地下室）4 桩基础检测20天（静载、抽芯、动测）交叉进行5 地下室结构65天（两层地下室）、45天（一层地下室）（±0.00，225天）6 主体结构108天（首层10天、顶层10天、其它层5.5×16）7 三层会验第十层主体结构完成交叉进行12 内外墙砖砌体批档完成封顶后45天构垂直度，外墙批荡同时进行13 外墙饰面砖封顶后50天开始、封顶后90天完成14 裙楼装修60天交叉进行15 拆除外排栅封顶后100天16 毛坯完工封顶后140天18 豪华装修竣工封顶后75天场地移交开始、封顶后120天移交完成、封顶后160天豪装完成19 永久供水封顶后135天24 邮电信报箱安装完成封顶后135天25 电视、电信安装完成封顶后135天26 智能化安装完成封顶后135天27 紧急备用电源安装封顶后120天28 小区道路、管网完成封顶后120天达到工程竣工标准29 园林环境配套完成封顶后140天30 规划验收完工程竣工后30天五、高层（10-11层）施工计划模块：6 主体结构顶层10天、其它层5.5×9）7 三层会验第十层主体结构完成交叉进行8 样板房装修60天（所在层结构板完成后45天内进场）9 售楼环境完成销售前15天交叉进行10 内外墙砖砌体砌筑完成封顶后25天11 电梯安装场地移交封顶后40天12 内外墙砖砌体批档完成封顶后35天重点控制结构垂直度，外墙批荡同18工天移交完成、封顶后150天豪装完成19 永久供水封顶后115天20 永久供电（低压配电）封顶后110天21 取得电梯准用证封顶后115天22 取得消防验收合格证封顶后115天23 取得煤气验收合格证封顶后115天24 邮电信报箱安装完成封顶后115天29 园林环境配套完成封顶后130天30 规划验收完成工程竣工后30天31 环保验收完成工程竣工后60天32 取得质量验收意见书工程竣工后60天33 取得档案认可书工程竣工后75天34 取得竣工验收备案表工程竣工后85天《房地产权六、酒店（四层裙楼、五层塔楼）施工计划模块：工作内容标准时间1 桩基础施工60天（挖孔桩）、20天（静压桩）2 基坑支护30天（一层地下室）3 土方开挖20天（一层地下室）、10天（无地下室）4 桩基础检测20天（静载、抽芯、动测）5 地下室结构50天（一层地下室）、20天（无地下室）（±0.00，180天）128天（裙楼二层20天，裙楼其它层1510 外墙饰面封顶后45天开始、封顶后120天完成11 拆除外排栅封顶后130天12 塔楼排栅封顶后70天1314 室内装修竣工封顶后70天进场封顶后250天完成1516 永久供水永久供电（低压配电）封顶后240天封顶后200天18 厨房设备完成封顶后200天七、写字楼（四十层）施工计划模块10砌筑完成封顶后30天11 电梯安装场地移交封顶后45天12 内墙砖砌体批档完成封顶后45天13 外墙幕墙结构20层开始、封顶后120天完成14 裙楼装修60天交叉进行15 拆除外排栅封顶后90天16 毛坯完工封顶后180天18 室内装修竣工结构封顶20天场地移交开始、封顶后145天移交完成、封顶后22收合格证封顶后200天23 取得煤气验收合格证封顶后200天24 邮电信报箱安装完成封顶后200天25 电视、电信安装完成封顶后200天26 智能化安装完成封顶后200天27 紧急备用电源安装完成封顶后190天28 小区道路、管网完成封顶后240天达到工程竣工标准。

