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中海地产苏园〔2005〕07号地块工程市场定位筹划报告目录一、工程概况1、苏工程地块区位环境分析 (6)2、周边环境分析 (6)3、工程所在区域规划情况分析 (7) (7) (8)二、工程市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析……………………………………….…..…,,,91.1苏州市概况 (9)系分析 (11) (25)2、苏州市区房地产市场情况调查 (28)2.1 苏州近几年房地产态势分析 (32) (33) (35)2.4苏州市区二级市场〔商品房市场〕分析 (38)2.5苏州市区三级市场〔二手房市场〕概况及分析 (42)3、苏州市区房地产区域市场调查 (42)苏州房地产市场区域板块分析 (46)4、苏州工业园区房地产市场 (46) (48) (48) (49) (57) (61)三、苏州各类物业分物业形态专题分析1、苏州各类物业形态的开展情况 (69) (69) (70) (75) (76)2、苏州各类物业市场的主要特征 (79)3、苏州各区域典型个案分析 (80)四、消费者需求分析1、区域内购房者细分及需求分析 (84)1.1何谓市场需求? (84)1.2我们的需求者在哪里? (84) (85)2、消费者需求分析 (87) (87) (89) (90) (93) (95) (97)五、本工程分析及定位1、本工程SWOT分析……………………………………………………..2、本工程整体形象定位…………………………………………………….3、本工程可能开展物业形态的目标客户定位…………………………….…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………3.4目标客户可承受总价范围段及各自比例……………………………………………3.5目标客户可承受面积范围段及各自比例……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………4、楼型〔物业形态及配比〕定位………………………………………….5、价格定位、分析与建议……………………………………………….…6、户型建议……………………………………………………………….…六、产品多方案配比建议1、经济本钱分析………………………………………………….………….2、总体规划分析……………………………………………………………..3、针对消费群分析…………………………………………………………..4、分期开展规划分析………………………………………………………..5、销售分期分析…………………………………………………………….七、营销概念主题与工程规划概念的结合点1、概念产生的背景………………………………………………………….2、概念主题的诠释……..……………………………………………………3、案名诠释…………………………………………………………….…….一、工程概况1、工程地块区位环境分析07号工程地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；可以说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。
中海某某别墅项目营销策划汇报目录市场篇一、别墅大市场研判 (04)二、板块市场研究 (12)三、市场篇大结论 (24)策略篇一、SWOT分析 (25)二、定位系统 (27)三、营销策略 (31)销售篇一、价格策略 (35)二、推案策略 (37)三、客源销控 (39)四、开盘条件 (40)五、现场售楼处及样板段 (40)六、现场售楼处 (40)广告企划篇一、案名 (43)二、广告总精神 (43)三、广告总口号 (43)四、广告推广专题 (44)五、媒体计划 (44)六、阶段性营销推广 (45)附件销售管理程序及步骤 (51)广告投放步骤 (63)[市场篇]——序言——➢上海别墅市场在近两到三年展现供大于求现实状况，而因为现在全国和上海对于别墅用地停止供给和上海经济快速增加使得个人收入较大增加，别墅购置群扩大，在未来5到成为稳定购房热点；➢伴随上海经济飞速发展，别墅用户群也正在不停发展壮大，当地用户和外地来沪发展实力阶层、海外归国创业人群将逐步形成新别墅购置人群—新上海富裕阶层，该阶层将成为上海中高等级墅最大购置群，但千万以上顶等级墅仍然以外籍人士和外地高端企业主为关键客源；➢从别墅分布来看，伴随一城九镇开发和上海中心土地资源日渐稀少和私家车大量普及，上海别墅外延将由现在西郊和浦东移向自然原生态景观更为理想而距离市区半径更大松江、嘉定、上海远郊、昆山、苏州等地，并形成规模化、集中化别墅大盘；➢以佘山为中心正在形成一个上海最大、资源最好高等级墅区——大佘山富人区；➢沪青平公路沿线别墅经过快要发展，已经成熟。
别墅档次已由原有中低级，发展为中高等级墅聚集区；➢西区泗泾、松江、新桥、青浦是四个同质竞争别墅板块，其供给别墅多为200-300万总价楼盘。
对于现今“两头俏，中间冷”别墅市场而言，200-300万市场处于最为尴尬境地。
而各板块各有特点。
关键词：“供大于求”、“新上海富裕阶层”、“集中开发”、“佘山富人区”、“松江新城板块”、“泗泾板块”、“新桥板块”和“沪青平板块”。
