房地产开发企业存货评估方案

房地产开发企业存货评估方案一、基本思路房地产开发企业的存货包括：原材料类存货，指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等；设备类存货，指企业购入的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等；在产品类存货，指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品（即在建工程）；产成品类存货，指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等；开发用品类存货，指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。

房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。

其中，原材料类存货、设备类存货、开发用品类存货可以一般存货来评估。

即外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出各项资产的评估值。

对其中失效、变质、残损、报废、无用的，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。

在用低值易耗品直接采用重置成本法进行评估。

按清查盘点结果分类，将同种低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其它费用得出重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值。

在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其它费用确定评估值。

对残损、无用、待报废的低值易耗品，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。

在产品类存货、产成品类存货需特殊考虑，一般可采取市价法、收益法、成本法、假设开发法进行评估。

市场比较法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

存货评估方法一、背景介绍存货是企业重要的资产之一，对于企业的经营和财务报告具有重要影响。

准确评估存货的价值可以帮助企业做出合理的经营决策，并确保财务报告的准确性和可靠性。

因此，选择合适的存货评估方法对企业至关重要。

二、先进的存货评估方法1.加权平均法加权平均法是最常用的存货评估方法之一。

该方法将存货的成本平均分配给每个单位，计算方法是将期初库存与期末库存的成本相加，再除以期初库存与期末库存的数量之和。

该方法适用于存货成本波动较小的情况，能够平滑成本波动对财务报告的影响。

2.先进先出法（FIFO）先进先出法是按照存货购买的先后顺序来评估存货的方法。

该方法假设最先购买的存货最先售出，因此评估时使用最早期购买的存货成本。

先进先出法适用于存货成本波动较大的情况，能够准确反映存货的实际价值。

3.后进先出法（LIFO）后进先出法是按照存货购买的先后顺序来评估存货的方法，与先进先出法相反。

该方法假设最后购买的存货最先售出，因此评估时使用最近期购买的存货成本。

后进先出法适用于存货成本上升的情况，可以降低税务负担。

4.特定成本法特定成本法是根据存货的实际成本来评估存货的方法。

该方法适用于存货成本波动较大，且存货具有明确成本的情况，如高价值的特殊材料。

特定成本法能够准确反映存货的实际价值。

三、选择存货评估方法的考虑因素1.存货性质：不同种类的存货可能适用不同的评估方法。

例如，易腐烂的食品类存货可能更适合使用先进先出法。

2.成本波动：存货成本的波动程度也是选择评估方法的考虑因素。

如果存货成本波动较小，加权平均法可能是一个合适的选择；如果存货成本波动较大，先进先出法或后进先出法可能更为适用。

3.税务影响：不同的评估方法可能对企业的税务负担产生不同的影响。

后进先出法能够降低税务负担，但在一些国家可能不被允许使用。

4.财务报告准确性：选择存货评估方法时，需要考虑其对财务报告准确性的影响。

应选择能够准确反映存货实际价值的方法，以确保财务报告的可靠性。

房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。

本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。

一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。

其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。

开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。

开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。

房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。

