中国某银行个人房屋贷款政策制度

中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知(银监办发[2010]55号)各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司：近年来，我国城市现代化建设步伐不断加快。

在城市建设过程中，房屋拆迁引发的问题不断出现，对银行业金融机构发放的房屋抵押类贷款造成了一定的风险隐患。

一些银行业金融机构在信贷管理中不够审慎规范，进一步加剧了这种风险。

为规范银行业金融机构房屋抵押经营行为，加强房屋抵押贷款审慎经营管理，促进房屋抵押贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：一、严把客户准入关，坚持信贷管理的基本原则和标准。

银行业金融机构要将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，从严审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。

抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素，避免简单依据第二还款来源选择目标客户。

二、严格抵押物准入制度，确保第二还款来源的充足、安全、合法、有效。

银行业金融机构应加强对拟抵押房屋的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。

严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。

三、落实抵押物持续管理制度，强化对抵押物的动态监控。

银行业金融机构应完善抵押物管理办法，针对各类抵押物的性质、特点等，合理设定不同抵押物的监控方式、内容和频率。

对于房屋类抵押物，应按照双人实地原则，至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。

2010年以来住房信贷政策变化情况一、住房信贷相关法律、规则和准则2010年初至今，共收集与住房信贷政策相关的法律、规则和准则10项，全部为规范性文件。

其中，国务院发布1项；国务院办公厅发布2项；住建部、财政部、人民银行、银监会联合发布1项；住建部、人民银行、银监会联合发布1项；人民银行、银监会联合发布1项；住建部、外汇局联合发布1项；银监会发布2项；银监会办公厅发布1项。

具体内容如下：1.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）；2.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）；3.《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）；4.《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）；5.《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）；6.《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）；7.《中国银监会关于加强当前重点风险防范工作的通知》（银监发〔2010〕98号）；8.《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）；9.《中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》（银监发〔2011〕14号）；10.《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》（银监办发〔2011〕55号）。

二、差别化信贷政策（一）2010年1月7日，国务院办公厅发文要求加大差别化信贷政策执行力度。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

引自《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）。

（二）为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，2010年4月17日，国务院发文要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。

