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封一：中国·大连旅顺口区北海镇投资改造规划报告(议案) ：目录大连概况大众集团简介一、对旅顺·北海镇投资需求和发展潜力的评估1、外部机遇2、环境分析、劣势分析二、项目概述：1、项目名称2、项目地址3、投资合作4、合作方式5、投资规模6、股权分配7、项目周期8、投资规划9、项目组织管理三、项目风险及对策四、结论大连概况大连位于北半球的暖温带地区，介于北纬度分度分、东经度分度分之间，西北濒临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海湾；北面背依东北大陆，腹地辽阔，属海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷署，四季分明，素有“京津门户”之称，堪称“北方香港”，是中国第一个被联合国授予"全球环境佳"城市。
大连海、陆、空交通四通八达，十分便利。
大连港与世界上多个国家和地区建立了贸易关系和航运，是欧亚“陆桥”运输的理想中转港；大连周水子国际机场是全国个国际机场之一，开通了多条航空线，铁路公路网络密集四通八达，长达公里的黄海大道和旅顺南路贯穿大连南北，市区交通通畅。
大连是中国著名的避暑胜地和旅游热点城市，不仅有"半个中国近代史天然博物馆"的人文历史旅游资源，还有许多风景奇秀的自然旅游资源，成功获得了中国旅游业最高荣誉———“中国最佳旅游城市”称号。
旅游业已成为第三产业高速增长的引擎，为大连经济快速健康协调发展注入新的活力。
大众集团简介：需要资料二、对旅顺·北海镇投资需求和发展潜力的评估1.外部机遇：动态的发展趋势，宏观政策的导引，为该地区的改造规划提供了方向和依据。
大连市《建设社会主义新农村实施纲要》“重点任务”部分的第一条便是“构建产业新格局”，具体布局包括工农综合发展产业带、特色海洋经济带、农产品深加工产业带、科技农业辐射带、旅游观光带等等。
立足大连实际，推进农村城市化、土地经营规模化，统筹城乡，系统、全方位的谋划政策取向，缩小城乡差别。
摘要：大连海滨－旅顺口风景名胜区边界与大连中心城区用地有较多重合，但目前区内存在建设项目风景名胜区审批手续缺失，突破风景名胜区总体规划等问题。
本文以该风景名胜区总规和大连城市总规为样本，针对目前区内存在的突出问题，从规划编制、管理机构、制度建设三方面分析两部规划间衔接效果不佳的原因，并从编制体系和规划内容方面提出衔接对策。
关键词：风景名胜区总体规划；城市总体规划；衔接１．引言：大连海滨－旅顺口风景名胜区边界内用地与大连中心用地有较多重合，既属于城市总体规划的调控对象，也属于风景名胜区总体规划调控对象。
但正是这片上过“双保险”的土地，由于两部规划缺乏有效衔接，发生了风景名胜区总规被突破、建设项目风景区审批手续缺失等问题。
为解决以上为题，本文试图对两部规划有机衔接策略进行探索。
２．问题描述从与风景名胜资源保护及展示的相关性出发，区内建设项目可分为三类。
类别一是直接与风景名胜资源保护相关的项目，如各景点；类别二是间接为景区服务的配套设施，如酒店、饭店；类别三是与资源保护无关的城市建设项目，主要包括景区内的部队及机关企事业单位、科技教育设施、城市交通设施、市政设施及房地产项目。
经统计，类别三项目用地分别占大连海滨风景区和旅顺口风景区总建设用地的３４％和７６％，已严重突破了风景名胜区总体规划。
３．原因剖析3.1总体规划层面大连海滨—旅顺口风景名胜区自１９８８年设立后，即经历了城市规模快速增长时期，从１９８９到２０１３年，风景区所在的城区人口由１５３．４增至２４５．２万人，建设用地从１１２．０增至２９０．６平方公里。
