上海市公租房中存在的问题与建议

2016

1 / 5 浅谈公租房管理存在的问题及对策

是最新的《浅谈公租房管理存在的问题及对策》，感觉很有用处。

浅谈公租房管理存在的问题及对策

按照审计署统一部署，我局连续5年对保障性安居工程进行了跟踪审计，全面反映了我区通过建设经适房、公租房、廉租房、发放廉租房补贴、开展棚户区改造等形式切实保障家庭的居住条件方面取得的成绩，同时也反映了存在的建设工程手续不全、建设资金闲置等问题。随着审计部门督促整改和保障性项目逐步建成、分配入住，解决了大批中低收入群体的居住问题。但在今年的审计中发现公租房房源不足、集中管理的公租房租金难收等问题又集中凸显出来，笔者结合近年来对保障性安居工程跟踪审计时发现公租房建设管理存在的问题及对策谈几点粗浅的见解。

一、我区公租房供需矛盾的现状

xx年以来，住房保障政策逐步进行调整，将经适房、公租房、廉租房统一归并为公租房管理，不再建设经适房，同时原先未购买经适房的中低收入人群也随之纳入公租房保障范围，截止20XX年末，全区持有《武汉市公共租赁住房租赁资格证明》的持证家庭有2544户。

多年来，受我区土地供应规模、规划条件的影响，我区没有财政投资、集中建设的公租房，只能通过商品房配建、长期

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2 / 5 租赁等方式筹集社会房源用于公租房实物保障，工作总结房源筹集难度很大，至20XX年末，还有998户未配租公租房，与全区实际需求相比，缺口40%。

二、我区公租房管理存在的问题

(一)公租房建设总量不足。目前我区公租房建设主要依靠社会力量开展。一部分是辖区单位建设的职工宿舍，为解决本单位新进职工的住房，不能用于社会安置。另一部分是开发商配建项目，一方面总的配建量不足，按市政府“按照建设规模5％一10％的比例配建公共租赁住房。”的规定，我区应在新建商品房项目中配建2500套左右，但配建是全市统筹安排的项目，目前我区实际配建的公租房约730套，占需求量的三分之一；另一方面近2年来房价出现大幅上涨，开发商也出现了一些反复，如我区目前已有2个项目开发商对配建的公租房申请回购自行安排，涉及20XX年度递增规则等因素，分别与几百户城中村村民分别达成协议难度极大，致使计划中的20XX年租赁1500套的目标到20XX年末仅完成了1141套。