个人房贷集中管理制度第一章总则第一条为规范个人房贷管理工作，提高信贷资金使用效率，保障贷款资金安全，保证个人房贷业务的正常运作，特制定本制度。

第二条本制度适用于我行开展的个人房贷业务，包括住房按揭贷款、公积金个人住房贷款等。

第三条个人房贷工作原则上实行“谁放贷、谁管理”的原则，即由开展房贷业务的部门负责管理相应的个人房贷业务。

第四条个人房贷工作应当遵循风险可控、合规经营、诚信服务、利民利行的原则。

第五条房贷集中管理应当与风险管理、内部控制、法律合规等制度相衔接，形成完善的监管制度体系。

第六条银行应当不断优化个人房贷管理流程，提高工作效率，降低运营成本，提升服务水平，确保个人房贷业务的正常运作。

第二章个人房贷申请及审批第七条个人房贷申请人应当具备法定贷款条件，如具备完全民事行为能力、有稳定工作、有还款能力等。

第八条个人房贷申请人应当按照银行规定的申请材料提交要求提供相关证明文件，如工作证明、收入证明、个人征信报告等。

第九条银行应当严格按照个人房贷申请和审批程序进行操作，确保审批过程规范、公正。

第十条银行应当在合法范围内为符合贷款条件的客户提供房贷服务，根据客户还款能力和信用等级，确定贷款额度和贷款利率。

第三章个人房贷合同及放款第十一条银行应当与客户签订个人房贷合同，明确双方的权利义务、还款期限、还款方式等内容。

第十二条银行应当严格按照合同约定，及时将放款资金划入借款人指定账户，确保资金安全。

第四章个人房贷还款管理第十三条借款人应当按照合同约定及时足额归还贷款本息。

第十四条银行应当建立健全个人房贷还款管理机制，及时催收逾期款项，防范不良贷款风险。

第五章个人房贷风险控制第十五条银行应当建立完善的风险控制机制，定期对房贷资产进行评估，确保风险可控。

第十六条银行应当加强对客户的信用管理，建立完善的个人征信制度，在客户违约情况下及时进行报告。

第六章个人房贷监督管理第十七条银行应当建立健全个人房贷集中管理监督机制，确保个人房贷业务规范运作。

中国邮政储蓄业务制度
1.广泛覆盖的储蓄服务：中国邮政储蓄银行为个人和企业提供多样化
的储蓄服务，包括活期存款、定期存款、零存整取、特色存款等。

这些储
蓄产品具有安全、灵活、收益稳定的特点，满足了不同客户的储蓄需求。

2.优惠的利率政策：中国邮政储蓄银行为储户提供竞争力强的利率政策，吸引了大量资金进入储蓄业务。

同时，该银行还推出了多种理财产品，帮助储户提升资金收益。

3.贷款支持：中国邮政储蓄银行为个人和企业提供贷款支持，包括个
人消费贷款、个人住房贷款、企业流动资金贷款等。

通过提供灵活的贷款
产品和优惠的利率政策，该银行为广大客户提供了资金支持，促进了经济
发展。

4.便捷的通道网络：作为中国邮政集团公司的一部分，中国邮政储蓄
银行利用邮政网点和邮政储蓄银行网点的广泛分布，为客户提供便捷的业
务办理通道。

客户可以在任意一个邮局或邮政储蓄银行网点进行储蓄和贷
款业务办理，不受地域限制。

5.安全的资金保障：中国邮政储蓄银行严格遵守国家的金融法律法规，建立了健全的风险防控机制，保障客户的资金安全。

该银行还参与了存款
保险制度，为存款人提供最高50万元的存款保险保障。

中国邮政储蓄业务制度的实施，对于提高服务实体经济、拓宽金融服
务渠道、促进金融创新和保障金融安全具有重要意义。

作为国有商业银行，中国邮政储蓄银行秉持服务民生、支持农村、促进共享的宗旨，为广大客
户提供优质的金融服务，推动经济社会发展。

2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策精选试题及答案二单选题（共30题）1、存量住房转让手续费由()。

A.转让方承担70％，受让方承担30％B.转让方承担60％，受让方承担40％C.转让双方各承担50％D.转让方承担40％，受让方承担60％【答案】 C2、出租人履行通知义务后，承租人在（）日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋无效。

A.5B.10C.15D.30【答案】 C3、甲公司所有的房产原值2450万元，若当地规定房产原值扣除比率为20%，则该公司年应纳房产税为（）万元。

A.23.52B.29.40C.294.00D.235.20【答案】 A4、房屋租赁合同期限不得超过（）年。

A.3B.5C.10D.20【答案】 D5、房屋租赁合同都应当采用（）形式。

A.书面B.电子C.口头D.当事人的约定【答案】 A6、土地登记形成的文件资料，由()负责管理。

A.国务院B.国土资源行政主管部门C.土地管理部门D.建设行政主管部门【答案】 B7、契税的缴纳是由承受人自转移合同签订之日起()d内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款。

A.7B.10C.15D.20【答案】 B8、中华人民共和国境内实行()，土地只能为国家所有和农民集体所有。

A.土地私有制B.股份合作制C.土地公有制D.权利登记制【答案】 C9、建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，报县级以上( )批准。

A.城市规划行政主管部门B.人民政府土地行政主管部门C.城市建设行政主管部门D.人民政府工商行政管理部门【答案】 B10、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是()。

A.公告不是房屋权属登记的必经程序B.在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无需重新办理房产抵押登记C.因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书：D.在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记【答案】 B11、2016年2月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于（）。

xxx村镇银行个人房产按揭项目准入指引第一章总则第一条为规范我行与房地产开发企业（以下简称“开发商”）个人房产按揭贷款合作的管理,防范个人房产按揭贷款业务中的第三方风险，根据国家相关法律法规、我行的《授信管理办法（暂行）》及我行房屋按揭贷款相关要求，特制定此指引。

第二条个人房产按揭项目准入是指经开发商的申请，我行在对开发商及其开发的楼盘进行全面审核并同意后，给予该楼盘一定的按揭贷款额度（仅能用于申请时已取得的商品房销售（预售）许可证上标明的具体到栋或幢的楼宇范围），并为该楼盘提供房产按揭贷款服务。

第三条个人房产按揭项目准入遵循“优选开发商、优选楼盘”的原则，在把控房地产政策风险的前提下，选择定价合理、位置优越、配套良好、市场需求大、开发商资质好的优质楼盘。