检查一级节点检查二级节点检查三级节点土地成交确认书土地勘界测绘地块障碍物清点拆迁事宜确定通过政府办公会项目预算（临时）项目预算编制完成项目预算审批完成市场定位报告项目预算售楼处、样板间及展装修方案确定招标完成施工合同签订售楼处主体施工售楼处亮相样板间及展示区施工样板间及展示区开放总规图册总规设计单位确定总规图册完成总规报批（二）总规方案公司报批总规方案政府报批总规公示用地规划许可证土地合同签订土地使用证取得立项批复完成用地规划许可证取得地勘地块初勘地块祥勘出具地勘报告施工图设计委托书设计委托编制设计委托审批施工图纸设计单位确定单体施工图设计完成车库施工图设计完成装修施工图设计完成桩基施工图施工图审查图纸内审完成车库图纸审核完成政府图审完成预算委托委托合同委托合同审批预算造价单位出具结果预结算部审核单规证办理（二）费用缴纳单规证办理（三）总包招标方案审批队伍考察完成招标文件审批完成总包定标报告审批发清单、答疑开标定标报告审批总包合同签订合同审批合同签订监理合同签订考察、开标合同审批及签订政府开标（备案）政府开标文件上报政府开标中标通知书合同签订、备案三通一平三通一平方案审批临电接入临水接入场地平整施工准备总包进场厂区布置（含临水、电）图纸会审、设计交底总包交底施工许可证施工许可证办理开工令土方工程土方队伍确定降水施工开始降水施工结束土方开挖开始土方开挖结束地基验槽清槽完成钎探施工及报告地基验槽（勘验）验槽记录表（报告）桩基施工桩基施工许可证桩基进场定位放点桩头及桩间土清理桩基检测静载检测完成高应变及低应变检测完成桩基检测报告边坡支护施工边坡支护方案确定止水帷幕完成支护桩完成边坡支护完成预售证办理物业服务公司确定面积测绘完成主体施工具备开盘形象进度正负零（二）垫层及底板防水完成地下主体结构完成正负零（三）地下外墙防水完成外墙防水保护层完成室外土方回填完成首层主体结构标准层结构主体结构2-6层主体结构7-12层主体结构13-18层主体结构19-24层主体结构25-30层主体结构31-36层顶层结构施工（二）顶层结构施工（三）机房、屋面造型结构施工砌体人货施工电梯安装完成砌筑样板施工及验收（包含水电预埋）砌体1-6层砌体7-12层砌体13-18层砌体19-24层砌体25-30层砌体31-36层砌筑完成地下砌筑完成主体验收（二）10层以下主体验收资料准备10层以下主体验收11层-20层主体验收资料准备11层-20层主体验收21层以上主体验收资料准备21层以上主体验收主体验收完成单体竣工屋面零星砌筑完成找平层完成保温完成防水完成保护层及其他塔吊拆除室内抹灰通风道安装箱体安装抹灰样板及验收拉毛、打点抹灰1-6层抹灰7-12层抹灰13-18层抹灰19-24层抹灰25-30层抹灰31-36层抹灰完成地坪地面样板及验收排水管道安装及吊洞给水、采暖管道铺设厅房、厨房地坪1-6层厅房、厨房地坪7-12层厅房、厨房地坪13-18层厅房、厨房地坪19-24层厅房、厨房地坪25-30层厅房、厨房地坪31-36层卫生间找平层卫生间防水卫生间防水保护层闭水检测室内腻子腻子施工样板及验收一遍腻子二遍腻子腻子找补完成公共部位装修公共部位装修方案确定精装修单位招标完成电梯门套安装完成墙面施工1-6层墙面施工7-12层墙面施工13-18层墙面施工19-24层墙面施工25-30层墙面施工31-36层地面铺装1-6层地面铺装7-12层地面铺装13-18层地面铺装19-24层地面铺装25-30层地面铺装31-36层吊顶完成楼梯间踏步完成楼梯间栏杆安装完成照明灯具、疏散指示完成防火门安装完成信报箱安装完成室内消防队伍确定（单体消防）消防管道消防箱消防配件消防水箱消防泵房水暖安装工程水暖管材定购水暖管线进场安装管道井内干管安装完成地下室管道安装水表及配件安装管道保温及标识防水防水材料供货合同签订防水材料进场闭水实验电气安装低压元器件招标低压元器件进场室内穿