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综合体营销策划方案【篇一：【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案专题研究报告】】【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案专题研究报告】本资料由智地网收集整理万科-天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告-99ppt-思源.ppt万科_东莞万科长安项目商业概念定位报告_258p_城市综合体_中高档_前期策划.pdf 万科_北京金隅万科广场商业综合体项目工作汇报_47p_可行性研究.pdf万科_北京顺义望泉家园项目初步定位策划报告_125p_思源_开发策略_规划设计_城市综合体.ppt万科_合肥市万科金域华府商业地块项目综合开发咨询报告_208页_2012年_城市综合体_调研分析.pdf万科_天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告_99p_思源_价格策略_产品策略_媒介组合.ppt万科_深圳万科中心营销策划报告汇报稿_113ppt_世联.ppt万科_湖南长沙金街商业综合体项目商业推广策略提案_31页.ppt万科_贵阳万科动力厂地块整合推广策略_114p_2012年_城市综合体_营销策划方案 f.ppt 万科_重庆万科锦城三期提案_281p_商业综合体_精装修_营销策略.ppt万科魅力之城成都商业产品建议报告-2007年-152ppt-3.7m.rar万象城炒作综合体概念电子刊物-150ppt.ppt万象城炒作都市综合体项目概念电子刊物_150p_总体规划方案_概念设计_控制性详规.ppt 万达_万达商业地产项目城市综合体规划设计文案_50页.pdf万达_万达广场项目规划方案设计_60p_第三代城市综合体_设计说明_设计图.pdf 万达_上海万达城市综合体商业项目营销执行_27p_物业形象_价值提升_推广策略.ppt 万达_上海嘉定万达广场综合体项目前期定位报告_42ppt.ppt万达_上海江桥万达广场综合体项目营销推广报告_115ppt.ppt万达_南京万达广场综合体项目品牌入市营销策略_115p_相互广告.pdf万达_南京万达广场综合体项目整合推广策略报告_124页_2011年_相互广告.ppt万达_南京建邺万达广场城市综合体营销推广大纲_104p_外交私寓_大盘_销售策划方案.ppt 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城市规划（1）区域城市规划（2）市区城市规划（3）交通规划（4）商业规划1.4 其他影响因素1.4.1 区域性政策1.4.2 2008年奥运会1.4.3 人民币升值1.5 小结2.0地块分析2.1地理位置（1）地块在城市的区位（2）四至范围（3）周边交通（4）与主要商业、交通、文化设施的距离 2.2地块基本情况（1）规划指标与用途（2）可视性2.3地块周边土地用途2.4区域交通条件（1）道路交通分析（2）停车位（3）地铁（4）公交线路2.5项目优劣势分析3.0商业市场3.1商业供应（1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街）（2）人均商业面积3.2商圈分布（1）各商圈区位、面积、特征综述（2）各商圈的商业档次、业态、现状分析、现存和将来的商业项目以及未来趋势分析3.3沈阳主要一、二线品牌分布3.4本项目未来面临的主要竞争项目3.5商业价格（1）各种业态的扣点率（2）售价、租金水平3.6经营情况（1）商场名称、建筑面积、经营面积、坪效（2）一二线、时尚品牌经营面积、营业额、位置（3）整体市场结论4.0写字楼市场4.1整体市场（1）商圈分布（2）整体供应与走势分析（3）产品特征（甲级、乙级、商务公寓），软硬件配置（4）各商圈竞争项目的（5）售价与租金分析（6）需求情况（入住率、产品要求）（7）未来市场发展展望（8）整体市场结论4.2 区域市场（1）区域供应情况（2）租金与价格（3）需求情况（各行业客户需求）（4）代表项目深度访谈（5）成功类似案例考察（基本情况、硬件设施、经营情况、客户分析、优劣势分析、参考与借鉴）（6）市场结论5.0 酒店市场5.1 整体市场（五星、四星）（1）高档酒店现有供应（2）高档酒店分布（3）高档酒店价格（4）高档酒店需求情况1）入住率情况2）现有项目深度访谈（对本地酒店市场的看法以及对本项目的建议）（5）未来供给5.2 区域市场（1）区域供应（现存和未来）（2）价格与需求（3）酒店市场结论（4）成功案例分析6.0 