未取得预售许可证前的经典规操作方案

的管理部 门加大 政策法规 宣传 力度 。 费者 之 所 以去 购 买 开 发 商非 法 预 消 售 的房 屋， 因为他们对相关的政策法规 是 及 认购非法 预售房 屋可 能产 生 的后 果损 失不 了解 ， 因此房地产管理部 门应通过 电 视、 报纸等 媒体加 强这方 面的宣传 ， 引导 消 费者购买手续齐全 的房屋 ， 使开发商的 非法预售行为没有生存土壤 。 严格执行预售许可证制度 ， 查处违法 预售行为。 稚 贼市房地产管理法》 ４ 条 第 ４ 规定， 品房预 售应 当向县级 以上人 民政 商 府 房产管理部 门办理 预售登记， 取得商 品 房 预售许可 证 明； 《 而 城市 商 品房 预售管 理 办法 》 ６条 规 定 ： 商 品 房 预 售 实 行 许 第 “ 可制度 。开发企业进行商 品房预售 ， 应当 向房 地产管 理部 门 申请预售 许可 ，取得 《 品 房 预 售 许 可 证》 商 。未 取 得 《 品 房 预 商 售许可证》 不得进行商 品房预售 。 ， 的， ”第 三季度 条规 定 ： 开发企 业进行 商 品房 预 “ 售 ， 当 向承购 人 出示 《 应 商品房 预售许 可 证》 售楼广 告和 说明书应 当载 明 俯 品房 ， 预售许 可证》 的批准文号 。 地产管理部 ’ 傍 门应 当 加 大 检 查 、 督 和 处 罚 力 度 ， 非 监 对 法预售行为进行严厉处罚 。 加强预售资金监管 ， 防止“ 烂尾 ’ 象 现 发生。 《 市商 品房预售管理办法》 第 １ 城 １ 条规定：开发企业预售商品房所得款项应 “ 当用于有关的工程建设。商 品房预售款监 管的具体办法， 由房地产管理部 门制定。 ” 房地产管理部门可设立专 门的商品房预售 资金监管机构 ，商品房预售资金实行专户
箜篁 鱼 固
浅 析 商 品 房 非 法 预 售 现 象 及 对 策

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第一部分 来自政策、法规的风险
三、法律强制性要求 1、10日内一次性公开全部房源及价格 2、按照申报价格明码标价（一套一标）对外销售 3、除标识价格外不得收取任何费用（包括其他服务费用如代办手续）
第一部分 来自政策、法规的风险
【案例】发改委开首张房地产罚单 开发商价格欺诈被罚50万 江西云星地产在赣州市开发云星中央星城，在销售过程中存在“虚构原价，虚构 降价原因，虚假优惠折价，当地物价部门对其处以50万元罚款，并被责令退还违 规收取的“诚意金”和各项代收费共计1133.08万元。
退房的，误差3%以内的部分按合同单价多退少补，实际面积大于3%以外的部分， 买家无需支付费用，实际面积小于3%以外的部分，开发商应双倍返还价款。
第四部分 来自买家的风险
5、办理产权证的相关法律风险 90日内（预售房的，自交付之日起计算；现售房的，自签约之日起计算），
如因开发商原因导致购房人未能取得产权证的，则开发商应承担违约责任 。 规避方法：
期一般规定至购房者取得产权证并在其房屋上设立银行抵押权后终止，即“阶段 性担保”。此“阶段性”约定可能被认定为无效，根据担保法解释，提供期至最 后一笔贷款到期后6个月止。如买家停止还贷的，开发商需承担连带责任。
规避方法：
第四部分 来自买家的风险
4、房屋面积与合同约定不一致的相关法律风险 房屋实际面积与合同约定相关超过3%的，购房人有权退房并退款。购房人不
第二部分 来自销售中介的风险
一、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险 由于销售中介是以开发商名义对外进行销售，因此开发商应对外承担销售
代理公司在销售过程中以及销售后所需承担的法律责任。 规避方法：
二、因包销引起的法律风险 应避免在取得预售许可证明向包销人收取一定比例的包销款，避免被认定