开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。

房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。

本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。

一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。

其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。

开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。

开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。

房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。

开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。

存货评估方法一、背景介绍存货是企业在生产经营过程中所拥有的未完成产品、已完成产品以及原材料、半成品等，对于企业来说，准确评估存货的价值非常重要。

存货的评估方法直接影响到企业的财务状况和经营决策，因此选择合适的存货评估方法对企业的经营管理具有重要意义。

二、先进的存货评估方法1. 先进的存货评估方法之一是加权平均法。

该方法通过将存货的成本平均分配到每一个单位上，计算出每一个单位的成本。

这种方法适合于存货成本波动较大的情况，能够平滑成本波动对利润的影响，使企业更加稳定地进行经营决策。

2. 另一种先进的存货评估方法是标准成本法。

该方法通过设定标准成本，将实际成本与标准成本进行比较，计算出存货的差异。

这种方法适合于企业具有稳定生产过程和成本结构的情况，能够更加精确地评估存货的价值。

3. 还有一种先进的存货评估方法是活动成本法。

该方法通过将存货的成本与相关的活动联系起来，根据活动的消耗程度来计算存货的成本。

这种方法适合于企业具有复杂生产过程和多种产品的情况，能够更加准确地反映存货的价值。

三、传统的存货评估方法1. 传统的存货评估方法之一是先进先出法（FIFO法）。

该方法假设最早购入的存货最早出售，计算存货的成本时按照先进先出的顺序进行。

这种方法适合于存货价格波动较大的情况，能够减少存货价值的波动对利润的影响。

2. 另一种传统的存货评估方法是后进先出法（LIFO法）。

该方法假设最近购入的存货最早出售，计算存货的成本时按照后进先出的顺序进行。

这种方法适合于存货价格上涨的情况，能够减少存货价值的上涨对利润的影响。

3. 还有一种传统的存货评估方法是特定成本法。

该方法将存货的成本与具体的购入成本联系起来，根据存货的具体成本进行计算。

这种方法适合于存货价格稳定的情况，能够更加准确地评估存货的价值。

四、选择存货评估方法的考虑因素在选择存货评估方法时，需要考虑以下因素：1. 存货的特点：不同的存货具有不同的特点，如价格波动、生产过程复杂程度等，需要选择适合的评估方法来反映存货的价值。

关于北京浩搏基业房地产开发有限公司（存货）的评估专项说明我公司接受华天酒店集团股份有限公司委托，就华天酒店集团股份有限公司拟收购北京浩搏基业房地产开发有限公司股权所涉及的北京浩搏基业房地产开发有限公司股东全部权益价值进行评估并出具了开元(湘)评报字[2012]第153 号评估报告。

浩博基业账面的存货为金方大厦的开发成本，其账面价值72,356.55万元。

因其为基本开发完成的房产项目，具有开发潜力，并且其开发完成后的价值可以合理确定，适宜采用假设开发法进行估算。

假设开发法基本公式为：评估值＝预计开发完成后房地产价值－后续需投入开发成本－管理费用－销售费用－税费－投资利息－开发利润因为金方大厦开发成本仅取得少部分发票凭证，所以本次评估我们采取的措施主要是搜集核实相关工程合同、权属资料和施工图纸，现场工作中按设计施工图纸和相关合同现场勘查核实施工进度，并对周边类似房地产项目进行了市场调查。

经核实，至评估基准日，金方大厦规划建筑许可证面积44290.8平方米，实际施工建筑面积48135平方米。

大厦地下2层，地上20层，1层-3层为商业、酒店、餐饮、多功能厅，4层—20层为30-110平方米的商住两用的办公间或高档公寓。

±0.00以下为整体全现浇钢筋混凝土结构，箱式基础；±0.00以上，一、二层为密肋梁、板柱加抗震剪力墙结构；设备层以上为大跨度框架剪力墙结构，板为无梁、无粘结预应力板；柱与柱间距；南北跨度为9米，东西跨度为8米。

具体如下：表1：金方大厦分层建筑面积统计表各层具体情况如下：地下二层：层高4.2米，标高为－7.55米，建筑面积3255平方米，主要功能为人防设施、变配电站、中央空调系统设备、供水系统设备、中水处理、消防供水设施等用房；地下一层：层高3.35米，标高为－3.35米，建筑面积3416平方米，主要作为地下停车场和相关设备用房，包含70个标准停车位；地上一层：层高4.2米，建筑面积2651平方米。

