《成都市物业服务力量配备指导标准

成都市地方标准写字楼物业服务规范前言本标准由成都市房产管理局、成都市物业管理协会提出并归口。

本标准起草单位：成都华昌物业发展有限责任公司、成都诚信物业管理有限公司、成都富力物业管理有限责任公司。

本标准主要起草人：宋学明、蔡任重、姜礼、巫庆敏、庞琳、曾光德、杨波、董伟、何昌伟。

写字楼物业服务规范1 范围本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。

2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。

凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

GB 5749 生活饮用水卫生标准GB 17051 二次供水设施卫生规范GB 50034 建筑照明设计标准DL/T 596 电力设备预防性试验规则DB51/190 四川省水污染物排放标准建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》建设部令第156号《城市供水水质管理规定》卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》《成都市公共信息标志标准化管理办法》《成都市物业管理条例》3 术语和定义本标准采用以下术语和定义。

3.1写字楼为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

3.2物业管理由业主选聘物业服务企业或其他管理人，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3.3物业服务承接验收物业服务企业承接物业时，以保证物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

成都市物业服务力量配备指导标准本标准所称物业服务力量配备，是指受聘为建筑区划提供物业服务的物业服务企业或者其他管理人，为依法完全履行物业服务合同的约定，在该建筑区划内应当配备的基本的、保障性的人力资源及设备、器材、信息等技术与装备的总和。

物业服务企业或者其他管理人受聘提供物业服务的，物业服务力量配备应当符合本指导标准。

一、人力资源配备指导标准（一）客户服务人员配备指导标准：1、客户服务人员配备的最低标准不得低于1人/30000平方米或者1人/300户；2、参考定额人数R1=建筑区划总建筑面积（平方米）÷20000（平方米）；3、物业服务合同约定的物业服务标准高于本指导标准的，按照合同约定的人数和要求进行配备。

（二）秩序维护人员配备指导标准：1、物业服务企业或者其他管理人应当按建筑区划实际情况，在建筑区划各出入口、监控室等安全防范重点部位配备相应的秩序维护人员，并配备相应的机动人员；2、参考定额人员数R2=[主出入口数×6＋次出入口数×3＋（项目管理建筑面积÷40000平方米）×3＋监控室数×3]×4/3＋2名机动人员；3、物业服务合同约定的物业服务标准高于本指导标准的，按照合同约定的人数和要求进行配备。

（三）建筑物及其附属设施设备维护人员配备指导标准：1、根据建筑区划硬件配备的不同，建筑物及其附属设施设备维护人员配备的最低标准不得低于1人/25000平方米，且应配备强电、弱电、管通等专业维养人员；2、参考定额人数R3=建筑区划总建筑面积（平方米）÷20000（平方米）；3、高低压室、锅炉房、中央空调等机房的运行人员按照国家相关要求据实配备；4、物业服务企业或者其他管理人需配备强电、弱电工程师各一名，对受聘提供物业服务的建筑区划提供有效技术支持；5、物业服务合同约定的物业服务标准高于本指导标准的，按照合同约定的人数和要求进行配备。