无预售许可证的房屋买卖合同案例在房地产市场中，房屋买卖是一项重要且复杂的交易活动。

其中，无预售许可证的房屋买卖合同案例屡见不鲜，引发了诸多法律纠纷和社会问题。

让我们来看一个具体的案例。

小李一直梦想着拥有一套属于自己的房子，经过一段时间的寻觅，他看中了某开发商正在建设的一个楼盘。

尽管该楼盘尚未取得预售许可证，但开发商以优惠的价格和美好的前景诱惑小李签订了房屋买卖合同，并要求小李支付了一笔不菲的定金。

起初，小李满心欢喜地期待着新房的交付。

然而，随着时间的推移，他发现楼盘的建设进度缓慢，甚至出现了停工的迹象。

此时，小李开始感到不安，他向开发商询问情况，却得不到明确的答复。

后来，小李了解到，由于开发商未取得预售许可证就擅自销售房屋，相关部门已经介入调查，并责令开发商停止违规销售行为。

得知这一消息后，小李意识到自己签订的合同可能存在巨大的风险。

在这种情况下，小李决定寻求法律的帮助。

根据我国相关法律规定，未取得商品房预售许可证的，商品房预售合同无效。

这意味着小李与开发商签订的房屋买卖合同不具有法律效力，他有权要求开发商返还已支付的定金，并承担相应的法律责任。

在这个案例中，小李之所以陷入困境，主要是因为他在购房时没有充分了解开发商的资质和楼盘的情况，被低价和所谓的前景所迷惑，从而忽视了预售许可证这一关键因素。

无预售许可证的房屋买卖合同存在诸多风险。

首先，对于购房者来说，合同无效可能导致他们无法取得房屋的所有权，前期支付的款项也可能面临无法追回的风险。

其次，这种违规销售行为往往伴随着开发商资金链断裂、楼盘烂尾等问题，购房者的居住梦想可能化为泡影。

此外，由于合同无效，购房者在维权过程中需要耗费大量的时间和精力，面临着巨大的经济和精神压力。

为了避免陷入类似的困境，购房者在购房时应当保持警惕。

首先，要仔细核实开发商的资质和楼盘的相关证件，确保其具备合法的预售条件。

其次，不要被低价和虚假宣传所迷惑，要理性看待购房交易。

第1篇随着我国房地产市场的蓬勃发展，购房已成为众多家庭的重要投资选择。

然而，在购房过程中，一些开发商为了追求利益，未办理预售许可证便擅自销售房屋，给购房者带来了诸多法律风险。

本文将详细阐述未办理预售许可证卖房的法律后果，并提出相应的应对措施。

一、未办理预售许可证卖房的法律后果1. 购房者权益受损未办理预售许可证卖房，意味着开发商未取得相关政府部门的批准，其销售的房屋属于非法交易。

购房者在此情况下购买房屋，其权益将受到以下损害：（1）房屋产权不明确：购房者无法取得合法的房屋产权证，无法办理过户手续，房屋所有权无法得到保障。

（2）无法申请贷款：购房者因无法提供合法的购房合同和房屋产权证，无法向银行申请贷款，影响购房者的资金周转。

（3）维权困难：购房者如遇到开发商违约，维权将面临重重困难，甚至无法通过法律途径维护自身权益。

2. 开发商面临法律责任未办理预售许可证卖房，开发商将承担以下法律责任：（1）行政处罚：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，未取得预售许可证擅自预售房屋的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。

（2）刑事责任：如果开发商在未取得预售许可证的情况下，涉嫌诈骗、非法集资等犯罪行为，将被追究刑事责任。

3. 相关部门追究责任未办理预售许可证卖房，相关部门将追究以下责任：（1）房地产主管部门：房地产主管部门将对开发商未取得预售许可证擅自销售房屋的行为进行调查，依法予以处罚。

（2）工商行政管理部门：工商行政管理部门将对开发商未取得营业执照擅自经营的行为进行调查，依法予以处罚。

二、应对措施1. 购房者应对措施（1）谨慎选择开发商：在购房前，购房者应详细了解开发商的资质、信誉、项目信息等，确保开发商具备合法预售资格。

（2）签订购房合同：购房者在签订购房合同时，应要求开发商提供合法的预售许可证，并在合同中明确约定相关条款，如违约责任、办理产权证时间等。

商品房预售监管机构与责任分工办法随着我国经济的快速发展，商品房市场作为经济发展的重要组成部分，也得到了迅猛的发展。

然而，与此同时也出现了一些问题。

为了维护商品房市场的健康发展，保护购房者的权益，我国建立了商品房预售监管机构，并确立了相应的责任分工办法。

一、商品房预售监管机构的设立我国的商品房预售监管机构主要由房屋市场监管部门和城市规划、住房和城乡建设等部门组成。

这些机构的主要职责是监管商品房的预售行为，确保开发商按照规定进行预售，并保护购房者的合法权益。

二、监管机构的职责和权力1. 监督开发商的预售行为监管机构有权监督开发商的预售行为，确保开发商按照规定进行预售，不得违法销售未取得预售许可证的商品房。

2. 审核预售文件开发商在预售商品房之前需要提供预售文件，监管机构有权审核预售文件的内容，确保文件的真实性和合法性。

3. 预售合同的管理监管机构有权审查和监督预售合同的签订和履行情况，确保预售合同的合法有效，保护购房者的权益。

4. 处理投诉和纠纷监管机构有权处理购房者对开发商的投诉和纠纷，调解双方的矛盾，维护购房者的合法权益。

5. 执行惩罚措施监管机构有权对违规开发商采取相应的处罚措施，包括罚款、暂停预售资格、吊销预售许可证等，以确保预售行为的合法性和规范性。

三、责任分工办法为了更好地履行监管职责，商品房预售监管机构按照职能和责任划分了相应的责任分工。

1. 房屋市场监管部门负责监督和管理商品房预售的行为，审核预售文件，审查和监督预售合同的签订和履行情况，处理购房者的投诉和纠纷，并执行相应的惩罚措施。

2. 城市规划、住房和城乡建设部门负责审核和审批预售许可证，监督开发商的开发建设行为，确保商品房的质量和安全，严禁擅自开售未取得预售许可证的商品房。

监管机构还与其他相关部门，如公安机关、税务部门等建立了协调机制，共同维护商品房市场的健康发展和购房者的合法权益。

四、监管机构的改革与完善随着我国商品房市场的不断发展和监管需求的增加，商品房预售监管机构也面临一些挑战。

南阳市人民政府关于印发南阳市中心城区经济适用住房项目专项处置实施办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------南阳市人民政府关于印发南阳市中心城区经济适用住房项目专项处置实施办法的通知宛政〔2019〕4号宛城区、卧龙区人民政府,城乡一体化示范区、高新区管委会,市人民政府有关部门:《南阳市中心城区经济适用住房项目专项处置实施办法》已经市政府第5次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

