华润置地·凤凰城28页PPT

积玉桥区域定位：
滨江、高尚、核心居住区，具 有武汉市中心城区的绝版居住 价值
九、区域竞争环境分析
区域在售楼盘一览表：
楼盘名称
总建筑面 容积 建 筑
积 率 密度
（㎡）
绿化率
总户数
建筑类型
金都汉宫
30万
2.1 10．6
65%
%
融侨华府 35万 3.4 —— 50%
1200 3100
3栋小高层，5栋 高层
城市规划——交通规划
• 武汉市轨道交通规划中，从汉口长青花园通往鲁巷的地铁2号线一期工程 设有积玉桥站，预计2012年全线建成，同时过江隧道目前已贯通，预计 今年年底通车。
七、区域后期预见
八、区域价值分析
地理中心，交通便利
绝版的江景和湖景，独一 无二深厚的人文历史沉淀
完善齐全的配套
城市规划的利好，政策的 引导
十、市场定位
中心城区绝版居住价值
竞争项目的高端定位
创新市场定位
领先市场定位
未来首个国际化文化居住社区
建筑的高品质和 高品位
生活格调趋同国 际潮流
社区居住阶层的 高地位
十、市场定位
• 项目与周边竞争楼盘共有的竞争优势: 区位+环境
本项目独特竞争力
建筑，园林 品质＋创新
产品
人文关怀，精神家园 目标客户 人文
区域的交通体系异常发达，整个区域将形成武汉市唯一一个同时拥 有轨道交通、过江隧道、公交和轮渡的立体交通网络，可以说，它就 是武汉滨江地区的门户。
五、周边配套
教育：湖北省实验小学、实验中学，武
汉中学，十四中、武汉小学、中山路小学， 粮道街中学、三十三中、三十九中、四十 九中、中华路小学，昙花林小学，武汉音 乐学院，湖北省中医院，湖北省美术学院， 湖北大学，航海学院

6、人力资源管理非常重视，强调人才的轮岗和晋升，职业生源较好
万科集团组织7、机薪构酬图较低，强调职业生涯，人才流动大
3
万科集团组织机构图
1
华润置地组织机构
公司投资地产项目 ，以项目经理制执 行
技术发展委员会
董事长 总经理
总经办
计划部 公关部 档案室 行政部
财务部 资金管理中心 研发部 经营部 设计管理部 工程管理部 招标采购中心 合同预算部 网络部 人力资源部 法律部 客服中心
凤凰城 华亭嘉园
优仕阁 翡翠城 成都翡翠城 华润俱乐部
市场研 究、土 地谈判 、前期
策划
规划局 、立项 、证照
办理
总建筑师负 责，每个项 目实行责任
建筑师制
总工负责制
合同起草、 审核、执行 、监约、做
工程预算
信息化 平台建 立维护
华润特点： 1、公司所有项目营销由 华润置地经济公司承担， 专业化与职业化，形成内 部市场化运作 2、实行项目经理制、总 工负责制、建筑师责任制 3、市场反应较慢、管理 队伍年轻化 4、华远分流人才、内伤 较大 5、资金、品牌、规划有 优势 6、逐渐形成自己开发模 式。例如凤凰城项目与翡 翠城项目
万科集团组织机构图
2
万科集团组织机构
监事长
董事长 总经理
总经办
万科周刊 秘书处 档案室 行政部
投资决策 中心
财务管理部 资金结算中心 建筑研究中心 工程管理部 企划部 管理总部 物业管理部 人力资源部 审计法务部
区域项目 利润中心
大连万科
天津万科
北京万科
深圳万科
武汉万科
南Байду номын сангаас万科
沈阳万科

