《门店开发与选址》PPT课件
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最新商店选址PPT课件
小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 商圈分析有助于加快资金周转 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供
2.赫夫法则
公式：
Fj/Tijλ Pij＝
∑Fj/Tijλ
j=1
Pij：i地区的消费者在j商业区（或商店）购物的概率 Fj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积 Tij：i地区的消费者到j商店的行程
λ：消费者对时间距离或空间距离敏感度
Fj/Tijλ：j商店或商业区对i地区消费者的吸引力
考虑到两地商店的里程距离；只考虑一地的主 干道而不考虑支路 ；广告、顾客忠诚以及某些 商店有特殊吸引力时，会减弱雷利法则的有效 性
2.赫夫法则
戴维.赫夫于20C60年代提出
从消费者的立场出发，认为消费者前往某一商 业设施发生消费的概率，取决于该商业设施的 营业面积、规模实力和时间三个主要要素。商 业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰 富性，商业设施的规模实力反映了该商店的品 牌质量、促销活动和信誉等，从居住地到该商 业设施的时间长短反映了顾客到目的地的方便 性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业 设备、不同性质商品的利用概率，这个模型的 公式表现如下
【例题】某区域内有3个超市，其店铺规模与某消费者到这3家店购物的时间 距离如表所示。如果λ=1，试分析该消费者到每个超市购物的概率。
超市
时间距离/ 超市规模/
分钟
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 商圈分析有助于加快资金周转 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供
2.赫夫法则
公式：
Fj/Tijλ Pij＝
∑Fj/Tijλ
j=1
Pij：i地区的消费者在j商业区（或商店）购物的概率 Fj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积 Tij：i地区的消费者到j商店的行程
λ：消费者对时间距离或空间距离敏感度
Fj/Tijλ：j商店或商业区对i地区消费者的吸引力
考虑到两地商店的里程距离；只考虑一地的主 干道而不考虑支路 ；广告、顾客忠诚以及某些 商店有特殊吸引力时，会减弱雷利法则的有效 性
2.赫夫法则
戴维.赫夫于20C60年代提出
从消费者的立场出发，认为消费者前往某一商 业设施发生消费的概率，取决于该商业设施的 营业面积、规模实力和时间三个主要要素。商 业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰 富性，商业设施的规模实力反映了该商店的品 牌质量、促销活动和信誉等，从居住地到该商 业设施的时间长短反映了顾客到目的地的方便 性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业 设备、不同性质商品的利用概率，这个模型的 公式表现如下
【例题】某区域内有3个超市，其店铺规模与某消费者到这3家店购物的时间 距离如表所示。如果λ=1，试分析该消费者到每个超市购物的概率。
超市
时间距离/ 超市规模/
分钟
《店面的选址》课件
《店面的选址》ppt课件
目录
• 店面选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址策略 • 选址的步骤 • 案例分析
01 店面选址的重要性
为什么选址重要
01
02
03
地理位置
店面选址是决定店铺能否 吸引顾客的关键因素之一 ，好的位置能够提高店铺 的曝光率和知名度。
竞争环境
选址决定了店铺在市场中 的竞争地位，选择具有优 势的位置可以降低竞争压 力，提高盈利能力。
度。
人群特征
了解目标客户群的特征，如年龄、 性别、消费习惯等，以便在选址时 选择更符合目标客户群需求的区域 。
人流质量
关注人流量中潜在客户的比例，而 非仅仅是人数，高质量的人流能够 带来更多的商机和转化机会。
竞争情况
竞争程度
了解目标区域内同行业的竞争情 况，包括竞争对手的数量、规模 、经营状况等，以评估市场竞争
确定目标区域
总结词
在完成市场调研后，我们需要确定目标区域，即适合开设店面的区域。
详细描述
在确定目标区域时，我们需要考虑以下几个因素：人流量、周边环境、交通便利性、租金水平等。我 们需要选择一个能够吸引足够客流、便于顾客到达、租金合理的区域。此外，我们还需要考虑与竞争 对手的距离和差异化定位，以避免直接竞争。
从案例中学习经验教训
总结词
选址需谨慎评估，充分考虑客流量和消费能力
详细描述
在选择店面位置时，应进行充分的市场调研和评估，了 解目标客户的需求和消费习惯，以及周边竞争对手的情 况，以确保选址的精准度和经营效益。
总结词
注重店面设计和品牌形象，提高吸引力
详细描述
店面设计和品牌形象对于吸引目标客户至关重要。应注 重店面装修和陈列设计，突出品牌特色和优势，提高吸 引力和竞争力。
目录
• 店面选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址策略 • 选址的步骤 • 案例分析