南阳市人民政府2019年2月11日南阳市中心城区经济适用住房项目专项处置实施办法第一章总则第一条为进一步规范中心城区住房保障工作,根据《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保〔2010〕59号)、《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范经济适用住房管理有关问题的意见》(豫建住保〔2013〕21号)以及《南阳市人民政府关于印发南阳市经济适用住房管理办法的通知》(宛政〔2012〕51号)要求,结合我市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于市中心城区所有纳入省经济适用住房建设计划的经济适用住房项目。

第三条市中心城区所有经济适用住房项目手续未完善之前,一律停止建设、销售行为。

第四条按照属地管理原则,各区政府(管委会)负责本辖区内经济适用住房项目专项处置的具体实施工作;市住房城乡建设、发展改革、财政、监察、自然资源和规划、城管、房管、民政、公安、税务等部门要各司其职,各负其责,共同做好专项处置工作。

第二章项目手续完善第五条关于手续不全的已建成和已开工未建成经济适用住房项目:(一)凡纳入市中心城区房地产市场秩序专项整治的项目,按照市中心城区房地产市场秩序专项整治规定进行处置,对超出省经济适用住房建设计划、规划条件部分(符合防火、日照等强制性规范、规定要求,且不占压规划“四线”的),于本办法实行后3个月内按照相关规定接受处罚并完善手续的,纳入经济适用住房管理范围,继续按经济适用住房项目实施。

【 中图分类号 】 ９３ Ｄ ２． ２
【 文献标识码 】 Ａ
【 文章编号 】０４ ２６ （０ ２０—０７０ １ —７８２ １）５０６— ２ ０
商 品房认 购书是指 买房 人在正式 的商 品房买卖 合 同签订 从 上案 例我们 可以归纳 出本 案争论焦 点主要 在于 ： 一 ， 第 前 与卖房人签 订 的就未来某 一时 间签订正 式商 品房买卖 合 同 商品房认 购书 的性 质如何 确定 ； 二 ， 品房 认购 书与正式 的 第 商 的协议 。 该认购 书主要是在双方 当事人 签订正式商品房买卖合 商品房 预售合 同区别在 什么地方 ； 第三 ， 如果 商 品房认 购 书有 同的条件还不 具备 或者一方 当事人 有某种顾 虑但 又不愿 丧失 效 ， 品房预售许 可制度是 否被 轻易绕过而形同虚设。 商 交 易机会 时 ， 商品房买卖双方所达成 的一种临时 的妥协 。 由于 二 、 品房认 购 书 中的利 益 均衡 商 具有相 当的灵活性 ， 品房认购 书在现实生活 中广泛存 在。 商 法 的本 质在于对所涉 各方利益按照一定 的原则进行 平衡 ， 问题 的提 出 从 而达至立 法者所认 可的秩序与状态 。 品房认 购书涉及 到这 商 案例 ：某房地产开发商 开发 的金金园于 ２ ０ ０ ９年 ５月 １日 样几个 利益。
．
金 ， 实为购房人带来较 大风险 ： 一该 项 目运作不顺利 ， 这其 万 这
【 稿 日期 】 ０ １ １ — ５ 收 ２ １ － ２ ０ 【 作者简介 】 李爱 民（ ９５ ）男 ， １ ７－ ， 贵州广播 电视大学讲师， 究方向： 研 民商、 经济法 学。
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目不能完成及其他 风险 。综合两方 面进行平衡， 以促进 我国房 地产业的健康发展 。规定 了商品房预售许可制度 。特规定商品 房 预 售 实 行 许 可 证 制 度 、 发 经 营 企 业 进 行 商 品 房 预 售 ， 当 开 应 向城市 、 县房地产管理部 门办理预 售登记 ， 取得《 商品房预售许 可证 》 未取得《 品房预售许 可证》 ， ， 商 的 不得 进行商品 房预售 。 商 品房预售应 当符 合下列 条件 ： １ 已交付全部 土地 使用权 出 （） 让金 ， 取得 土地 使 用权 证 书 ；２） 有 建设 工 程规 划 许 可证 ； （ 持 （ ） 提供预售 的商品房 计算 ， ３按 投入 开发建设的 资金达到 工程 建设总投 资的 ２ ％以上 ， ５ 并已经确定施工进度 和竣 工交付 日期。

第1篇一、引言房地产市场作为国民经济的重要组成部分，其健康发展对促进经济增长、改善民生具有重要意义。

然而，近年来，房地产市场出现了诸多乱象，如投机炒房、虚假宣传、违规销售等，严重扰乱了市场秩序，损害了消费者权益。

为了规范房地产市场秩序，维护房地产市场的稳定健康发展，我国政府及相关部门出台了一系列法律法规，其中房地产禁售令便是其中之一。

本文将从房地产禁售令的法律规定出发，对其内涵、适用范围、实施程序等进行详细阐述。

二、房地产禁售令的概念及内涵（一）概念房地产禁售令，是指国家或地方政府为维护房地产市场秩序，保障消费者权益，对特定房地产项目或房地产企业实施禁止销售或转让的行政措施。