线开始室内穿线完成管井内桥架安装开始管井内桥架安装完成电缆线材敷设完毕电表安装弱电线材穿线敷设完毕燃气（单体）燃气队伍进场（单体）室内干管支管安装完成燃气表安装完成电梯电梯厂家复核土建图纸电梯招标合同签订电梯排产井道清理电梯厂家与总包工作面交接完成设备进场（电梯）机房安装厅门、导轨安装轿厢安装电梯安装完毕电梯调试完成电梯验收取得合格证门窗门窗深化设计完成门窗招标开始门窗合同签订材料进场窗框安装开始窗框安装完成外窗栏杆安装完成玻璃安装窗扇安装五金件安装淋水实验防盗门防盗门厂家确定厂家确认进场条件防盗门进场防盗门安装完成与后续施工现状交接调试，锁门外墙装饰外立面装修方案确定外立面装修样板确定外墙涂料、石材招标外架拆除吊蓝安装基层找平开始外保温施工开始外保温面层施工完成外墙面层施工开始外墙面层施工完成外用电梯拆除外用电梯洞口施工开始外用电梯洞口施工完成外墙找补完成门厅及附属门厅精装开始门厅精装完成散水施工开始散水施工完成台阶、坡道开始扶手及坡道面层完成单元门安装完成，锁门单元门雨棚完成楼门牌号安装完成单体验收（二）五方验收竣工资料主管部门验收总包退场（二）总包临建拆除总包退场（三）车库土方工程基坑支护方案审批完成基坑支护完成土方工程完成降水工程完成验槽完成车库主体垫层及底板防水筏板施工负二层结构主体完成外墙防水及保护层顶板防水及保护层车库回填砌筑工程施工抹灰施工地坪（含排水沟）通道及采光井（含雨棚）人防、卷帘门安装后浇带施工完成消防通风（水电）队伍选择确定消防施工完成通风工程施工完成车库装饰车库腻子涂料地坪漆及车位划线车库管理系统安装综合管网设计外线排水及消防给水施工图设计完成给水外网管线设计完成供电外网设计完成燃气外网设计完成综合管网审核施工图方案审核给水及消防水队伍选择进场施工（给水）会审及交底（给水）管道敷设AB段管道敷设BC段管道敷设CD段管道敷设DA段试压回填（水）入户装置水泵接合器及消火栓井室清理及井盖封闭市政碰头（水）通水电队伍确定（电）管线及窨井施工中间验收室外线缆敷设完成测试回填供电验收通电队伍确定（排水）会审及交底（排水）进场施工（排水）化粪池管线铺设及窨井AB段管线铺设及窨井BC段管线铺设及窨井CD段管线铺设及窨井DA段闭水回填井道清理及井盖封闭外线接口燃气（外线）队伍确定（燃气）燃气队伍进场（外线）外线接口完成地下管线敷设地上管线敷设试压回填（气）通气调试弱电管网小区智能化系统方案套管预埋窨井施工穿线井盖封闭监控系统（含中末端设备）单元门禁系统小区出入口管理系统背景音乐系统周界防范系统电子巡更系统供暖队伍确定（供暖）会审及交底（暖）进场施工（暖）二次网铺设AB段二次网铺设BC段二次网铺设CD段二次网铺设DA段入户井入户装置及连通检测回填一次网铺设市政碰头（暖）调试及冷运行配套工程换热站二次设计换热站队伍确定换热站施工换热站检测及运行供水设备深化设计及招标供水设备进场供水设备安装及调试供水消防泵房及水池设备安装消防泵房系统调试、运行用电方案确定及图纸设计供电设备政府招标队伍确定（配套）设备用房土建及基础施工设备进场（配套）设备安装验收送电燃气调压站园林方案设计施工图纸设计预算及招标预算编制队伍考察及确定施工单位进场园建小品主、次干道基础主次道路道路铺装广场铺装水系水景主体水系水景（水系、假山、驳岸）小品（亭廊花架及成品安装等）苗木栽植地形整理乔灌木栽植绿篱地被草花草坪园林水电安装管线预埋设施安装综合验收分户验收完成单体竣工验收（五方验收）消防验收完成规划验收完成园林验收完成安防验收完成节能验收完成人防验收完成防雷验收完成环保验收完成排水、道路、路灯等综合验收其他综合验收竣工备案竣工资料收集整理完毕取得资料预审合格证取得竣工备案表内部验收单体验收（三）外线验收园林验收移交物业结算审核上报施工单位结算上报分公司审核完成结算审批完成总部预结算部审核完成工程审计审核施工单位核对完成总部审批完成。