01 店面选址的重要性
为什么选址重要
01
02
03
地理位置
店面选址是决定店铺能否 吸引顾客的关键因素之一 ，好的位置能够提高店铺 的曝光率和知名度。
竞争环境
选址决定了店铺在市场中 的竞争地位，选择具有优 势的位置可以降低竞争压 力，提高盈利能力。
度。
人群特征
了解目标客户群的特征，如年龄、 性别、消费习惯等，以便在选址时 选择更符合目标客户群需求的区域 。
人流质量
关注人流量中潜在客户的比例，而 非仅仅是人数，高质量的人流能够 带来更多的商机和转化机会。
竞争情况
竞争程度
了解目标区域内同行业的竞争情 况，包括竞争对手的数量、规模 、经营状况等，以评估市场竞争
确定目标区域
总结词
在完成市场调研后，我们需要确定目标区域，即适合开设店面的区域。
详细描述
在确定目标区域时，我们需要考虑以下几个因素：人流量、周边环境、交通便利性、租金水平等。我 们需要选择一个能够吸引足够客流、便于顾客到达、租金合理的区域。此外，我们还需要考虑与竞争 对手的距离和差异化定位，以避免直接竞争。
从案例中学习经验教训
总结词
选址需谨慎评估，充分考虑客流量和消费能力
详细描述
在选择店面位置时，应进行充分的市场调研和评估，了 解目标客户的需求和消费习惯，以及周边竞争对手的情 况，以确保选址的精准度和经营效益。
总结词
注重店面设计和品牌形象，提高吸引力
详细描述
店面设计和品牌形象对于吸引目标客户至关重要。应注 重店面装修和陈列设计，突出品牌特色和优势，提高吸 引力和竞争力。
第4章：连锁门店扩张与选址
例：日本7－11便利店开店模式 沃尔玛开店模式
日本7-11便利店开店模式
日本7-11便利店通过特许经营方式拓展分店，其中 一个重要策略是集中开店。当它在一个地区取得市场支 配地位之后，在进入下一个地区，而不是追求全面开花， 从而能降低经营成本，迅速实现盈利。与日本同行业比 较，在销售额、毛利率、总资本周转率、单位面积销售 额、人均销售额等诸多经营指标中，7-11都居于日本便 利店之首，而销售管理费用、设备费用率、库存、工资 占费用比率等指标却低于同行业平均水平，这使得7-11 便利店有更多的优势参与同行业竞争，并从中脱颖而出。
经验法
指根据以往经验来设定商圈，包括以往经营过程中获 得的各种经验、数据、体会等，作为商圈划分的基本范 围，同时综合考虑地区性、社会性、自然条件等环境因 素的影响。
如：业态 位置 规模 顾客出行方式 顾客购物频率
案例学习：家乐福的商圈调查
家乐福的商圈调查
家乐福自己的一份资料显示，有60%的顾客在34岁以下，70%是 女性，28%的人走路，45%通过公共汽车而来。所以很明显，家乐 福可以依据这些目标顾客的信息来微调自己的商品线。能体现家乐 福用心的是，家乐福在上海的每家分店都有小小的不同。在虹桥门 店，因为周围的高收入群体和外国侨民比较多，其中外国侨民占到 了家乐福消费群体的40%，所以虹桥店里的外国商品特别多，如各 类葡萄酒，各类香肠、奶酪和橄榄油等，而这都是家乐福为了这些 特殊的消费群体特意从国外进口的。南方商场的家乐福因为周围的 居住小区比较分散，干脆开了一个迷你shopping mall，在商场里开 了一家电影院和麦当劳，增加自己吸引较远处人群的力度。青岛的 家乐福做得更到位，因为有15%的顾客是韩国人，干脆就制作了许 多韩文招牌。
问题：沃尔玛初创时采取了那些区域扩张战略？
日本7-11便利店开店模式
日本7-11便利店通过特许经营方式拓展分店，其中 一个重要策略是集中开店。当它在一个地区取得市场支 配地位之后，在进入下一个地区，而不是追求全面开花， 从而能降低经营成本，迅速实现盈利。与日本同行业比 较，在销售额、毛利率、总资本周转率、单位面积销售 额、人均销售额等诸多经营指标中，7-11都居于日本便 利店之首，而销售管理费用、设备费用率、库存、工资 占费用比率等指标却低于同行业平均水平，这使得7-11 便利店有更多的优势参与同行业竞争，并从中脱颖而出。
经验法
指根据以往经验来设定商圈，包括以往经营过程中获 得的各种经验、数据、体会等，作为商圈划分的基本范 围，同时综合考虑地区性、社会性、自然条件等环境因 素的影响。
如：业态 位置 规模 顾客出行方式 顾客购物频率
案例学习：家乐福的商圈调查
家乐福的商圈调查
家乐福自己的一份资料显示，有60%的顾客在34岁以下，70%是 女性，28%的人走路，45%通过公共汽车而来。所以很明显，家乐 福可以依据这些目标顾客的信息来微调自己的商品线。能体现家乐 福用心的是，家乐福在上海的每家分店都有小小的不同。在虹桥门 店，因为周围的高收入群体和外国侨民比较多，其中外国侨民占到 了家乐福消费群体的40%，所以虹桥店里的外国商品特别多，如各 类葡萄酒，各类香肠、奶酪和橄榄油等，而这都是家乐福为了这些 特殊的消费群体特意从国外进口的。南方商场的家乐福因为周围的 居住小区比较分散，干脆开了一个迷你shopping mall，在商场里开 了一家电影院和麦当劳，增加自己吸引较远处人群的力度。青岛的 家乐福做得更到位，因为有15%的顾客是韩国人，干脆就制作了许 多韩文招牌。
问题：沃尔玛初创时采取了那些区域扩张战略？
《店面的选址》PPT课件
2、 ★租铺谈判的注意事项
（1）店面情况调查
在租买店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解，以免 上当受骗。
（2）房东背景调查
（
3
）
房
租
价
位
谈
判
（4）在谈判中，缴付房租的方式很重要
3种方式：缴付房租有按月结算、定期缴付、一次性付清