（二）内涵1. 房地产禁售令的目的是为了规范房地产市场秩序，保障消费者权益，防止投机炒房等违法行为。

2. 房地产禁售令的对象包括特定房地产项目或房地产企业。

3. 房地产禁售令的实施主体为国家或地方政府。

4. 房地产禁售令的期限一般为一定时期，根据实际情况可延长或解除。

5. 房地产禁售令的解除需经原实施主体审批。

三、房地产禁售令的适用范围（一）房地产项目禁售1. 违规建设的房地产项目；2. 未取得预售许可证的房地产项目；3. 虚假宣传、夸大宣传的房地产项目；4. 违反国家房地产调控政策的房地产项目；5. 存在安全隐患的房地产项目。

（二）房地产企业禁售1. 违反房地产法律法规的房地产企业；2. 虚假宣传、夸大宣传的房地产企业；3. 存在严重财务问题的房地产企业；4. 违反国家房地产调控政策的房地产企业。

四、房地产禁售令的实施程序（一）启动程序1. 发现房地产项目或房地产企业存在违法违规行为，由相关部门进行调查核实。

2. 调查核实后，认为需要实施禁售令的，由相关部门提出禁售令建议。

3. 禁售令建议经政府或相关部门审批后，正式发布禁售令。

（二）实施程序1. 公布禁售令，明确禁售令的内容、范围、期限等。

2. 对禁售项目或企业进行监督，确保禁售令得到有效执行。

预售证办理流程预售证是指商品房开发企业在取得商品房预售许可证后，为了在商品房未取得不动产权证书前，依法进行商品房销售活动而向房地产管理部门申请的一种证明文件。

预售证办理流程是商品房开发企业在进行商品房销售前必须要完成的一项重要程序。

下面将为大家详细介绍预售证的办理流程。

首先，申请预售许可证。

商品房开发企业在申请预售证之前，首先需要向房地产管理部门申请预售许可证。

申请材料一般包括企业法人营业执照、开发企业资质证明、项目规划许可证、建设工程规划许可证等相关证明文件。

申请人需要按照相关规定准备齐全材料，并按要求提交给房地产管理部门进行审批。

其次，办理预售证。

在取得商品房预售许可证后，开发企业可以向房地产管理部门申请预售证。

申请预售证时，开发企业需要提交预售许可证、商品房销售方案、商品房预售合同范本、企业法人营业执照、项目规划许可证、建设工程规划许可证等相关材料。

房地产管理部门将对提交的材料进行审核，审核通过后，颁发预售证给开发企业。

接下来，公示预售信息。

开发企业在取得预售证后，需要将预售信息进行公示。

公示内容一般包括项目基本情况、预售房源、价格、销售方式、销售范围等。

公示期一般为15个工作日，公示期结束后，开发企业可以开始进行商品房销售活动。

最后，销售商品房。

在完成以上步骤后，开发企业可以正式开始商品房销售。

开发企业需要遵守相关法律法规，严格按照预售证的规定进行销售活动。

同时，开发企业需要及时向房地产管理部门报送销售情况，并确保销售活动的合法合规。

总结，预售证办理流程是商品房开发企业在进行商品房销售前必须要完成的一项重要程序。

申请预售许可证、办理预售证、公示预售信息和销售商品房是预售证办理流程的主要环节。

开发企业在办理预售证时需要严格按照相关规定准备材料，并遵守法律法规进行销售活动，以确保销售活动的合法合规。

第1篇一、案例背景某公司成立于2005年，主要从事电子产品研发、生产和销售。

公司规模逐年扩大，员工人数也不断增加。

然而，随着公司的发展，劳动争议问题也逐渐凸显。

本案例涉及该公司与一名员工之间的劳动争议。

二、争议事件2019年，该公司招聘了一名新员工张三。

张三入职后，与公司签订了三年期的劳动合同，合同约定张三的月工资为8000元，公司为其缴纳社会保险和住房公积金。

在工作期间，张三认真负责，表现良好。

2020年，公司因经营不善，决定裁员以降低成本。

公司领导层认为张三工作能力一般，且合同期限即将到期，决定不再与张三续签劳动合同。

然而，张三认为自己在公司工作期间表现优秀，公司无正当理由辞退自己，遂向当地劳动仲裁委员会提起仲裁申请。

三、争议焦点1. 公司是否有权解除与张三的劳动合同？2. 公司解除劳动合同是否符合法律规定？3. 张三应获得多少经济补偿？四、法律法规依据1. 《中华人民共和国劳动合同法》2. 《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》3. 《中华人民共和国社会保险法》4. 《中华人民共和国住房公积金管理条例》五、案例分析1. 公司是否有权解除与张三的劳动合同？根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十条规定，有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。

本案中，公司以张三工作能力一般为由解除劳动合同，不符合上述法律规定。

因此，公司无权解除与张三的劳动合同。

2. 公司解除劳动合同是否符合法律规定？根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十四条规定，有下列情形之一的，劳动合同终止：（一）劳动合同期满的；（二）劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的；（三）劳动者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失踪的；（四）用人单位被依法宣告破产的；（五）用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位决定提前解散的；（六）法律、行政法规规定的其他情形。

