物业中央空调收费标准

序号检修项目清洗内容名称单位单价备注1、拆卸风口、过滤网、蜗壳风轮、电机。2、清洗风口、过滤网、蜗壳风轮，擦拭电机。3、喷洒空调清洗剂至表冷器，使其污物快速脱离。4、清洗冷凝水盘，吹洗冷凝水管。5、对所有清洗部件进行消毒，并在冷凝水盘中置放消毒药片和 防霉片。6、检查电机、轴承、电磁阀并复位。1、拆卸风口、过滤网、蜗壳风轮、电机。2、清洗风口、过滤网、蜗壳风轮，擦拭电机。3、喷洒空调清洗剂至表冷器，使其污物快速脱离。4、清洗冷凝水盘，吹洗冷凝水管。5、对所有清洗部件进行消毒，并在冷凝水盘中置放消毒药片和 防霉片。6、检查电机、轴承、电磁阀并复位。1、根风道设计吸尘孔和清洁孔。2、采海绵或气囊隔离清洗区和非清洗区，避免二次污染。3、用镀锌铁板或橡皮板堵住风口，采用清洗机器人及轴毛刷清洗机放入风管中均匀清洗。4、吸尘，彩用高效真空集尘器与风管的吸尘口用连接盘和伸缩风管连接、固定，进行风管吸尘。5、消毒，将消毒液放入喷雾机器人的储液器中进入风管中，全程监控对风管内壁均匀喷洒消毒。6、风道复位，并恢复保温材料，及清理现场。1、拆卸回风口、送风口、送风箱、过滤网、电机和风机。2、清洁回风口、送风口、送风箱、过滤网、电机和风机。3、喷洒空调清洗剂至表冷器，使其污物快速脱离并洗净。4、清洗冷凝水盘，吹洗冷凝水管。5、安装电机和风机并开启试运行。6、对所有清洗部件进行消毒，并在冷凝水盘中置放消毒药片和 防霉片。7、恢复保温、送风箱、回风口、送风口、过滤网等并清理现场。工艺流程内容同上1万-3万立方米台1800工艺流程内容同上3万-5万立方米台2400工艺流程内容同上5万立方米以上台30001、人工清理冷却塔、集水槽内积存的垢渣、污物。2、杀菌灭澡杀菌：通过集水槽加入氧化性杀生剂及消泡剂，铲除冷却塔热材表面、孔间的各种细菌和藻类。3、粘泥剥离：通过集水槽非氧化性剥离剂，将冷却塔中的生物粘泥剥离脱落，通过循环将粘泥清洗出来。4、碱洗油污处理：通过集水槽加入配比好碱洗药剂氢氧化钠、碳酸钠、磷酸三钠、表面活性剂去除冷却塔系统中油脂类物。5、酸洗除锈除垢：通过集水槽加入有机酸氢氟酸（HF）、Lan-826缓蚀剂、溶垢强化剂去除冷却塔水槽热材表面、孔间的铁锈及水垢污物。6、中和：通过集水槽加入中和药剂来中和系统中残余的酸碱7、钝化预膜：通过集水槽加入钝化预膜药剂来使冷却塔表面形成一定量的磷酸盐钝化保护膜。8、净水清洗处理冷却塔。中央空调水系统冷却塔900-1400吨25-50

中央空调（运行成本）收费标准

商业物业包括各类商业广场及SHOPPING MALL等，由于商业物业公共设施配套齐全，每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分，运行期间水电费的消耗颇巨，控制其运行成本，并有效地处理实际管理中遇到的各类问题，是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节，特别是对多产权、多业态的商业物业而言，尤为突出。

笔者根据对江苏省首家SHOPPING MALL四年多的管理实践，对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。

一、中央空调运行费用

中央空调系统，由于管道多，覆盖面积大，运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统运行成本进行估算时，应主要考虑以上因素：

1、用电成本（P1、K1、P2）

主机（P1、K1）

根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等，对一年中夏冬二季的运行成本进行计算，然后按一年12个月进行平均，得出每个月的平均电费P1。