公寓市场6.1 整体市场（1）公寓市场概述（公寓与住宅区别、服务式公寓与商住两用公寓及高档公寓的区别、当地公寓市场发展史（2）目前供应情况（区域分布特征、各种公寓比例和客户特征）（3）租金与使用者特征（4）售价与购买者特征（5）需求情况（销售与入住率、深度访谈）（6）未来发展趋势6.2 区域市场（1）区域研究范围（2）现有与未来供应情况（3）区域供应发展情况（4）区域售价与租金情况（5）需求情况（销售和入住率）（6）未来发展趋势6.3 公寓部分小结6.4 案例分析与总结7.0 需求分析7.1 零售商访谈（1）访谈目的（2）受访零售商基本情况（3）访谈基本信息总体统计（类型分布、进驻意向、）（4）各业态选址偏好、目标客群及其年龄段（5）租金及租赁条件总体统计（6）工程技术条件要求（7）选址主要考虑因素（8）零售商对沈阳商业的总体看法（9）零售商对项目区域的总体看法（10）零售商对项目的总体看法（11）零售商访谈小结7.2 消费者问卷（1）访谈目的消费者通常在何时来此购物消费来此购物所选择的交通工具每周购物频次消费者本次购物所购买的产品种类消费者是否购买过(单件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品购买者1年内购买的频次购买商品的场所消费者购买比例和年均消费次数对比图外出就餐频次就餐平均花费金额外出就餐地点就餐原因休闲娱乐活动频次喜欢或经常进行的休闲娱乐活动休闲娱乐活动平均花费金额休闲娱乐活动地点进行休闲娱乐活动原因如在太原南街位置建立一处大型综合的中高档或高档商业设施，您是否会光顾？如果光顾,希望包含的休闲娱乐设施如果光顾,希望包含的餐饮设施？如果光顾,希望包含的商店及专业店？如果光顾,希望包含的服务类商家？在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档女装品牌？在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档男装品牌？在此项目中被访者希望包括的的化装品/护理用品品牌？当地消费者对品牌的认知度消费者对品牌的购买（2）被访者个人情况（性别、年龄段、学历、职业、收入）8.0 市场机会分析（1）经济快速发展带来的市场机会（2）商业市场发展机遇（3）酒店市场发展机遇（4）写字楼市场发展机遇（5）公寓市场发展机遇【篇三：商业综合体项目各阶段策划】城市商业综合体项目全程策划流程《商业项目市场调研报告》纲要一、城市经济环境的分析和生活结构研究◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等◆ gdp发展状况及产业结构情况◆消费品零售总额◆商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额二、区域经济结构调查与城市发展规划调查◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆区域性质与功能特点◆各项城区的机能◆城市规划三、城市商业发展规划及政策研究? ◆商铺发展现状及布局情况? ◆商铺发展规划? ◆城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析◆区域商铺分布及经营业态详图◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析? ◆地区间的销售动向? ◆大型主力店的动向五、典型性竞争性项目调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究◆地理细分调查分析?◆购买人群细分调查?◆年龄细分调查分析?◆经济状况细分调查分析?◆消费者交通和出行方式?◆购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究?◆道路类别及交通状况?◆项目地块自然与社会条件分析?◆顾客是否容易达到商业区?◆周边环境和公建设施?◆项目周围经济条件分析?◆项目swot分析九、商圈的确定和研究?◆商圈的范围的确定?◆商圈的构成及顾客来源《商业项目定位报告》纲要一、项目竞争分析? 主要物业品种设定? 各物业品种的竞争分析? 各物业品种的竞争策略? 各物业品种的核心竞争力提炼? 项目的竞争定位二、项目主题定位? 项目主题描述? 主题的支撑点概述。
公司销售计划公司销售计划书篇一该工作在上一季度已经开始，但是一是由于集团物流资源在快速整合和发展中，很多信息也在不停更新，二是调查经验的欠缺，导致报告多次修改完善。