四川省物业服务标准本文档旨在介绍四川省物业服务标准的背景和目的。

通过规定和规范物业服务的标准，旨在促进物业服务的提升和规范化，满足人们对良好居住和工作环境的需求。

随着城市化进程的加速，物业服务在社会发展中起到了越来越重要的作用。

作为城市建设和社区管理的重要组成部分，物业服务涉及到房地产管理、设备设施的维护、安全保障等多个方面。

然而，由于缺乏规范和统一的标准，物业服务存在着管理不规范、服务质量参差不齐的问题，影响了人们的生活品质和社区发展。

四川省物业服务标准的制定是为了解决物业服务现状中存在的问题，提高服务质量和管理水平，创建良好的居住和工作环境。

本标准将规定物业服务的各项要求和标准，包括但不限于物业管理机构的组织架构、人员配备、服务内容、客户投诉处理等方面，以推动物业服务行业的健康发展。

标准的制定过程将充分考虑相关法律法规和行业标准，采取专家评审、公众意见征询等方式，确保标准的科学性和公正性。

通过实施四川省物业服务标准，将推动物业服务行业向着更加规范化、专业化、高效化的方向发展。

四川省物业服务标准》规定了物业服务的主要内容和要求。

该标准旨在提高物业服务的质量和规范化水平，保障居民的权益和安全。

标准的主要内容包括以下几个方面：安全管理：物业服务提供商应当建立健全的安全管理体系，包括安全巡查、安全防范措施、应急处理等。

保障小区居民的人身和财产安全。

环境卫生：物业服务提供商应当负责小区的环境卫生管理，包括日常清洁、垃圾分类、绿化养护等。

保持小区的整洁和环境的良好。

设备设施维护：物业服务提供商应当定期检查、维修小区内的设备设施，包括电梯、电路、给排水系统等。

确保设备设施的正常运行。

社区管理：物业服务提供商应当积极履行社区管理职责，包括协调居民关系、组织社区活动、处理居民投诉等。

促进邻里和谐。

服务响应速度：物业服务提供商应当及时响应居民的服务需求和投诉，保证有效沟通和问题解决。

信息公开与透明：物业服务提供商应当向居民提供相关物业管理信息，包括费用明细、管理规定等，确保信息公开和透明度。

ICS点击此处添加中国标准文献分类号DB四川省（区域性）地方标准DB XX/ XXXXX—XXXX成都市住宅物业服务等级标准点击此处添加标准英文译名点击此处添加与国际标准一致性程度的标识（征求意见稿）（本稿完成日期：）XXXX-XX-XX发布XXXX-XX-XX实施成都市质量技术监督局发布前言本标准按照GB/T 1.1—2009给出的规则起草。

本标准由成都市城乡房产管理局提出并归口。

本标准主要起草单位：成都市城乡房产管理局、成都市物业管理协会、成都蜀信物业服务、成都万科物业服务、成都交大智能物业管理。

本标准主要起草人：宋学明、袁庆华、唐宗伟、苟强、伍三明、唐飞、邱洪、×××。

成都市住宅物业服务等级标准1 范围本标准规定了物业服务企业提供综合服务，住宅物业共用部位、共用设施设备维修养护及管理，装饰装修管理，消防安全防范，公共秩序维护，绿化养护，环境卫生维护，社区精神文明建设等服务规范及要求。

本标准适用于成都市行政区域内的住宅物业服务活动。

2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准。

3.1住宅物业物业管理区域内，非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，该物业管理区域类型为住宅物业。

3.2物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。

3.3业主不动产登记簿上记载的所有权人。

依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

3.4使用人房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。

成都市房产管理局关于进一步规范农民集中居住区物业管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 成都市房产管理局关于进一步规范农民集中居住区物业管理的通知（成房发〔2009〕16号）各区（市）县房产管理局，高新区规划建设局：为加快成都试验区建设和灾后重建步伐，提高统筹推进“三个集中”的水平和质量，根据《成都市物业管理条例》和市委、市政府《关于进一步提高农民集中居住质量的意见》（成委发〔2008〕5号，以下简称《意见》）、《关于进一步改进农民向城镇集中土地向规模经营集中有关工作的通知》（成委发〔2008〕41号）精神，现就进一步规范城镇新型社区、农村新型社区及农民聚居点等农民集中居住区物业管理的有关事宜，通知如下：一、进一步明确农民集中居住区物业管理的原则农民集中居住区物业管理应树立并落实科学发展观，坚持属地化组织、推动，以人为本，以改善和提高农民集中居住区质量为根本原则，遵守法律法规政策及相关行业规范，努力构建和谐物管、文明社区。

二、进一步优化农民集中居住区物业管理的方式农民集中居住区的物业管理，按照《物权法》的相关规定，可以委托物业服务企业或其他管理人管理，也可以采取自行管理的方式。

三、进一步强化农民集中居住区物业管理的推进措施（一）农民集中居住区入住后的物业管理，应在区（市）县房管部门指导下，由街道办事处、乡镇人民政府组织，依法召开业主大会会议，选举产生业主委员会履行物业管理职责。