为适应城市快速发展，此期间大连城市总规编制完成了四部，而指导位于城区的风景名胜区建设发展的总规只有一部，即９７年批复的《大连海滨－旅顺口风景名胜区总体规划（１９９６－２０１０）》。
由于没有与城市总规同步进行修编，这部风景名胜区总规已与当前城市发展建设背景脱节，很难对景区内建设起到控制指导作用。
3.2管理机构层面２０１４年前，大连海滨－旅顺口风景名胜区一直没有专门的管理机构，主要景区景点的管理分别由大连市城建局下属的风景园林处与旅顺口区政府下属的旅顺口区城建局管理。
旅顺口区全域旅游规划
作为旅顺贯通海陆之要冲,旅顺口区有着得天独厚的旅游资源,具备了开发全域旅游的潜力和实力。
以下是旅顺口区全域旅游规划的建议：
1. 继续挖掘旅顺口的历史文化资源,打造旅游文化街区。
在中山路、文化路沿线,布局旅游文化美食街区,利用原有的建筑、景观和文化遗产资源,打造特色街区,充分展示旅顺口地区的历史文化和民俗风情,吸引内外游客前来游览。
2. 打造旅顺口的海洋旅游品牌。
旅顺口区周边的海域水质优越,是海钓、海岛旅游的好去处。
利用海上运动、垂钓、亲近海洋、沙滩游泳、海岛度假等各种海洋旅游资源,打造旅顺口的海洋旅游品牌,吸引寻求休闲度假的游客。
3. 发展旅顺口的生态旅游产业。
旅顺口区拥有天然氧吧、原始森林等自然资源,是开展生态游、健康养生等旅游活动的好地方。
通过开展各种生态旅游项目,结合当地的酒店、农家乐等配套设施,形成旅游和生态的双赢局面,吸引健康休闲度假的游客。
4. 建设旅顺口的特色民俗旅游项目。
借助当地的民俗文化和非遗项目,开展各种特色的民俗文化旅游活动,如旅顺口渔民文化祭、海上龙舟赛、渔火节等,吸引到访游客获得不同的旅游体验和文化历史感的感受。
5. 推动旅顺口的农业旅游产业。
利用旅顺口本地的农业资源,推动农业旅游,开发有机农场、果园采摘、茶园品茶等特色旅游项目,吸引喜欢亲近大自然、追求田园生活的游客。
通过以上规划建议的实施,旅顺口区可以打造出特色鲜明、富有吸引力的全域旅游品牌,进一步提升其在旅游界的知名度和美誉度。
旅游休闲度假城以东部渔夫码头、西部天门山、南部黄渤海岸、北部阳光海岸、中部琥珀湾等一批大项目为带动，打造以历史文化体验、滨海度假、休闲娱乐、生态观光、会议会展、康体健身为主题的旅游休闲区。
科技创新城以完善基础设施、提升服务功能为重点，全面加快中科院大连（旅顺）科技创新园、大连旅顺高新技术产业园区和大学园区建设，形成具有旅顺特色的新兴绿色产业集聚区。
历史文化名城深度挖掘太阳沟历史文化资源，遵循保护、修复、利用的原则，在保持历史原貌的基础上，加快老建筑的维修改造，开发俄式、日式风情街；积极开展旅顺口区历史遗迹申报世界文化遗产工作，发挥影视基地的吸纳带动作用，建设历史文化承载区。
生态宜居城认真做好节能减排工作，实行污染物排放总量控制，确保完成“十一五”污染物减排目标；筹建二〇三森林公园，建设一批示范性花园街区和花园小区，搞好以樱花、芙蓉、银杏为主的街区美化工程，形成城在绿中、人在花中的城市景观；全面推进健康城市建设，筹建集医疗、康复、保健、疗养、美容、健身等功能于一体的大连国际医疗康复中心，不断提升城市的宜居水平。
西北部临港新城为发挥港口优势，完善陆域功能，统一规划建设，探索“飞地”经济模式，旅顺口区引导城区企业向西北部临港新城集聚，使长城三涧工业园区与旅顺经济开发区、双岛湾绿色临港产业区形成集中连片发展，建设新型高端临港产业基地。
查看更多精彩图片>>旅顺西部临港新城：旅顺西部临港新城位于大连市旅顺口区最西端，包括北部双岛湾街道，中部江西街道，南部经济开发区以及铁山街道部分用地。
规划总面积为88.25平方公里。
规划定位为：以船舶制造、机车制造、重型装备和大型设备及港口物流为主的现代化临港制造业基地；集工作、居住、旅游休闲、教育科研等多种功能为一体的生态型临港产业新城。