这一季度的主要工作有：(1)查询国家开展甩挂运输试点工作的相关资料，并向x了解x开展该项工作的信息。
(2)了解x自有船的航线和承运人信息，跟进x新购集装箱和新购船的信息，并通过远洋运输公司了解梧州矿石运至珠海的货量、船期、堆存面积、装卸地点等信息。
(5)进一步完善调查报告，形成阶段性成果，并将未能解决的问题和下一步还需跟进的工作逐一列明。
摸索中前进，未知中笃行，暴露了一些问题，主要有：1、在理论学习和信息搜集的过程中，要增强对这些理论、信息的辨别力和敏锐度。
3、在目前部门人员配置现状下，需要提高每一个人的独立工作能力。
总结一季度物流部的工作，大部分工作时间都放在物流园开发建设前期准备上。
目前物流园区开发已经具备开展实质性工作的条件，在接下来的工作要重点做好以下工作：2、配合x总解决x工程中的相关问题。
公司销售计划公司销售计划书篇二基于本人是第一次接触电子商务和销售行业，面临困难和压力较大，为了能顺利完成公司所规定的指标和达到个人预期目标，针对行业特点、现状，结合本人这几天对“销售服务”的理解和感悟，特对x月份工作制定以下计划。
本计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结等四部分。
本计划是第一个月工作开展的指导，是完成销售指标和达到个人预期目标的保证。
制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
1、全面、较深入地掌握我们“产品”的功能、特色和优势并做到应用自如。
2、根据自己以前所了解的和从其他途径到的信息，录入客户资料xx家。
3、锁定有意向客户xx家。
4、力争完成销售指标。
众所周知，现代销售的竞争就是服务的竞争。
服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们有恰恰是销售“服务”的，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。
正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
房地产项目销售计划书一. 销售节奏(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续____个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以____个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定；另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。
制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。
故本销售计划相关节点只是初稿。
待工程节点确定后，再最终定稿。
1. 推广销售期安排____个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2. 鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3. 开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
-销售节奏安排1. ____年____月底-____年____月，借大的推广活动推出-项目2. ____年____月底-____年____月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3. ____年____月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4. ____年____月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二. 销售准备(____年____月____日前准备完毕)1.户型统计由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于____年____月____日前完成鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2.销讲资料编写由营销部-、策划师负责，于____年____月____日前完成-项目销将资料包括以下几个部分购买-的理由：产品稀缺性销讲基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费；涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。