北京市建设委员会关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知文章属性•【制定机关】北京市建设委员会•【公布日期】2005.02.01•【字号】京建交[2005]100号•【施行日期】2005.03.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文北京市建设委员会关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知（京建交[2005]100号二00五年二月一日）各区县房屋行政管理部门、各房地产开发企业、各房地产经纪公司：为规范商品房预售行为，维护商品房买卖双方的合法权益，提高商品房交易信息的透明度，依据《城市商品房预售管理办法》〔建设部第131号令〕、《北京市城市房地产转让管理办法》〔市政府第135号令，以下简称转让办法〕和《关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》〔建办住房（2004）78号〕的规定，现将有关事项通知如下：一、本市行政区域内房地产开发企业与购房者签订的商品房预售合同，均应按本通知规定在北京市房地产交易管理系统（，以下简称管理系统）上进行网上签约和预售登记。

二、北京市建设委员会负责商品房预售合同网上签约和预售登记的组织实施及管理系统的管理工作。

各区县房屋行政管理部门负责相关工作的具体实施。

三、房地产开发企业在申请商品房预售许可时，预售楼栋应以独立幢为单位。

房地产开发企业可申请部分房屋做为企业自留用房，自留用房在取得房屋所有权证后方可销售。

四、《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本由北京市建设委员会、北京市工商行政管理局联合制定。

