二手房屋买卖解析

二手房买卖中的骗局、陷阱及注意事

项

1、买二手房中的常见陷阱

陷阱一：不实房源

萧山的韦女士打算在杭州市区开店做生意，因此过完年后她就开始

留意合适的店面房源。2月份， 她看到一家中介公司登的房源广告中，

有一套位于市中心香积寺路的店铺，根据广告中的描述，该房 源是“沿

街旺铺”，面积约50多平方米，层高较高，可分隔为上下两层，并且特

别注明为 “两个开间”。“综合这些条件，我觉得这套房源做店面房还蛮

合适的。”韦女士说，她很快就跟这家中介公司取得联系。

经纪人第一次带韦女士去现场看房的时候，经纪人表示房东不在杭

州，手里又没有房子的钥匙，因此只能在门口打量几眼。当时韦女士发

现，从门面的梁柱来看，这套房子应该是单开间的。但是经纪人解释

说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，里面是打通的，肯定是双开

间。

当韦女士提出等房东过来的时候好好再看一下房子的时候，经纪人

表示现在想买这套房子的客户很多，如果韦女士有意向买这套房子，可

以先交订金1.5万，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全额退还。

韦女士想想自己也没什么损失，于是交了这笔“订金”。过了几天，中介

通知她 以去现场看房，这次韦女士进到房子里面，发现根本就是单开

间，当她询问经纪人的时候，经纪人表示是自己弄错了。“单开间怎么

做生意啊？”韦女士当即决定退了这套房子，前面一直服务态度很好的

经纪人这时翻脸了，怎么都不肯退还1.5万元的订金。

拆招：不实房源是黑中介惯用的招数。比较常见的是抛出虚假低价

房源做诱饵。对此，最管用的防范措施就是买卖双方当面询问，避免只听中介方面的一面之词。

为免交赔付金，中介上演双簧戏——

陷阱二：独家代理

冯女士卖房子的时候，曾经有不少中介公司找上门来要求独家代理

她的房子。其中一家中介公司开出的条件是：两个月内以商定的价格帮

冯女士卖掉这套房子，如果到时候没有卖出去，中介方面将支付给冯女

士2000元的赔付金；如果期间冯女士将房源挂到别的中介公司或者擅自

卖房，则要赔付中介 一定数额的违约金。当时冯女士的房子已经叫卖

最完整二手房买卖交易注意事项与流程

二手房买卖交易是一个关乎大笔资金的重要交易，因此在进行交易前，购房者必须了解相关的注意事项和交易流程，以确保自己的利益和权益能够得到充分保障。以下是最完整的二手房买卖交易注意事项和流程。

一、注意事项

1.验证房屋产权：购房者应先要求卖方提供有效的房产证，确保房屋所有权归属清晰明确。

2.贷款能力评估：购房者应提前了解自己的贷款能力，根据自身经济状况和财务状况来确定购房预算。

3.房屋状况评估：购房者应仔细评估房屋的实际状况，包括结构、管道、电路等，以确保不会有重大隐患和未来的维修费用。

4.考虑小区环境：购房者应考虑小区的环境、交通、治安等因素，以确保生活质量。

5.查看房屋周边设施：购房者应考虑房屋周边的学校、医院、商场等生活设施的情况，以方便日常生活。

6.了解产权年限：购房者应了解房屋的产权年限，以确定是否符合自己的购房需求。

7.查明房屋抵押情况：购房者应查明房屋是否存在抵押情况，以避免购买到有债务纠纷的房屋。

8.检查物业管理情况：购房者应了解小区的物业管理情况，包括费用和服务质量等。 9.留意房产税及过户费用：购房者应了解购房过程中的房产税和过户费用，以便计算总投入成本。