紧凑设计，小阳台设计
常规设计，带入户花园
常规设计，无入户花园
常规设计，带入户花园
板式设计，带入户花园
常规设计，方正布局
非常规设计，多样布局
三、推售分析
推售时间
华润凤凰城2019年9月 21日入市，11月22日加 推两栋，09年共推出8 栋。 推售特征： 推售频度：间隔2-3月； 推售产品：优劣搭配， 户型搭配； 数量：200-300套之间 价格：走高 08年11.22 3/6# 两房178套 三房26套 四房43套 08年9.21 7/8/9/1 0/11# 两房429、 三房125 起价2880元/㎡ ，整体均价 3280元/㎡，三房比二房高 300元/㎡左右，带花院比普 通高200元/㎡ 3栋均价3200元/㎡，6栋四 房均价3500元/㎡
介绍
施工单位 介绍
二、产品剖析——用材
墙体
内墙系统 门 窗
四色拼接墙砖，价格为15元/㎡
五层，墙体保温性能强，且厚实，但减少了套内面积 防盗门，品牌未知 双层中空玻璃，天窗为VELUX品牌
电梯
智能安防系统 直饮水 同层排水
日立
综合通讯布线系统、电视监控系统、停车场管理系统，公共广播 系统，楼宇对讲系统（南栋），电梯IC卡控制系统，LED亮化系 统，消防报警及联动系统，自动喷淋系统，电子无线巡更系统 无 有
楼栋
产品及数量
价格
09年2.10和 20日
4/2# 13/15/1 6/17/20 #
两房108， 三房108
两房288 三房216
80㎡两房均价3300元/㎡ 90㎡两房均价3500元/㎡， 三房均价3600元/㎡
两房均价3500-3600多元/㎡， 花园两房高出80-100元/㎡； 三房均价3700元/㎡

引言
据一项统计数据表明，消费者进入购物中心，近50%以 上是为了娱乐、休闲，而只有40%的人是专为购物而来。
有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。
日本有一句谚语，“造一尊佛像，必须注入其灵魂”。 购物中心也一样，首先要有文化特色，突出人文关怀。
小结
让我们记住一个结论：
现代购物中心更注重提供具有来自凤凰购物中心特点：2、女性、年龄的定律
经过调查，将客群来源分为四类，人群特点描述：
① 优雅博族：优雅、简洁、品质是她们的终极追求，她们是处于事业攀 爬期的职业 女性，希望给人以专业和精致的感觉。
② 乐活优族：悠闲一族，享受休闲自由的生活。在物质生活日益富足的 ③ 前提下，他 们乐活在每一个自由当下，优悠的生活自然流露。
凤凰购物中心特点：
3、位置、面积的定律
置地广场业态规模
总建筑面积：26.00 万平方米
服务式公寓： 2.00 万平方米
写 字 楼：10.90 万平方米
酒
店： 2.82 万平方米
购 物 中 心：3.40 万平方米
凤凰购物中心特点：
4、档次、环境的定律
星光天地
主题选择的理性分析：
1、解决人气、特色、竞争差异、推广宣传问题 2、解决落地执行问题 3、解决可持续发展问题 4、解决内部装修、装饰、环境、分割问题
环境艺术设计——现代公共艺术 解决购物中心环境塑造采用的方法： • 新科技多媒体艺术 • 装置艺术 • 景观艺术 • 建筑艺术
购物中心主题运用：
动：活动 静：展示 问题1：动+静=？ 问题2：当代艺术？去表现
建 议：
凤凰购物中心用前两类作为项目包装手段 特点：表现形式上较为容易，创造力强、具有独特性，很快

