营改增后取得不动产的会计分录处理【2017至2018最新会计实务】

本文极具参考价值，如若有用可以打赏购买全文！本WORD版下载后可直接修改两税“收入总额”的差异与调整【2017至2018最新会计实务】
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

例1：营改增后，甲房地产公司（一般纳税人）通过招拍挂取得一宗土地使用权，支付土地价款为6660万元，当地发改委核准为G项目。

取得了《建设工程开工证》，注明开工日期为2016年6月1日，项目如期开工。

2017年11月项目竣工验收，取得《商品房销售许可证》，12月房产全部销售完毕，取得销售收入（含税）22200万元，甲公司按规定开具了增值税发票，办理交房手续。

该项目开发总成本18000万元，项目开工以来进项税额留抵额为800万元。

如何确定该项目企业所得税的主营业务收入、增值税销项税额及土地增值税的应税收入？
增值税的会计处理
（1）确认主营业务收入及销项税额。

（单位：万元，下同）
销项税额=22200÷（1+11%）×11%=2200（万元）。

借：银行存款等科目 22200
贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 2200
主营业务收入 20000
（2）同时，结转主营业务成本。

借：主营业务成本 18000
贷：开发产品 18000
（3）计算扣除土地价款后的销售额和销项税额。

按照现行制度规定，纳税人通过招拍挂从国土管理部门取得的土地使用权，无。

房地产开发企业“营改增”后账务处理流程房地产开发企业“营改增”后账务处理流程（仅适用于老项目简易征收）收张三、李四意向金或房款各1050000元，无论是房款或意向金都通过一个固定其他应付款科目，这样便于查账。

比如张三缴纳的款项，通过三栏明细账查询可以有一览无余的效果。

因此在收到款项时，做如下分录：借：银行存款2100000贷：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。

营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。

营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。

2100000/（1+5%)=2000000元。

价2000000元，税100000元。

借：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000贷：预收账款-某某项目?2000000应交税费-应交增值税-未交税金100000将意向金转入预收账款的同时进行预缴税款申报，填写国家税务总局2016年第13号公告中的附件5《增值税预缴税款表》，预缴税金2100000/（1+5%）3%=60000元，账务处理如下：借；应交税金-应交增值税-预缴税金60000贷：银行存款60000次月实际开具1050000元发票，则达到纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税2016年5月1日后开具的增值税零税率发票）。

=1050000/（1+5%）5%=50000元。

借：应交税金-应交增值税-未交税金50000贷：应交税金-应交增值税-销项税?50000此时“未交税金”正式形成“销项税”，如果“未交税金”有贷方余额表示已经转入“预收账款”但未开发票的余额。

本例中未交税费余额=100000-50000=50000元，50000÷5%=100000元未开发票，这样无论客户多少都能清楚的知道哪些开了发票。

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营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档]
【本集提示】营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同?营改增前后销售不动产的账务处理有什么区别?
【法规政策】
国家税务总局2016年15号公告规定增值税一般纳税人(以下称纳税
人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程.房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入
的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定.
财办会(2016)27号文件规定购进不动产或不动产在建工程按规定进项税
额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后
期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费——待抵扣进项税额”科目,按
应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交税费——。

“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究“营改增”是指将增值税由货物和劳务税改为营业税的一项改革措施。