第二章项目准入的基本要求第四条项目开发企业或其主要股东(实际控制方)应具备成功的房地产开发从业经验,公司主要管理人员应具备成功的房地产开发经历。

第五条项目开发企业应具有政府主管部门核发的三级及以上(含暂定资质)房地产开发企业资质,内部具有健全的组织机制和完善的规章制度。

第六条开发商注册资本不低于800万元，公司成立两年以上。

若开发商专为某一项目而成立的新公司，则新公司出资方应满足上述要求。

第七条对于我行已发放开发贷款的项目，开发商资质可不受上述第五条、第六条的限制。

第八条项目必须已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证（含附件）、建设工程规划许可证（含附件）、建设项目开（施）工许可证、商品房销售（预售）许可证(以下简称五证)；项目建设达到预售进度，并能提供项目的实际进展情况的证明文件，如封顶证明、竣工验收证明等。

第九条项目必须是商品房（包括可上市流通经济适用房、限价房），楼盘权属清楚，无未缴清税费等可能导致房地产权证无法办理的情况。

第十条原则上开发商应对销售楼盘的贷款提供连带责任担保，并按每笔按揭贷款金额的一定比例缴纳保证金。

第三章项目准入受理和调查第十一条各支行或业务经办部门可发起项目准入工作，并收集开发商及项目相关材料，具体如下：(一)开发商的资料1、经年检的企业法人营业执照、法人代码证书、税务登记证、房地产开发企业资质证书；2、法人代表证明、授权委托书和法人代表的身份证明；3、公司章程；4、注册验资报告、上年度财务报告（含会计报表）和最近一期会计报表；5、其他证明公司资信状况的材料及我行要求的其它材料。

一月下旬银行从业资格《个人贷款》同步检测卷含答案及解析一、单项选择题（共50题,每题1分）。

1、个人住房贷款真正的快速发展以（）为标志。

A、1992年银行部门出台了住房抵押贷款的相关管理办法B、1995年《个人住房担保贷款管理试行办法》的颁布C、1998年《个人住房贷款管理办法》的颁布【参考答案】：C【解析】：个人住房贷款真正的快速发展以1998年住房制度改革以及中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的颁布为标志。

2、如果市场细分后,各子市场对银行市场营销组合策略中任何要素的变化都作出相同或类似的反应,该市场细分一定违反了（）。

A、可衡量性原则B、差异性原则C、经济性原则【参考答案】：B【出处】2013年下半年《个人贷款》真题【解析】根据差异性原则,细分市场的标准必须能让银行明确划分客户市场和市场范围,每个细分市场应对不同的营销活动有不同的反应。

如果各个细分市场对银行的营销组合策略中任何要素的变化都作出相同或类似的反应,就说明市场细分违反了差异性原则,应进行调整,否则不利于银行向客户提供差异化、个性化的产品和服务。

3、采用借款人自主支付的,农村金融机构应当通过账户分析或（）等方式,核查贷款使用是否符合约定用途。

A、电话调查B、现场调查C、短信沟通【解析】：采用借款人自主支付的,农村金融机构应当与借款人在借款合同中明确约定；农村金融机构应当通过账户分析或现场调查等方式,核查贷款使用是否符合约定用途。

4、用户通过查询银行主页了解很行的情况,也可以查询自己的账户和交易情况,这属于网上银行的（）功能。

A、产品销售B、展示与查询C、综合业务【参考答案】：B【解析】：C【解析】题干所述为网上银行的展示与查询功能。

5、国际市场上的普遍规律是的强势品牌占据着的市场。

（）A、80%； 20%B、30%； 70%C、20%；80%【参考答案】：C【解析】：国际市场上的普遍规律是20%的强势品牌占据着80%的市场,并且市场领袖品牌的平均利润率为第二品牌的4倍,如一个知名品牌,可以将产品本身的价格提高20%〜40%。

银行银行个人房屋装修贷款管理办法第一章总则第一条为体现我行特色，改善自用或商用房屋环境，根据《贷款通则》、《担保法》、《物权法》及银行银行贷款管理的有关规定，制定本管理办法。

第二条个人房屋装修贷款是银行银行向借款人发放的专项用于房屋装修的贷款。

第二章贷款对象和条件第三条个人房屋装修贷款对象为我行经营区域内年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人，借款人年龄加贷款期限最高不超过65周岁。