不具备设立业主大会的，按《意见》相关规定，由街道办事处、乡镇人民政府组织推选成立集中居住区管委会，由管委会履行物业管理职责。

（二）集中居住区物业管理实行委托方式的，业主委员会、管委会作为选聘实施者应当依法选聘符合相应条件的物业服务企业或者其他管理人，并依法与被选聘者按照示范文本签订书面的物业服务合同。

成都市物业服务力量配备指导标准第一条为进一步保障物业服务质量，提高物业服务水平，维护业主在物业管理活动中的合法权益，根据《成都市物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本指导标准。

第二条本市行政区域内的建筑区划物业服务力量的配备适用本标准。

第三条本标准所称物业服务力量配备，是指受聘为建筑区划提供物业服务的物业服务企业或者其他管理人，为依法完全履行物业服务合同的约定，在该建筑区划内应当配备的基本的、保障性的人力资源及设备、器材、信息等技术与装备的总和。

本标准所称物业服务项目经理、物业管理相关专业服务人员，是指按规定纳入物业服务项目经理及物业维修、秩序维护等成都市物业管理相关专业服务人员执业名册（以下简称“名册”）的人员。

物业服务合同对建筑区划物业服务力量配备的约定高于本标准的，从其约定。

第四条市房产管理部门负责全市物业服务力量配备中人力资源配备的监督管理，将适时调整本标准并予以公布。

各区（市）县房产管理部门负责辖区内建筑区划物业服务力量配备的监督管理。

第五条提倡开发建设单位、业主、业主大会选聘为建筑区划配备物业服务力量高于本标准的物业服务企业或者其他管理人提供物业服务。

第六条建筑区划内专职物业服务项目经理的配备，应当符合以下条件：（一）住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在5万平方米以上10万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面积在10万平方米以上的，应当不低于2名；（二）别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在3万平方米以上5万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面积在5万平方米以上的，应当不低于2名。

住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在5万平方米以下的，及别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在3万平方米以下的，应当配备1名物业服务项目经理。

第七条建筑区划内，从事物业经营策划、客户服务以及受聘提供建筑物及其附属设施设备维护、环卫维护、秩序维护、绿化维养等服务的，应当由名册中的相应专业服务人员专职担任；其中，总建筑面积在5万平方米以上的非住宅建筑区划内，应当配备不低于1名的专职工程师、经济师。

物业管理人员配置标准一、引言物业管理是指对房地产项目进行维护、管理和服务的工作。

物业管理人员是物业管理工作的核心力量，他们负责日常的维修、保洁、安全等工作，对于保障业主权益和提升物业价值起着重要作用。

为了确保物业管理工作的高效运行，制定物业管理人员配置标准是必要的。

二、人员配置原则1. 合理性原则：根据物业项目的规模、功能和业主需求，合理配置物业管理人员，确保人员数量与工作量相适应。

2. 综合性原则：物业管理人员应具备综合素质，包括管理能力、服务意识、沟通能力、技术能力等，以满足各项工作的需求。

3. 灵便性原则：根据物业项目的特点和变化，合理调整人员配置，以适应不同阶段的工作需求。

三、物业管理人员分类根据物业管理工作的不同职能和工作内容，可将物业管理人员分为以下几类：1. 行政管理人员：负责物业项目的日常行政管理工作，包括合同管理、档案管理、财务管理等。