April

2019 2

一、上海租赁型保障房的现状

上海租赁型保障房起步于廉租住房，2010年开始重点

发展公共租赁住房，2015年廉租住房与公租房并轨管理。

截至2018年上半年，上海廉租住房累计受益家庭已

达12.1万户，目前正在享受保障的家庭约4.4万户，其中

廉租住房实物配租历年累计完成9360户。全市公租房累

计建设、筹措公租房及单位租赁房约16.4万套，累计供应

约

12.5万套，其中已出租约10.8万套，入住约9.8万套、

21.2万户，历年累计受益家庭约36.2万户。

租赁型保障房是上海“四位一体”住房保障体系的重

要组成部分，它有效保障了基本居住需求，广泛覆盖了需

求群体，为全市合法就业的稳定的常住人口特别是新就业

青年职工和引进人才提供了居住方案。它管理规范，以市

场机制推进，对住房租赁市场起到了补充和引领作用，促

进了住房租赁市场的规范和健康发展。尽管如此，上海的

租赁型保障房在探索和发展过程中仍然积累了一些问题，

与形势发展的要求还存在一些差距。

二、上海租赁型保障房存在的不足及原因分析

（一）投资建设

1.布局不尽合理，供需矛盾较大，周边配套不够成熟。

目前，上海租赁型保障房的供需矛盾总体上趋于平衡，但在小区域内供需矛盾依然十分突出。

首先，全市租赁型保障房需求主要集中在中心城区，

而房源多分布在外环线以外。中心城区租赁型保障房供不

应求的矛盾较为突出，部分房源出现排队轮候时间过长的

现象。

其次，租赁型保障房周边的配套不完善，没有像普通

商品房那样设计足够的社区配套空间，对于租赁型保障房

的生活品质影响较大。

此外，缺乏套内配置标准和配套建设标准。目前，全

市对租赁型保障房装修有统一的标准，但套内配置和配套

建设缺少统一的指导标准。日常维护更新包括绿化更新、

智能化安装更新，以及小区配套车位比例设置，如果缺乏

相应的标准，可能会造成成本支出不可控。

这些问题产生的原因主要有以下四方面：

一是受土地供应和房源筹措的限制。从房源筹措角度

来看，上海的租赁型保障房源主要是集中建设开发的整体

上海发展公租房　

实施意见的政策建议　文／孙懿　工海房地　

２０１０年６月，上海市住房保障和房屋管理局会同相　

关部门拟定了《上海发展公共租赁住房的实施意见（征求　意见稿）》。该实施意见主要是对公共租赁住房的组织管理　

机构、规划建设、房源筹集渠道、申请条件等进行规范，　

主要用于解决引进人才和来沪务工人员的住房困难问题。　

一．上海发展公租房的创新点　（一）将常住人口纳入到保障范围　

《上海市实施公共租赁住房实施意见（征求意见稿）》　

（以下简称　实施意见　）规定的准入条件，是具有本市城　

镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保　

险金达到规定年限。这表明公共租赁住房的保障对象更具　广泛性，既向符合条件的具有本市城镇户口的居住困难居　

民供应，还向符合条件的持有本市居住证的居住困难居民　供应。与北京、深圳等地的受益面相比，上海的住房保障　

对象从户籍人口扩大到常住人１：３，体现了上海市政府对保　

障居住权的重视。　

（二）限定最高租赁年限为５年　

公共租赁住房主要面向的人群是本市青年职工、引进　

人才和来沪务工人员，他们具有基本稳定的工作，居住困　难只是阶段性的。一般情况下　按照职业规划，经过５年　

的成长，事业和薪资水平都会有一定突破　基本上可以从　

市场上租赁住房或通过首付的方式进行商品房的购买。同　

时，考虑到每年有大量的新进人才，设置最高年限有助于　

让最需要的住房困难户得到及时的解决。　

（三）明确和落实了管理部门的职责　

实施意见　创新地提出了成立市住房保障领导小组　

明确市区两级政府的住房保障和房屋管理部门分别为行　

政主管部门和行政管理部门．同时将市区两级政府的发展　

改革、城乡建设、规划土地、财政税务、国资、民政、金融　人力资源、农业、经济信息化、公安和监察等部门．纳入　

公共租赁房的相关管理和监督工作中。区县政府为实体性　的公共租赁房的发展责任平台，市政府为支持性和协调性　的公共租赁房的发展责任平台。这种　区主办、市协助　

完善上海住房保障体系的建议

住房问题一直是关系到民生福祉和社会稳定的重要议题。在上海这样的国际化大都市，完善住房保障体系显得尤为重要和紧迫。随着城市的快速发展和人口的不断涌入，住房供需矛盾日益突出，房价居高不下，许多中低收入家庭面临着住房困难。为了实现“住有所居”的目标，让更多的市民能够享受到适宜的住房条件，以下是一些关于完善上海住房保障体系的建议。

一、加大保障性住房的供应

增加保障性住房的建设数量是解决住房问题的根本途径之一。政府应制定明确的建设计划，加大对公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房等保障性住房的投入。可以通过划拨专门的土地、提供优惠的政策和资金支持等方式，鼓励开发商参与保障性住房的建设。

同时，要合理规划保障性住房的布局。避免将保障性住房集中建设在偏远地区，应尽量在交通便利、配套设施完善的区域选址，以提高保障性住房的吸引力和居住品质。此外，还可以结合城市更新和旧区改造，将一部分老旧房屋改造为保障性住房，提高土地利用效率。

二、优化保障性住房的分配机制

建立科学、公正、透明的分配机制是确保保障性住房资源合理分配的关键。要加强对申请人资格的审核，通过多部门的数据共享和信息比对，严格核实申请人的收入、财产和住房状况，杜绝不符合条件的人员获取保障性住房。

可以采用积分制、摇号等方式进行分配，提高分配的公平性。对于特殊困难群体，如残疾人、老年人、优抚对象等，应给予适当的优先分配权。

加强对保障性住房分配后的动态管理，定期对居住人员的资格进行复查，一旦发现不符合条件的情况，及时予以清退，让保障性住房真正惠及有需要的家庭。

三、完善住房租赁市场

培育和规范住房租赁市场，为居民提供更多的租赁选择。鼓励社会资本进入租赁市场，增加租赁房源的供应。政府可以通过税收优惠、金融支持等政策，引导企业和个人将闲置住房用于出租。

建立健全住房租赁监管制度，加强对租赁企业和中介机构的管理，规范租赁市场秩序，防止出现租金过高、随意涨租、合同欺诈等问题。