第四条申请个人房屋装修贷款的客户必须符合以下条件：（一）在我行经营区域内有稳定住所或长期居住证明，且有合法有效的身份证明；（二）有合法有效的房屋权利凭证及装修合同；（三）有稳定、合法的收入来源，有按期偿还贷款本息的能力；（四）能够提供我行认可的质押物、抵押物或第三方保证（信用方式除外）；（五）贷款仅限用于个人、父母、配偶及子女等名下房产装修使用；（六）我行规定的其他条件。

第三章贷款的期限、金额和利率第五条对于以质押、保证等担保方式或信用方式办理个人房屋装修贷款的期限一般不超过3年，最长不超过5年；对于以个人房屋抵押担保方式办理的个人房屋装修贷款期限最长不超过10年。

第六条个人房屋装修贷款的金额最高不得超过装修合同标的或装修预算的70%。

合同标的或装修预算金额应根据需装修的房屋面积及市场装修价格合理测算。

个人房屋装修贷款单笔额度上限为200万元。

第七条个人房屋装修贷款利率参照国家基准利率及《银行银行人民币贷款利率浮动管理办法》等相关规定执行，原则上不低于基准利率。

逾期执行的罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。

第四章贷款方式第八条借款人申请个人房屋装修贷款，可采取质押、抵押、保证等担保方式或信用贷款方式。

第九条借款人以质押方式提供担保的，质押标的物包括政府债券、金融债券、银行银行定期存单和我行认可的其他合法有效权利。

若为多张定期存单质押，贷款到期日不得超过最近到期定单的到期日，但分笔发放的贷款除外。

质押率最高为90%。

个人住房贷款利率政策下限。

个人住房贷款利率政策下限是指银行或金融机构向个人提
供住房贷款时，根据国家相关政策规定的最低利率水平。

根据中国央行的规定，个人住房贷款利率政策下限为基准
利率的70%。

具体来说，个人住房贷款利率政策下限包括以
下几个方面：
1. 基准利率：央行会定期公布基准利率，银行在制定个人
住房贷款利率时，不能低于该基准利率的70%。

2. 利率浮动：根据个人信用等级和贷款期限的不同，银行
可以在基准利率的基础上进行一定的浮动，但浮动范围也
不能低于基准利率的70%。

需要注意的是，个人住房贷款利率政策下限只是一个最低
限制，实际利率水平还会受到市场供求、经济形势、货币
政策等因素的影响，因此实际贷款利率可能会高于政策下限。

此外，不同银行和金融机构也可能有不同的利率政策，具体利率还需根据实际情况咨询相关金融机构。

中国银行关于印发《中国银行个人住房贷款业务操作办法》的通知各省、自治区、直辖市分行，深圳市分行：为加强个人住房贷款管理，规范业务操作，根据住房市场变化和业务发展需要，总行对原《中国银行个人住房贷款管理实施细则（试行）》进行了修改和完善，现将修改后的《中国银行个人住房贷款业务操作办法》印发各行，请遵照执行。

特此通知。

附：中国银行个人住房贷款业务操作办法第一章总则第一条为规范个人住房贷款管理，维护借贷双方权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》，特制定本操作办法。

第二条本办法所称个人住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买各类住房的商业性贷款；本办法所称贷款人是指中国银行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。

第三条商业性个人住房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。

借贷双方应依法签订有关法律合同。

第四条本办法适用于中国银行（海外分支机构除外）向个人发放的各类商业性住房贷款，不适用于住房公积金等政策性住房贷款。

第二章贷款对象与条件第五条个人住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。

第六条申请个人住房贷款的借款人必须同时具备下列条件：（一）在中国境内具有常住户口或有效居留身份；（二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（三）已经签署购买住房的合同或协议。

购买外销住房的合同或协议必须办理公证，购买期房（多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二）或尚未确权的房屋应提供手续齐全的房屋建设和销售证明文件；（四）必须支付不低于所购住房全部价款２０％以上的首期购房款。

购买外销房必须支付不低于所购住房全部价款的５０％以上的首期购房款；（五）提供经贷款人认可的有效担保；（六）贷款人规定的其他条件。

第三章贷款币种、限额、期限与利率第七条贷款币种：个人住房贷款币种为人民币和外币。

2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策练习题(二)及答案单选题（共30题）1、房屋租赁合同为（），只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。