____年____月____日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在____年____月____日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。
策划书与报告书的区别引言在进行项目开发和管理过程中，策划书和报告书是两种常见的书面文档，它们在目的、内容和格式上存在一定的差异。
本文将重点探讨策划书与报告书的区别，并解释为何在不同的项目阶段选择不同的文档类型。
策划书定义策划书是项目初期阶段的重要文档，它对项目进行全面规划和设计，并明确项目的目标、范围、预算和资源等要素，为项目的顺利进行提供指导。
目的策划书的主要目的是确定项目目标和方式，它包含以下内容：1.项目背景：描述项目的背景和动机，解释为什么需要进行此项目。
2.目标和目标群体：明确项目的主要目标以及受益者。
3.范围和方法：详细阐述项目的范围和实施方法，包括活动、流程、资源等。
4.预算和资源：列出项目需要的预算和资源，包括时间、人员和技术等。
5.时间计划：规划项目的时间进度，包括关键里程碑和交付时间。
6.风险评估：识别可能的风险和障碍，并提出应对策略。
格式策划书通常采用结构化的格式，以确保信息的清晰传达。
它应包括以下部分：1.标题页：包含项目名称、日期和作者等基本信息。
2.目录：列出文档中的章节和页码，方便阅读者查找信息。
3.引言：概述项目的背景和目的。
4.目标和目标群体：清晰定义项目的目标和受益者。
5.范围和方法：详细描述项目的活动和方法。
6.预算和资源：明确项目所需的预算和资源。
7.时间计划：规划项目的时间进度。
8.风险评估：识别并应对可能的风险和障碍。
9.结论：总结策划书的核心内容。
10.附录：包含参考资料、图表和附加信息等。
报告书定义报告书是项目实施和完成后的总结性文档，它对项目的实施情况及结果进行全面的描述和分析。
报告书提供了对项目成果的评估，并提出改进建议，为未来类似项目的开展提供经验借鉴。
目的报告书的主要目的是总结和评价项目的实施情况，包括以下内容：1.项目背景和目标：回顾项目的起因和初衷。
2.实施情况：描述项目的主要活动、进展和成果。
3.评估和分析：对项目达成情况进行评估和分析，包括成本效益、时间管理和质量控制等。
房地产项目营销策划方案报告书(四篇)房地产项目营销策划方案报告书篇一1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销3、走非常路策略钱用在刀刃上4、走安利销售方式一、老客户推荐策略1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。
3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
二、教师策略寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
三、单位策略主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。
四、各县城、乡镇、主要大村策略1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。
2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
3、在主要地段，考虑价格的.基础上，可做些广告。
五、派单策略继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。
六、其他1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。
按排售楼员与客户吃饭。
2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。
一次付清全部交清。
否则不再接收此客户定房。
3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。
(因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。
)4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。
5、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。
如“无融资、无贷款公司”等。
6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。