(3) 潜在顾客的数量
你在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口
年
龄
结
构
等
。
要了解过往行人的年龄和性别，比如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐 店的顾客，但不会是服装店的顾客；其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少 时间；再次要了解行人来往的目的及停留的时间。
(4) 行人去向
3、交叉路口情况 交叉路口一般是指十字路口和三岔路口 选择十字路口：
要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查 ，应选择流量最大的街面作为商店的最佳位置和店面的朝向
选择三岔路口： 最好将商店设在三岔路口的正面，这样店面最显眼 选择丁字路口： 将商店设在路口的"转角"处，效果更佳
二
：
有
利
于
商
店
开
拓
发
展
(1)提高市场占有率和覆盖率，以利商店长期发展。 (2)有利于形成综合服务功能，发挥特色 (3)有利于合理组织商品运送。
原 则 三 ： 有 利 于 获 取 最 大 的 经 济 效 益
衡量商店位置选择优劣的最重要的标准是经营能否取得好的经济
效益。因此，地理位置的选择一定要有利于经营，才能保证量佳经
济
效
益
的
取
连锁店面选址系统PPT课件
• 肯德基、麦当劳等跨国连锁企业的选址系统开发非常成熟，选址 系统已实现IT化软件化，目前已发展到应用地理信息系统GIS软件 进行新店拓展的选址及门店网点的布局优化的阶段
• 如何有效学习、模仿直至超越他们，成功的构建连锁选址体系是 国内连锁企业必须研究的课题，一旦在选址系统进行有效突破， 将会极大加速连锁事业成功，以国美选址系统发展为例做说明。
• 二、 选址决策两级审批制 • 肯德基有其明确选址原则及规划，为保证选址成功率，选址流程
要通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部 • 总部掌握选址系统软件并积累大量的数据及选址经验，能做出准
确高效的决策，有效保护了肯德基品牌和加盟商信心，相对国内 大起大落的快餐连锁来说，成功的选址系统是麦当劳、肯德基等 洋快餐的致胜心法宝之一
凭借科学的选址系统，国美以平均每年 100家以上的开店速度迅速扩张，新的选址 系统有效的降低成本，保障战略成功，选 址也为总部完全掌控的核心业务，在总部 成立专门的选址部，同时对选址形成三级 审核及管理的系统
国美对选址审核的规定
• 1公司总裁负责新门店选址最终审批 • 2连锁发展部负责新门店选址的督导、审核 • 3分部连锁发展部负责新门店选址工作 • 4大区负责分部新门店选址的审核
• 以肯德基为例，肯德基目前在世界拥有连 锁店数约为14000多家，在中国短短时间就 开出近2100多家门面，其选址投资成功率 几乎是百分之百，其成功经验归纳下来有 两个方面，
一、 建立了科学的选址流程与标准
• 选址先从商圈的划分与商圈的选择开始
• 然后进行聚客点的测算与选择，包括店门前人流量的测定
• 2楼层：原则上只选择首层，可考虑首层带二 层
• 3交通：具备不少于20个停车位，公共交通便 利的商业区域为最佳
• 如何有效学习、模仿直至超越他们，成功的构建连锁选址体系是 国内连锁企业必须研究的课题，一旦在选址系统进行有效突破， 将会极大加速连锁事业成功，以国美选址系统发展为例做说明。
• 二、 选址决策两级审批制 • 肯德基有其明确选址原则及规划，为保证选址成功率，选址流程
要通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部 • 总部掌握选址系统软件并积累大量的数据及选址经验，能做出准
确高效的决策，有效保护了肯德基品牌和加盟商信心，相对国内 大起大落的快餐连锁来说，成功的选址系统是麦当劳、肯德基等 洋快餐的致胜心法宝之一
凭借科学的选址系统，国美以平均每年 100家以上的开店速度迅速扩张，新的选址 系统有效的降低成本，保障战略成功，选 址也为总部完全掌控的核心业务，在总部 成立专门的选址部，同时对选址形成三级 审核及管理的系统
国美对选址审核的规定
• 1公司总裁负责新门店选址最终审批 • 2连锁发展部负责新门店选址的督导、审核 • 3分部连锁发展部负责新门店选址工作 • 4大区负责分部新门店选址的审核
• 以肯德基为例，肯德基目前在世界拥有连 锁店数约为14000多家，在中国短短时间就 开出近2100多家门面，其选址投资成功率 几乎是百分之百，其成功经验归纳下来有 两个方面，
一、 建立了科学的选址流程与标准
• 选址先从商圈的划分与商圈的选择开始
• 然后进行聚客点的测算与选择，包括店门前人流量的测定
• 2楼层：原则上只选择首层，可考虑首层带二 层
• 3交通：具备不少于20个停车位，公共交通便 利的商业区域为最佳
店铺选址原则培训课件(PPT50页)
整体风格
设备方案
确认设计方案
「 The Store Selected Location Introduces 」
商业空间规划概述
平面布 置规划
设计方案
道具方案
照明方案
「 The Store Selected Location Introduces 」
意向店铺选址原则
店铺户外
「 The Store Selected Location Introduces 」
•楼板是否能敲除调整 •卖场用电是否能满足 •水电改动 •消防改动 •邻里与政府关系（应该在租房前期就准备好相关 的城管、卫生、消防等问题避免施工中处理关系） •免费装修期