房地产建设项目工程管理流程及办法一、项目前期准备阶段：1.定义项目目标和范围：明确项目的规模、用途、功能以及预期的成果。

2.确定项目资源需求：包括人力资源、物资资源和财务资源等方面的需求。

3.调研市场和项目可行性研究：对市场需求进行调研和分析，评估项目的可行性和潜在风险。

4.寻找合适的项目合作伙伴：选择合适的设计团队、施工团队和监理团队等合作伙伴。

5.确定项目的预算和时间计划：制定项目的预算和时间计划，确保项目能够按时、按质按量完成。

二、设计阶段：1.编制项目设计方案：设计团队根据项目需求，制定符合规划、结构和施工要求的设计方案。

2.完善施工图纸和技术文件：设计团队根据设计方案，制定详细的施工图纸和技术文件，包括结构、电气、给排水等方面的设计。

3.设计评审和修订：将设计方案提交给相关部门进行评审，根据评审结果进行设计修订，确保设计符合相关标准和规范。

三、施工阶段：1.开展施工招投标：依据设计图纸和技术文件，向符合要求的承包商发出招标邀请，并进行招标评审，选择合适的承包商进入施工阶段。

2.签订合同和准备施工：与承包商签订施工合同，指定工程质量监督机构和安全生产管理机构，准备施工现场和施工材料。

3.施工管理和监督：监理团队对施工过程进行管理和监督，确保施工按照设计图纸和技术文件的要求进行，保证施工质量和进度。

4.安全生产和环境保护：制定并执行安全生产和环境保护措施，确保施工过程中的人员安全和环境保护。

四、竣工验收阶段：1.完成工程竣工报告：施工完成后，承包商编制工程竣工报告，包括工程总结、工程验收资料和工程竣工图等。

2.进行工程竣工验收：工程竣工验收由建设单位负责，验收人员对工程进行全面检查和测试，确保工程符合相关标准和规范。

3.签署工程竣工验收报告：验收人员根据验收结果签署工程竣工验收报告，确认工程质量合格，并将报告归档保存。

4.工程移交和投入使用：工程竣工验收合格后，建设单位将工程移交给使用单位，并办理相关手续，使工程正式投入使用。

房建施工进度计划案例
本施工进度计划案例针对某住宅小区的施工项目制定。

一、工程概况
本工程位于市区,为栋层住宅,建筑面积20000平方米。

主要包含地基、主体、装饰三个施工阶段。

工期为12个月。

二、进度计划
1. 地基施工阶段(1-2月)
包括场地平整、排水系统施工、地基开挖、基础回填等工作。

2. 主体施工阶段(3-8月)
包括楼板施工、楼梯施工、承重墙体施工、楼盖施工等工作。

3. 装饰施工阶段(9-12月)
包括外立面施工、内部装修施工、水电安装、智能系统安装等工作。

三、资源需求
1. 人力资源:总工人数50人。

包括项目经理1人,施工队伍40人,质检人员5人,安全员4人。

2. 材料资源:水泥、钢筋、砖块、油漆等建筑材料按计划需求采购。

3. 机械设备:挖掘机、起重机、混凝土搅拌机等。

四、质量安全管理
制定质量检测标准,加强过程管控。

严格执行安全操作规程,全程实施安全生产责任制。

五、项目风险
可能存在工期延误、材料价格波动、劳务价格调整、工人技能参差等项目风险。

采取因应对策,加强风险管控。

以上为本房建施工项目的进度计划案例。

我们将严格执行计划,按节点目标完成各施工阶段的工作,保质保量完成项目。

施工阶段的时间与进度安排1. 项目概述本项目旨在完成XXX工程的建设，主要包括土建、装修、安装和调试等工作。

为确保工程按时、按质、按量完成，特制定本施工阶段的时间与进度安排。

2. 施工阶段划分本项目共分为以下四个阶段：1. 前期准备阶段：包括立项、审批、设计、招投标等工作。

2. 施工阶段：包括土建、装修、安装等工作。

3. 调试阶段：包括设备调试、系统测试等工作。

4. 竣工验收阶段：包括验收、整改、交付等工作。

3. 施工阶段时间安排3.1 土建阶段- 预计开始时间：XXXX年XX月XX日- 预计结束时间：XXXX年XX月XX日- 工作内容：完成土地平整、地基处理、主体结构建设等工作。