【南京·东妙峰庵项目】市场定位报告南京中海地产有限公司二○○六年八月七日目录第一章地块资源分析 (4)第一节项目规划技术指标 (4)第二节地块位置 (4)第三节地块现状及周边环境 (5)第四节项目发展目标 (8)第二章南京房地产市场现状分析 (9)第一节南京房地产市场宏观分析 (9)第二节南京房地产各物业市场分析 (11)第三节项目区域各物业市场分析 (25)第三章各类型物业竞争与可比项目分析 (36)第一节酒店式公寓竞争与可类比项目分析 (36)第二节住宅竞争与可类比项目分析 (45)第三节商业竞争与可类比项目分析 (51)第四节办公物业竞争与可类比项目分析 (55)第五节南京综合性楼盘分析 (62)第六节南京重点酒店式公寓项目会所分析 (63)第四章SWOT分析 (65)第一节优势（Strengths） (65)第二节劣势（Weaknesses） (66)第三节机会（Opportunities） (66)第四节威胁（Threats） (67)fdc.2 2总结 (67)优劣势对应策略 (68)第五章项目定位 (69)第一节定位原则 (69)第二节利润及销售速度最大化分析 (70)第三节项目整体形象定位 (72)第四节酒店式公寓物业定位 (75)第五节住宅物业定位 (82)第六节商业物业定位 (90)第七节办公物业定位 (98)第八节会所定位 (104)第九节项目设计规划初步建议 (108)第十节汇总表格 (112)第六章面市时间及推售初步建议 (115)第一节项目工程进度安排 (115)第二节面市时间和推售建议 (116)第三节推售执行计划 (117)第七章卖场位置建议 (118)fdc.2 3第一章地块资源分析第一节项目规划技术指标根据南京市规划局建设项目规划设计要点，地块规划技术指标为:●用地面积：25080.3㎡；其中市政配套用地面积2003.1㎡，实际出让面积：23077.2 ㎡;●物业类型：住宅、办公、酒店式公寓；●容积率：<4；建筑密度：<30%；●建筑高度：规划建筑退盐仓桥广场60米范围内可以规划高度<100米的酒店式公寓或办公用房，其余范围内可规划高度不超过33米的小高层住宅或多层住宅；绿地率：>30%。
中海花园营销策划报告一．项目定位 (3)1、项目评判2、市场形象定位3、目标客户定位4、目标客户分析二．推广策略·····························································P 121、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划·····························································P 191、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四．工作进度表·····························································P 43序本案营销企划的基本思想●以中海集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划；●将本案理解为中海品牌运作的一部分，充分考虑对中海品牌已有影响力的继承和发展；●充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。
中海地产07号地块住宅项目策划报告104P 苏园（2005）07号地块项目市场定位策划报告目录一、项目概况1、苏项目地块区位环境分析 (6)2、周边环境分析 (6)3、项目所在区域规划情形分析 (7)3.1项目自身概况 (7)3.2项目周边区域规划 (8)二、项目市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析……………………………………….…..…,,,91.1苏州市概况 (9)1.2苏州市宏观经济阻碍关系分析 (11)1.3苏州市都市规划概况及对本项目的阻碍 (25)1.4苏州市房地产政策概况对本项目的阻碍2、苏州市区房地产市场情形调查 (28)2.1 苏州近几年房地产态势分析 (32)2.2苏州房地产2006年进展态势总结及推测 (33)2.3苏州市区房地产市场调查分析 (35)2.4苏州市区二级市场（商品房市场）分析 (38)2.5苏州市区三级市场（二手房市场）概况及分析 (42)3、苏州市区房地产区域市场调查 (42)3.1苏州房地产市场区域板块分析 (46)4、苏州工业园区房地产市场 (46)4.1园区房地产进展及走势 (48)4.2近年内各年度园区供应及销售情形 (48)4.3园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情形 (49)4.4园区以后房地产市场分析与推测 (57)4.5典型个案和基准竞争对手分析 (61)三、苏州各类物业分物业形状专题分析1、苏州各类物业形状的进展情形 (69)1.1写字楼 (69)1.2类别墅 (70)1.3多层等低密度住宅 (75)1.4高层及小高层住宅市场 (76)2、苏州各类物业市场的要紧特点 (79)3、苏州各区域典型个案分析 (80)四、消费者需求分析1、区域内购房者细分及需求分析 (84)1.1何谓市场需求? (84)1.2我们的需求者在哪里? (84)1.3需求者购买因素分析 (85)2、消费者需求分析 (87)2.1私营业主 (87)2.2政府官员 (89)2.3本地高收入职业经理人 (90)2.4外来高收入职业经理人 (93)2.5等自由职业者 (95)2.6投资客户 (97)五、本项目分析及定位1、本项目SWOT分析……………………………………………………..2、本项目整体形象定位…………………………………………………….3、本项目可能进展物业形状的目标客户定位…………………………….3.1目标客户职业分析……………………………………………………………………3.2目标客户来源地及比例分析…………………………………………………………3.3目标客户家庭成员构成分析…………………………………………………………3.4目标客户可承担总价范畴段及各自比例……………………………………………3.5目标客户可承担面积范畴段及各自比例……………………………………………3.6客户特点描述…………………………………………………………………………3.7客户行为适应分析……………………………………………………………………4、楼型（物业形状及配比）定位………………………………………….5、价格定位、分析与建议……………………………………………….