制定组织架构与 顾编第2006040010号
岗位职责
（访谈提纲_意向客户与
专业人士）
顾编第2006040011号
（访谈纪要）
顾编第2006040001号 （项目期间工作日志） 顾编第2006040002号 （世联顾问驻场工作 评估表）
顾编第2006040012号 （项目评审申请表） 顾编第2006040013号 （项目评审记录及结果 反馈表） 顾编第2006040014号 （营销总纲） 顾编第2006040016号 （人员测评） 顾编第2006040017号 （组织架构与岗位职责）
决方案 策划线与市场研究线要
解决的问题
工作形式
对应文件
管理监测
了解项目现状
顾编第2006040003号
区域经济状况
开发商沟通会 （资料索取清单）
竞争项目状况
市场调研
顾编第2006040004号
客户的目标与限制条件 客户访谈
（开发商沟通会议纪要）
基于现状面临的问题 提出工作协
顾编第2006040005号
前期顾问 营销顾问
位置 目标 策略
是世联(中国)顾问线中，率先实现变革，彰显世联专 业水准及综合服务能力，兑现前期顾问价值，沉积本 地化经验的现金流业务。
形成可移植的业务模式，三地一体化，成为顾问业务 中重要盈利点。
1）流程模块化，保证服务质量稳定； 2）创新业务模式，提供综合服务品种； 3）管理客户需求，形成持续的合作关系。
市场调研
市场环境分析 竞争项目营销状况
创造营销条件 工作形式
对应文件
管理监测
价格表框架搭建 顾编第2006040018号
价格表打分 认筹方案的讨论与 制定 讨论制定推广节奏 提供设计任务清单 提供现场管理工具 制定人员薪酬体系 提供项目200问 组织课程培训

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一、项目概述
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招远
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项目概况
凤凰城位于招远市东部，凤凰公园北侧，是四栋高层沿凤凰岭公园 一字排开，共25层，高80米，建筑面积10万平方米，总投资2.1亿元， 是目前招远市最高标志性建筑。
目前已经封顶两栋高层（剩下两栋还没开工建设），2栋高层共计 180余套，从去年开盘以来已销售50余套。
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3、销售定价
➢推案顺序： 2# 1#1 2#/1#/顶层复式
根据销售进度，1号楼暂停销售，待项目竣工前后推出，有利于利润最大化
✓策略一 —— 罐装销售
在正式开盘前积累客户，在销售当日前十名进行统一优惠，
每户减免购房款10万元，11—20名每户减免8万元，21-30
名减免6万元。
✓策略二 ——所有顶层复式与1#一同推出，拉升利
增加品质感的是目前市场时机的有效牌，真正的销售高峰期约在项目 竣工真正体现楼盘品质的时期，现阶段的品质展示对打开销售初期局面 非常重要。
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3、销售定价
市场参考信息
➢今年1至7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅提 高9个百分点。然而，在竣工面积增长的同时，销售却难言乐观。数据显示，同期 销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。 ➢国家统计局发布了7月份“全国房地产开发景气指数”。相关数据显示，1-7月中 国住宅施工面积17.67亿平米，增长23.9%，但是商品房的空置面积达1.29亿平米， 同比增长6.1%。在新增开发面积中，住宅施工面积17.67亿平方米，增长23.9%； 办公楼施工面积7571万平方米，增长6.7%；商业营业用房施工面积23375万平方米 ，增长13.8%。与此同时，空置商品住宅面积6538万平方米，增长4.6%；空置办公 楼面积814万平方米，增长7.7%；空置商业营业用房面积3990万平方米，增长3.6% 。