A.诺成性合同B.实践性合同C.要式合同D.单务合同【答案】 A2、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续()以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告.A.3个月B.6个月C.1年D.2年【答案】 D3、房地产抵押的特征是()。

A.转移占有B.不转移占有C.转移使用D.不转移使用【答案】 B4、房地产买卖按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比绝对值超出()时，买受人有权退房。

A.1％B.3％C.5％D.7％【答案】 B5、以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）。

A.40年B.50年C.70年D.没有使用期限的限制【答案】 D6、贷款能否成功经过银行批准主要取决于（）。

A.房地产经纪机构的能力B.银行限定的贷款额度C.物业信息的全面性D.客户的资信和条件【答案】 D7、国有土地与集体土地的区分比较复杂，房地产经纪人通过查阅()来鉴别是最可靠的方式.A.不动产登记簿B.房地产权属证书C.土地使用权证书D.房屋所有权登记备案资料【答案】 A8、2013年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，张某办理了房屋所有权登记。

2015年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。

2017年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。

2017年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。

对此，李某可以主张的权利为（）。

A.拒交房租B.要求张某承担损害赔偿责任C.要求按租赁合同约定继续承租D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效【答案】 C9、土地异议登记申请人应在异议登记之日起()d内起诉.A.10B.15C.30D.60【答案】 B10、我国不动产物权的公示方式采取（）方式。

中国民生银行个人经营性贷款管理办法中国民生银行个人经营性贷款管理办法第一章总则第一条为改善我行个人贷款资产结构，提高综合收益，加强对个人经营性贷款的管理，特制订本办法。

第二条本办法所称的个人经营性贷款是指我行对符合条件的小型私营企业业主(或控股股东、实际控制人)和其他自然人发放的，用以支持其生产经营及其他合理性投资需求的人民币贷款业务。

第三条个人经营性贷款坚持“全面规划、批量开发、专业管理、集中运作”的原则。

第四条以我行认可的标准化质物作质押申请贷款用于经营用途的业务按照我行标准化质物质押贷款有关规定执行。

第二章借款人条件第五条借款人及所经营企业的条件(一)借款人要符合以下条件1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国公民，有良好的信用记录和社会口碑，为其经营业务的实际拥有者或控制人;2、如借款人为小企业主，其家庭资产规模不低于200万元，其中实物资产不低于50万元，在经办行所在城市有固定的居所;如借款人为小业主之外其他自然人，要求至少应有二年以上行业经验，贷款投资对象和所支持行业符合国家政策并具有良好发展前景。

1(二)小企业主经营企业的条件1、具有合法营业执照并在经办行所在城市有固定的生产经营场所;2、有一定的行业经验，主营业务突出，有稳定产购销渠道，盈利能力较强;3、能够按我行要求提供3年的连续经营记录，包括财务报表、税单、银行流水等资料;4、守法经营，无不良信用记录，有合法的生产、经营或销售许可(或授权)，符合国家关于产业政策、环保政策、生产加工条件和用工制度等方面的规定。

第六条客户发展目标(一)积极发展对象1、具有全国或区域影响的商品交易市场、批发市场、批发性商业街等交易市场中的商户、品牌经销商、连锁经销商、外贸进出口经销商等;2、具有产业集群型共生经济特征的工业园、科技园中的小企业主，特别是具备大企业供应链特征的企业集群、工贸一体化(又称前店后厂模式)日常消费品生产企业集群等;3、城市繁华商业街区或成熟购物中心内的品牌专卖店、专业店、连锁店等零售商店;4、与大众生活关系紧密的社会服务行业(餐饮服务、医药销售、交通运输等)的业主;5、与我行有长期业务往来，结算量大，信用较好的其他个人客户 2等。

个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告一、含义概述个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。

商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。

二、发展历程1、个人住房贷款的初步开展1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。

1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇”按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。

1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。

1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。

2、个人住房贷款的暂停与恢复1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。

在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。

个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。

3、个人住房贷款业务的高速发展1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。

20xx年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。

三、规模发展1、20xx年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。

建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。

2、截止到20xx年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。

来源：问法网法律数据库颁布机构：中国农业银行1990-02-28中国农业银行贷款管理通则（试行）(1990年2月28日(90)农银企字第13号) 第一章总则第一条为了加强贷款管理，根据国家有关法规和农业银行性质、任务及贷款管理的实际情况，制定本通则。

