滨州房地产行业报告分析

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房地产中介行业分析报告及其他

作者：廖俊平

来源：《中国房地产·综合版》2020年第07期

作者简介：

廖俊平，中山大学岭南学院房地产咨询研究中心主任。 龙源期刊网

因为一方面要从事房地产的教学和研究工作，另一方面长期参与房地产行业协会的工作，所以我需要及时了解各种行业信息。我了解行业信息大致有两大类渠道，一是各种研究报告，例如很多有一定规模的房地产经纪代理公司都会出分析报告，这些报告既有市场动态方面的，也有行业从业人员状况方面的;二是通过房地产经纪人的各种微信群，这些群很多都是由行业培训讲师建的，而培训讲师往往又是对行业状况了解最及时和深人的一些人。

正规的行业状况研究报告，我所在的广州市房地产中介协会定期会做，我最关心的是数据来源，如果是来自于经纪人的问卷，那么就要力求答卷的真实和准确。同样，在看其他机构做的研究报告时，也会关注其真实性。例如最近收到一份《2020年百万经纪人生存报告》，我比较感兴趣的是对这类问题的回答：“优秀的管理者应具备良好的门店业务管理能力”，针对这个问题，报告给出了两组回答，一组是门店管理者，一组是房地产经纪人，针对两组对象的提.问是一样的，都列举了7项能力，当然两组对象的问卷结果是不同的。从答卷的真实性来说，这类问题的真实性是比较高的，因为属于客观评价（而不是对答卷人的自我评价）。除此之外，因为是两组对照，所以即使绝对数据有些不真实，但两组之间的相对比较基本上是真实的（例如针对同一个问题，门店管理者的认可度比房地产经纪人更高，这就足以说明问题了）。

如何设计问题，这也是我非常关注的，我经常会让协会的研究人员参考别人的问卷设计，学习那些设计精妙的问题;同样，我也会注意让他们避免别的问卷一些不够合理的问题。例如针对房地产经纪人学习渠道这个问题，这份报告中问卷设计的答案有：

目录

目录……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 1

调研说明………………………………………………………………………………………………………………………………………… 3

一、宏观经济环境……………………………………………………………………………………………………………………………… 3

1、城市概况………………………………………………………………………………………………………………………………………3

2、经济发展水平…………………………………………………………………………………………………………………………………4

3、社会发展状况…………………………………………………………………………………………………………………………………5

4、居民消费水平…………………………………………………………………………………………………………………………………5

5、城市规划和发展………………………………………………………………………………………………………………………………6

二、滨州房地产市场发展状况……………………………………………………………………………… ……………………………… 6

1、房地产发展水平………………………………………………………………………………………………………………………………6

2、土地供应………………………………………………………………………………………………………………………………………7

3、市场供需情况…………………………………………………………………………………………………………………………………7

三、项目分析…………………………………………………………………………………………………………………………………… 8

1、项目概况……………………………………………………………………………………………………………… …………………… 8

1 房地产行业分析报告

一、房地产行业定义与分类 ....................................................................................................... 3

（一）房地产的定义 .......................................................................................................................... 3

（二）房地产业的定义 ...................................................................................................................... 4

（三）房地产的类别划分 ................................................................................................................. 4

（四）房地产投资的特点 ................................................................................................................. 5

二、房地产行业政策及环境 ....................................................................................................... 6

（一）近两年房地产行业政策概述 ............................................................................................... 6

房地产行业分析报告

摘要：为了求得长期的生存和发展，房地产企业必须制定和运用与外部环境和自身条件相适应的战略。本文针对我国房地产企业战略环境分析以透析我国房地产当前现状；对我国房地产业进行发展战略环境分析，将环境分为宏观环境，和企业内部环境二个层次，以房地产企业领头者——万科作为对象，进行研究分析。

关键词：战略管理，战略分析，房地产，分析报告；

一，我国房地产业当前现状

房地产业是指从事房地产开发、经营，管理和服务的行业。它是一门综合性比较强的行业，其中涉及多个行业部门，对于国家的经济建设有着举足轻重的作用。一方面，房地产是土地建筑产品的经营部门，同时从事土地开发和房屋建设，具有第二产业的性质。另一方面，房地产业又从事房地产产权交易，以及提供咨询，设计等等，具有第三产业的性质。这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都可以看见房地产的飙涨，住房的价格像南宁、北海、桂林等城市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，很多地方甚至是翻倍的涨。而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳定。整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。

二，外部环境分析

外部环境包括宏观环境和区域环境，是相对企业内部环境而言的。

1，宏观环境信息收集

我国房地产企业所面对的宏观环境是大体相同的，应该注重他的时效性。本文以2005年前两个季度的房地产行业宏观环境为例进行信息收集和分析，主要目的是展现房地信息收集和分析的过程以及应该关注的内容。

（一）全国房地产市场形势。

（1）房地产的位置

1、土地的垄断性：土地作为财政收入的主要来源，因其特性，国家每年按计划供应城市可开发土地，在粮食、金融、房产这三者间做出决策。供应的土地越来越少，导致土地价格上涨，而最近几年开发的土地多是以前开发商通过收购、合并等方式获得了土地开发权力的，在新旧土地价格的差别下，新供应（通过召拍挂方式）的土地开发利润底，但是价格却高涨，存量土地成本底，这样行业的不规范性使房地产成了典型的爆利行业。