10.阅读合同条款：购房者应仔细阅读购房合同条款，包括房屋交付时间、产权转移手续等，确保自己的权益能够得到保障。

二、交易流程

1.预约看房：买方与卖方确认看房时间，并了解具体房屋的信息。

2.确认房屋信息：买方查验房屋所有权证明、房屋基本情况表、预售合同（如有）等相关证件，确保房屋的合法性和真实性。

3.确定交易价格：双方通过协商确定房屋的交易价格，并签订意向合同。

4.缴纳定金：买方在签订意向合同后向卖方缴纳一定金额的定金，作为交易诚意金。如果交易最终成功，该定金将返还给买方；如果交易失败，定金将归卖方所有。

5.办理贷款：如果买方需要贷款购房，买方需要向银行申请贷款，并提供相应的房屋抵押材料进行审批。

二手房买卖流程及注意事项

二手房买卖流程及注意事项

一、流程

1. 认购阶段

在认购阶段，购房者需与卖方签订认购合同，支付认购金作为购房意向金的一部分。认购合同中应明确双方的权益和义务，包括房屋面积、价格、交付时间等条款。

2. 签订正式合同

一旦认购合同签订后，购房者需要在规定的时间内与卖方签订正式的买卖合同。合同中应包含房屋所有权证明、交易价格、付款方式、交房时间、违约责任等条款。

3. 过户手续

在签订正式合同后，购房者需要办理过户手续。过户手续需要提交相关的证明材料，包括购房者联系、婚姻状况证明、购房资金来源证明等。购房者还需要支付相关的税费，如契税、土地使用税等。

4. 办理贷款 如果购房者需要办理贷款购房，此阶段需要向银行提交贷款申请，并提供相应的抵押物，如房屋抵押权证明、贷款人联系明等。银行会进行评估和审核，最终决定是否批准贷款。

5. 付款与交房

购房者需要按照合同约定的方式和时间付款。一般而言，购房者会按揭支付一部分房款，还需要支付其他费用，如物业费、装修费等。完成付款后，购房者可以向卖方领取房屋钥匙并入住。

二、注意事项

1. 房屋产权核实

在购买二手房时，购房者需核实房屋的产权情况。可以通过查询不动产登记信息和购房合同了解房屋的所有权归属，并确认卖方是否有完全的产权。

2. 资金来源合法性

购房者需要提供购房资金的来源证明，以确保资金的合法性。如果购房款来自贷款，购房者还需确保贷款的获批和放款时间与购房合同的约定相符。

3. 预售房查验 如果购买的是预售房，购房者应仔细查验房屋的质量和装修情况。可以参观样板房、查看施工图纸，并与开发商协商好装修标准和交房时间。

4. 合同条款明确

购房者在签订合同前，务必仔细阅读合同条款，特别是关于房屋面积、价格、质量标准、售后服务等的条款。如有需要，可以请律师协助阅读和修改合同。

5. 交易费用透明

购房者需要了解交易过程中的各项费用，并确保费用明细清晰。也需注意是否有隐藏费用，如公证费、评估费等。

二手房买卖合同法律程序及解释规则

一、合同签订

1. 买卖合同法律制定

买卖合同是在买卖双方达成协议并签署书面合同的情况下才能够获得法律效力。买卖合同的制定要求合同双方以自愿的原则达成，同时要求合同内容具备合法性，合同双方的权利和义务清晰明确，并且合同内容不能违反法律法规的规定。在买卖合同制定过程中，需要两个重要的程序，即合同的履行和解释。

2. 审查房产证

房产证是二手房买卖过程中重要的法律文件，需要在签订合同前对其进行审查。审查主要关注以下几个方面：

（1） 房产证的所有权是否清晰明确；

（2） 房产证是否存在过户或抵押等不良记录；

（3） 房产证中的房屋面积、土地面积等是否与实际情况相符；

（4） 房产证所在区域的规划是否发生变化。

3. 签订二手房买卖合同

在审查房产证并核实有关信息无误之后，需要对买卖合同进行签订。买卖合同的基本要素包括：合同双方（买方和卖方）的基本信息，贷款及还款方式、房屋面积及价格等。在合同签署前，需要将合同内容进行详细地阐述，特别是合同克服纠纷时的赔偿、违约条款等内容，旨在弥补当事人之间的不同意见而产生的争议，这起到了事前防范、事后保障的作用。

二、买房者如何保护自己的合法权益

1. 注意房产证确权

在二手房交易中，买房者需要认真审查房产证上的信息，确认房屋的所有人是否明确、可靠。如果买方发现房产证的所有人存在疑点，应该及时取消合同或请求房屋推迟交易，以避免后期因此而产生的纠纷。

2. 了解开发商信息

在购买二手房时，买房者也需要了解开发商的资质及信誉。如果开发商信誉不佳，存在多个房屋抵押、停工、违规开发等问题，这也可能成为交易的障碍或可能产生很多争议。同样，如果房屋所在区域的开发商改了，买方也应该确认新增的开发商资质是否足够并及时披露。

3. 确认房屋是否符合规划

在决定购买二手房时，买方还需要确认房屋是否符合规划，以免拥挤、过密的环境等负债上呈现不利影响。如果房屋环境存在违规开发和危险隐患等问题，买方也可以在买卖合同中要求卖方赔偿或要求房屋推迟交付，以充分保护自己的合法权益。