第二条贷款管理必须遵循国家法规，遵循国家经济、金融发展的方针、政策、计划、促进社会主义有计划的商品经济持续、稳定、协调发展。

第三条办理贷款必须坚持自力更生为主、贷款扶持为辅，区别对待、择优扶持，有借有还、到期归还的基本原则。

第四条按照国家产业发展政策和信贷计划，依据信贷资金力量安排贷款，发挥信贷促进农村经济发展的作用。

第五条坚持贷款自主经营，并承担贷款的经济责任。

第六条贷款实行科学管理，不断提高贷款使用的社会效益和经济效益，提高贷款的安全性、周转性。

第七条贷款是农业银行的基本业务，信贷管理实行各级行长负责制。

第二章贷款范围、对象、条件第八条贷款坚持为农业生产服务，为农村经济发展服务的方向。

根据国家产业政策和发展计划制定贷款的产业、产品序列，并依此管理贷款投向。

一、农业贷款。

重点支持农业生产，支持提高农业资源开发和农业技术改造，增强农业发展后劲。

二、工业贷款。

重点支持发展农副产品和当地原材料的加工，支持农用工业、能源和出口创汇产品的生产。

三、商业贷款。

重点支持农副产品收购和农村农业生产资料与日用工业品的供应。

第九条办理下列对象的贷款：一、全民所有制的农业、工业和商业企业;二、集体所有制的农业、工业和商业企业;三、联营企业;四、农村承包经营户;五、个体工商户、个人合伙经营户和私营企业;六、外资及中外合资企业;七、农村信用合作社;八、其他符合贷款条件的经济组织和实行企业经营的事业单位。

第十条申请借款必须具备下列基本条件：一、借款从事符合国家经济发展方针、政策和计划要求的建设和生产经营，并有相关的经营业务计划;二、有符合规定比例的自有资金;三、借款确有经济效益，能按期偿还贷款本息;四、有符合抵押、担保贷款条件的抵押物、担保人，以及应参加的财产保险;五、工商企业、个体工商户、个人合伙经营户、私营企业，都要有工商行政部门颁发的营业执照或筹建许可证;农业、工业、商业企业，都要在农业银行开立基本帐户，并向开户银行报送经营计划和财务报表;各种贷款对象，都要接受银行的信贷监督和结算监督。

中国人民建设银行贷款风险管理办法文号：建总发字[1995]第151号颁布日期：1995-11-06 执行日期：1996-01-01 时效性：现行有效效力级别：部门规章建设银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行：为了提高我行贷款资产质量，控制和减少贷款风险，探索国有商业银行贷款管理方式，根据《商业银行法》、《担保法》、中国人民银行《关于对商业银行实行资产负债比例管理的通知》和《贷款通则》等有关法规，总行制定了《中国人民建设银行贷款风险管理办法》（以下简称《办法》）。

《办法》经过试点和广泛征求意见，已经总行１９９５年第８次行务会议正式通过。

现印发各行执行，并将有关事项通知如下：一、组织学习。

实行贷款风险管理是我行向具有国际经营管理水平的商业银行转轨的战略重点，同时又是一项涉及面广、工作量大的系统工程，紧迫性和复杂性兼具，各行要组织所属认真学习《办法》，搞好培训，切实领会《办法》的精神实质，在处理复杂多变的贷款风险问题时，应以是否有利于维护我行的利益为出发点和最终目的，真正做好这项工作。

二、加强领导。

各分行要由行领导牵头负责，明确部门分工，相互配合开展工作；要全行动员，将贷款风险管理工作落实到每一个工作环节和岗位。

三、抓紧实施。

本办法从１９９６年１月１日起执行，各行要在清贷工作的基础上尽快完成对１９９５年１２月３１日以前存量贷款的风险界定，并按照“先易后难、区别对待”的原则，在１９９６年６月底前先对１９９６年１月１日以后的贷款增量实施风险管理，１９９６年７月开始对贷款增量、存量同时推行贷款风险管理。