规划区城市建设用地形成“双核三湾四轴五片区”结构。
“双核”是指北部核心区和南部核心区。
“三湾”是指双岛湾、羊头洼及世界和平公园海湾。
旅顺未来10年发展规划
未来的旅顺，将定位于东北亚的文化旅游城、生命健康城、环渤海交通物流枢纽。
产业主要布局生命健康（中日合作大连国际生命科学走廊）、文旅和医养（617大连市谋划项目和发展资源清单推介大会中，旅顺鑫创生命健康科技小镇等5个项目总投资106.4亿）等，所以不用担心旅顺的宜居环境会被破坏。
最近甘西炒得很火热，英歌石科学城也是大连市重中之重的工程。
随着主城区甘西和高新的英歌石科学城的逐渐发展，旅顺的产业在东进，与主城区正在融合。
旅顺不仅贡献国防，也将会有很好的发展。
目录规划背景 (2)第一部分总体规划第一章新城区现状发展概述 (2)第二章总则 (4)第三章发展目标与功能定位 (5)第四章新城区性质、规模与发展方向 (5)第五章土地利用规划 (7)第六章城镇体系规划 (9)第七章新城区用地评价 (10)第八章用地规划布局 (10)第九章道路交通规划 (15)第十章对外交通规划 (17)第十一章园林绿化、风景旅游及文物保护规划 (18)第二部分专项规划第一章给水工程规划 (20)第二章排水工程规划 (22)第三章电力工程规划 (26)第四章供热工程规划 (28)第五章燃气工程规划 (30)第六章邮政、电信工程规划 (32)第七章环境保护、环境卫生设施规划 (34)第八章防洪规划 (38)第九章综合防灾规划 (39)第十章近期建设规划 (43)第十一章实施规划措施 (44)规划背景一、本次总体规划补充规划修编的主要过程2002年9月20日，大连市旅顺口区人民政府决定补充《大连市旅顺口区城市总体规划》。
2002年10月18日“旅顺口区城市总体规划补充规划总平面图”，向旅顺口区人民政府汇报，并原则通过，进行下一步规划设计工作。
二、本次规划的主要内容1、提出旅顺口区城市发展方向的战略转移和社会、经济以及新城区发展战略和目标；重新确定旅顺口区新城区的性质、规模和用地发展方向；重新界定旅顺口区新城区的城市规划区范围。
2、提出以可持续发展战略思想对新城区各类土地乃至全区土地进行统筹规划，对新城区建设用地从社会、经济、环境与资源的可持续发展的高度进行宏观规划控制。
3、按照《城市规划编制办法实施细则》，提出旅顺口区新城区的性质、规模，确定城区的发展方向与空间结构，规划好行政办公区与水师营和老城区的关系，并对近期建设项目做出总体安排。
第一部分总体规划第一章新城区现状发展概述一、现状概述1、地理位置旅顺口区新城区位于旅顺口城区北端鸡冠山风景区的北侧，南距老城区4.2公里，北距大连市21.0公里，东至龙王塘街道的郭家沟村、盐场新村，西与水师营街道相连接，该区东面临黄海，南为鸡冠山风景区，规划区域土地面积15.1平方公里。
2、自然条件旅顺口区属于温带湿润季风海洋性气候区，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，年平均气温10.3℃，最大冰冻厚度80厘米，日照率为60%，多年平均降雨量在590毫米左右，无霜期为172天，冬季刮北风，夏季刮南风，平均风速3.8米/秒。
该区土地属丘陵地形，地势起伏迭起，东西狭长，约9.0公里，南北向较短，东西两端地坪标高在22.0米~45.0米之间，南北向地势标高在20.0米~50.0米之间。
该区的水师营地区有一条南北向流淌的龙河支流，龙引泉南端有一条自然山体洪沟，小孤山水库在该区东北端，小孤山河经塔河湾入黄海。
该区的塔河湾面临黄海，海岸线长约三千五百米，潮汐以弱潮为主，平均潮差和最大潮差在1.33米至1.94米。
最高潮位2.8米（1991年记录），最低潮位-2.55米（1992年记录），是良好的天然浴场。