意向店铺选址原则
门头招牌 骑楼招牌 立式招牌 外伸招牌 顶楼招牌 大型广告看板 街角招牌 店面旗帜广告
「 The Store Selected Location Introduces 」
意向店铺选址原则
门头招牌
「 The Store Selected Location Introduces 」
意向店铺选址原则
店铺设施合理化
• 方便顾客进出卖场 • 让顾客能够安全方便的选购 • 让顾客更清楚的了解商品陈列与分区 • 让顾客在店铺停留时间长
• 店铺设施合理化 • 道具合理化 • 动线合理化 • 空间合理化 • 商品分区陈列合理化
店铺舒适原则
• 创造优势条件 • 排除不适因素
店铺规划设计流程
商品分类 分区
动线通 道规划
骑楼招牌
「 The Store Selected Location Introduces 」
意向店铺选址原则
立式招牌
「 The Store Selected Location Introduces 」
《商店选址》PPT课件
零售企业选址过程中影响预期不确定性 的两个主要因素：一是数据收集不完整； 一是分析方法不正确。应用GIS技术可以 很好地解决上述问题
精选PPT
19
例：某大型综合超市商圈的确定
理论商圈— —同心圆商 圈
精选PPT
20
现实中的同心圆商圈
三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里
精选PPT
3.经营商品的种类 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经
营选择性、技术性强，需提供售后服务的商 品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大 4.商店经营水平、信誉及促销策略 经营水平高、信誉好的商店商圈较大
促销手段可能扩大商圈的边际范围
精选PPT
8
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客
精选PPT
13
商圈分析的要点
7、竞争程度
由阿普波姆、科恩和莱龙德提出
商圈饱和度—判断某个地区商业竞争激烈程度的指标
商圈饱和指数（IRS）＝—H×—R—E RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数
RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
精选PPT
14
零售饱和理论
饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数 测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度， 用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同 行业供应是否过多或不足。 一般来说，在饱和指数高的地区开设店 铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的 地区。
精选PPT
15
商圈饱和指数（IRS）
例如，一家经营食品和日用品的小型超市需 测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日 用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买 额是50元，该地区现有经营食品及日用品的 营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度为： （40000×50）/50000＝40
精选PPT
19
例：某大型综合超市商圈的确定
理论商圈— —同心圆商 圈
精选PPT
20
现实中的同心圆商圈
三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里
精选PPT
3.经营商品的种类 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经
营选择性、技术性强，需提供售后服务的商 品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大 4.商店经营水平、信誉及促销策略 经营水平高、信誉好的商店商圈较大
促销手段可能扩大商圈的边际范围
精选PPT
8
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客
精选PPT
13
商圈分析的要点
7、竞争程度
由阿普波姆、科恩和莱龙德提出
商圈饱和度—判断某个地区商业竞争激烈程度的指标
商圈饱和指数（IRS）＝—H×—R—E RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数
RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
精选PPT
14
零售饱和理论
饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数 测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度， 用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同 行业供应是否过多或不足。 一般来说，在饱和指数高的地区开设店 铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的 地区。