存货评估方法一、概述存货评估是指对企业的存货进行估价和计量的过程，是企业财务报告中重要的一部分。

正确的存货评估方法能够准确反映企业的财务状况和经营成果，对企业的决策和经营管理具有重要意义。

本文将介绍几种常见的存货评估方法，包括加权平均法、先进先出法和后进先出法。

二、加权平均法加权平均法是一种常见的存货评估方法，其核心思想是将存货的成本平均分摊到每个单位的存货上。

具体步骤如下：1. 首先，将期初存货的成本和期间进货的成本相加，得到总成本。

2. 然后，将总成本除以期初存货数量和期间进货数量之和，得到每个单位存货的平均成本。

3. 最后，将每个单位存货的平均成本乘以期末存货数量，得到期末存货的总成本。

加权平均法的优点是简单易行，适用于存货的成本波动较大的情况。

然而，由于该方法将期初存货和期间进货的成本混合计算，可能无法准确反映存货的实际价值。

三、先进先出法先进先出法是一种根据存货的进货时间顺序进行评估的方法。

其核心思想是认为最早进货的存货最先被出售，最新进货的存货最后被出售。

具体步骤如下：1. 首先，将最早进货的存货成本分配给期初存货。

2. 然后，将期间进货的存货成本分配给期间销售的存货。

3. 最后，将最新进货的存货成本分配给期末存货。

先进先出法的优点是能够较为准确地反映存货的实际价值，适用于存货成本波动较小的情况。

然而，该方法要求对存货的进货和销售进行详细的记录和追踪，对企业的信息系统要求较高。

四、后进先出法后进先出法是一种根据存货的进货时间顺序进行评估的方法，与先进先出法相反，其核心思想是认为最新进货的存货最先被出售，最早进货的存货最后被出售。

具体步骤如下：1. 首先，将最新进货的存货成本分配给期初存货。

2. 然后，将期间进货的存货成本分配给期间销售的存货。

3. 最后，将最早进货的存货成本分配给期末存货。

后进先出法的优点与先进先出法相似，能够较为准确地反映存货的实际价值。

然而，该方法同样要求对存货的进货和销售进行详细的记录和追踪，对企业的信息系统要求较高。

一、存货的评估委估存货主要包含原资料、产成品、在产品（自制半成品）和低值易耗品等，账面价值合计＊＊元。

在评估过程中，评估人员对评估范围内存货在查对账、表一致的基础上，为确认存货所有权，依照＊＊公司供给的存货清单，抽核查实了有关的购买、销售发票和会计凭据。

依据＊＊公司供给的存货清点表对其进行了抽查，检查其能否存在冷背残次状况。

并查察了有关出库和入库单，认识存货保存及进出库内控制度等仓储状况。

因为库存实物件种及数目众多，寄存地址分别，评估人员对存货进行了适合的鉴识和归类，分类的标准主假如数目和金额，将金额大而且拥有清点可操作性的存货归为一类，对其进行要点核实，逐项查对；关于数目许多金额较小的存货归为一类，对其以公司供给的清点表为基础，对部分存货进行抽查，并编制抽查清点表，以加强评估结果的靠谱性。

在核实的基础上，依据各存货项目的特色确立相应的评估方法对其评估值进行计算。

（一）原资料的评估1．评估范围：公司原资料包含原料、燃料、协助资料、备品备件等，账面余额＊＊元，贬价准备＊＊元，账面净值＊＊元。

2．评估程序及方法：评估人员在公司的配合下进行了抽查清点，核实库存原资料数目，查察其质量状态。

对没法进行清点的原资料，查阅有关账册、采买合同和订单，认识主要资料的入账依照，以考证核实账面数目和金额。

评估中人员经过市场检查获得原资料或代替品近期购买价钱，利用核实后的数目乘以现行市场购买价，并考虑资料购进过程中的合理的运杂费、消耗、查收整理入库费及其余花费，确立其评估值。

对此中无效、变质、残损、报1/4废、无用的，依据现场勘探的实质状况，经过剖析计算，扣除相应的贬值数额后，确立评估值。

贬价准备按零确立评估值。

3．评估结果：原资料的评估价值为＊元，评估增值额为＊元，增值率为＊％。

（二）产成品的评估1．评估范围：我们认识到公司合计生产七大系列产品，这些产品拥有单件小批量生产的特色，公司常常采纳以销定产的经营策略，所以库存产成品中部分已落实了购货单位。

地产存货评估
地产存货评估是指对地产企业所拥有的存货进行价值评估和风险评估的过程。

地产存货是地产企业的重要资产之一，它包括土地、在建工程和已竣工但尚未销售的房地产等。

地产存货评估的目的是为了确定存货的真实价值，为地产企业提供决策依据，同时帮助投资者了解公司的财务状况和潜在风险。

地产存货评估的方法可以通过市场法、收益法和成本法进行。

市场法是根据存货的市场价值来确定其价值，收益法是根据存货未来的现金流量来估算，而成本法是基于存货的成本和现在价值来评估。

综合运用这些方法可以得到相对准确的存货价值评估。

在进行地产存货评估时需要注意一些关键问题。

首先是土地评估，需要确保土地的所有权清晰，评估其适用的法律规定和土地市场情况。

其次是在建工程评估，需要对工程的进度，质量和成本进行评估。

最后是已竣工但尚未销售的房地产评估，需要考虑该地区的房地产市场需求和价格水平。

地产存货评估还需要考虑一些风险因素。

例如，土地使用权的不稳定，政策调整，市场需求变化等都可能影响存货的价值。

因此，在评估过程中需要充分考虑这些风险因素，并给出相应的风险评估。

另外，地产存货评估还需要遵循相关会计准则和规定。

例如，在中国，地产存货评估需要遵循《企业会计准则第15号－存货》的要求，对存货的评估进行披露，保证评估结果的准确性
和透明度。

总之，地产存货评估是地产企业进行决策和投资者了解企业财务状况的重要工具。

通过综合运用不同的评估方法，并注意关键问题和风险因素，可以得到相对准确的存货价值评估结果。

同时，需要遵循相关会计准则和规定，确保评估结果的准确性和透明度。

房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。

本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。

一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。

其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。

开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。

开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。

房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。

开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。