房地产开发企业也可以依法自行制定商品房预售合同和商品房认购书，并在申请预售许可时提交北京市建设委员会变更网上的合同文本样式。

五、申请预售许可的项目经审核符合预售许可条件后，在北京建设网和北京市房地产交易管理网对该项目预售许可信息和楼盘表基本信息进行一天的预告后，方可领取预售许可证。

无预售证，房地产广告如何“出牌”？无预售证房地产广告如何"出牌文/凌勇lI九部委颁发的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确指出:"加强房地产广告发布管理.未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告.广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查,杜绝虚假广告和其他违法违规广告.对未取得预售许可证发布预售广告的,承诺售后包租,返本销售的,广告中有关房地产项目名称,面积,价格,用途,位置,周边环境,配套设施等内容虚假违法的,由工商,发展改革(价格),房地产管理部门依照《城市房地产管理法》,《广告法》,《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》,《禁止价格欺诈行为的规定》,《房地产广58—59}告发布暂行规定》等法律法规,予以严肃处理."这项为贯彻《国务院办公斤转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)而颁布的政策法规之一,粗看起来,着实使房地产业内人士吃了一惊,好像没有商品房预售许可证,地产商就不能发布广告了,下面就让我们来仔细解读一下这项规定,看看房地产项目宣传的开阔河道,哪个地方被筑起了堤坝?看看在未取得商品房预售许可证之前,开发商既要做好项目宣传,又要做一个合法的好公民,应该如何在遵纪守法的前提下,继续开展可取的房地产项目宣传? 解读一:未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告.显然,要发布商品房预售广告,必须取得商品房预售许可证.但是,如果没有商品房预售许可证,就不允许发布广告的话,政策规定必定这样写:"未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布广告."这样一了百了,下面的后续规定显然画蛇添足,也没有必要出现.但它偏偏出现,可见,未取得商品房预售许可证的房地产项目,照样是可以发布广告的.要保证广告和宣传合法化,开发商必须排除的广告品种是:预售广告.解读二:广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查.杜绝虚假广告和其他违法违规广告.这一点无论对于房地产来说还是对于一般的广告主来说,都是一样的,是广告的一项最基本的要求.《中华人民共和国广告法>总则第三条规定:广告应当真实,合法,符合社会主义精神文明建设的要求.第四条规定:广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者.第五条规定:广告主,广告经营者,广告发布者从事广告活动,应当遵守法律,行政法规,遵循公平,诚实信用的原则.说的就是这些问题,可见,这不是针对房地产广告的特殊要求,而是广告普遍的要求.解读三:对未取得预售许可证发布预售广告的,承诺售后包租,返本销售的,广告中有关房地产项目名称,面积,价格,用途,位置,周边环境,配套设施等内容虚假违法的.由工商,发展改革(价格),房地产管理部门依照《城市房地产管理法》,《广告法》,《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》,《禁止价格欺诈行为的规定》,《房地产广告发布暂行规定》等法律法规,予以严肃处理."因为上述第一点规定不够全面,这里进行补充,也就是指明具体有哪些情况发生, 就算触到了本政策法规的"高压线"了.触线表现一:未取得商品房预售许可证发布预售广告:触线表现二:承诺售后包租,返本销售:触线表现三:广告内容虚假违法,这些内容包括:房地产项目名称,面积,价格,用途,位置,周边环境,配套设施等.第一点重复解读一的内容:第二点专flM-:~市场欺诈较为普遍的现象提出的制约;第三点仍回到广告真实性问题,是广告一项最基本的要求.由此看来.这个配套细则跟着"国六条"后面,看来声势吓人,就房地产广告而言,其实限制并不是很大.开发商即使未取得商品房预售许可证,照样可以打广告,概括起来,就是两点限制:不要打预售广告;不要打虚假欺诈广告.怎样就算是打预售广告,怎样就不算是预售广告了?笔者通过对房地产广告实例的分析总结,归纳出四个层次供开发商和广告界,业界人士参考:第一层:绿色地带.即这种类型的广告,无论是报纸,杂志,电视,网络等广告形式,都可以畅通无阻,取得或没取得商品房预售许可证,广告都可以放心地打.如一则梦琴湾的报纸广告:标题:您的孩子是最棒的!梦琴湾为所有高考学子加油呐喊!正文:又是一年高考时.此时此刻,您是否和您的孩子一样紧张?三年的拼搏奋斗,三年的苦辣酸甜,三年的汗水泪水……这一千多个的日月轮回,有着您无怨无悔的陪伴:十数个春秋的含辛茹苦, 有着您无微不至的呵护.生活的不易,人生的艰难,您斑白的双鬓,是对孩子殷切期盼的付出:您血丝的双眼,是对孩子日夜辛劳的见证.因为您坚信:您的孩子一定能比自己飞得更高!更远!现在,您的期望正要实现,正因为这无私的关怀,您的孩子一定会是最棒的!梦琴湾理解天下父母心,与您一起为孩子们加油呐喊J广告语:人文社区梦琴湾期待与您相伴大学城!附文:环境和地理位置(略)开发商,电话(略)画面:童话诗歌般的画面,一棵参天古树,一群飞翔的白鸥,一面藤蔓点缀得围墙,沐浴在灿烂的朝晖里.这种广告带有形象广告的特点,根据楼盘自身的定位,以一种关心目标群体生活的姿态出现,同时自然地带出楼盘信息.绿色地带广告的特点是:从头至尾都较好的规避了"预售"性的用词,广告信息要么无从核对,要么真实不虚.除了广告之外,一切具备非预售性用语的宣传如海口电视台<黄金地产>栏目的"理想家园",介绍楼盘基本信息,地产人物,开发经验,理念等电视房产非预售信息,节目赞助,杂志报纸的宣传性报道,网上新闻及开发商自身的网络宣传,都属于绿色地带,房地产项目宣传在这里完全可以畅通无阻.第二层:黄色地带.即在此类广告中,已经出现了预售信息的企图,但绝大部分广告信息还处于绿色地带,只有少数信息离"高压线"比较接近,有个别信息触线需要做一点点修改调整.如竹径茶语的广告:引题:一条蜿蜒山道,一片连绵山景,一泓清湖映日,一横竹林门前,一排高高在上的房子.标题:等待五十二位高人.副标题:竹径茶语坡地叠排,6月18日,准现房实景全面开放,欢迎莅临品鉴.正文信息:一览群山:独特不可复制的高地优势,180度宽频全景,阳光绿水,竹林青山,高阔视野;原创良品:独创的山地退合设计,建筑平面依山势延伸,层层有露台,户户享盛景:稀有珍品:撼I±也叠排,竹径茶语北坡最高处,仅五十二户珍惜物业品种.附文:竹径茶语乡村生活体验专线(略)竹径茶语销售专线(略)品牌名称标识等.画面:竹荫,楼盘.这种广告中,"6月18日,准现房实景全面开放,欢迎莅临品鉴."这样的用语就有了一些预售的企图,但绝不违规违法.但"竹径茶语销售专线"就属于明显的"预售"信息了I凡房地产广告不可能没有联系热线,有不少地产商喜欢用"优雅热线"或者一个电话的小图标来替代执行销售专线的功能,本来只是各家喜好,但是在这特殊的"后新政"时期,的确是一个很好的信息传播方式.黄色地带的房地产广告,需要尽可能规避一些直接"触线"的用词,而这是一件非常容易的事情,这种广告与绿色地带的广告相比,具有更明确的地产项目宣传特征,也更符合地产商项目宣传的本真意图,如"顺发倾城之恋"的广告,"SCHOOL户口落在名校边,意识决定未来,起点主导高度……"既宣传优势,又不违法,具有很大的广告创意空间,是地产商领取商品房预售许可证前,广告宣传策略不错的选择.第三层:橙色地带.这一地带的房地产广告让人--DE看起来就具有"预售"的明显特征,如"钱塘?梧桐公寓3月31日盛大公开AR]DECO大都会的优雅烙印"配上一幅房地产建筑效果图或者多幅相关图片;再如"在城市中央,开启一个王座时代,选一次,荣耀一生,6月17日,新白马公寓盛大开盘""阶层梦想,城市勋章"展示中心(略)王座尊线(略).象这种类型的房地产项目宣传,如果没有取得预售许可证, 在监督政策执行者眼中,一般可以认定为违法的"预售广告",其特点是:出现人人皆知的行业性预售信息术语:盛大公开,盛大开盘;使"选一次,荣耀一生"这样的促销用语获得一个开盘预售的语境,两者相得益彰,除非已经取得预售许可证,否则,逃避违法的责难或惩罚纯属侥幸.但是,试想一下,如果把"选一次,荣耀一生"放到梦琴湾那样的广告里,他照样属于绿色地带的广告用语,可以畅通无阻的进行广告宣传.造成这种差别的原因就在于"开盘"或"盛大开盘""盛大公开"这样的用语.地产商要想在取得商品房预售许可之前,进行项目的铺垫性宣传,类似"开盘…'销售热线…'售楼热线"等用语必须清醒地规避.60—61-第四层:红色地带.即非常明确的可以一眼断定为预售广告的宣传.这种广告只好在取得预售许可证之后再行发布,在未取得合法的证件之前,强行发布的话,就是明目张胆的去触线了,如果真被揪出来毙了,开发商也只好自认违法.如野风?海天城的"巴厘春天,蔚蓝绽放".标题:"野风海天城北区四期,3月31日闪亮登场."正文3月31日——4月3日期间购买野风?海天城,双重惊喜等着你I买海洋风情社区,游海洋风景胜地,一举两得,机不可失.惊喜一购房享受95折优惠,定购155m2以上户型另加惊喜!惊喜二:定购客户幸运大抽奖活动,有机会赢取""巴厘岛海洋风情游"的大礼I敬请前往和平会展中心野风房产展位定购.至于"售后包租,返本销售",如果开发商真的一定要打这张牌,那只好采取非正常的广告手段,如靠口头传播等来出牌了I而信息虚假的广告,无论何时,都是违法的,这个心思一般不用去想.以上四个层次,一般房地产广告在内容和用语上都可以参照性进行,并有效把握"合法"宣传房地产项目的限度.其实从上述层次和例证中我们还不难看出以下几点:1,九部委禁止的预售广告,并没有细化到出现何种用词,便可以直接认定该广告为预售广告的程度,因此,在绿色地带和黄色地带,如果出现少量的与预售紧密相关的信息, 用语上应及时规避,如"销售专线"变成"优雅热线…'咨询热线"或直接的电话图标等便可万事大吉.2,细则所禁止的"发布预售广告","承诺售后包租,返本销售"等,都是很实的东西,也就是说限制的基本上都是缺乏商品附加值的信息,而房地产广告更多的并不是纯粹追求这种缺乏附加值的信息传递, 为了让潜在业主在广告的作用下心仪房产项目,更多的房地产广告仍追求创意为上,项目附加值为先,而不是全靠"盛大开盘", "95折优惠","闪亮登场","定购客户幸运大抽奖"或"售后包租,返本销售"等东西来进行宣传和卖房子的.况且一领到商品房预售许可证,广告就无需顾忌这些,可见,这种限制对整个房地产市场的广告来说, 其实影响不大.况且,房地产广告的媒体选择灵活多样,各媒体又有自身的优点和特点,象这种很"平实直白"的信息,主要限于部分印刷媒体, 留着想要购房的人捧着去对照是付了95折还是98折的,售后包租到底包没包租,兑没兑现等.对于像房地产电视广告而言,这项规定基本上没有什么明显的影响,因为电视媒体的特点就是适合展示美好的形象和独特的创意,并能将这些创意演绎到淋漓尽致,例如"发现之旅"电视广告:"半小时路程(一路风景)换一种生活方式,换一种心情,在这里能听懂鸟的语言,能感受水的神韵(优美的山水风光)住在这里的人,懂得让身心休息,让灵魂飞翔(别墅风隋)懂得物质的生活是享受,精神的生活是回归(年轻成功男士形象)忙碌的心(女性在笔记本电脑前)终于发现人生所有的努力(鹤翔长湖)在这一刻得到了最好的回报(双鹤归巢)发现之旅,发现生活.(出地产品牌名).''从始至终,画面底部一直标出:"养生热线.XXXXXXXX"象这种随意选取的电视广告,大多数靠视觉画面和图文意境来进行广告诉求,基本上可划归为绿色地带和黄色地带,细则提出的广告限制, 对这种创意型,意境型的广告其实并不适用. 可见,房地产广告并没有被捆住手脚,还有大量的文墨可以挥洒.3,"合法"宣传房地产项目,其实只要避免笔者上面描述的"红色地带",谨悸驻劈开"橙色地带",就可以同样潇洒的进行广告攻势.目前,随着电视媒体宣传费用的大幅氏,各种栏目,电视节目,房产专题如央视的《交换空间各地方媒体的《房产大观园》,《房产世界《今日房产》等纷纷涌现;网络媒体的高速发展,开发商自身网络平台的建设和完善等,房地产预售的信息已经大大减少了对纯粹"预售广告"的依赖,-At-,~给处于"后新政"高压下的开发商,在房地产项目宣传这一点上,事实上留下了较为宽裕的活动空间.。