精选PPT
15
商圈饱和指数（IRS）
例如，一家经营食品和日用品的小型超市需 测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日 用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买 额是50元，该地区现有经营食品及日用品的 营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度为： （40000×50）/50000＝40
第四章门店开发与选址共38页文档
（一）连锁经营店铺的开发策略 （二）开发新店的布点要求 （三）新店开发的业态选择
11.04.2020
5
（一）锁经营店铺的开发策略
1、连锁店铺开发的要求
（1）符合连锁企业的发展战略、品牌战略和竞争战略。 （2）经营效益是开店考虑的关键问题，也是首要问题。 （3）必须进行充分的市场调查，并写出市场调查报告。 （4）城市开发规划对店铺开发具有重要影响，是必须搞清楚的问题。 （5）一定要进行科学的开店布点。可以进行专业评估分析，制定展
11.04.2020
16
商圈示意图
11.04.2020
边缘商圈
次级商圈
核心商圈商店 55%-70%的顾客
15%-25% 的顾客
其余的顾客
环形 只是 种理 想状 态！
17
影响商圈大小的因素
1、影响因素：店铺形态及规模、竞争者 分布、交通条件、媒体宣传、店铺群；
2、临时因素：促销活动、道路障碍等；
11.04.2020
2.餐饮业的业态选择有：
快卖店（如傻子鸡店、连 锁饼屋等）；快餐店（如 麦当劳、肯德基）；专卖 店（如吴裕泰茶庄）；酒 楼（九头鸟酒家、谭鱼头 酒楼等）；饭店（如希尔 顿饭店）。
11.04.2020
12
（三）新店开发的业态选择
3.服务业的连锁分店业态
由于提供的是“软”的服务， 是专业知识、专业技能服务， 可以说是专业店。 如房地 产业中介服务的连锁企业我 爱我家、21世纪不动产，洗 衣品牌福奈特等。
第四，可以确定在一定地理区域内开出分店的数目。 第五，可以充分反映门店地理位置上的缺点。如，距居民区太远，
交通不便等。 第六，开店条件更加明确。像竞争情况、金融服务、交通运输、
劳动力是否易于获得、供应商的位置、法律限制等均可确定。因 此商圈分析是开店的第一步。
11.04.2020
5
（一）锁经营店铺的开发策略
1、连锁店铺开发的要求
（1）符合连锁企业的发展战略、品牌战略和竞争战略。 （2）经营效益是开店考虑的关键问题，也是首要问题。 （3）必须进行充分的市场调查，并写出市场调查报告。 （4）城市开发规划对店铺开发具有重要影响，是必须搞清楚的问题。 （5）一定要进行科学的开店布点。可以进行专业评估分析，制定展
11.04.2020
16
商圈示意图
11.04.2020
边缘商圈
次级商圈
核心商圈商店 55%-70%的顾客
15%-25% 的顾客
其余的顾客
环形 只是 种理 想状 态！
17
影响商圈大小的因素
1、影响因素：店铺形态及规模、竞争者 分布、交通条件、媒体宣传、店铺群；
2、临时因素：促销活动、道路障碍等；
11.04.2020
2.餐饮业的业态选择有：
快卖店（如傻子鸡店、连 锁饼屋等）；快餐店（如 麦当劳、肯德基）；专卖 店（如吴裕泰茶庄）；酒 楼（九头鸟酒家、谭鱼头 酒楼等）；饭店（如希尔 顿饭店）。
11.04.2020
12
（三）新店开发的业态选择
3.服务业的连锁分店业态
由于提供的是“软”的服务， 是专业知识、专业技能服务， 可以说是专业店。 如房地 产业中介服务的连锁企业我 爱我家、21世纪不动产，洗 衣品牌福奈特等。
第四，可以确定在一定地理区域内开出分店的数目。 第五，可以充分反映门店地理位置上的缺点。如，距居民区太远，
交通不便等。 第六，开店条件更加明确。像竞争情况、金融服务、交通运输、
劳动力是否易于获得、供应商的位置、法律限制等均可确定。因 此商圈分析是开店的第一步。
项目3-连锁门店开发选址
◆ 学习&技能目标
对门店选址重要性和程序有清晰的认识； 能够运用商圈选择准则进行商圈分界点的计算； 能够运用方法对某一区域的商圈进行全面系统的分析； 能够掌握门店选址的基本知识，写出门店选址报告
12
本章安排
3-1 连锁门店开发规划 3-2 商圈与商圈调查 3-3 连锁门店选址技术
2022/1/14
商圈示意图
38
现实中的同心圆商圈。 图中所示是某大型超市
的同心圆商圈，三个同 心圆的半径分别为1.5 公里、3公里和5公里。
2022/1/14
39
认识真实商圈
同心多边形商圈 在河流、山脉、海岸线等天然地
然而，生意开张几个月后，一直没有起色。曾试过请人去广州火 车站附近的服装城拉客人前来，但没有一个愿意来，生怕上当受骗。苦 撑半年，仍然没有好转。
8
2022/1/14
开服装店案例：选址失败的模仿者
败因解析：形似而神离
小李的失败主要是因为选址不善，对消费群的研究不足。表面上都 在车站，但实际上却存在很大的差异。
边缘商圈：是位于次级商圈之外的区域，此区域内的 顾客过于分散，顾客比例有限，约为总顾客数的 5%—10%。
37
2022/1/14
同心圆商圈
传统的选址理论中商圈 形状，是以店铺为中心的 三个大小不一的同心圆， 按照从内到外的顺序依此 为店铺的核心商圈、次要 商圈和边缘商圈。
