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物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。
（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。
（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。
（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。
2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。
（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
前期介入管理服务内容及工作重点一、前期介入时间：自合同签定之日起，分前期配合、物业管理筹备、入伙装修三个部分。
二、前期管理机构配置：三、前期管理期人员配置1、前期项目经理：人员从G元物业华东区高级项目经理中调配，专业侧重于工程技术和前期介入专业。
2、前期驻场主管：从深圳总部有丰富前期配合和项目销售协助管理工作经验的物业主管，长驻现场服务。
3、保安人员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。
4、样板房服务员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。
5、保洁人员：在南京当地招聘，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。
四、前期配合主要工作内容：1、项目前期介入1）G元物业派出专家组一次三天，从业主使用和物业管理角度，对项目的规划设计施工等方面提出供参考的辅助性建议：➢建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否便于物业管理；➢设备机房的环境、通风是否满足要求；➢根据环境管理经验及项目规划要求，从物业管理角度提出污水排放、噪音处理、油烟排放、垃圾收集点建造位置等环境方面建议；➢管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；➢根据空调位置设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议；在空调安装时，为便于以后维修管理及楼宇外立面美观的统一，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；➢根据日常安全管理需求，对项目智能化系统等配套设施从物业管理角度提出合理化建议；➢根据现代信息化要求，对项目的综合布线系统从物业管理角度提出合理化建议；➢根据消防法规要求，和项目消防设计要求，对项目的消防系统从物业管理角度提出合理化建议；➢审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护及有害健康的植物提出调整建议；➢从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；➢根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；2）从客户使用的角度，提出专业化建议：如从车辆停放、商业用房的管理与设置内容、应急预案及安全管理、消防需求等方面建议；3）从环保的角度，提出专业建议：根据开发商商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议。
前期介入工作内容与标准一、工程早期介入阶段（一）项目立项阶段1.工作内容（1）人员选拔（2）协助开发商考虑项目所需相关配套设施（3）为前期物业管理作充分准备2.工作方法（1）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担前期工程工作（2）项目工程现场实地查看（3）了解项目地块周边社区环境（4）向开发商提出建议报告（5）根据客户群体确定物业管理模式（6）确定物业管理服务的基本内容（7）确定物业管理服务的总体服务质量标准（8）根据物业成本确定物业管理费的收费标准3.工作标准（1）相关配套服务设施完整（2）物业的功能及质量达到要求（3）提高开发商的开发效益（二）项目设计阶段1.工作内容（1）物业分专业条线介入（2）收集设计标准规范（3）提供设备、设施的选型及服务方面的改进意见（4）物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置2.工作方法（1）收集国家颁布的相关专业的设计规范与标准（2）协助开放商审核设计图（3）从使用、维护、管理、经营及未来功能的调整和物业的保值、增值等角度提出建设性的意见3.工作标准（1）物业使用功能完善，使之趋于合理性与实用性（2）引用标准：GB50007-2002建筑地基基础设计规范GB50010-2002混凝土结构设计规范GB50010-2001建筑抗震设计规范BGJ14室外排风设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GB50015-2003《建筑给排水设计规范》（三）项目施工阶段1.工作内容（1）产品保护（2）施工质量（3）施工进度（4）跟进信息反馈（5）收集相关专业的国家验收标准（6）整改工作跟进2.工作方法（1）派出工程技术人员进驻现场（2）产品保护采用方法：1、防护；2、包裹；3、覆盖；4、封闭；5、合理安排工序（3）参与工程建设监理，掌握第一手资料，并做好相关工作记录，为今后的物业管理提供资料及依据（4）了解并跟进隐蔽工程验收记录（5）建筑工程常见质量通病跟进检查（6）定期收集主承包工程单位与分包单位提高的有关施工进度计划（7）重要的施工计划节点开工或完工，应将施工有关重要的场面拍照、存档3.工作标准（1）提高工程施工质量（2）施工质量满足规范要求（3）引用相关标准：GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ147-90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范GBJ148-90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准GBJ50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（四）工程前期介入工作报告1.工作内容了解公司关于编写“工程前期介入工作报告”的相关规定2.工作方法（1）深入施工现场了解工程施工进展，发现施工质量问题及时记录（2）每月编写“工作报告”上报公司相关领导或相关部门（3）根据现场实际情况，将发现的问题通报给开发商3.