3.2 装修阶段- 预计开始时间：XXXX年XX月XX日- 预计结束时间：XXXX年XX月XX日- 工作内容：完成室内外装修、水电安装、通风空调等工作。

3.3 安装阶段- 预计开始时间：XXXX年XX月XX日- 预计结束时间：XXXX年XX月XX日- 工作内容：完成设备安装、管道铺设、布线等工作。

3.4 调试阶段- 预计开始时间：XXXX年XX月XX日- 预计结束时间：XXXX年XX月XX日- 工作内容：完成设备调试、系统测试、性能优化等工作。

4. 进度监控与调整为确保施工进度按计划进行，将采取以下措施：1. 定期召开项目进度会议，了解各阶段工作进展，协调解决存在的问题。

2. 设立项目进度专员，负责跟踪、记录各阶段工作进度。

3. 针对关键节点，制定专项进度计划，确保关键工作按时完成。

4. 如有必要，根据实际情况对施工进度进行调整，并及时通知相关方。

5. 风险评估与应对措施本项目可能存在以下风险：1. 政策风险：项目审批、土地征用等方面可能受到政策影响。

2. 技术风险：施工过程中可能遇到技术难题，影响工程进度。

3. 人员风险：施工人员不足或素质不高，可能导致工程质量问题。

4. 材料风险：建筑材料质量不达标，影响工程质量。

作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。

具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。

如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

1房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。

1、企业视角的房地产流程2、客户视角的房地产流程3、2项目全流程7大关键节点1、土地获取（一）企业获得土地的方式1、行政命令式：划拨/协议出让。

危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

2、资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。

通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1、市场未来预期；2、项目或区域发展预期；3、规划条件的市场实现及经济实现；4、企业发展战略和机会成本；5、竞争对手的情况分析。

案例：佳兆业拿地原则（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。

严格控制持有物业在整体开发量中的比例。

（2）选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。

项目总必知的项目开发全流程及关键节点明源地产研究院官方微信出品房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

第一部分房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）第二部分项目全流程7大关键节点▌一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。

危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。

通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1.市场未来预期；2.项目或区域发展预期；3.规划条件的市场实现及经济实现；4.企业发展战略和机会成本；5.竞争对手的情况分析。