房地产销售操作规程
《房地产销售操作规程》
一、销售准备阶段
1. 开发商准备项目资料，包括项目规划、用地规划、建筑设计图纸等相关文件。

2. 开发商确定销售策略，包括定价策略、营销推广策略等。

3. 开发商组织销售团队，包括销售人员、客服人员等，进行培训和准备工作。

二、预售阶段
1. 开发商向政府相关部门提交预售项目申请并获得预售许可证。

2. 开发商进行项目预售宣传，包括发布项目信息、举办销售活动等。

3. 开发商接受购房者预订，签署预订合同，并收取定金。

三、正式销售阶段
1. 开发商组织售楼处规划和装修，确保销售环境整洁、舒适。

2. 开发商加强市场宣传，包括广告投放、推介会等。

3. 销售人员接待购房者，提供详细的项目信息和售房流程说明。

4. 购房者选择房源后，签署买卖合同并办理过户手续。

四、售后服务阶段
1. 开发商提供购房者相关的住房贷款、装修、入住等服务指导。

2. 开发商协助购房者办理房屋产权手续，并提供相应的售后保修服务。

3. 开发商建立客户反馈体系，收集购房者意见和建议，不断改
进销售服务质量。

五、终止销售阶段
1. 开发商对已售出的房源进行入住验收和交房手续办理。

2. 开发商对未售出的房源进行清盘处理，包括降价推广等手段。

3. 开发商完成项目销售情况总结和结算工作，做好相关资料存档和归档工作。

房地产市场秩序专项整治工作实施方案一、指导思想按照全面贯彻落实科学发展观和构建___和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，以相关法律法规为依据，各相关职能部门紧密配合，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，严厉查处房地产领域存在的违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促使我区房地产市场朝着更加规范、健康的方向发展。

