浅析房地产企业融资中存在的主要问题及解决策略

浅谈房地产企业融资问题及解决建议

作者：王晓辉

来源：《中国乡镇企业会计》 2013年第3期

王晓辉

房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。

相较于其他行业，房地产企业融资具有特殊性：

开发资金需求量大，高度依赖外部资金；需要以土地和房产作为抵押担保的条件；高经济风险，高财务风险；高度依赖资本市场。

一、房地产企业融资渠道现状概述

2013年2月20日，国务院常务会议出台了调控房地产市场的“新五条”政策，确定稳定房价和调整住房供应方面的政策。这几条专门针对房地产市场的调控政策，使得房地产企业的融资面临一个更加严峻的环境。

1．资金需求量大，由于房地产企业运营项目和提供商品的独特性质，导致房地产企业的项目具有资金占用周期较长、资金占用金额巨大、受政策影响大等特点。即资金的使用呈现资金需求集中、金额巨大、占用时间长、回收周期长的特点。这种使用特点对于资金筹集和金额要求都比较多。

2．融资渠道多样化，主要融资途径按资金来源渠道可分为内部融资和外部融资。其中内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有：上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、商业抵押担保证、利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

二、房地产企业融资存在的主要问题

1．融资结构单一且间接融资比重过大。目前我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段：取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段。每一阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍约有60%来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策提高房地产开发商的贷款门槛，使融资方式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险。一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。

浅析房地产企业融资的困境及对策

房地产企业一直是国民经济中的重要组成部分，对于城市的发展和经济的稳定起着至关重要的作用。随着中国经济转型升级和政府对房地产市场调控政策的不断收紧，以及金融政策的变化，房地产企业融资面临着诸多困境。本文将就房地产企业融资的困境进行浅析，并提出解决对策。

一、房地产企业融资的困境

1.政策调控的影响

在国家对房地产市场实施严格的调控政策下，房地产市场的整体发展呈现出一定的下行趋势，这使得房地产企业的销售收入减少，融资需求增加，但却面临融资渠道受限的困境。政府对于房地产项目的土地供应以及融资政策的调整也直接影响了房地产企业的融资环境。

2.金融环境的变化

随着金融体系改革的不断深化，金融机构对于房地产企业的融资风险意识不断增强，对于房地产行业的信贷政策也越来越趋严，这使得房地产企业融资成本上升，融资渠道收紧，融资难度加大。

3.市场竞争的加剧

随着房地产市场的竞争日益激烈，房地产开发企业需要更多的资金才能保持市场竞争力，但是受到政策调控和金融环境的影响，企业融资难度加大，很多中小房地产企业面临着融资困难和融资成本上升的困境。

1.优化资产结构，提高资产质量

在房地产市场发展的新形势下，房地产企业应调整自身的资产结构，提高资产质量，降低资产负债比率，减少过度依赖债务融资，提升资产流动性和盈利能力，为融资提供更为稳定的保障。

2.多元化融资渠道，灵活运用融资工具

房地产企业需要探索多元化融资渠道，不再过度依赖传统银行信贷，可以通过发行公司债券、股权融资、资产证券化、项目融资等方式，开拓新的融资渠道，灵活运用各种融资工具。要积极拓展境外融资渠道，吸引国外资本参与，降低资金成本。

3.加强与金融机构合作，保持良好的信用记录 房地产企业需要加强与金融机构的合作，建立良好的合作关系，保持企业的良好信用记录，提高信用评级，为融资提供更为便利的条件。

浅析房地产企业融资的困境与建议

房地产企业作为我国经济的重要支柱产业，在发展过程中经常面临融资困境。本文将从房地产企业融资的困境入手，在分析其原因的基础上，提出相应的建议。

1. 信用风险加大：由于我国房地产市场的高波动性和风险，银行和其他金融机构对房地产企业的贷款风险意识加大，提高了对房地产企业的融资门槛。

2. 资金链断裂：房地产企业往往需要大量资金进行项目开发、建设和运营，但资金周转周期较长，长期且密集的投资使得房地产企业面临资金压力，资金链断裂的风险增加。

3. 监管政策收紧：近年来，我国政府加强对房地产市场的监管，出台了一系列调控政策，限制购房者的购房力和房地产企业的融资能力，对房地产企业造成了较大的融资困境。

4. 市场供需失衡：由于供需关系的变化，房地产市场可能出现供大于求或需大于供的情况，使得房地产企业销售收入下降，造成融资难度加大。

1. 多样化融资渠道：房地产企业应通过多种渠道融资，不仅依赖于银行贷款，还可以引入私募股权融资、债券融资、信托融资等方式，提高融资的多元性，降低融资风险。

2. 加强与金融机构的合作：房地产企业可以积极与银行、保险公司、证券公司等金融机构建立合作关系，通过与金融机构的合作，获得更多的融资渠道和金融资源。

3. 优化资金运营管理：房地产企业应加强对资金的规划和运营管理，合理安排资金的使用和周转，提高资金的使用效率，降低融资成本，减少财务风险。

4. 加强品牌建设：房地产企业应注重品牌建设，提升自身的知名度和影响力，增强市场竞争力。品牌的建设不仅可以直接提升销售收入，还可以提高企业的融资能力。

5. 适应监管政策：房地产企业应及时了解和适应政府的调控政策，遵守相关法规，确保企业的合规经营，提高政府对企业的信任度，增加融资的机会。

房地产企业融资困境主要是由于信用风险加大、资金链断裂、监管政策收紧和市场供需失衡等原因造成的。为了应对这些困境，房地产企业应多样化融资渠道，加强与金融机构的合作，优化资金运营管理，加强品牌建设，适应监管政策等。通过这些举措，房地产企业能够提高融资能力，顺利渡过融资困境，实现可持续发展。

浅析房地产企业融资的困境及对策

房地产企业面临的首要困境是融资成本高。由于市场供需关系的变化和政府监管政策的执行，借款利率不断上升，使得房地产企业的融资成本不断增加。随着银行对房地产行业的风险意识增强，房地产企业面临的融资渠道收窄。房地产企业需要寻找更多的融资渠道，以降低融资成本。一种可能的对策是与私募投资基金合作，通过融资租赁、股权融资等方式达到降低融资成本的目的。

房地产企业的融资周期长，影响了其发展速度。房地产项目从规划到开发，再到销售，往往需要较长的时间，导致企业的资金周转周期长。这给企业的资金链带来了压力，容易陷入融资困境。为了改善融资周期长的问题，房地产企业可以通过合理规划，加强项目前期准备，提前与金融机构洽谈融资事宜，以便获得更好的融资条件。

房地产企业的融资问题受到政府政策的限制。国家对房地产行业的调控政策在不断变化，这给房地产企业的融资带来了不稳定因素。政府的政策变化可能导致房地产市场的波动，进而影响房地产企业的融资能力。房地产企业需要密切关注政府政策的变化，及时调整自身的融资策略，以适应市场的变化。

房地产企业的融资问题还受到市场风险的影响。随着行业的发展，竞争越来越激烈，市场风险也越来越大。一些小型房地产企业由于规模限制和信誉问题，往往很难获得足够的融资支持。房地产企业应该加强自身的实力，提升企业的信誉度，以便更好地获取融资支持。

房地产企业融资的困境主要体现在融资成本高、融资周期长、政府政策不稳定和市场风险大等方面。为了解决这些问题，房地产企业可以与私募投资基金合作，通过合理规划减少融资周期，密切关注政府政策变化，提升企业实力和信誉度等。通过这些对策，房地产企业可以更好地应对融资困境，稳定企业发展。