项目期一、二级节点计划包括楼号：楼座层数：计划更新日期：年月日项目负责人：序号工作内容开始时间达成时间责任部门多层高层（无车库）高层（有车库）多层高层（无车库）高层（有车库）1确立项目总、组建项目企业/ 事业部/ 部人力资源中心2达成编制先期工作计划先期开发中心3达成项目企业注册达成总裁办4办理项目企业资质办理项目企业/ 事业部5签署《国有建设用地使用权出让合同》先期开发中心6获得《房地产权证》先期开发中心7项目启动会战略营运中心8达成市场定位报告达成营销管理中心9达成编制设计专项计划达成规划设计中心10达成编制报建专项计划项目企业/ 事业部11编制项目目标成本（定位版）成本合约中心12达成环境评估项目企业/ 事业部13达成用能评估达成项目企业/ 事业部14获得项目批准/存案报告达成项目企业/ 事业部15达成地震评估达成项目企业/ 事业部16达成水土保持报告书达成项目企业/ 事业部17获得《建设用地规划允许证》达成项目企业/ 事业部18确立观点规划设计任务书达成达成规划设计中心19确立概规设计单位达成达成达成招标采买中心20达成概规方案设计达成达成规划设计中心21确立景观设计任务书达成达成规划设计中心22确立景观设计单位达成达成达成招标采买中心23达成景观方案设计达成规划设计中心24达成综合管网设计规划设计中心25企业内审确立观点规划方案达成规划设计中心26达成观点规划方案报审达成达成项目企业/ 事业部27达成《物业发展建议报告》（深入定位）达成达成达成达成达成达成营销管理中心28确立销售代理企业达成达成达成达成达成达成营销管理中心29拟订项目整体销售方案营销管理中心30确立规划方案设计任务书达成达成规划设计中心31确立规划方案设计单位达成达成达成招标采买中心32达成规划方案设计达成规划设计中心33确立精装饰设计任务书规划设计中心34确立精装饰设计单位招标采买中心35达成精装方案设计规划设计中心36企业内审确立规划设计方案达成规划设计中心37达成规划设计方案报审达成先期开发中心38编制项目营销策划方案营销管理中心39编制售楼处及示范区展现方案营销管理中心40确立项目资料设施部品清单规划设计中心41确立项目资料采买分类清单招标采买中心42达成目标成本（方案版）成本合约中心43确立智能化设计单位招标采买中心44达成室内燃气设计规划设计中心45达成请照图/ 扩初图设计达成规划设计中心46获得《结建防空地下室设计建议书》达成先期开发中心47获得《结建防空地下室方案审察建议书》先期开发中心48获得《建设工程规划允许证》先期开发中心49获得《人防工程施工图设计文件审察合格书》先期开发中心50获得《防空地下室建设允许证》先期开发中心51达成专业管线设计（水、暖、燃、有线、通讯规划设计中心、宽带、电）52确立施工图设计任务书达成规划设计中心53确立施工图设计单位达成达成达成招标采买中心54达成地质勘探审察达成项目企业/ 事业部55达成施工图设计规划设计中心56达成精装饰图纸设计规划设计中心57企业内部确立总包及监理单位达成招标采买中心58编制项目管理指导书（含施工总控计划）项目企业/ 事业部59编制示范区施工专项计划无此项工作项目企业/ 事业部60确立项目交房标准规划设计中心61达成目标成本（施工图版）成本合约中心62达成采买策划（含采买总控计划）招标采买中心63达成施工图内部会审规划设计中心64达成施工图审察办审察规划设计中心65达成总包监理公然市场招标达成招标采买中心66达成配套缴费先期开发中心67获得《建设工程施工允许证》先期开发中心68确立项目价钱方案营销管理中心69确立开盘活动方案营销管理中心70达成景观施工图设计规划设计中心71达成智能化设计规划设计中心72达成消防设计审察/ 存案规划设计中心73项目动工达成项目企业/ 事业部74达成土方开挖项目企业/ 事业部75达成基坑支护项目企业/ 事业部76达成桩基施工及检测无此项工作项目企业/ 事业部77确立精装饰施工单位无此项工作招标采买中心78确立景观施工单位招标采买中心79达成基础垫层施工项目企业/ 事业部80达成基础施工，达到正负零81达成基础查收82施工达到预售节点83达成展望绘报告84办理房地产开发经营权证85达成售楼处及示范区施工86获得预售允许证87示范区开放88初次开盘预售89销售达成40%90销售达成75%91主体构造封顶项目92主体构造检测93编制精装饰施工专项计划无此项工作94主体构造查收存案95达成屋面工程96达成砌筑工程97达成室内抹灰工程98达成外墙抹灰工程99达成外墙保温工程100外脚手架拆掉项目101编制查收专项计划102景观施工单位进场103达成外立面装饰施工104达成室内陆面工程105外窗及露台关闭106精装饰施工单位进场无此项工作107达成外墙喷淋实验108达成楼内公共部位装饰109达成消防安装110达成户门安装111达成电梯安装无此项工作无此项工作112达成室内安装工程113达成室外管网施工（雨污水、自来水、热力、燃气、强弱电）114景观绿化、道路施工达成115装饰房施工达成无此项工作116达成房子建筑面积实测绘117配套费各项花费补交118达成室内空气检测119达成各项专业查收（节能、电梯、人防、防雷、消防、市政、环保）120达成规划单体查收项目企业/ 事业部121达成规划综合查收项目企业/ 事业部122达成项目竣前检查项目企业/ 事业部123完工结算登记存案成本合约中心124建筑工程完工存案查收项目企业/ 事业部125物业查收接房及整顿达成项目企业/ 事业部126获得完工档案合格证项目企业/ 事业部127达成业主交房方案营销管理中心128集中交房项目企业/ 事业部129办理权属存案登记营销管理中心130销售达成95%营销管理中心131工程结算达成成本合约中心132项目综合查收存案先期开发中心133项目后评估战略营运中心。