二、工作目标通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。

进一步完善审批制度，按照规范标准、简化程序、透明公开的原则，建立分工明确、各司其职、密切配合、高效廉洁的行政管理体系。

引导企业树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我区房地产市场秩序的根本好转。

三、整治内容围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建房地产开发项目进行全面清理。

（一）依法查处房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为，重点是在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力、违法不究以及在行政许可中的___等行为。

（二）依法查处房地产开发建设环节中的违法违规行为。

重点是非法占地、私下协议圈占使用___土地，在___土地上从事房地产开发经营，囤积土地，私自改变土地用途，未按规定条件开发利用土地，未取得施工许可证擅自开工建设，违法___，不按批准的规划设计方案进行开发建设，擅自变更规划内容，抽逃注册资本金等行为。

（三）依法查处房地产开发交易环节中的违法违规行为。

重点是未取得商品房预售许可证或未按预售许可批准的范围预售房屋，擅自出租、出售公共部位、配套设施牟利，未办理前期物业招投标手续和按规定预留物业管理用房，不按规定办理物业管理资料交接，发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、诱导欺骗消费者，不按规定明码标价以及在标价外收取未予标明的费用，合同欺诈，偷逃税等行为。

（四）依法查处中介服务机构及其从业人员违法违规行为。

预售许可证办理流程预售许可证是指开发商在房地产项目开工前，为了进行商品房销售，需向相关主管部门申请领取的证件。

办理预售许可证是房地产开发商进行商品房销售的第一步，是合法合规进行房地产开发销售的重要凭证。

下面将为大家介绍预售许可证的办理流程。

首先，开发商需要准备相关材料。

在办理预售许可证之前，开发商需要准备好相关的申请材料，包括但不限于《商品房预售许可证申请表》、《开发企业法定代表人身份证明》、《企业法人营业执照》、《项目规划许可证》、《用地预售条件确认书》等相关证明文件。

其次，提交申请材料。

开发商将准备好的申请材料提交至当地房地产主管部门。

在递交申请材料时，开发商需要确保所提交的材料齐全、真实有效，以免因材料不全或不实而导致办理流程受阻。

接着，等待审批。

房地产主管部门在收到申请材料后，将对其进行审查和核实。

审批过程中，可能会要求开发商提供补充材料或进行现场核查。

开发商需要配合并耐心等待审批结果。

最后，领取预售许可证。

经过审批合格后，开发商可携带相关证明文件至房地产主管部门领取预售许可证。

领取后，开发商需按照预售许可证的规定，在规定的时间内进行商品房销售。

在整个办理流程中，开发商需要严格按照相关规定办理，确保所提交的材料真实有效，并配合主管部门的审批工作。

同时，开发商也要关注当地政策法规的变化，以免因不熟悉相关规定而耽误办理时间。

总的来说，办理预售许可证是房地产开发商进行商品房销售的重要前提，只有在取得预售许可证后，开发商才能合法合规地进行商品房销售活动。

因此，开发商在办理预售许可证时，需严格按照规定办理，确保一切合法合规，为后续的销售工作奠定基础。

告 内容 的真 实性进行 必要 的审查 ，杜绝虚假 颁布 的政 策法 规之 一 ，粗 看 起来 ，着 实使 房 预售 许 可证 的房地 产项 目，不得 发布 广
广告和 其他违 法违 规广告 。对未取得预售许 房地产业 内人士吃了一惊 ，好像没有商品房 告 。 这样 一 了百 了 ，下面 的 后 续规 定 显 “
动 ，应 当遵守法律 、行政法规 ，遵循公 平、
见 ，这不是针 对房地产 广告 的特殊要 求，而
如一 则梦琴湾 的报
诚 实信 用 的原则 。说 的就 是这 些问题 ，可 纸 广 告 ：
标题 ：您的孩子 是 最棒 的 ！梦琴 湾 为所 有 正文 ：又是一年 高
和您 的孩子 一样 紧张 ？ 信息 、节 目赞助 、杂志报纸 的宣传性 报道、 网上新闻及开发商 自身的 网络宣传 ，都属于 绿色地带 ，房地产项 目宣传在这里完全可以 畅通无阻。 第 二 层 ：黄 色 地 带 。 即在此类广告 中，已经出现 了预售信 息
市 房 地 产 管 理 法 》 广 告 法 》 价 格 、《 、《 《 禁止 价 格欺 诈行 为的 规定 》 房 地产 广 、《
５８—５９ ｝
一
个合法的好公民 ，应该如何在遵纪守法的
解读 二：广告发布单位要对房地产广告 内容 的真 实性进行 必要的审查 。杜绝虚假广
法 》 以及 《 市 商 品 房 预 售 管理 办 法 》 城 、 前提下 ，继续开展可取的房地产项 目宣传 ？
电视、网络等广告形式 ，
法 ＞总则 第三条规定 ： 广告应 当真实、合
法， 符合社会主义精神 文明建设的要求。 第 都可以畅通无阻， 取得或
四条规定 ： 广告不得含 有虚假 的内容 ，不 没取 得商 品房 预售 许可 得欺骗和 误导消费 者。第五 条规定 ： 广告 证 ，广告都 可 以放 心地 主 、广告经 营 者、广 告发 布者 从事 广告 活 打。