3、行政区划按2001年末统计，旅顺口辖六个镇，七个街道和一个开发区，本规划区就是其中的水师营街道、龙王塘街道和龙头镇所辖的区域，包括水师营街道的三八里村、小南村，龙头镇的五间房村、王家村、大八里村，龙王塘街道的小孤山村、盐场新村、郭家沟村、龙王庙村。
该区现状总人口为1.2万人，其中非农业人口0.3万人，城市化水平仅为25%，另外有暂住人口约0.2万人。
4、经济发展2001年末全区实现国民生产总值48.3亿元，第一、二、三产业所占总比例分别为18.1：52.4：29.5，国内生产总值中第一产业7.9亿元，第二产业25.5亿元，第三产业14.9亿元，在产业结构方面主要呈现以第二产业（工业）为主，农业为辅，不断发展提高第三产业的格局，特别是重点发展旅游业，旅游业年总收入达到2.6亿元，年平均接待海内外游客370万人次。
第三产业发展迅速，旅游、商贸已成为全区的支柱产业，形成以各类商业网点、城乡集贸市场为主的商旅结合的产业结构。
根据旅顺口2001年统计年签表明，水师营街道、龙头镇、龙王塘街道工农业社会总产值分别202917万元、78852万元、174044万元，上缴国家税金分别为4313万元、1798万元、2082万元。
5、科研教育事业2002年，全区共有政府科研机构8所，规划各类学校62所，而该规划区内有一所中学，4所小学，幼儿园8所，从事教育人员100余人。
6、城市建设基本概况该区由水师营、龙王塘两个街道和龙头镇所辖的九个村镇所组成，有旅顺北路、南路、中路、旅大铁路穿过，郭水路东西向连接着南路、北路、中路，除水师营、盐场新村开发一些住宅及公共建筑外，其它均系民宅及乡镇企业用地，塔河湾旅游度假区建设较快，现已沿海建成塔河湾浴场、狮虎园、卡丁车场、高尔夫球练习场等游乐设施。
居民住宅均以平房为主，从用地及建设方式来看，均纳入农房管理范畴，该区现状总建筑量17.8万平方米，居民3400余户，仅水师营和郭家沟村有部分商品房开发，每年开发量仅有3.0万余平方米，基础设施都是各自的独立系统，没有建立整个区域的完整市政设施体系。
该区现状用地构成见表-1。
二、新城区发展存在问题及主要制约因素1、由于旅顺口区新城区开发建设，从战略上调整了旅顺口区的用地发展方向，因离老城区比较远，随之而来的将对市政基础设施的辐射带来麻烦，且新城区用地狭长，南向发展又受鸡冠山风景区用地及铁路用地的制约。
2、新城区的建设性质单一，城区经济无经济增长点，城区建设资金短缺，加之老城区的服务设施较远，房地产开发、销售受到制约。
由于大连地区水资源相对缺乏，因此“水”的问题将成为影响旅顺城区经济发展的主要制约因素。
3、在城区建设中，引进市场资金和外资的力度不够，这与旅顺地区的地理位置及其特殊的战略位置，决定了本地区近几年来的开发程度的制约。
新城区现状用地构成表表-1第二章总则一、本次总体规划补充规划主要依据本次旅顺口区城市总体规划补充规划编制工作，主要依据以下法律、法规和规范。
1、《中华人民共和国城市规划法》（1990年）2、《中华人民共和国土地管理法》（1988年）3、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（中华人民共和国国家标准1991）5、《城市规划编制办法实施细则》（建设部1995）6、《大连市旅顺口区城市总体规划》(1999-2020)7、《旅顺口区统计年鉴》（1995~2001年）8、《旅顺口区国民经济和社会发展第九个五年计划及2010年远景目标报告》9、旅顺口区人民政府的设计委托书二、规划期限及范围1、规划期限根据《旅顺口区城市总体规划（1999-2020）》及本区发展的实际情况制定本规划的年限，统计数据以2001年末为准，本次规划期限确定如下：近期规划：2001年至2005年远期规划：2006年至2020年2、规划范围新城区的规划范围是东至郭水路的东端，即郭家沟村、塔河湾地区、西至水师营，与《旅顺口区城市总体规划》（1999~2020）所确定的规划界线相接。