工程施工的时间安排一、项目背景本项目为一座5层办公楼的建设工程，包括地基工程、主体结构、外墙装修、内部装修等内容。

项目地点位于市中心，周围交通便利，周边设施完善。

二、施工进度计划1.项目工期本项目的总工期为12个月，按照每个月4周，总共48周的时间进行安排。

在制定施工进度计划时，需要考虑到各个施工环节之间的依赖关系，确保施工进度的合理安排。

2.分阶段工程施工计划（1）地基工程阶段地基工程是整个建筑工程的基础，需要在项目开始前进行，预计耗时4周。

地基工程完成后，可以进行主体结构施工。

（2）主体结构施工阶段主体结构施工为整个建筑工程的骨架，需要耗时16周。

在主体结构施工完成后，可以进行外墙装修。

（3）外墙装修阶段外墙装修是整个建筑工程的外观，需要耗时8周。

外墙装修完成后，可以进行内部装修。

（4）内部装修阶段内部装修是整个建筑工程的细节部分，需要耗时12周。

内部装修完成后，可以进行收尾工作。

（5）收尾工作阶段收尾工作包括整体验收、最后的清理和调试等工作，需要耗时4周。

在收尾工作完成后，项目可以交付使用。

3.工程施工时间安排根据分阶段工程施工计划的安排，可以得出整个工程施工的时间安排如下：地基工程：4周主体结构施工：16周外墙装修：8周内部装修：12周收尾工作：4周总计：44周四、施工进度管理在实际施工过程中，需要根据工程进展情况及时调整施工进度计划，确保工程正常进行。

具体而言，需要进行以下几点施工进度管理：1.定期检查施工进度项目经理需要定期检查工程施工进度，及时发现问题并进行调整。

如发现某个施工环节耗时较长，可以考虑增加人力和资源，以加快工程进展。

2.跟踪施工进度对于每个施工环节，都需要跟踪其进度情况，确保工程按计划进行。

如有延期情况，需要及时采取措施加以解决，以免影响整个工程的进展。

3.加强沟通与协调项目经理需要与各个施工单位保持良好的沟通与协调，确保各方按照预定计划进行工作。

如遇突发情况需及时沟通解决，以免造成工程延误。