这一改革对于不动产行业的会计核算方式带来了一定的影响和变化。

本文将分析和研究“营改增”后不动产的会计核算方式。

不动产的会计核算方式主要有两种：按照成本模式核算和按照收入模式核算。

按照成本模式核算是指企业按照不动产的成本进行会计核算，包括购置成本、建设成本、融资成本等。

按照收入模式核算是指企业按照不动产的出租收入进行会计核算，包括租金收入、其他经营收入等。

在“营改增”之前，不动产行业通常采用按照成本模式核算。

由于不动产行业的特殊性，成本模式核算存在一些问题，例如成本核算周期长、核算难度大、成本分摊方式不合理等问题。

“营改增”后，不动产行业可以选择按照收入模式核算。

这样做有以下几个优点。

按照收入模式核算可以减少成本核算的复杂性，降低成本核算的难度。

按照收入模式核算可以缩短成本核算周期，提高成本核算的效率。

按照收入模式核算可以更好地体现不动产的价值创造过程，使企业更加注重不动产的经营管理。

按照收入模式核算也存在一些问题。

收入模式核算依赖于不动产的出租收入，而不动产的出租收入可能存在波动性较大的情况，会对会计核算造成一定的不确定性。

收入模式核算对不动产的经营管理要求更高，需要企业更加注重租金收入的实际回收情况，否则会影响会计核算的准确性。

收入模式核算需要与税收政策相结合，遵守相关的税务规定和会计准则，确保会计核算的合规性。

为了解决不动产会计核算方式的问题，可以采取一些措施。

建立完善的不动产会计制度，明确不动产的会计核算方式和处理方法。

加强对不动产会计核算人员的培训和教育，提高其专业技能和识别能力。

与税务部门密切合作，及时了解和适应税收政策的变化，确保会计核算的合规性和一致性。

“营改增”对于不动产的会计核算方式带来了一定的变化，不动产行业可以选择按照收入模式核算。

不动产的会计核算方式选择需要根据实际情况和公司的特点进行综合考虑，以确保会计核算的准确性和合规性。

一、“营改增”后增加不动产的会计核算（一）自行建造不动产的会计核算随着“营改增”的普及，营业税的作用已经逐渐褪去，不动产已经属于“营改增”范畴中的一个重要部分。

具体来说，企业自行建造不动产分为自营建造和出包建造两个类型。

这两种建造方式都需要花费一定的成本，而成本的计算应当视工程的具体支出而定，然后通过正在建造的工程这一账户来进行具体支出的归纳，当工程达到基本竣工状态时，既可将固定成本最终耗费的成本资金转入资产账户。

同样的，对于自行建造不动产来说，也仍然存在着增值税专用发票，可以用于抵扣税额。

针对自营建造不动产来说，在具体工程施工期间发生的材料购买、机械使用以及施工费用等最初皆储存于工程建设这一账户当中，这一账户关系到最终的增值税核算。

如果企业建造不动产采取的是出包建造方式，主体则转换为出包方和承包方，所以设立的工程账户为两者共同使用的账户，在出包工程之前出包方与承包方会签订相应的工程合同，此合同就是后期工程款支付的主要依据，对于出包建造不动产来说，应当采取分次抵扣，分次获取增值税发票的方式。

（二）外部购入不动产的会计核算首先，针对外部购入的不动产核算进行分析。

目前，我国税务总局已经对于外部购入不动产的会计核算进行了明确的规定，在一般纳税人所获得的不动产当中，相应的进项税额从生效之日起将会分为两年定期从销项税额中扣除，相对来说，第一年扣除的份额较多，为60%，第二年扣除的份额较少，为40%。

分期抵扣的方式无疑更具优势性，在进行会计核算时，应当对于一般纳税人应当上缴的税费和相应的抵扣进项税额进行核算，从而确定最终的核算待抵扣进项税额。

待获取相关的扣税凭证之后，应当将全部税额总体进项的60%算作应交增值税当中，将全部税额总体进项的40%算入待抵扣进项税额当中，另外，不动产的种类各不相同，一般纳税人行应当分别进行不同不动产的核算，并计算出相应的抵扣进项税额。

其次，对于融资租入的不动产核算进行分析。

外部取得不动产的会计核算所适宜的两年分期抵扣核算法难以适应融资租入不动产核算当中，因此，针对这一方面则采取一次性抵扣方法。

例解营改增后自建不动产增值税会计处理作者：王岳聪来源：《中国管理信息化》2017年第15期[摘要] 营改增后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

但现行法规并未对自营工程建造不动产的增值税会计处理提出规定，在2017年官方初级会计资格的辅导教材中出现的自营工程建造不动产会计处理与现行营改增处理不相符合，在《财会通讯》2017年第一期一文中，“营改增”后固定资产会计核算探讨，关于自行建造不动产并不符合现行增值税财税2016第36号要求，结合以上提出自营工程建造不动产增值税会计处理，以体现营改增对企业业务和会计处理的影响。

[关键词] 不动产；营改增；自营工程doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 15. 001[中图分类号] F234 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）15- 0004- 020 前言2016年5月1日起，全面实施营改增，将范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

财税2016第36号，营业税改征增值税试点实施办法，标志着营业税将退出历史舞台。

但在2017年度由财政部会计资格评价中心官方并权威的出版社，出版的全国会计专业技术资格考试用书中，初级会计资格中的初级会计实务教材中，对于自营工程建造厂房的增值税会计处理（见70-71页），本文认为与现行全面营改增的法规不相符合。

在全面梳理现行与不动产相关的增值税法规后，本文对自营工程建造不动产会计处理提出新的看法。

在《财会通讯》2017年第一期一文中，“营改增”后固定资产会计核算探讨，作者苏洪琳认为机器设备和不动产均已纳入增值税的计税范围，自营建造固定资产领用生产用原材料和自产产品，其实质与企业生产产品过程领用原材料并无差异。

将自产产品用于在建工程，不应计征增值税，无需计入“应交税费——应交增值税（销项税额）”账户；将外购物资用于在建工程，其购进环节的进项税额也不再需要进项税额转出。

2下 2017年 第6期（总第560期）【会计审计】 Accounting Audit2008年11月10日国务院公布修订的《增值税暂行条例》，2008年12月15日财政部、国家税务总局颁布《增值税暂行条例实施细则》，规定从2009年1月1日起，在我国实行消费型增值税。

2012年1月1日起，拉开“营改增”序幕。

2016年5月1日，全面推开“营改增”。

这意味着销售不动产需要计入销项税，同时购进或自行建造不动产也就应当有对应的进项税。

因此，会计分录就会改变。

一、增加不动产的会计处理根据规定，新取得的不动产以及不动产在建工程可以作为进项税进行抵扣，但应当分两期抵扣，第一期应抵扣60%，剩余的40%在第二期抵扣。

新政策适用于外购的、受赠的、投资入股的、债务重组的等情况下取得的不动产。

笔者主要涉及外购以及自行建造两种情况的会计处理。

（一）外购不动产的会计处理根据规定，第一年允许抵扣的部分应计入“应交税费——应交增值税（进项税额）”这一科目，留待第二年抵扣部分先计入“应交税费-待抵扣进项税额”科目，随后再转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。