7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。
房地产项目营销策划方案报告书篇二1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销3、走非常路策略钱用在刀刃上4、走安利销售方式一、老客户推荐策略1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
项目策划书范文项目商业计划书(策划)模板一、项目简要介绍本项目是根据国内外现状、存在的问题以及发展趋势进行阐述的。
通过对项目的内容和目标进行阐述，解析项目对产业的进步、经济建设和社会发展的推动作用方面进行论述。
二、项目内容1、立项依据根据国内外现状、存在的问题以及发展趋势进行阐述。
2、项目意义就其对产业的进步、经济建设和社会发展的推动作用方面进行论述。
3、项目的内容及目标就项目的内容和目标进行阐述。
4、项目可行性分析对项目进行可行性方面的分析，包括项目已有的单位、实力情况、现有条件、工作基础以及优势。
同时，就存在的问题以及解决办法等进行分析。
5、需求预测及分析市场定位及市场分析、用户分析、市场环境及前景。
6、完成项目采用的方法就完成项目需要采用的方法进行阐述。
三、项目发起人、股东方、管理和技术支持1、项目发起方的背景就项目发起方的情况进行说明。
2、项目发起方的业务，包括近三年的财务报表项目发起方的业务情况、项目发起方近三年的财务报表。
3、项目发起方的主要股东和管理人员的简历。
四、市场和销售安排1、市场的基本情况该产品的主要用途、本地、国内和出口市场的目前容量、增长率，价格变化等。
2、该项目的生产能力、生产成本，单位销售价格、主要销售对象，和预计市场份额生产能力及生产成本、单位销售价格、主要销售对象、预计计划份额。
3、产品的客户情况，销售渠道的安排客户情况、销售渠道的安排情况。
4、目前市场竞争情况其他现有生产厂家、计划新上的类似项目，替代产品的情况。
5、类似产品进口的关税和管制情况6、影响产品市场的主要因素就能够影响产品市场的因素进行详细的分析。
五、技术可行性、人员、原材料供应和环境1、项目计划采用的生产工艺2、与其他公司合作的安排3、项目的人员培训和关键技术的保证人员培训、关键技术的保证方面作出阐述。
4、当地的劳动力和基础设施状况通讯、交通、水源、能源和电力供应等方面进行详细说明。
5、生产成本和费用的分类数据6、原材料供应的来源、价格、质量7、计划生产设施与原材料供应、市场、基础设施的关系8、计划生产设施与规划与现有同类生产设施的比较生产设施的环境因素和应对措施在生产设施的环境因素和应对措施方面，我们将考虑以下几个方面：1.环境因素：我们将考虑生产设施所在地的气候、地形、地质条件以及周边环境的影响。
项目报告书和策划书的区别1. 简介项目报告书和策划书是在项目执行过程中经常使用的两种文档，它们在目的、内容和使用方式上存在一些区别。
本文将对项目报告书和策划书的区别进行详细介绍。
2. 项目报告书项目报告书是在项目执行阶段产出的一种文档，用于向项目相关方提供项目执行情况的全面汇报。
其主要目的是向相关方解释项目的进展情况、问题和风险，并提供解决方案和建议。
2.1 内容项目报告书的内容通常包括以下几个方面：•项目目标和范围：概述项目的目标和范围，并对其进行确认。
•项目进展情况：对项目的进展情况进行详细描述，包括里程碑的达成情况、任务的完成情况等。
•问题和风险：列出项目中出现的问题和存在的风险，并对其进行分析和评估。
•解决方案和建议：针对问题和风险，提出相应的解决方案和建议，并对其进行可行性评估。
•资源情况和预算管理：概述项目资源的使用情况和预算的管理情况。
•项目结果和效益评估：评估项目的成果和效益，与项目目标进行对比分析。
•下一步计划：说明项目的下一步计划和行动。
2.2 使用方式项目报告书通常由项目经理或项目团队负责人撰写，并向项目的相关方包括客户、高层管理人员和相关利益相关者提交。
报告书可以定期提交，如每周或每月，也可以针对特定事件或重要里程碑提交。
3. 策划书策划书是项目启动阶段产出的一种文档，用于规划项目的目标、范围、资源等，为项目的执行提供指导。
其主要目的是定义项目的范围和目标，并制定可行的策略和计划。
3.1 内容策划书的内容通常包括以下几个方面：•项目背景和目标：阐述项目背景和明确项目的目标。
•项目范围和限制：定义项目的范围和边界，并列出项目的限制条件。
•项目需求和交付物：详细描述项目的需求和交付物。
•项目资源和进度：定义项目所需的资源和规定项目的进度计划。