在实际操作过程中，由于主机并非满负荷运行，故根据具体情况，在计算中要考虑其负荷系数K1，K1≈0.6~0.9。

辅机（P2）

此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。可根据实际不同的类型、数量和功率，进行估算。需注意的是因季节的不同，在制冷和供暖时，辅机的数量和类型亦有所不同。

2、用水成本（P3）

中央空调管道内的循环用水，开放式冷却塔的日常消耗用水，应根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。

3、用汽成本（P4）

对于以蒸汽为能源的溴化锂机组，除考虑空调系统的用电成本外，还要考虑用汽费用。根据每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等，计算出每月的平均蒸汽费用。

4、管道损耗（K2）

冷媒系统机组收费标准

冷媒系统机组收费标准 文件编号HQBL2011

项 目 维修费标准（元）

1P 2P 3P 5P 10P 12P 15P 20P 25P 32P

更换压缩机（包括干燥过滤器） 600 600 650 800 950 1000 1250 1500 1850 2500

更换四通阀 550 550 600 650 700 750 800 900 800 950

更换高、低压开关 350 350 350 350 350 450 450 500 500 600

更换膨胀阀 550 550 600 650 700 750 800 900 800 950

更换换热器 700 700 750 800 850 900 950 1000 2000 2500

氮气打压查漏 550 550 600 650 700 750 800 900 800 950

铜管补漏 500 500 550 600 650 700 750 850 900 1500

更换内置水泵 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350

更换外置水泵 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260

整个冷凝水水系统保养一次 500 500 600 700 750 800 850 900 1000 1000

更换节流器，毛细管组 400 400 400 400 450 450 450 500 500 500 更换冷凝水系统各配件 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200

更换辅助电加热 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200

更换室内电机风轮或蜗壳 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150

更换室外风机或扇叶 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150

- - 1 中央空调设备管理与维修

人类在长期的生活和生产过程中，一直在寻求能克服空气环境对人类活动造成威胁和影响的有效办法，随着知识的积累和科学技术水平的提高，人类由消极的防御逐步掌握了控制空气环境的技术，这种技术就称之为空气调节。空气调节就是采用人工的方法，创造和保持能满足一定温度、相对湿度、洁净度和气流速度等参数要求的室内空气环境技术。空气调节效果的好坏，直接影响到人们日常生活的舒适性，而空气调节管理的质量直接体现了建筑物的功能层次，又影响着物业管理的经营成本，因此空调设备管理也是物业管理工作质量的一个重要标志。

第一节 中央空调设备管理概述

空气调节系统，究其功能而言，可以分为工艺性空调和舒适性空调两种。工艺性空调是指在生产和科学实验时，其工作过程需在特定受控的空气环境中进行，以确保产品质量和科学实验结果。这种满足空气环境的工程技术称之为工艺性空调。舒适性空调一般指为满足人的生理需要，使人感到舒适的空气处理技术。一般情况下，办公楼、住宅、医院、商场等建筑物所应用的空调均属于舒适性空调。舒适性空调虽然对环境温度、湿度等也有要求，但对这些参数的允许波动范围并不像工艺性空调那样严格，因此物业管理公司对空调设备设施的管理主要是舒适性空调系统所涉及的设备设施管理，其设备设施管理有许多独特的要求。要做好管理工作首先对舒适性空调系统有比较详尽的了解。

一、空调系统的基本组成

空调系统主要由以下几部分组成：

①工作区(或居住区)。通常是指空气调节系统所控制范围的工作区域或生活区域，在此空间内，应保持所要求的室内空气参数。

②空气的输送和分配部分。主要是指输送和分配空气的送、回风机，送风管，送、回风口等设备组成。

③空气的处理部分。是指按照对空气各种参数的要求，对空气进行过滤净化、加热、冷却、加湿、减湿等处理的设备。

④空气处理所需的辅助设备。这部分设备指的是为空调系统提供冷量和热量的设备，如锅炉房、冷冻站、冷水机组等。