南至鸡冠山风景区、龙王庙村，北至22万伏高压走廊、大孤山。
规划总用地面积为15.1平方公里，其中建设用地面积10.2平方公里。
第三章发展目标与功能定位一、旅顺社会经济发展战略1、经济发展战略通过实施科教强区，以港兴区和发展建区的发展战略，建立以临港产业、文化旅游业、高科技产业为支柱，都市农业产业为基础的现代化产业体系。
2、社会发展战略合理发展人口规划，优化人口结构，提高人口素质，依法治市，形成规范法制环境，实现经济、社会、环境同步协调发展，实现城市的可持续发展。
3、城市建设目标与策略（1）坚持以人为本规划思想建设旅顺，促进旅顺的可持续发展。
（2）创造舒适、优美、清洁的人居环境，促进经济发展。
（3）加强多方位绿化，保护好风景名胜旅游区，改造城市环境，创造文化生态旅游城区。
4、旅顺口区国民经济和社会发展目标（1）国民生产总值2001年为44亿元，到2005年达到70亿元，到2020年达到300亿元。
（2）人均国民生产总值2001年2000元，到2005年3500元，到2020年12000元。
（3）第一、二、三产业占比重到2005年为15：49：36，到2020年为7：38：55。
第四章新城区性质、规模与发展方向一、新城区性质1、确定新城区性质的依据旅顺口老城区首先是军事要地，古往今来是兵家必争之地，其次是港口功能，拥有多处天然港址，其中，旅顺新港是沟通辽东半岛与山东半岛、辐射环渤海各港口的最便捷起止点。
第三，旅顺是世界闻名的旅游胜地，素有海滨花园和中国半部近代史之说，被国务院命名为国家级风景名胜区。
由以上分析，并根据旅顺口区城市总体规划所确定的性质，以“依托大连主城、大连市的旅游产业基地、现代化的园林旅游城区，”来确定新城区的性质。
2、新城区性质：以行政办公、文化教育为主，以旅游度假、高新技术产业为辅的旅顺口区新城区。
二、新城区规模(一) 人口规模1、现状人口概况截止到2001年末统计，该规划区内（即15.1平方公里），二个街道一镇的小南村、五间房村、大八里村、三八里村、小孤山村、郭家沟村、龙王庙村、盐场新村总人口1.2万人，非农业人口800人，人口自然增长率为1.03‰，机械人口增长率4.0%，男女性别比例1：0.99。
从人口的空间分布看，新城区现状平均密度为0.6万人/平方公里，人口密度很低。
从暂住人口来看，仅水师营街道、郭家沟村、盐场新村、龙王庙村有500人，主要是经商、开办企业、渔业等外来打工人员，从暂住人口数量来看，该区的发展是相对滞后的，反映了旅顺开放度很低，经济发展比较缓慢。
2、人口规模预测根据调查，该区的出生率与死亡率基本持平，个别地区自然增长率为负值，确定该区域内自然增长率为零，由于该区是新城区，集中了行政办公、高科技产业、学苑区，故机械增长是近期、远期人口增长的主要来源。
(1)常住人口：人口递推法：根据城市人口历年变化情况，及《旅顺口区城市总体规划》人口预测的结果，结合该地区实际发展及性质，决定其人口的规模，首先采用递推法进行预测。
自然增长与机械增长的情况以2001年的1.2万人为基数，采用P=P0（1+r1+r2）n（r1为自然增长率，r2为机械增长率）进行预测，其结果如下：近期2005年：r1=0.1‰r2=15‰计算总人口数为1.8万人远期2020年：r1=1‰r2=30‰计算人口数为7.3万人考虑计划生育政策的继续进行，人口自然增长将会出现逐年下滑的趋势，而机械增长随着新城区的建立，政府办公机构的搬迁，学苑区的建设，旅顺口区对外开放政策的放宽，会有很大的提高，故机械增长率将在现有水平上逐年提高，采用在15‰~30‰之间数据。