各行还要按照学习动员、基础准备、全面实施的时间顺序尽快制定出贷款风险管理工作实施方案和细则，并将方案和实施细则于１９９５年底以前报送总行。

四、各行在《办法》执行中如有新问题、新情况，请及时向总行反映。

附：一中国人民建设银行贷款风险管理办法（１９９５年９月２２日中国人民建设银行第８次行务会议通过）第一章总则第一条为建立有效的风险防范、风险监测、风险转化、风险责任约束机制，提高贷款资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《关于对商业银行实行资产负债比例管理的通知》、《贷款通则》（试行）和《中国人民建设银行资产负债比例管理暂行实施办法》，制定本办法。

xx银行个人一手房按揭贷款管理办法第一章总则第一条为支持城乡居民购买房屋，规范一手房按揭贷款管理，促进个人房屋按揭贷款业务健康发展，根据《个人贷款管理暂行办法》等有关法律法规及xx银行相关规章制度，特制定本办法。

第二条本办法所称个人一手房按揭贷款（以下简称“贷款”）是指贷款人向借款人发放的用于购买由房地产开发商开发建造并向社会销售的在建或已竣工的初次交易的商品房的贷款。

具体包括指定楼盘按揭贷款和不指定楼盘按揭贷款，其中：指定楼盘按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买房地产开发商已与贷款人签署《商品房按揭贷款合作协议书》指定楼盘所属的商品房贷款；不指定楼盘按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买未与贷款人签署《商品房按揭贷款合作协议书》的非指定楼盘所属的商品房贷款。

第三条本办法所称贷款人是指xx银行授权可以开办个人一手房按揭贷款业务的各分支机构。

第四条本办法所称借款人是指符合贷款人条件规定的利用房屋按揭贷款购买房屋的自然人。

第五条本办法所称商品房具体分为住宅房和商用房。

住宅房是指用于居住的房产；商用房是指以出租、出售或经营等以营利为目的的房产，包括营业房、办公楼等。

第六条贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。

第七条贷款人开展个人一手房按揭贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第二章贷款对象及条件第八条贷款对象。

具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。

第九条贷款条件（一）年满18周岁，借款人年龄加借款期限男性不超过65周岁、女性不超过60周岁；（二）具有合法有效身份证明和固定住址；（三）贷款用途明确合法；（四）收入合法稳定，具备按期偿还贷款本息的能力；（五）个人信用记录良好，无恶意拖欠、逃废银行债务行为，无不良嗜好；（六）在贷款人处开立个人结算账户，并同意授权贷款人从约定结算账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；在贷款人受托支付方式下，同意授权贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的交易对象；（七）能够提供贷款人认可的担保，并能按照相关规定办理合法有效的担保手续；（八）借款人每月房屋按揭贷款本息还款额不得超过家庭月可支配收入的50%。

个人一手房屋贷款管理办法第一章总则第一条为规范我行个人一手房屋贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条本办法所称个人一手房屋贷款是指我行运用信贷资金向在中国大陆境内购买一手房屋的自然人发放的人民币贷款。

一手房屋是指首次进入流通领域进行交易的房屋，包括一手住房和一手商业用房。

第三条个人房屋贷款种类（一）住房贷款：指我行向购买住宅、公寓或别墅的自然人发放的贷款。

（二）车库（位）贷款：指我行向购买车库（位）的自然人发放的贷款。

（三）商业用房贷款：指我行向购买商业用房或商住两用房的自然人发放的贷款。

商业用房（押旧购新）贷款是指借款人以非本次贷款所购房设定抵押，用于购买商业用房的贷款。

第四条本办法适用于我行所属分（支）机构办理的个人一手房屋贷款。

第二章贷款的对象和条件第五条个人房屋贷款的对象为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。

共同借款人是指两个或两个以上自然人以借款人的名义共同与我行建立的一笔借贷关系，但借款人中至少有一个具有完全民事行为能力的自然人。

共同借款人中如有不具备完全行为能力的自然人须由其法定监护人共同办理贷款相关手续。

第六条借款人须同时具备下列条件：（一）具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明，并符合当地住房限购措施要求的购房人条件。

港澳台居民及外国自然人应持有有效居留许可证明并符合当地房屋交易管理相关规定；（二）具有稳定的经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（三）具有合法有效的购房合同或协议；（四）具有我行要求的首付款证明；（五）同意在我行开立阳光卡或具有结算功能的储蓄存折，并授权我行从约定还款账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；（六）能提供我行认可的有效担保；（七）我行要求的其他条件。