2. 运营管理人员：负责物业项目的运营管理工作，包括设备设施管理、保洁管理、绿化管理等。

3. 安全管理人员：负责物业项目的安全管理工作，包括安全巡查、安全培训、应急处理等。

4. 客服管理人员：负责物业项目的客户服务工作，包括业主投诉处理、维修服务协调等。

5. 技术管理人员：负责物业项目的技术维护工作，包括设备维修、工程项目管理等。

四、人员配置标准1. 行政管理人员配置标准：- 项目规模小于500户：1名行政管理人员。

- 项目规模500-1000户：1名行政管理人员和1名行政助理。

- 项目规模大于1000户：1名行政管理人员和2名行政助理。

2. 运营管理人员配置标准：- 项目规模小于500户：1名运营管理人员。

- 项目规模500-1000户：1名运营管理人员和2名保洁人员。

- 项目规模大于1000户：1名运营管理人员和3名保洁人员。

3. 安全管理人员配置标准：- 项目规模小于500户：1名安全管理人员。

- 项目规模500-1000户：1名安全管理人员和2名保安人员。

《成都市房产管理局关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知》 填报时间： 2008-03-08 责任单位：市房管局房政法规处文号：成房发[2007]91号签发单位：成都市房产管理局签发时间：2007-12-11生效时间：2008-01-01各区（市）县房产管理局、办，高新区规划建设局，各开发建设单位、业主大会、物业服务企业、招标代理机构：根据《中华人民共和国招标投标法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》、《评标专家和评标专家库管理暂行办法》、《成都市物业管理条例》等法律、法规、政策的规定，现就进一步规范我市物业服务招标投标活动，通知如下：一、前期物业服务招标的主体与范围在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。

在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，前期物业服务合同依法终止、业主大会未设立的，由开发建设单位作为招标人或全体业主共同决定依法另行选聘物业服务企业。

建筑物总面积在5万（含5万）平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招标投标方式。

建筑物总面积在3万（含3万）平方米以上5万平方米以下的建筑区划，可以采用邀请招标投标方式。

二、前期物业服务以协议方式选聘的主体、范围与核准在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，有下列情形之一的，开发建设单位可以采用协议方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业：（一）因保密或者国家安全方面有特别要求；（二）住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米；（三）截止招标文件规定的递交时间，提交投标文件的投标人少于3个。

符合前款第（一）项规定的，开发建设单位应当提交有关部门的证明资料，并向市房产管理部门备案；符合前款第（二）项或者第（三）项规定，物业在锦江、青羊、金牛、武侯、成华（含高新区）（以下简称五城区）的，应当报经市房产管理部门核准；物业在其他区（市）县的，应当报经当地区（市）县房产管理部门核准。

成都市房产管理局关于印发《成都市物业服务力量配备指导标准》的通知成房发〔2007〕90号成都市房产管理局关于印发《成都市物业服务力量配备指导标准》的通知各区(市)县房产管理局、办，高新区规划建设局，各物业服务企业或其他管理人：为进一步保障物业服务质量，提高物业服务水平，维护业主在物业管理活动中的合法权益，根据《成都市物业管理条例》的规定，结合本市实际，现将《成都市物业服务力量配备指导标准》印发给你们，请遵照执行。

执行中有什么问题，请及时与我局联系。

特此通知。

附件：成都市物业服务力量配备指导标准二○○七年十二月十二日附件成都市物业服务力量配备指导标准第一条为进一步保障物业服务质量，提高物业服务水平，维护业主在物业管理活动中的合法权益，根据《成都市物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本指导标准。

第二条本市行政区域内的建筑区划物业服务力量的配备适用本标准。

第三条本标准所称物业服务力量配备，是指受聘为建筑区划提供物业服务的物业服务企业或者其他管理人，为依法完全履行物业服务合同的约定，在该建筑区划内应当配备的基本的、保障性的人力资源及设备、器材、信息等技术与装备的总和。

本标准所称物业服务项目经理、物业管理相关专业服务人员，是指按规定纳入物业服务项目经理及物业维修、秩序维护等成都市物业管理相关专业服务人员执业名册（以下简称“名册”）的人员。

物业服务合同对建筑区划物业服务力量配备的约定高于本标准的，从其约定。

第四条市房产管理部门负责全市物业服务力量配备中人力资源配备的监督管理，将适时调整本标准并予以公布。

各区（市）县房产管理部门负责辖区内建筑区划物业服务力量一1一配备的监督管理。

第五条提倡开发建设单位、业主、业主大会选聘为建筑区划配备物业服务力量高于本标准的物业服务企业或者其他管理人提供物业服务。

第六条建筑区划内专职物业服务项目经理的配备，应当符合以下条件：（一）住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在5万平方米以上10万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面积在10万平方米以上的，应当不低于2名；（二）别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在3万平方米以上5万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面积在5万平方米以上的，应当不低于2名。