核心商圈 55%－70％ 次级商边圈缘15商%业圈--25% 边缘商圈 5%-10%
广告讲究。
28
七、仓储商店
2022/1/14
✓１、选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。 ✓２、主要的商圈人口为5—7万人。 ✓３、商店营业面积大，一般在6000平方米以上。 ✓４、商店设施简单化。 ✓５、设有一定规模的停车场。
店铺选址(ppt 40页)
C：某地区购买商品的潜在顾客
RE：某地区每一顾客平均每周购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
案例计算
1.一顾客有机会在城镇3个超市中任何一个购 物，这3个超市的规模和与这个消费者家的距 离分别是（下图），如果a=1，b=1，求每一个 超市对该顾客的吸引力是多少？该顾客到每个 超市购物的可能性是多少？
B
B
18KM
A
A
5KM
14KM D
D
C
C
二、 赫夫模型
美国学者赫夫提出了在城市区域内的商店交易规模 预测的空间影响模型。认为，一个商店的交易区域 取决于它的相关吸引力。商店在一个地区，以及其 他商店在这个地区的对顾客的吸引力能够被测量。
取决于两个因素：商店的规模与距离。大商店比小 商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离的更有 吸引力。
从不同地区商品的种类、顾客从家庭住所到购物区 所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视 程度这三个方面出发进行分析。
赫夫模型的公式是：Aij=Sja/Dijb Aij ：商店j对消费者i的吸引力 Sj：商店j的规模 Dij：消费者i到商店j的距离或花费时间 a：消费者对商店规模敏感性的参数
商圈就是零售商吸引其顾客的地理区域， 也就是来店购买商品的顾客所居住的地理 范围。可分为成熟商圈和未成熟商圈。
商圈分析，是指商店对其商圈的构成情况、 特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的 因素进行实地调查和研究分析。
商圈的现实意义 1.可应用于新开商店的选址。 2.可以了解目标消费市场的构成及特点，
2.二级区（secondary zone）：即次要交易 地带，是重要性居第二的地理区域，通常能 产生20%-30%销售额。
RE：某地区每一顾客平均每周购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
案例计算
1.一顾客有机会在城镇3个超市中任何一个购 物，这3个超市的规模和与这个消费者家的距 离分别是（下图），如果a=1，b=1，求每一个 超市对该顾客的吸引力是多少？该顾客到每个 超市购物的可能性是多少？
B
B
18KM
A
A
5KM
14KM D
D
C
C
二、 赫夫模型
美国学者赫夫提出了在城市区域内的商店交易规模 预测的空间影响模型。认为，一个商店的交易区域 取决于它的相关吸引力。商店在一个地区，以及其 他商店在这个地区的对顾客的吸引力能够被测量。
取决于两个因素：商店的规模与距离。大商店比小 商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离的更有 吸引力。
从不同地区商品的种类、顾客从家庭住所到购物区 所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视 程度这三个方面出发进行分析。
赫夫模型的公式是：Aij=Sja/Dijb Aij ：商店j对消费者i的吸引力 Sj：商店j的规模 Dij：消费者i到商店j的距离或花费时间 a：消费者对商店规模敏感性的参数
商圈就是零售商吸引其顾客的地理区域， 也就是来店购买商品的顾客所居住的地理 范围。可分为成熟商圈和未成熟商圈。
商圈分析，是指商店对其商圈的构成情况、 特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的 因素进行实地调查和研究分析。
商圈的现实意义 1.可应用于新开商店的选址。 2.可以了解目标消费市场的构成及特点，
2.二级区（secondary zone）：即次要交易 地带，是重要性居第二的地理区域，通常能 产生20%-30%销售额。
开店店铺选址分析PPT课件
是开店的开端。谁都愿意选一个 生意兴隆的旺地。
•
提示：但人在事中迷，事与愿违的
情况并不少见，即便是有经验的商人通 常也犯这类错误。看走眼有时并不在当 事者本人，事物的变化、综合因素，哪 一点都有可能起作用。
•
有人曾经总结，选址一般必须考虑
到以下因素：
• 1、人的流量。 • 2、租金。 • 3、繁华程度。 • 4、交通。 • 5、居民结构。 • 6、面前场地。 • 7、车站码头。 • 8、机关学校。 • 9、专业市场。
史上最详细开店选址分析
（附参观学习的十二种方法）
• 在当前这样艰难的零售业经营环境下，如何保证门店开一 家便成功一家？其中一个至关重要的因素就是选址。 零售业有句至理名言：门店成功因素，第一是选址、第二 是选址、第三还是选址！尤其在行业寒冬之际，选址就显 得更加重要。 选址其实就是选“地段”。
• 开店选址必须把握 " 客流 " 就是 " 钱流 " 原则。在人 流熙攘的热闹地段开店，成功的机率往往比普通地段高出 许多，因为川流不息的人潮就是 " 潜在客源 " 。在一些 城市的商业口岸，房价真可谓是寸土寸金，但还是有很多 人 " 趋之若骛 " 。因为大家都知道，好的口岸是成功的 一半。比如火车站客运码头的餐馆，虽然卫生较差，价格 昂贵却生意火爆是一个很好的例子。那么具体哪些口岸才 是好口岸呢？