•风险和问题：分析项目可能遇到的风险和问题，并提出应对策略。
•沟通和利益相关者管理：规划项目的沟通方式和利益相关者的管理方法。
•成本和质量管理：制定项目的成本控制和质量管理措施。
项目策划书可行性报告八篇第1篇: 项目策划书可行性报告一、基本情况：1、项目名：某某某超市2、行业类型：零售3、组织形式：阜阳某某某商城青年创业联合会主要经营范围：生鲜、水果、食品、百货。
4、经营地点：某某某商城展销中心一楼东面积：占地大概20xx平方米选择该地点的理由：某某某商城展销中心，为某某某商城一期中心地带，建设设计符合大型超市的需求，目前所经营的海宁皮革城主要集中在二、三楼，一楼箱包比较冷清基本没人，如超市开在一楼东部将为皮革城带来人气，皮革城又为综合超市提高档次，另外某某某商城展销中心是人流车流的集中地带，交通方便，辐射范围大，市场前景广。
二、立项概述：某某商城一期共20家xx许多企业和周边村庄和两个安置区，居民约3万人，加上第二阶段潜在人群聚集形成了小镇规模，没有大型超市，目前有三家小型超市，宏大超市位于东门，楼上楼下总面积500多平方米，受面积影响，产品不完整，主要偏向农村档次低。
另外两家超市营业面积在400平方米以内，无法满足市场管理者和商人的需求。
XX商城原建设用地远离市区，XX商城旨在建设阜阳商务物流中心。
随着市场的发展，相应的配套项目将顺应市场，建设和发展。
目前，大型综合性超市位于市区，距离XX商城较远，使XX商城管理人员、本地经营者和外国高端消费者无法满足日常生活需求，在某某商城建大型超市会有很多有利因素。
1、超市的建成将有利于完善与某某某商城综合性市场相配套商业进一步的成熟，使其更加聚焦人气，更加方便生活、更加适应发展。
2、超市的建成将有利于某某某商城二期的招商工作的开展，使其成为某某某商城新的形象窗口。
3、超市的建成将有利于商城皮革城的发展，为其增加人气、提高档次、扩大影响，切实解决冬天热火朝天，夏天冷清无人的局面。
4、超市的建成将有利于某某某商城物业资源的利用率，充分利用闲置资源创造新的效益。
5、超市的建成将有利于加强某某某商城内青年创业的积极性，加强与物业管理者的沟通与交流。
项目报告书和策划书的区别及写作方法一、引言在项目管理中，项目报告书和策划书是两份重要的文档，它们在项目生命周期的不同阶段发挥着不同的作用。
虽然它们都是为了达到项目目标而编写的，但是它们的内容和目标又存在一些区别。
本文将详细解释项目报告书和策划书的区别，并介绍如何编写这两份文档。
二、项目报告书2.1 作用和目标项目报告书是在项目执行阶段编写的一份文档，旨在向项目干系人和相关利益相关者报告项目的进展情况和结果。
它主要用于记录和总结项目的成果、问题、风险和挑战等重要事项，并提供相应的解决方案和建议。
项目报告书的作用主要有以下几个方面：1.传达项目信息：向相关利益相关者传达项目执行的状态、进展和结果，及时提供项目信息。
2.问题和风险管理：记录项目遇到的问题和风险，并提供相应的解决方案和管理措施。
3.决策支持：为项目干系人提供决策依据，帮助他们做出明智的决策。
4.交流协作：促进项目团队成员之间的交流和协作，提高团队的工作效率。
2.2 内容要点项目报告书的内容要点可以包括以下几个方面：1.项目背景：对项目的背景和目的进行简要介绍，确保读者对项目的背景有清晰的了解。
2.项目进展：对项目的进展情况进行详细说明，包括已完成的工作、进行中的工作和计划中的工作等。
3.问题和风险：记录项目中出现的问题和可能的风险，并提供相应的解决方案和管理措施。
4.成果和效益：总结项目的成果和效益，评估项目是否达到了预期的目标。
5.质量控制：介绍项目的质量控制措施和方法，确保项目的质量符合要求。
6.成本和资源：描述项目的成本和资源情况，包括预算执行情况和资源利用率等。
7.计划调整：根据项目的实际情况，对原始计划进行适当的调整，并解释调整的原因和影响。
8.建议和总结：根据项目的情况，提出相应的建议和总结，帮助项目干系人做出决策。
三、策划书3.1 作用和目标策划书是在项目启动阶段编写的一份文档，它旨在明确项目的目标、范围、资源和可行性等，并为项目的实施提供指导和依据。
名雅居项目销售策划报告书编制：奥域置业二零零五年四月二十日一、肇庆市房地产经济宏观分析2005年肇庆市区房地产市场走势。
受国家宏观调控的影响房地产建设开发速度放缓，开发成本增加，商品房可供量减少导致存量减少，房地产业继续保持良性健康发展的局面。
商品房价格近期内继续趋升，主要影响因素有多方面：一是银行调控政策导致商品房成本增加；二是建筑材料价格继续上升；三是国家对土地供应限制，市区土地存量紧缺导致价格上升；四是市场竞争十分激烈和楼盘开发建设水平素质要求不断提高；五是周边县（市）区以及外地居民到来肇庆市区购房置业不断增多带来楼价向高波动。