工作标准（1）及时发现施工中存在的问题（2）对存在的施工问题拟定解决方案（3）按公司要求定时完成编写前期介入工作报告，并上报公司（4）公司相关管理职能部门跟进现场工作情况，并提出相关的工作要求物业工程交接验收阶段（一）物业竣工验收资料1.工作内容（1）收集项目规划报建资料（2）收集工程竣工验收资料2.工作方法（1）按规定标准收集由开发商提供的相关竣工资料（2）具体收集资料明细详见附件一、二（3）相关记录表式《接管验收资料遗留问题登记表》3.工作标准（1）各项竣工验收资料收集齐全（2）相关记录表格记录完整（3）建立细化目录（4）分类成册（5）分盒装订入柜（二）工程部架构1.工作内容（1）工程部相关人员配置（2）新进人员入职培训2.工作方法（1）根据接管物业的规模建立相应的工程管理架构（2）拟定各专业岗位人员的学历、技术等级、工作经历等资格要求报人力资源部，并向社会招聘（3）新进人员由人力资源部负责公司相关概况及企业文化等内容的培训工作3.工作标准（1）各专业人员招聘到位（2）培训后经考核合格后上岗（三）岗位职责1.工作内容（1）制定各岗位职责（2）岗位工作培训2.工作方法（1）由工程负责人组织编写各项工作岗位职责（2）由工程负责人组织培训，并记录存档3.工作标准（1）各项岗位职责齐全（2）新进员工经考核合格后上岗（四）规章制度1.工作内容（1）制定各项工程规章制度（2）岗位培训工作2.工作方法（1）由工程负责人组织编写各项工作岗位职责（2）由工程负责人组织培训，并记录存档3.工作标准（1）各项规章制度齐全（2）新进员工经考核合格后上岗（五）设备台账1.工作内容（1）收集各项设备资料（2）按规定要求制定设备台帐2.工作方法（1）汇总开发商提供的设备设施各设备中的技术数据资料（2）按公司规定的设备设施编号及分类原则在物业管理软件上进行分类及编号3.工作标准（1）按公司规定要求对设备设施进行编号（2）设备台帐完整、齐全（六）设备保修期限1.工作内容（1）了解设备设施质保期限（2）收集相关法规2.工作方法（1）由开发商采购部提供相关设备维修信息卡（2）编制协作配套单位通联表（3）了解设备维保信息卡中的相关内容（4）学习相关法规（中华人民共和国建设部令80号房屋建筑工程质量保修办法）3.工作标准（1）按开发商购买合同中的相关规定执行（2）按照国家相关规定执行（3）在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：a.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；b.屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；c.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；d.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；e.装修工程为2年。
物业前期介入工作计划表物业前期介入工作计划表本计划的目的是确保物业在项目开发的前期就开始介入，并制定相应的管理计划，以确保项目的顺利运营和业主的满意度。
项目具体内容1.审阅楼宇和设计图的设计，以确保项目符合物业管理的要求。
2.熟悉和标注设施设备的隐蔽路线，以确保设施设备的维护和维修工作的顺利进行。
3.从物业管理的角度向业户提供前期工程监督的建议，以确保项目的质量。
4.按照工程承诺标准，编制验收表格，以确保项目的质量符合要求。
5.制定验收程序并接管物业设施，初检遗漏工程，向开发商提供楼宇、设施设备保养、维修建议，以确保设施设备的运行和维护。
6.向开发商提供楼宇、设施设备保养、维修建议，以确保设施设备的运行和维护。
人事管理1.制定、讨论和审定物业管理处的架构，以确保管理的有效性。
2.招聘管理级员工，以确保物业管理的专业性和高效性。
3.审批员工编制、职责、聘用条件及福利制度，以确保员工的合理配置和福利待遇。
4.讨论审批人事管理制度、员工手册，以确保员工的权利和义务。
5.组织招聘、面试，办理入职手续和开展人员培训，以确保员工的专业性和高效性。
设立物业管理处1.设立物业管理处并进行维修，以确保物业管理的有效性。
2.准备物资设备，以确保物业管理的顺利进行。
3.进行现场清洁和布置，以确保物业管理的整洁和美观。
文件管理1.制定和审批管理公约、服务手册，以确保物业管理的规范性和透明度。
2.制定和印刷各类文件、表格，以确保物业管理的顺利进行。
预算安排1.制定初步管理预算，启动预算及讨论，以确保物业管理的经济性和高效性。
2.制定管理费用及各项费用的制定及申报，以确保物业管理的财务安排的合理性。
3.制定各项财务管理制度，以确保物业管理的财务管理的规范性。
物业基本设备预算1.设计及审定各类标牌、指示牌，以确保业主和访客的方便性。
2.采购、制作和安装标牌、指示牌，以确保业主和访客的方便性。
物业验收准备1.进行楼宇各单项验收，以确保项目的质量符合要求。
根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理(将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等) 和常规管理三部份。
按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：<一>介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。
1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：(1)根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主暂时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角赋予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；(2)对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；(3)参预项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；(4)采集工程图纸，建立设备档案，参预设备的安装调试；(5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；(6)配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；(7)业主入伙前，先行参预房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；(8)采集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等)，以满足日后维修中的材料供应；(9)与集团公司相关部门商议建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；(10)建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；(11) 与集团公司商议确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；(12) 拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册(业主入伙时发放给业主)。