（地段选择）
• 以上主要是从 " 周边环境 " 的角度而言，一个城市哪些地段是好口岸？一般而言，一个城市的下列地段都是好口 岸，可以作为参考和标准。
• 1、车站附近 • 火车站地铁站长途汽车站附近，是过往旅客集中的地区，是适合商店开业之地。该地段的特征在于，这些顾客主要
•
提示：但人在事中迷，事与愿违的
情况并不少见，即便是有经验的商人通 常也犯这类错误。看走眼有时并不在当 事者本人，事物的变化、综合因素，哪 一点都有可能起作用。
•
有人曾经总结，选址一般必须考虑
到以下因素：
• 1、人的流量。 • 2、租金。 • 3、繁华程度。 • 4、交通。 • 5、居民结构。 • 6、面前场地。 • 7、车站码头。 • 8、机关学校。 • 9、专业市场。
史上最详细开店选址分析
（附参观学习的十二种方法）
• 在当前这样艰难的零售业经营环境下，如何保证门店开一 家便成功一家？其中一个至关重要的因素就是选址。 零售业有句至理名言：门店成功因素，第一是选址、第二 是选址、第三还是选址！尤其在行业寒冬之际，选址就显 得更加重要。 选址其实就是选“地段”。
• 开店选址必须把握 " 客流 " 就是 " 钱流 " 原则。在人 流熙攘的热闹地段开店，成功的机率往往比普通地段高出 许多，因为川流不息的人潮就是 " 潜在客源 " 。在一些 城市的商业口岸，房价真可谓是寸土寸金，但还是有很多 人 " 趋之若骛 " 。因为大家都知道，好的口岸是成功的 一半。比如火车站客运码头的餐馆，虽然卫生较差，价格 昂贵却生意火爆是一个很好的例子。那么具体哪些口岸才 是好口岸呢？
（地段选择）
• 以上主要是从 " 周边环境 " 的角度而言，一个城市哪些地段是好口岸？一般而言，一个城市的下列地段都是好口 岸，可以作为参考和标准。
• 1、车站附近 • 火车站地铁站长途汽车站附近，是过往旅客集中的地区，是适合商店开业之地。该地段的特征在于，这些顾客主要
第四章门店开发与选址-38页PPT精品文档
19
（2）分析商圈的意义
第一，商圈分析是连锁企业成功的必要条件。一旦商圈确定以后 就可相应地得到消费者的人口和社会经济特征，然后提供相应的 产品和服务。
第二，可以确定促销活动范围。一旦商圈确定后，可以根据商圈 大小选择传媒和促销方式。
第三，对于在一定区域内已有分店的连锁企业而言，可以确定新 店是否会与老店竞争。
⒉连锁店铺开发的原则
方便顾客购买
有利于配送中心供货
适应长期发展
紧密配合连锁业态类型
25.01.2020
8
（二）开发新店的布点要求
年度开店数量 开店范围选择 开店条件的设计 商业区选择 立地布点战术 零售网联结战术
25.01.2020
9
（二）开发新店的布点要求
1、年度开店数量：是否开设新店以及新店如 何布点要考虑年度开店总量；
（一）连锁经营店铺的开发策略 （二）开发新店的布点要求 （三）新店开发的业态选择
25.01.2020
6
（一）锁经营店铺的开发策略
1、连锁店铺开发的要求
（1）符合连锁企业的发展战略、品牌战略和竞争战略。 （2）经营效益是开店考虑的关键问题，也是首要问题。 （3）必须进行充分的市场调查，并写出市场调查报告。 （4）城市开发规划对店铺开发具有重要影响，是必须搞清楚的问题。 （5）一定要进行科学的开店布点。可以进行专业评估分析，制定展
2.餐饮业的业态选择有：
快卖店（如傻子鸡店、连 锁饼屋等）；快餐店（如 麦当劳、肯德基）；专卖 店（如吴裕泰茶庄）；酒 楼（九头鸟酒家、谭鱼头 酒楼等）；饭店（如希尔 顿饭店）。
25.01.2020
13
（三）新店开发的业态选择
3.服务业的连锁分店业态
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（2）分析商圈的意义
第一，商圈分析是连锁企业成功的必要条件。一旦商圈确定以后 就可相应地得到消费者的人口和社会经济特征，然后提供相应的 产品和服务。
第二，可以确定促销活动范围。一旦商圈确定后，可以根据商圈 大小选择传媒和促销方式。
第三，对于在一定区域内已有分店的连锁企业而言，可以确定新 店是否会与老店竞争。
24.01.2021
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（三）新店开发的业态选择
1.商业零售业态主要有： 杂食店、便利店、折扣店、超级市场、
大型综合超市、 仓储会员店、百货店、 专业店、专卖店、家具建材店、购物中 心、厂家直销中心、电视购物、邮购、 网上商店、自动售货亭、电话购物等
24.01.2021
12
（三）新店开发的业态选择
1）调查法：通过直接或间接的调查，了解顾 客的住址，将所得到的顾客住址标注在地图 上，然后将地图外围的点连接成一个封闭的 曲线，该曲线范围内就是商圈。但这种方法 仅限已有店铺获取本身资料时使用。
⒉连锁店铺开发的原则
方便顾客购买
有利于配送中心供货
适应长期发展
紧密配合连锁业态类型
24.01.2021
8
（二）开发新店的布点要求
年度开店数量 开店范围选择 开店条件的设计 商业区选择 立地布点战术 零售网联结战术
24.01.2021
9
（二）开发新店的布点要求
1、年度开店数量：是否开设新店以及新店如 何布点要考虑年度开店总量；
10
（二）开发新店的布点要求
5、立地布点战术； 1）立地条件：交通、公共设施、停车空间、商店密集
度、住宅密集度、社会稳定状况等； 2）布点顺序指各项立地条件的优先顺序。主要有三种：