一、房地产商品房开发规模放缓根据肇庆市区调查综合资料显示：2005年肇庆市区商品房开发总计划规模为140万平方米（包括上年结转到今年继续施工的建筑面积和目前新开工或准备在年内新上的计划面积），比上年（全年）减少16万平方米，下降10.26%。
其中商品住宅为124万平方米，比上年减少10万平方米，下降7.46%。
二、商品房可供量预测根据市区上年商品房竣工率37.02%推算今年（全年）商品房竣工面积可达52万平方米，加上上年空置面积经运算后预测今年全年商品房可供量为77万平方米，其中商品住宅可供量为59万平方米。
三、商品房销售量及价格情况预测调查27个楼盘（别墅楼盘不包括在内），综合住宅销售套内面积为38526平方米，比去年同期调查数减少62472平方米，下降61.85%；总销售金额为9076.72万元，每平方米平均售价为2356元，比上年调查数增加37元，增长1.60%，综合价格指数为101.60%。
根据上年商品房销售率为67.96%和目前销量情况，预测今年商品房销量可达52万平方米，其中住宅45万平方米。
预测城区商品房空置面积由上年底25万平方米降至22万平方米，其中商品住宅由14万平方米降至10万平方米。
预测今年全年商品住宅销售价升幅为每平方米上升100元左右。
四、肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况根据调查资料显示：今年1－2月肇庆市区新开发重点楼盘（不包括旧楼盘）楼层住宅最高价每平方米为4500元；中价（一般价）为3500元左右；最低价为1850元五、肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例情况今年1－2月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例：分为肇庆市区居民购买综合数占70.06%；周边县（市）区（包括云浮、罗定、郁南、新兴以及高要，四会、广宁、怀集、封开、德庆等）占22.11%；以及港澳台，外商及外地来购买占7.83%。
调查资料表明各个楼盘销售人群结构比例有所不同。
二、项目概况1、概况。
项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧，南北朝向，楼高九层，原用途为海事局招待所，内设置套房标准间、电梯井、会议室、食堂布局等，总建筑面积约5530.9 m2，楼后院约有800平方米停车空地；约停放20多台小车；项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园（片区内主干道）相通仅隔幢嘉仕翠苑住宅小区，南前方是国税局办事处，西面连通西江路（肇庆市道路主干道）相隔仅隔幢旧住宅商品楼，北面是住宅小区；项目位于的片区是肇庆市房地产发展最为成熟的区域，由于毗邻体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等，周边1公里半径是肇庆市饮食、娱乐事业最发达地区，售价最低2000元/m2，最高3600元/m2，住房条件和房价居肇庆房地产最高水平，该片区销售方面一直是肇庆市本地、外地置业者首选；由于周边的商业发达，该片区的二手租售市场最为活跃，尤其租金方面是肇庆租金市场的风向标；三、房地产市场调查和具体分析1、体育中心板块二级市场重点楼盘销售价格调查情况表（2004年～2005年开发楼盘）发展商楼盘名称地理位置售价元/m2 百花园房地产阳光华庭桥北路2100御景房地产开发有限公司御景花园体育路2600 星荷花园房地产星荷豪苑三期翠星路3100新世界房地产新世界花园新湖苑B9 2784创展实业发展芙蓉轩芙蓉西2560 汉一房地产有限公司翠庭湖轩康乐北路2700嘉仕翠苑房地产嘉仕翠苑芙蓉西2680广宇房地产开发有限公司山水晴天新湖路2800 侨兴实业康乐明庭西江路2300结论：由表分析，体育中心板块二级市场最低售价（套内均价）2100元/m2，最高售价（套内均价）3100元/m2，均价（套内均价）2624元/m2，而体育中心板块中子板块芙蓉公园板块最低价（套内均价）康乐明庭2300元/m2，最高售价（套内均价）2680元/m2，均价（套内均价）2513元/m2，本项目是介乎于二级物业与三级物业之间，因此定价必须考虑参考到二级市场的定位，也要考虑参考到三级市场的定位。