第一章物业项目早期介入第一节物业项目早期介入概述一、物业服务项目早期介入的含义项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动，物业服务企业从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提出的合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业主和物业使用人的需求，方便物业服务工作的开展。
项目早期介入对建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目管理的需要进行选择，可以由物业服务企业提供，也可以由专业咨询机构提供；项目早期介入是建设单位在项目开发各阶段引入的物业服务专业技术支持，在项目的开发建设中起着积极的作用；项目早期介入服务的对象是建设单位，由建设单位与物业服务企业或咨询机构签订协议并支付项目早期介入服务费用。
项目早期介入的阶段如图1-1所示。
二、物业服务项目早期介入的作用我国的物业管理脱胎于传统的房地产管理，一直滞后于规划设计和施工建设，以至于交付的物业出现布局不合理、配套不完善、管理不便、维修困难等诸多缺陷，引发业主、建设单位和物业服务企业之间的矛盾和纠纷。
物业服务企业的早期介入可以协助建设单位及时发现项目规划、设计、施工、销售过程中所存在的问题，使规划更加优化、完善，减少设计上的缺陷以及交付后的业主纠纷，还可以在项目建设初期将不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业服务顺利开展，业主利益得到保障。
（一）从业主使用的角度，有利于提高业主对物业的认可度1．优化设计，满足业主使用需求随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越来越高，这使得建设单位在建设过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全、舒适等因素。
物业服务企业可从业主（或物业使用人）及物业管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更符合业主的使用要求。
用支出.(8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。
(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。
(10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。
（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多.除充分考虑到错落有致,四季有花有香,配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物.（12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。
（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。
(15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。
（16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机,又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等,以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏).(17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带,既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用)。
（18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。
另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。
）(19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍)。
（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄）.（21)小区内的消防水管是否考虑可用（在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业)。
3张表格！浓缩物业前期介入全过程控制要点第一阶段：项目立项至规划总图确定期间实施时间控制要点实施内容取得土地使用权以后二个月内在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业服务人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。
地理位置：项目所处的位置。
治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。
交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。
其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。
地产成立项目组相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设图纸出来以后通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。
临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。