全面布点：在各项立地 条件差异不大的时候使用。 中心放射布点：先占领中心点再扩散到周边地区， 如，进驻城市繁华地段。包围型布点：“乡镇包围 城市”，沿着大城市边缘环形公路进行布点，再向 中间渗透。 3）特殊情况：“宣传性布点”和“卡位”布点 6、零售网联结战术：布点时不仅考虑单店的经营，还 要考虑整个销售网络相互呼应和支持的效果。
24.01.2021
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二、连锁经营的开店选址
（一）商圈分析 （二）分店选址 （三）店址评估报告
24选址
（一）商圈分析 1．商圈的含义及其意义 （1）商圈的含义
商圈指以门店所在地为中心，沿着一定 的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范 围。简言之，商圈就是门店吸引其顾客 的地理区域，也就是来店购买商品的顾 客所居住的地理范围。
24.01.2021
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第四章第四节 连锁门店开发与选址
一、连锁经营的店铺开发 二、连锁经营的开店选址
24.01.2021
4
学习目标
了解连锁经营店铺开发策略、布点要求、 业态类型
熟悉连锁经营开店选址的商圈调查、地 址选择
掌握连锁经营店址评估报告的编制内容
24.01.2021
5
一、连锁经营的店铺开发
（一）连锁经营店铺的开发策略 （二）开发新店的布点要求 （三）新店开发的业态选择
24.01.2021
6
（一）锁经营店铺的开发策略
1、连锁店铺开发的要求
（1）符合连锁企业的发展战略、品牌战略和竞争战略。 （2）经营效益是开店考虑的关键问题，也是首要问题。 （3）必须进行充分的市场调查，并写出市场调查报告。 （4）城市开发规划对店铺开发具有重要影响，是必须搞清楚的问题。 （5）一定要进行科学的开店布点。可以进行专业评估分析，制定展
店布点规划。
（6）作好财务规划。要充分考虑佣金、押金、租金、订金、赔偿金 等问题。
（7）依法签订房产租赁等合同。 （8）研究当地居民的收入水平与开店密度的关系。 （9）研究当地居民的民俗文化与开店业务的关系。 （10）充分考虑物流配送等问题。
24.01.2021
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（一）锁经营店铺的开发策略
2.餐饮业的业态选择有：
快卖店（如傻子鸡店、连 锁饼屋等）；快餐店（如 麦当劳、肯德基）；专卖 店（如吴裕泰茶庄）；酒 楼（九头鸟酒家、谭鱼头 酒楼等）；饭店（如希尔 顿饭店）。
24.01.2021
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（三）新店开发的业态选择
3.服务业的连锁分店业态
由于提供的是“软”的服务， 是专业知识、专业技能服务， 可以说是专业店。 如房地 产业中介服务的连锁企业我 爱我家、21世纪不动产，洗 衣品牌福奈特等。
第四章 连锁企业总部管理
24.01.2021
主讲：刘洁洁
1
本章内容
第一节 连锁总部管理概述 第二节 连锁经营的品牌管理 第三节 连锁企业加盟管理 第四节 店铺开发与选址 第五节 连锁经营督导制度 第六节 连锁企业营销管理
24.01.2021
2
本章内容
第七节 连锁企业物流管理 第八节 连锁企业信息管理 第九节 连锁企业人力资源管理 第十节 连锁企业财务管理
24.01.2021
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（三）新店开发的业态选择
连锁业态不同，布点策略也不同。
例如快餐店要放在人口密集的地方；洗 染店需要固定人口密集的地方；仓储式 超市一般设置在城乡结合部；出售大众 日用品的超市不宜设在闹市区，而应该 在居民区内或交通方便的几个居民区的 交汇处。在国外大型购物中心一般在城 乡结合部，我国则以市区为主。
第四，可以确定在一定地理区域内开出分店的数目。 第五，可以充分反映门店地理位置上的缺点。如，距居民区太远，
交通不便等。 第六，开店条件更加明确。像竞争情况、金融服务、交通运输、
劳动力是否易于获得、供应商的位置、法律限制等均可确定。因 此商圈分析是开店的第一步。
24.01.2021
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3．商圈确定方法
24.01.2021
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商圈示意图
24.01.2021
边缘商圈
次级商圈
核心商圈商店 55%-70%的顾客
15%-25% 的顾客
其余的顾客
环形 只是 种理 想状 态！
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影响商圈大小的因素
1、影响因素：店铺形态及规模、竞争者 分布、交通条件、媒体宣传、店铺群；
2、临时因素：促销活动、道路障碍等；
24.01.2021
2、开店范围选择：新店的布点要随着客户群 的发展而发展；有三类选择：城市繁华区、 城乡结合部、交通要道处；
3、开店条件的设计：新店的选点要考虑开店 条件，比如：建筑类型、楼层、店宽要求、 面积要求、交通要求、装潢设计要求等；
4、商业区选择：新店的选点要根据商品、服 务内容等选择有特定功能的商业区。
24.01.2021