黑弧奥美长沙华润凤凰 城一期整合沟通传播策
略58PPT
2021/1/5
黑弧奥美长沙华润凤凰城一期整合沟美广告
•本案为针对凤凰城一期的推广思路，同时也 是对“翔华天下，凤凰生活”的整体演绎。
•我们把一期推广方案称之为：
•“凤凰三步曲”
•备注:创作作品中所有的电话号码为替代只用!
黑弧奥美长沙华润凤凰城一期整合沟 通传播策略58PPT
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2021/1/5
黑弧奥美长沙华润凤凰城一期整合沟 通传播策略58PPT
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黑弧奥美长沙华润凤凰城一期整合沟 通传播策略58PPT
黑弧奥美长沙华润凤凰城一期整合沟 通传播策略58PPT
•标题：怎样使开拓者引领时代？ •走得更远，是因为信念坚定；没有精神的世界，失 去了生命萌发的动力，思想无以承载，即使世界再 大，也找不到前进的勇气。 •华润凤凰黑城弧，奥用美建长筑沙讲华润述凤精凰神城，一挑期战整合未沟知的领域。 •凤凰精神，湖南人通的传精播策神略。58PPT
•标题：如何让征服者信念十足？ •站得更高，是因为梦想无止；没有精神的世界， 失去了生命萌发的动力，思想无以承载，即使赢取 天下，也是没有灵魂的躯壳。 •华润凤凰城，用建筑讲述精神，超越表面的姿态 •凤凰精神，湖南人的精神。
黑弧奥美长沙华润凤凰城一期整合沟 通传播策略58PPT
黑弧奥美长沙华润凤凰城一期整合沟 通传播策略58PPT

128
100
96 96
96 96 96 96 90 90
50 0 1号楼
3号楼
5号楼
7号楼
9号楼
10 10 10
11号楼
13号楼
各楼栋总套数
96 190
三房为主力户型，共756套，
二房 占总户数比73%，二房190
三房 四房
套，占总户数比18%，四房
96套，占9%
756
9、营销现场包装
临时营销中心与凤凰馆营销中心
交通便捷
规划隧道 交通流线
凤凰城 中华路码头
拥有完善的外部交通系统： 中华路码头：连接武汉关、龙王庙； 过江隧道：连接武汉 地铁：地铁站出入口，距小区主入
口仅50米； 城市交通主干道：和平大道、中山
路，连接徐东商圈的主要交 通干道。
3、本项目基础经济指标
总用地面积：63562.59㎡ 规划净用地面积：50464.45㎡ 可建总建筑面积：141300㎡ 容积率：2.8 建筑密度：≤28% 绿地率：≥40% 规划用地性质：居住 停车位：488个 开发周期：分两期开发
4、相关合作单位
规划设计：新加坡盛邦（上海）咨询有限公司 深圳市设计研究总院
景观设计：北京创翌高峰景观设计公司 室内设计：梁志天设计师有限公司 营销代理：武汉德思勤 整合推广：武汉长城盛花
5、项目整体规划
产品
由10栋高层，一栋多 层组成；
配套
1200㎡运动、商务 双会所； 4100㎡泰式风情商 业街； 中法文化交流艺术馆
商业街
会所
TOWNHOUS E
凤凰艺术馆和泰式园林成为 最突出的两大亮点
由艺术馆衍生出来的形象定位：注定有一种生活是艺术的

53、 伟 大 的 事 业，需 要决心ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
华润置地·凤凰城
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭

•华润案名:
•B：稳健、大气的名字。
•华润置地 时代汇 •华润置地 时代城 •华润置地 指南镇 •华润置地 尚城
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•Slogan：
•时尚进行时，向上生活家 •时尚在变，生活向前
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•Logo方案一：
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•ＴＶＣ参考二
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•ＴＶＣ参考三
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•过去的时尚
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•创意概念：时尚也会过时，继续往前走．
•口 号：ＧＯ ＯＮ！
•
占位领先据点，衍进时尚观点．
•广告语:生活进行时,向上生活家
黑弧奥美长沙华润凤凰城项目创作表 现提案75PPT
黑弧奥美长沙华润凤凰城项目创作表 现提案75PPT
黑弧奥美长沙华润凤凰城项目创作表 现提案75PPT
黑弧奥美长沙华润凤凰城项目创作表 现提案75PPT
黑弧奥美长沙华润凤凰城项目创作表 现提案75PPT
•项目线传播：第二阶段
•行销任务：产品吸引，增强消费者购买信心 •人群洞察：每个人都有梦想 •广告任务：把凤凰城定义为最理想的生活空间，在这里 让你梦想成真。 •沟通切入点：生活的每一处都是梦想的舞台