例如：2016年10月，某增值税一般纳税人购进办公楼，并取得相关增值税专用发票，发票上注明办公楼价款为3 000万元。

（二）自行建造的不动产的会计处理1.领用已抵扣过税款的材料将抵扣过税款的材料后续用于不动产的建造，笔者认为应于当年转出40%，并计入借“应交税费-待抵扣进项税额”科目。

到第13个月时再抵扣40%，转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。

例如：2016年9月，某增值税一般纳税人自行建造办公楼，将原用作生产产品的材料领用，已进行了抵扣。

该材料的账面价为200万元，增值税34万元。

2016年9月该企业账务处理：应借记“在建工程-办公楼2 000 000元”“应交税费-待抵扣进项税额136 000元”贷记“原材料2 000 000元”“应交税费——应交增值税（进项税额转出）136 000元”。

营改增后一般纳税人不动产会计核算探析作者：刘玉春来源：《时代经贸·北京商业》 2018年第3期刘玉春【摘要】全面营改增后，将不动产纳入营改增范畴，对企业不动产相关业务会计核算的影响比较大。

本文通过举例分析一般纳税人不动产的会计核算，以期能对会计实务操作提供必要的参考。

【关键词】营改增；不动产；会计核算2016年3月23日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），自2016年5月1日起，营改增在全国范围内试点，将不动产纳入营改增范畴。

为便于征纳双方执行，国家税务总局于2016年3月31日发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公布2016年第14号）和《不动产进项税额分斯抵扣暂行办法》（国家税务总局公布2016年第15号），对不动产增值税如何核算进行了明确解释。

本文拟对营改增后一般纳税人不动产会计核算、税费计算及纳税申报进行阐释。

一、一般纳税人取得不动产的会计核算（一）外部购入不动产的会计核算国家税务总局2016年第15号公告规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后购入的不动产，其进项税额自取得合法有效的扣税凭证当期分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣比例为60%，第2年抵扣比例为40%。

由于不动产进项税额实行分期抵扣，一般纳税人应设置“应交税费-待抵扣进项税额”科目，用于核算待抵扣的进项税额。

取得扣税凭证的当月，将进项税额60%的部分记入“应交税费-应交增值税（进项税额）科目，进项税额40%的部分记入“应交税费-待抵扣进项税额”科目，待取得扣税凭证当月起第13个月，再将进项税额40%的部分由“应交税费-待抵扣进项税额”转入“应交税费-应交增值税（进项税额）”科目。

对于不同的不动产，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。

例1，甲公司为增值税一般纳税人，于2016年6月1日从某房地产公司购入一栋办公楼，当日收到了房地产公司开具的增值税专用发票，价款1000万元，增值税额为110万元，价税合计1110万元以银行存款转账支付。

营改增后房地产公司会计办理一、开发阶段，归集开发成本1、购买土地、支付拆迁赔偿费、市政配套费契税等借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁赔偿费贷：银行存款等科目2、发生开发成本借：开发成本（XX 项目、成本对象）——先期工程费——基础设备费——建筑安装工程费——公共配套设备——借钱花费（或列开发间接花费，借钱花费不可以抵进项）借：开发间接花费借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。

借：开发成本—XX 项目 (对象 ) —— XX贷：银行存款（对付账款）不可以分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接花费，再在各成本对象之间按必定标准分派。

成安分派的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、估算造价法。

此中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】 31 号】建议：建筑面积。

二、预售阶段，获得预售收入1、未完工收到预收款借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3% 预缴】，次月缴纳时：借：应交税费—未交增值税贷：银行存款3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附带、地方教育费附带及缴纳土地增值税等税费借：应交税费—城、教、土增税等贷：银行存款三、完工销售阶段，确认收入、成本1、完工分派开发间接花费借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接花费2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定财富或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细3、交房并切合确认收入条件借：预收账款等贷：主营业务收入——XX 项目（房号）贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的所有价款和价外花费，按11%税率计算销项税金。

4、同时，结转交房部分所对应的成本：借：主营业务成本贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细）5、扣减收入对应的土地价款当期同意扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期能够扣减的土地价款 /（ 1+11% ） *11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）贷：主营业务成本——XX 项目月底，计算还没有缴纳的增值税=（所有销项税额-营改增抵减的销项税额）-所有进项税额 =a 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a贷：应交税费——未交增值税a次月，申报缴纳增值税：借：应交税费——未交增值税a贷：银行存款a结转当期已售面积所对应的税金及附带：借：营业税金及附带贷：应交税费 --城、教、土增税等项目工程的先期工程费是指项目开发先期发生的水文地质勘探、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等先期花费，详细包含：一、勘探费。