第三章授信方式、额度、期限、利率及还款方式第七条授信方式分为单笔贷款和额度授信（下称：循环贷款，详见第七章）。

2022年中级银行从业资格之中级个人贷款经典例题单选题（共60题）1、下列关于信贷管理的要求，错误的是（）。

A.分时管理B.分段管理C.按时交接D.专人负责【答案】 A2、个人住房贷款的贷款人应要求借款人以（）提出个人住房贷款申请，并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的相关资料。

A.书面形式B.委托形式C.口头形式D.电话形式【答案】 A3、个人贷款定价的原则不包括（）。

A.成本收益原则B.风险定价原则C.与微观经济政策一致原则D.参照市场价格原则【答案】 C4、个人住房组合贷款是指可同时申请_________和_________。

（）A.新建房个人住房贷款；个人住房转让贷款B.自营性个人住房贷款；新建房个人住房贷款C.公积金个人住房贷款；自营性个人住房贷款D.公积金个人住房贷款；新建房个人住房贷款【答案】 C5、（），中国人民银行又颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》等一系列关于个人住房贷款的制度办法，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。

A.1993年B.1994年C.1995年D.1997年【答案】 D6、关于以房地产做抵押申请个人汽车消费贷款，以下说法错误的是（）。

A.抵押权设定后，所有能够证明抵押权属的文件原件以及抵押物保险单原件，均由贷款银行保管B.不接受尚未还清贷款银行以外的其他金融机构的个人住房贷款. 商业住房贷款的房地产做抵押C.以商品住房为抵押的，贷款金额与抵押物评估价值的抵押比率不得超过50％D.抵押房地产的，贷款银行可以自行决定是否办理抵押登记手续【答案】 C7、办理个人商用房贷款时，签约环节面临的操作风险不包括（）。

A.未对合同签署人及签字进行核实B.合同凭证预签无效C.未按规定保管借款合同D.合同填写不规范【答案】 C8、个人汽车贷款的借款人须在贷款全部到期前（）天提出展期申请。

A.15B.20C.30D.45【答案】 C9、商用房贷款主要面临的是开发商带来的——和估值机构、地产经纪等带来的______。

中国民生银行个人经营性贷款管理办法中国民生银行个人经营性贷款管理办法第一章总则第一条为改善我行个人贷款资产结构，提高综合收益，加强对个人经营性贷款的管理，特制订本办法。

第二条本办法所称的个人经营性贷款是指我行对符合条件的小型私营企业业主(或控股股东、实际控制人)和其他自然人发放的，用以支持其生产经营及其他合理性投资需求的人民币贷款业务。

第三条个人经营性贷款坚持“全面规划、批量开发、专业管理、集中运作”的原则。

第四条以我行认可的标准化质物作质押申请贷款用于经营用途的业务按照我行标准化质物质押贷款有关规定执行。

第二章借款人条件第五条借款人及所经营企业的条件(一)借款人要符合以下条件1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国公民，有良好的信用记录和社会口碑，为其经营业务的实际拥有者或控制人;2、如借款人为小企业主，其家庭资产规模不低于200万元，其中实物资产不低于50万元，在经办行所在城市有固定的居所;如借款人为小业主之外其他自然人，要求至少应有二年以上行业经验，贷款投资对象和所支持行业符合国家政策并具有良好发展前景。

1(二)小企业主经营企业的条件1、具有合法营业执照并在经办行所在城市有固定的生产经营场所;2、有一定的行业经验，主营业务突出，有稳定产购销渠道，盈利能力较强;3、能够按我行要求提供3年的连续经营记录，包括财务报表、税单、银行流水等资料;4、守法经营，无不良信用记录，有合法的生产、经营或销售许可(或授权)，符合国家关于产业政策、环保政策、生产加工条件和用工制度等方面的规定。

第六条客户发展目标(一)积极发展对象1、具有全国或区域影响的商品交易市场、批发市场、批发性商业街等交易市场中的商户、品牌经销商、连锁经销商、外贸进出口经销商等;2、具有产业集群型共生经济特征的工业园、科技园中的小企业主，特别是具备大企业供应链特征的企业集群、工贸一体化(又称前店后厂模式)日常消费品生产企业集群等;3、城市繁华商业街区或成熟购物中心内的品牌专卖店、专业店、连锁店等零售商店;4、与大众生活关系紧密的社会服务行业(餐饮服务、医药销售、交通运输等)的业主;5、与我行有长期业务往来，结算量大，信用较好的其他个人客户 2等。