…6、户型建议……………………………………………………………….…六、产品多方案配比建议1、经济成本分析………………………………………………….………….2、总体规划分析……………………………………………………………..3、针对消费群分析…………………………………………………………..4、分期进展规划分析………………………………………………………..5、销售分期分析…………………………………………………………….七、营销概念主题与项目规划概念的结合点1、概念产生的背景………………………………………………………….2、概念主题的诠释……..……………………………………………………3、案名诠释…………………………………………………………….…….一、项目概况1、项目地块区位环境分析07号项目地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；能够说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。
【××××】项目后评估报告后评估工作小组目录1.项目概况 (4)1.1项目概况 (4)1.2项目背景 (4)1.3项目发展周期 (4)2.项目投资管理评估 (5)2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析 (5)2.1.1宏观环境 (5)2.1.2房地产市场 (6)2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响 (7)2.2土地协议执行情况 (8)2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (8)2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价 (10)3.××××营销管理评估 (11)3.1项目各类型物业销售情况 (11)3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析 (12)3.3项目销售时机 (15)3.3.1一期营销计划安排 (15)3.3.2二期营销计划安排 (16)3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 (18)3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析 (19)3.4 原定位客户分析 (19)3.5成交客户分析 (20)3.6项目的物业管理费用检讨 (21)3.7项目的销售策略 (21)3.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段 (21)3.7.2第一阶段：××××项目品牌蓄水 (22)3.7.3第二阶段：××××项目品牌滤水期 (22)3.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销 (23)3.7.5第四阶段：××××一期剩余量消化 (23)3.7.6第五阶段：××××二期别墅渗透期 (24)3.7.7第六阶段：××××二期蓄水阶段 (24)3.7.8第七阶段：××××二期开盘强销阶段 (25)3.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期 (25)3.7.10第九阶段：小高层强销 (26)3.8综合评述本项目市场定位营销工作 (26)3.9提出可借鉴的经验 (26)3.9.1推广节奏方面 (26)3.9.2形象推广方面 (27)3.9.3广告包装方面 (27)3.9.4分众行销及媒体组合方面 (27)4﹑项目合约管理评估 (28)4.1﹑合理有效的编制招标计划 (28)4.2﹑合同签定 (28)4.3﹑结算审核 (29)5.项目设计管理评估 (30)5.1项目概况 (30)5.1.1项目区位 (30)5.1.2项目完成经济技术指标 (30)5.1.3项目周围竞争楼盘情况： (33)5.2.项目的建筑标准 (35)5.2.1结构体系： (35)5.2.2墙体维护材料： (36)5.2.3外立面材料： (36)5.2.4外窗及玻璃： (37)5.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准： (39)5.2.6户型交楼装修标准：毛坯交楼 (39)5.2.7机电配置标准 (39)5.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况 (40)5.3.1建筑设计过程回顾及控制 (40)5.3.2精装修及景观设计过程回顾及控制 (43)5.3.3结构设计的管理与控制 (48)5.3.4设备专业设计管理与控制 (48)5.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写） (49)5.5.售后使用情况 (49)5.6.本项目设计管理方面突出经验和教训 (49)5.6.1项目设计管理突出经验 (49)5.6.2项目设计管理中吸取教训 (50)5.6.3专项设计存在的问题及解决办法 (51)6.项目工程管理评估 (53)6.1项目概况 (53)6.2项目管理架构 (53)6.3项目发展进度对比分析 (55)6.4别墅项目发展经验 (56)7.项目财务评价 (57)7.1项目销售收入指标完成情况 (57)7.2项目发展成本控制情况 (57)7.3项目现金流量的变动分析 (59)7.4项目财务评价指标分析 (60)7.5项目税务筹划情况 (61)8综合评估 (61)8.1综合评估结论 (61)8.2本项目及开发过程中有待改进的方面 (62)1.1项目概况××××项目位于××××工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，地理位置较为优越。