2、项目附近租金参考资料：（2005年3月份）地点内容租金（元/月）芙蓉公园东侧三楼53平米二房一厅不带家私400芙蓉公园西侧六楼35平米一房一厅带家私550百花园桃花苑三楼40平米一房一厅不带家私500芙蓉公园顺景六楼65平米二房二厅不带家私600结论：体育中心板块的租赁市场是肇庆城区出租率和租价最高的区域，主要客户是集聚在以体育中心为核心的为数众多的商业白领、打工一组、娱乐公关小姐等，而租赁市场又是以小户型一房一厅及单间最为紧俏，主要原因是该类适合独立性较强、经济能力较强、注重个人私生活的客户群，为此，本项目定位应科学的细分市场中找到属于自己的领地。
3.项目附近三级市场放盘情况地点内容购房总额单价（元/m2）芙蓉西一街33号八层南向91 平方米95,000元1043.96芙蓉二街18号七楼60 平方米98,000元1633.33芙蓉西一街33号2栋九层86 平方米95,000元1104.65康乐北路翡翠小区七层88 平方米110000元1250芙蓉西二街新华苑九层70 平方米88,000元1257.14 康乐北路建和楼八层117 平方米155,000元1324.79 芙蓉街芙蓉大厦二层103 平方米125,000元1213.59 芙蓉西一街九号七层85 平方米150,000元1764.71 星荷豪苑六层东238 平方米750,000元3151.26新世界花园一层东125 平方米335,000元2680 芙蓉路芙蓉雅居八层75 平方米135,000元1800芙蓉路嘉士翠园八层133 平方米355,300元2671 芙蓉雅居八层63 平方米140,000元2222芙蓉西二街康乐名庭三层59 平方米140,000元2372芙蓉路芙蓉雅居八层75 平方米135,000元1800 芙蓉西街六层58 平方米95,000元1900芙蓉花园二层110 平方米220,000元20004.项目附近雷同物业参考雅居阁距项目一路之隔（约50米）定位单身公寓楼盘，单面采光，售价1850～1950元/m2，带家私装修出租500元/月，由公开发售起半年内售馨。
购房者多为投资者和年轻小资；2、肇庆市小户型（单间）三级市场放盘情况地点内容购房总额单价（元/m2）康乐北路单间二层15 平方米32,000元2133天宁广场单间二层22 平方米45,000元2045端州6楼康怡居单间二层48 平方米55,000元1375南溪路（车库）一层28 平方米75,000元2678康乐北路翡翠小区二层21 平方米32,000元1523 江滨路九层24 平方米30,000元1250天南广场七层31 平方米60,000元1935东雅苑三层20 平方米50,000元2500梅花苑一房一厅48 平方米85,000元2125天宁广场一房一厅三层22 平方米45,000元2045东堤湾一房一厅41 平方米75,000元1829.27幸福新城一房一厅六层45 平方米80,000元2000租金汇报率假设30平方单元单价2100元/m2购房款共63000元，办证费1260元，装修10000元，投资额共74260，带装修部分家电出租600元/月，回报周期10年，不考虑加租等因素，收益率如下：年收益：600元/月×12月＝7200元7200元/74260元＝9.6％租金与按揭首期关系表（八成10年）单价/元平方面积购房总额首期款月供租金回报2100 30 63000 12600 548.97 600元/月2200 30 66000 13200 575.11 600元/月2300 30 69000 13800 601.26 600元/月2400 30 72000 14400 627.4 600元/月三、项目定位1、SWOT分析优势分析劣势分析1、项目地理位置在芙蓉板块处于绝版2、项目整体为小户型单间3、项目此类产品是目前市场紧俏产品4、带有停车场5、具备小区物业管理条件6、带有电梯7、南北朝向1、外墙略微残旧，消费者潜下二手楼意识的会给本项目高档价格造成直接压力2、项目作为较大量的单身公寓，自身缺乏相关如洗衣店、送餐、美容等配套3、项目套数较多，短期内市场难以瞬间消化机会威胁1、项目建成投入市场正是黄金销售期2、项目发展商具有酒店物业的管理经验，可以考虑资源整合1、2、项目定位以下定位均可：（1）酒店式公寓（2）纯电梯公寓3、价格定位4、目标消费群定位两大消费群：（1）购房者：●投资客——有一定空闲资金，追求稳定低风险回报的投资者和包二奶的老板（项目位置较为隐蔽）。
●单身贵族●SHOW一族——创业者工作起居室（2）租户——档次较高，品味高尚的未婚白领、单身贵族，离异男女、公关小姐5、项目形象定位（1）项目命名：（2）项目形象定位：6、发展商形象定位四、销售策略1、销售、招租双管齐下，造势、造市并步齐进2、限量分批入市，低开高走，营造升值空间3、接受租户咨询，抬升租金水平4、产品信息前期通过销售人员、中介全城铺开，接受租售内部登记，公开发售日正式带租约销售。
5、销售节奏安排五、广告策略1、六、物业管理预祝合作愉快项目马到功成。
